這是一間燈光美,氣氛佳,食物棒的豆腐店。

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  它在東京鐵塔正下方,餐廳內還有造景。

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  進入的第一件事,就是被這眼前巨大的東京鐵塔吸引住。

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  日本的新屋市場,一直以來有個奇怪的觀念。就是「買了之後,就算沒住過立即轉售,價格也會跌一成至三成」。就跟你買車子一樣,落地就打折。這是什麼邏輯呢?主要還是跟日本人喜新厭舊以及過去的經濟情勢有關。


  一般的說法大致上有兩種,第一種是:日本人喜歡全新的,買了就算沒用過,登記簿上也已經有別人的名字過(日本的房屋謄本從房屋第一手至現在目前的資料都會顯現),因此感覺就不是「全新」的,因為登記簿上多了一個「前屋主」的名字。


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  東京都心部不動產市況持續夯,隨著都心富裕層節稅對策和資產配置,以及海外投資家狂買都心精華區不動產,使得東京地區房價兩極化越來越明顯。都心六區房價漲翻天,已經漲破了先前雷曼風暴前的高點。但反觀不好的地區,不漲反跌的區域還真不少,可見地點多重要。住宅新報就於2015.07.28報導,統計了都心六區共311個物件當中,就有253個物件價格上漲,只有58個物件下跌(應該是爛貨)。但城西區(中野、練馬、杉並)以及城北區(豐島、板橋、北區、荒川、足立)等區,反而下跌的物件比上漲的物件多。可見日本的富裕層以及海外投資家頭腦也清楚,不會去買地點不對的產品。


  而本週最令人震驚的新聞,莫過於目黑車站一分鐘的天價宅「Brillia Towers 目黑」,第一期495戶創下當日完銷的盛況。當時價位開出來時,平均每坪單價破600萬日圓,跌破了業界人士的眼鏡。坪數從30~150平米,價位從4850萬日圓~4億5900萬日圓,儘管天價,但仍然以平均倍率3.5倍的熱況瞬間蒸發。可見日本人荷包多深。由於日本調降遺產稅基礎控除額,以及地價上漲連帶拉高路段率,許多原本郊區宅不需被課到稅金的,今年以後也都紛紛中箭,因此將郊區透天換到都心大樓的風潮,越來越旺盛。估計這樣的榮景與節稅需求有很大的關係。

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你有沒有想過,如果貝多芬的垃圾歌(給愛麗絲)改編成Salsa 版,會是怎樣的感覺?

以後垃圾車改放這首,一定可以落實垃圾不落地!

 

當然,這是一種紙醉金迷的概念。

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  日本的住宅市場,與台灣的市場完全不同。因為兩國的國情不同,民族性也不同。

  當初台北房價再漲時,雞犬升天。我們可以看到每個月公佈的數據,發現房價的單價,一直攀高,從區域一坪60萬,變成65萬,再過幾個月突然來到了70萬,大家都可以切身感覺到房價的上漲。

  日本人的個性跟台灣人不一樣,許多上班族並沒有一定要購屋的想法,如果房價漲太高,在自己薪水不漲的前提之下,有時候即使想要追高,銀行都不見得會貸款給你。或許這跟當初90年代的泡沫時期有關,銀行對於房貸的放款很謹慎。

  記得之前的文章也曾經提過,一般上班族購買的房屋價位,大概就落在3000萬~5000萬之間,因此日本賣給一般上班族的住宅產品,也都以這個價位為取向。如果持續有在觀察東京房市的人,應該多少有發現,似乎一般都心較非精華區的地方,房價仍然這兩年來一樣落點維持在這樣的價位。疑?阿這樣不是房價沒漲嗎?不,你錯了。實際上漲了很多,只是建商用了些招數,讓你不知不覺罷了。

  先別講都心五區精華區,因為都心五區是最精華的,這兩年來的確是「有感漲價」,價位單價上硬生生地給你漲了20%~40%,而且這裡本來就不是賣給一般上班族的,就算都心五區跌五成,一般上班族也是買不起。我這一篇要講的,是「一般上班族」買得起的地區,例如荒川、江戶川或者東京都下(23區外)、千葉等。這些地區,沒有像都心五區這樣,有表價實際拉高幾十趴的實力,只能用些招數讓你無感,再騙騙需要買房又沒錢的一般上班族。

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  各位不好意思,最近很忙很少發文。 劉黎兒小姐四度發文,你還敢在日本買房嗎?而這一篇,我也不想寫得太認真,看看就好。

 

  01.「日本最近幾年,東京等都會房地產靠華人搶購而撐住了行情」

  TiN說:日本因為稅改,因此資金流向房市。再者因為日幣急貶,導致進口原物料上漲,同時也因為缺工,導致新成屋造價漲三成,自然連帶拉抬中古屋價格,這也被認為是為何奧運場館造價暴漲一千多億,而引發抨擊的原因之一。另外,土地價格依照公示價格已連兩年上漲,土地本無折舊問題,若不是處於通縮狀態,都心精華區土地「不可能」跌價。而華人搶購的確也造成部分都心精華區上漲,這點不可否認,但並非全部的因素。

 

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 750多天,沒有踏上台灣的土地,因為有事,事隔兩年再度造訪台北。

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  之前住在台北的時候,就很想要住住看大倉飯店的感覺。因此這次回國,想說就來體驗一下這間飯店。因為我要辦的事,要拜訪的人,也多集中在台北西邊。

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  我很喜歡他房間的感覺,雖然只有37平米,但是使用大理石的裝潢,看起來很高級。

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很多人都知道女主播訪問木村拓哉時用錯日文,但有幾個人可以跟我說明「でしょう」的正確用法呢?

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先撇開下降語調表推測的「でしょう」不談,上升語調的「でしょう」用在什麼地方?用語言學的講法,它屬於「modality 」的範疇,也就是「態・相・時制・法」中的「法」。也就是用來表達說話者的「語氣、態度」的範疇。就外語學習上而言,是最難用另一國的語言來表達出語意的 文法範疇。而這也是我認為日文中最難學習的一部分。主播犯的錯誤,其實就是將表示「尋求聽話者同意自己的想法正確,或向聽話者再確認」的「でしょう」,與 中文的「一般封閉式疑問句(非5W1H回答者)」的「嗎?」混同。

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  日本人買屋時,常常會陷入到底要買「一戸建て」(透天),還是「マンション」(電梯大樓)的長考。當然,兩者各有優缺點,也跟購屋者本身的需求有關。

  日本不動產的產品相當多元,講到透天厝,其實又可以區分為那種在高級地段,如「松濤」、「成城学園」或「田園調布」等高級住宅區的RC造「獨棟別墅」型一百多坪以上豪宅(約3億~10億日圓),或者在東京近郊的「木造透天」(約5000萬~1.2億日圓不等)。前述的「獨棟別墅」當然價值不斐,而且多半是政商名流或大老闆才有辦法自己買地來自建的產品,而且多半買了、蓋了,就是全家住一輩子的房子,因此在市面上也很少這種物件流通。如果你喜歡這種產品,除了要荷包夠深外,可能要自己去找一塊大一點的地,自己找人來蓋了。

  因此一般來說,一般家庭所購買的透天產品,多以「木造透天」為主。至於「木造透天」與「電梯大樓」的優缺點為何?最常讓日本人陷入兩難的點,應該就在「價格」及「地點」吧。一般來說,假設預算6000萬日圓,你可以買到都心近車站五分鐘的2LDK「電梯大樓」,但相同的預算,卻只能買在東京都下,像是什麼「武藏小金井」一帶,走路10分鐘以上的「木造透天」了。而且其實木造獨棟透天隱私性以及安全性都沒有大樓產品好,只要壞人有這個意思,是很容易翻牆破窗而入進你家的。記得前一季的日劇,就是描述到主角不知道是得罪了誰,但因為主角就是住在這種透天,因此被尾隨後,吃飽太閒的壞人一天到晚在他家門前搞破壞之類的。如果是大樓型產品,那個壞人可能連大門都進不去,更別說哪知道他住在幾樓的幾號房了。

  雖然這樣,但還是很多日本人願意選擇「木造透天」的原因,就是因為不用繳管理費、有免費的停車場空間、以及完整的土地,且木造透天的收納比起大樓產品好很多。例如廚房的地板會有儲存緊急糧食的空間,天花板上還有個小閣樓可以讓你當做收納空間等。

  在日本,一般離車站近的地方多為商業區,或者鄰近商業區,因此這邊土地的容積率較高,也才有辦法可以蓋出「電梯大樓」。而郊區離車站遠的地方,大部分都是劃分成低層住宅區,因此建物也只能蓋兩層樓左右,土地較便宜,因此才會只拿來蓋「木造透天」。也就是因為這種「木造透天」多半位於地點較差的地方,且多半買了,都是自住型用途的,因此鮮少人會買這種木造透天來投資出租,因為離車站遠,也不見得好租。相同的預算,如果要投資,倒不如還買鄰近車站的「電梯大樓」出租率比較高,租金也比較好。因此也有許多日本的不動產鑑定士(估價師),上電視節目時,總是倡導大家,說由於現在都心「電梯大樓」投資型、投機型的買盤過多,導致價位急漲,因此建議大家不要去買都心的「電梯大樓」,要去買近郊的「木造透天」。用我的說法幫他換句話說,意思就是「木造透天漲不了,租不掉,所以投資的話,只能買都心的電梯大樓」。

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  東京首都圈(這裏指東京都全域、神奈川県、埼玉県、千葉県)房價,長期以來都是「西高東低」,「南高北低」。例如一樣都是東京都的隔壁縣,但神奈川橫濱以及川崎等地的房價,就是高於千葉縣。一樣都是東京都,南邊的目黑區、世田谷區房價就是比北邊的豐島區以及板橋區等貴很多。原因在之前的文章就曾經探討過,很大的要素是因為地盤因素,因而自古以來有錢人就挑選地盤穩定的西邊居住,且早期阪急電鐵創業者以及東急電鐵創業者,都以西半邊為主要的開發區域。在「環境形朔價格」導致「富人群聚西側」的結果,因而導致西邊的地價與東邊地價甚至相差四倍之多。

  日本的策略大師大前研一,就曾在自己的著作「日本の論点2015~16」中提及,若要讓日本活性化,就應該改變「西高東低」的現狀,在東邊做好完善的大規模開發,例如在築地、勝どき、晴海等處做好完善的住宅規劃,讓銀座都心與這一帶形成「職住接近」的24小時都市。(PS:不過他也在著作中提及,目前因奧運的開發,跟他心中的再開發計畫相差勝遠,因此他也認為現在的灣岸高房價是賣點,而不是買點。)

  就是因為這樣的「西高東低」因素,而導致歷史上,每次首都圈若是房價上漲,一定是從都心精華區開始漲,然後就像圖片中這樣,換城南地區(目黑、世田谷一帶),漲完後再往橫濱方面漲。等到神奈川這裏漲完,就會輪到東京市部(俗稱都下)漲。這些都漲完了,才會往埼玉漲,最後才是千葉縣。其實對東京熟的朋友,一看到這樣的「の」字型,大概也就知道,其實剛好這個順序,就是以精華區的優先順序。換句話說,最精華的地方就是都心五區,第二名就是城南,接下來就是神奈川県的橫濱&川崎等,過來才是東京都左邊那些交通很不方便的「市」。如果你連這些地方都買不起的人,就會考慮去買埼玉県,下下之選才是千葉。

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  目前的市況,就是都心已經狂漲,品川區也開出天價,而代官山46坪的新屋也開到將近4億六千萬,一坪1000萬的天價。雖然離泡沫時代的一坪3000萬還有一點距離,但已經不是一般老百姓負擔得起的房價了。而最近因為武蔵小杉的大規模開發,川崎市的新屋房價也來到了一坪400萬,當然最近橫濱的新推案,價格也已經不輸都心某些區了。若這一波房市繼續起飛,聰明的投資客應該趕快去買房價還沒動彈的東京市部、埼玉以及千葉。但根據歷史數據,也有只漲到埼玉,還來不及漲到千葉,房市就反轉了。當然,也有漲到千葉後,沒處可漲,再從都心再漲一輪,再畫一個「の」字形的情況。因此每波的上漲情況,都跟經濟情勢有關。

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  現在東京不動產市場正處於大多頭時代。在這樣的時代,會讓許多投資者失去理智,而忽略了許多事物的本質。

  最近有個調查指出,「超高層塔式住宅(Tower Mansion),中古物件騰落率,低樓層較高」。日文中,所謂的騰落率,指的就是物件「騰貴」與「下落」的比率。「騰落率」可指上漲,也可指下跌。因此調查中的「中古物件騰落率,低樓層較高」的意思,報導的意思並不是說「低樓層的物件跌價跌比較多」,而是指「低樓層漲價漲比較多」。

  調查是以首都圈內的151棟超高層為調查對象,並統計從1996年到2013年為止的資料。調查指出:「低樓層漲8%,中樓層漲6%,但大家喜歡的高樓層卻只有漲2%」。報導認為造成這個現象的主要原因是:「因為高層有投資的需求,因此流動率較高,所以價錢比較ㄍ一ㄥ不住」。此外,還有因為高層多半使用較高檔的設備及裝潢,因此新屋定價時,會比低樓層要來高上許多,而低樓層也因為沒有view,設備比起高樓層也平實許多,因此新屋定價時,低樓層的販售價格會低很多。正因為如此,也導致了低樓層多半都是自用用途較多,因此較少物件拿出來賣,流通率較低。報導提及,統計對象的大樓,在統計期間中,有將其拿出來賣的比例為低層19%,中層20%,高層26%。因此報導(或者我該說是仲介以及建商業者)就用此統計來鼓吹大家買低樓層,較保值。

  但仔細想想,我認為統計出來的數據固然可信,但數字的解讀方式因人而異。第一,我認為調查範圍過廣。所謂的首都圈指的是關東地方的1都6県,也就除了東京都以外,還包含了茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方。基本上,東京都能買的地方,就只有都心九區(我是指投資)。區部都有地方不能買了,更遑論是其他的「東京都下」市部,或者根本不是東京的地方。這些地方人口少,空屋高,其不動產實情跟東京都心精華區完全不同,我認為不該放在一起統計進而加以一起解釋。

  第二、關於「高樓層比較多戶數拿出來賣」這點,我認為必須分兩個時間點來看。第一個時間點,就是2012年前經濟不景氣的通縮時代。在那樣的時代,由於歷經了金融海嘯,許多買高樓層來投機的投資客,因為投機使用槓桿,撐不下去,只好拿出來賣。但如果買低樓層的是自住客,根本沒必要賣,因為他並不是玩高槓桿投資,而且自己也要住,又或者是就算要拿出來賣,價錢也很差,反正自住,那幹嘛賣呢。而就統計資料的時間點來看,有一大段的統計時期與這段時間點相重疊,因此「高樓層拿出來賣的比例比低樓層多」,是這樣子來的。第二個時間點,就是2013年安倍經濟學後的通膨時代。基本上現在這種好時機,一般像我們業者使用的中古流通網站REINS中,都心精華區要找到高樓層的產品幾乎沒有。有的話,價位設定也是高得嚇人。因為高樓層的設備較好,天花板高度較高,有無敵景觀view,這種珍稀絕的產品,在好時機,增值力道當然不菲。而且其實最近建商發售的新成屋,也有將高樓層先保留不出售,之後再開高價出售的情況。這更證明了,都心精華區的Tower Mansion,其高樓層才是真正保值的產品。至於茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県以及神奈川県等地方的Tower Mansion高樓層,供給過多,需求不高,本來就不符合珍稀絕的要件,這樣的東西一大堆,當然高樓層如果你用高價買到,自然不會保值,因為你的替代品太多了。也就是因為這樣,我認為談論日本的不動產投資,只能看「都心精華區」,而不能看「首都圈」。

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  日本到了五、六月份,路邊就會有一堆繡球花。又或者你可以叫他紫陽花(あじさい)。不用特別去看,路邊都會有一堆。

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  不知道為什麼,聽說瑪丹娜很像特別討厭這種花。不過日本就是因為這些花,讓你可以感覺到季節的變化。

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  這天跑來大田區唯一可以稱得上是高級的住宅區「田園調布」來走走。

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  上次來這邊是2004年,11年前了。 http://www.aquarium.gr.jp/

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  上次還是照相機的時代,不過我已經有數位相機。但因記憶體有限,沒有辦法像現在的iPhone盡情拍,也沒有像現在解析度這麼好。

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  11年後舊地重遊,感覺有點妙。當初還是住在台北的大學生,現在居然跑來住東京了。

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  大家都知道,不動產無論是投資還是自住,Location 都很重要。有人說這個Location的意思,是叫你買屋首重「地段」,看它是否位於精華區,值不值錢,將來好不好脫手,後續有沒有承接的力道...等。但有些人則是認為,Location應該翻譯成「地點」。換句話說,就是應該看這個地點究竟符不符合你買屋的目的。也就是說,如果你是要安靜的環境,可以養老或養小孩,就不應該買在市中心的鬧區,而應該挑選有大自然環境,安靜的近郊。前者就是以「投資」的角度,後者就是以「自住」的角度在看事情。當然不管哪種講法,我認為都對,還是要看你購屋的目的究竟為何,是要用「市場的尺」還是「心中的尺」來衡量。畢竟雖然中央區的「銀座」比世田谷區的「成城」值錢,但我想應該覺大部分的要養小孩或養老的人,都寧願住「成城」,而不想住在吵雜的「銀座」吧。

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  說實話,我看屋的角度幾乎都以「投資」的角度在看,因為對我來講,沒有一間房子是「永住屋」,時間到了,就要拋。房價漲幅加上租金收入,賺到某個時間後,可能接下來等著你的,就只剩折舊以及房租的下跌了,因此我沒有一間房子是要抱永遠的。所以我買屋一律以「好賣」為判斷最高原則。而在東京這種空屋率極高以及供給量過大,以及產品日新月異汰舊換新速度快到你無法想像的城市,說實在的,除了都心九區(千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区、目黒区、中野区、品川区)的房子以外,其他區域並不是很好賣,而且中古屋的價格也漲不到哪裡去。所以我從來不會去看都心九區以外的房屋,也不會推薦我的客人去買都心九區以外的房屋。因為我知道,我們的目的都是「投資」,總有一天要「出貨」的。

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   我有間很喜歡吃的店,在高田馬場。因此有時候我會從西新宿走路走到高田馬場,外帶完後在沿路走回西新宿。

   單程要50分鐘路程,來回將近兩小時。就等於是散步。因此我也只有在天氣很涼的時候會做這種事。

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   東京的好處,就是路很好走。不會走到很火大,而且路邊常常可以看到花。

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  東京不動產市場最近熱到很異常。我認識的一個,專門興建出租1K套房,主打投資客群的中小型開發商,最近在虎之門走路兩分鐘的地方,推出了一個套房個案。25平米的套房均價4300日圓,其中整棟大樓有六間54平米的兩房產品,均價7500日圓。算數好的朋友一看到這個數字一定眉頭一皺,發覺,疑?不對啊!為什麼25平米的小套房,平米單價高達170萬日圓,而兩房54平米的產品,單價才140日圓而已呢?大間的單價根本是小間的八二折?

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  其實這是有原因的。因為這一類的產品是出租型的大樓,也就是一般都用來收租投資用的,而非自住用的(當然也有人會拿來自住啦)。因此它的兩房,並不是一般自住型產品的family type(約60~70平米)的2LDK,而是比一般的2LDK略小,一般稱這種50平米左右的2LDK叫作compact type。當然,建商在規劃房型時,由於整棟就是用來收租的,所以會希望幾乎都是1K小套房。不過由於受限於建築法規,每棟大樓一定要有一定比例的戶數是要做成兩房以上的產品。就因為這樣,建商會盡量把房屋大小,切到剛剛好可以做出最多小套房的方式,也就因此造就了這種50幾平米的compact type了。因為如果剩餘空間是60多平米,建商可以乾脆切成3間1K小套房。而這種的大小,以永住來講,稍嫌不足,因此這種compact type的房型,也只能被歸類為投資收租型的,而無法成為一般自住客挑選的標的。當然,在投資的角度上,小套房較好租,空屋率較低,而且房租也可以低總價掩飾高單價,因而租個好價錢。但相對的,超過一定的大小,除了較難租,空屋時間會拖長以外,還有就是大間房的租金單價不比小套房,投報率也會比小套房略差。除了上述的收租原因外,小套房需要一套廚房衛浴設備,compact type也只需要一套,因此compact type房型的每坪造價單價也會相對較低。就因為這樣,一般這樣的產品中,compact type的房型,分售單價會比1K的房型低許多。

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【日本購屋流程】

  前年PO出來的這一篇「日本購屋流程」,在我那沒幾個人會來逛的痞客邦部落格,單篇點閱率居然突破3600次數,應該是我的文章中點閱率最高的一篇吧。而事隔兩年,東京的房市只有更熱,沒有停歇。之前是只有外國人搶,現在連日本人都跟著搶。當然,對於外國人要來買東京屋,程序流程倒是簡便了不少。記得之前在文章中曾打趣地說:「想要買東京屋,怎麼辦??簡單!把現金領出來,塞進行李箱,從台灣飛過來,直接拿錢給建商,當天就給你房子了!就跟買菜一樣簡單!」。沒錯,現在幾乎就是這麼簡單。只不過錢要用匯的,不能塞行李箱。因此之前PO的文章其實已經有點不合時宜,今天利用機會稍微修改一下本篇內容供各位參考。


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 東京有很多庭園。而且每個季節,其風貌都不一樣。

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  這個旧古河庭園,去年一月就去過了。不過當時是冬天。

http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/344774846

 

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  每個偉大的城市,都有大公園。就像紐約有中央公園,倫敦有海德公園之類的。

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  東京公園倒也不少。這個日比谷公園,我還覺得有點像台北的二二八公園。

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  說他是東京版的二二八公園,一點也不奇怪。

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 Apple 出新機,就是要人家破產的時候。

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  看到這台金色的MacBook,發現它的重量居然跟第一代的iPad差不多,真的是輕得很方便。

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  沒有買一台來用用看,真的會對不起自己。

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  日圓這一兩天匯率狂瀉,來到了兌台幣0.248以及兌美金124.2的低點。前幾年在東京買房的朋友,如果你是貸款日圓購屋的人,最近應該笑開懷吧。我曾經也在部落格以及書籍「快狠準!東京買房最強攻略」http://www.books.com.tw/products/0010658044  當中提及,由於日圓續貶的大勢底定,因此當初也介紹了貸款來買屋,等日圓跌深後再還款的避險方式。

  這一兩天,台幣兌日幣來到的1:4的價位,有許多已購屋的朋友也心動了,想說是不是應該要趁機將日圓貸款結清呢?畢竟兩年前貸款時匯率是0.33左右,今天來到了0.24多,光是匯差就賺了三成之多。但另一方面,前幾天美國聯準會主席葉倫,已經明白指出,今年一定升息,且日圓的量化寬鬆似乎還沒停歇的趨勢,因此日圓兌美金勢必還會再貶。甚至有分析師也指出,日圓匯價很有可能再創新低,來到兌美元160元的價位。但又有另一派聲音指出,即使日圓再貶,台幣等亞州貨幣也不得不競貶,因此日圓兌台幣的匯價,是否有機會在短期內就看到1:4.5或1:5,這就只能等時間來證明了。

  那到底現在還清房貸獲利了結是不是個好時機點呢?恐怕每個人的狀況都不太一樣,貸款的利率與金額也不一樣,因此也不會有標準答案。這篇不會有任何建議,但分享我一個朋友的狀況。這位朋友為2013年初購屋,購買7500萬日圓的房子,都心五區內,但由於本身信用問題,只能貸款3000萬日圓。年利率2.7%。

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這位朋友,

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  泡溫泉,不是吃吃喝喝,就是發呆看美景。

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  而這一間的餐點還蠻不錯的,至少我覺得比前兩次去的都好。

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  沒錯,這盤不是我的,是小狗的。

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  一段時間,就要帶小狗去泡溫泉吃美食。

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  今年的小狗溫泉之旅,第三次,選擇了伊豆高原的「玉響の風(たまゆらのかぜ)」。

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  比起前兩次的修善寺以及箱根,這次的附近,什麼可以逛的地方都沒有。等於是進去了以後,就一直到check out都要一直待在飯店了。

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  自從2012年真人實境秀Terrace House 在日本播出後,似乎在日本就掀起了一股Share House(多人共住一間屋,各自有房間,以及附有公共客廳與廚房)的熱潮。似乎住在有如電視劇中美輪美奐的房屋中,與各行各業不同的朋友互動,成了時下最流行的一種新的租屋生活型態。因此原本著重於個人生活隱私的日本年輕人們,也開始漸漸接受了此一型態的租屋方式,一方面也是為了省房租。

  台灣也有許多人,認為Share House 高投報,是不錯的投資標的,因而動起了當Share House包租公的美夢。例如原本一間租金15萬日圓的房子,若把他切成四個房間,一間租五萬,房租立刻升級到20萬日圓。不過此一舉動,有點類似我們台灣房東將老舊公寓自己做隔間小套房再出租的行為,當然,是違反建築基準法的。當然,如果你是按照合法的方式做隔間,不會有什麼問題。不過實際現實上,像是電視劇中那種美輪美奐的房子,終究只存在於電視上。有啦,現在有專門的不動產公司,將一整棟大樓都改建成類似宿舍的Share House,每間房間都美輪美奐,也有舒服的交誼廳跟公共空間。不過這種動輒數十億的玩法,實在也不是我們一般投資客能夠玩得起的東西。而且其實Share House,在實務上,管理以及如何篩選優良的住客,則是很重要的一門學問。如果稍有閃失,很容易造成居住者之間互相不合,公共區域雜亂不堪,導致生活品質低落,而惡性循環,劣幣驅逐良幣,好的租客不住了,盡是來一些問題租客。因此Share House的高投報,我認為其實是建立在辛苦經營管理之上的。因此我一直認為,Share House不是「投資(坐享被動收入)」,而是「經營(辛苦管理)」。

  曾經有一位客人,看上了類似這樣的物件。它是位於歌舞伎町裡面,其中一層樓,然後裡面格成五間房間出租。投報率換算起來,將近有15%之高。哇噻,現在東京哪裡找得到這種立處精華區,又高投報的產品啊!客人愛得要死,一直要出價叫我幫他談。不過我告訴他,這個物件敝公司不做,你去找別人吧。疑?你幹嘛有錢不賺呢?原因有三。第一,位於歌舞伎町裡面,你想也知道他裡面的房客大概會是怎樣的人。第二、客人不會日文,人在台灣,勢必物件往後要交給我們管理。很抱歉,我實在沒有能力與這種份子打交道。可能要去催繳個房租,我就會先被打趴在地上。這種物件,可能需要「較有能力」的公司,才有辦法管理,我坦承我無能 ><...。第三,這樣的租客,發生的紛爭絕對超乎你的想像,吸毒,竊盜,天天開雜交趴.....當然,這些情節並不是我的想像。這些內容全部報導於本期2015.05.26的「週刊SPA!」中。報導中舉出了記者實際調查的幾個案件,每個案件都讓讀者瞠目結舌。到底發生了怎樣驚世駭俗的事情呢?讓我們舉其中三個案件來看看:

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  第一個案件,為住在練馬區月租18000日圓Share House的28歲男性。雖然這棟Share House規定,所有的住客必須要輪流打掃浴室廁所,但是住客道德低落,沒人掃,導致廁所浴室髒亂不堪,甚至有人直接在浴室裡面尿尿,導致浴室裡面有小便痕跡,以及發霉。整棟房子裡面還飄著異臭。雖然說有管理員,不過這管理員也是一星期才來一次,並且只是在門口放放衛生紙等補充用品而已,不過有沒水準的住戶,直接將整卷全部佔為己有,拿去自己的房間用,導致實際上廁所都沒有衛生紙可用。加上雜亂噁心,所以受訪者寧願每次要上廁所,就跑去附近的便利商店上(日本的便利商店,大部分有附廁所)。這位28歲的租客,試圖想要跟其他的住戶溝通,但是每個人看起來都凶神惡煞。他也曾想過,乾脆就自己掃一掃好了,不過越想越氣,都是其他人弄亂的,他為什麼要清呢?就這樣惡性循環,永無止盡。

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  2015.05.23期,於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」,以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る?」,從全方位來分析目前日本的不動產市場。

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【報導分享:不動產泡沫將至?】

2015.05.23期,於昨天剛出刊的「週刊東洋經濟」,以大篇幅的聳動標題「不動産、マンション、バブルが来る?」,從全方位來分析目前日本的不動產市場。

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答案很簡單:因為你買到爛貨。

這篇文章的描述很極端,可能會讓你看起來覺得很不舒服,閱讀之前請有心理準備。
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身為一個業者,其實不應該講出這樣的實話來砸自己腳。不過了解日本中古屋市場生態時,你就知道會什麼「中古屋只會跌價了」。絕大部份的日本人買屋,都是為 了自住。如果自己住得舒服,其實這輩子都不需要賣屋。同時,日本人也喜歡新房,這也就是為什麼中古交易市場只佔了整體不動產市場的10幾%的主因。

在市況好的時候,好東西大家搶,投資客搶,自住客也搶,所以你搶得到的機率非常低。但在市況差的時候,也是好的東西先被自住客挑走,因為他有自住需求,而 且因為是自己要住的,會挑得很仔細。而正如我前述的,當一個日本人買到好屋時,因為屋主是為了自住,自然不需要拿出來轉售,因此也不會產生這個好物件,將 來在二手市場所交易時的「二手價格」。而為什麼在檯面上讓你看到的中古屋,價格都會遠低於它當初的購買價?原因更簡單,因為他是爛貨,所以才會出現在大家 都看得到的地方讓你撿。

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近來旅日名作家劉黎兒小姐發表了三篇「你還敢在日本買房嗎」,談論目前日本房市的利空消息。站長TiN有幸再度受邀連線,與廣播節目主持人,同時也是台灣房地產專家的張欣民老師,談論劉小姐所提出的觀點,以及目前的東京市況。

節目預計於2015.05.13台灣時間早上8:00播出,請有興趣的朋友準時收聽正聲廣播FM104.1,鎖定「日光大道」節目喔。

亦可透過網路同步收聽,若錯過,網站上也提供重播收聽喔。

http://www.csbc.com.tw/

※進入網站後請點選【留聲機】→【財經節目重播】→【日光大道】→【104年05月13日(星期三)】,即可收聽精彩重播喔。

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  之前有分享過關於東京不動產買賣市場有「兩極化」的現象,也就是人口從近郊往都心集中,導致近郊的房屋資產價值不保,而都心五區房價卻漲翻天的現象。其主因不外乎就是因為「都心回歸」現象以及「稅改」因素(請看舊文,不再累述)。但最近居然連租賃市場也出現了這樣的「兩極化」現象。

  以往日本的租賃市場的旺季,約莫落在1~3月這段期間,為了要迎接4月的新生活。但最近卻有「部分」業者,表示這段期間似乎出現了些許的變化。也就是旺季越縮越短,只剩下大概兩、三週左右的程度,甚至今年似乎旺季不旺了。

  根據2015.05.05出刊的「住宅新報」指出,有業者(都営新宿線船堀駅)感嘆,今年這段出租旺季,似乎沒有到來,甚至出現了「租金越便宜的房子,越容易租出去」的傾象。但相反地,根據房屋租售網站at home的調查,卻發現了另外一個事實:就是「出租成交平均單價」卻高於「登錄待租平均單價」。也就是似乎高價的物件,其出租狀況似乎沒有想像中的差。

  根據這篇報導所採訪的實際案例,我們似乎可以觀察到,目前的東京租屋市場出現了三種「兩極化」現象。第一種為「高價產品vs.低價產品」,第二種為「好地點vs.爛地點」,第三種則是「行銷業者vs.一般業者」。

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【意見分享:凱莉讀「你還敢在日本買房」三部曲。】

凱莉是我一個好朋友,她有兩年的時間,把看房子當成興趣,這篇文章是凱莉的感想,大家可以參考看看囉。

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我拜讀了劉小姐的三篇文章,她說房仲業者詐欺,那房仲業者可以說她毀謗嗎? XD

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【原來我是「業者」代表?我真是太小看自己了!】

哈哈。小弟的公司只是小公司,沒什麼人力。就算市場大好,我們也沒能力吃下太多的案子。換句話說,就算市場大差,大家都不買,敝公司其實也沒什麼風險。


第一,我並沒有要跟劉小姐筆戰的意思,僅是提出自己的觀點。我並沒有「一一反駁」,如果記者有好好閱讀我的文章,應該知道我其實對於劉小姐的很多觀點都是 讚同的。而且敝公司其實一點也不會對劉小姐的言論感冒,反而認為市場上本來就需要有不同的聲音,讓台灣的投資朋友可以接受到多元的聲音,不然我也不會寫出 幾乎都講「事實」的「東京買房最強攻略」一書。

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