投資不動產,是不是只要按照房仲業者所公布的人氣城市排行榜來買,就一定沒錯呢?這排行榜,可能沒那麼單純喔。

每年到了一至三月的租屋旺季,總是會有許多網路文章,或者電視節目在報導今年的人氣城市排行榜。而且這樣的排行榜調查,往往不只一個,似乎各家不同的不動產業者都會提出自家的版本。

往年,幾乎都是「吉祥寺(きちじょうじ)」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但似乎近幾年稍稍有變化。近年最常入榜的,大概就是武藏小杉、目黑以及惠比壽之類的。最近由日本Yahoo!不動產所做的2016年的前十名,依序分別為:池袋、武藏小杉、荻窪、新宿、吉祥寺、渋谷、中野、恵比寿、中目黒、高円寺。

其實,你若仔細看一下這個人氣城市排行榜,你就會發覺,其實這些地區似乎都不是我們所認知的高級住宅區。榜上不見松濤、麻布、広尾、青山、白金台...。因此大概也知道,這樣的排行榜,問卷的對象多半都是問「出租族」。而且這些出租族,很多都是「正在找出租房子的階段」而已,也就是他們並不是真正住過池袋,才認為池袋是個好地方。會想要住在中目黑,或許就只是因為去逛街的時候,或者是去賞櫻花的時候,覺得街道看起來很時尚,住在這裡似乎自己就會變成名媛貴婦一般。又或者,這個調查根本就只是仲介公司「做」出來的。有可能因為這間公司,有許多案件,要在這些地方出租,為了炒高知名度,刻意發布這樣的調查結果。如果你去問真正要買房子的人,或許會得到完全不一樣的答案。

但,這種調查就真的一點都不可相信嗎?倒也不是。也就是如果你的目的是要收租,或許出租型的1R, 1K小宅,在這裡會不錯,收租穩定也說不定。但如果你是在適合1K套房的地點買家庭房,可能不見得好租,也有可能將來賣不掉。因為養小孩的家庭,應該不想要住在池袋這種雜亂的環境當中。可能要住在離池袋車站有一段距離的目白,才是永住的環境。

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品牌的建立,在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商,蓋的房子就跟車子一樣,都會有個品牌系列的名稱。如住友的City系列,三井的Park系列,三菱地所的The Park house,野村的Proud等。也因為每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥,因此,在消費者心中,就建立了買大品牌的房屋,就等於是好貨、安心的品質保證。

而其實,每個大建商,自己不見得只擁有一個品牌,可能他們所興建的案子,也會依等級分成好幾個不同的品牌。相同的建商,也會有豪宅等級的案子,也會有一般住宅等級的案子,甚至也有郊區廉價宅的案子以及投資型小套房的案子。

例如三菱地所的高級住宅品牌,就是「The Parkhouse」, 再更上去一級,頂級住宅品牌的就命名為「The Parkhouse Gran」。

野村不動產的高級品牌,系列名稱以「Proud」為名,但如果是低價位區域的房子就無法冠上「Proud」的名稱,而是命名「OHANA」。

同樣,住友不動產的最高等級為「Grand Hills」,其他高級物件就冠上「City」之名...之類的。

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  中井,以前很像是染布工廠聚集的地方。這天剛好散步到這裡,發現正在舉辦染布小道的活動。

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 沿著河川,把各式各樣的染布吊在河上,還蠻漂亮的。

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  平時沒什麼人的地方,也頓時充滿了觀光人潮。

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中村彝(つね),是大正時代的西洋畫家。

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  他的工作畫室,剛好在我新家的附近,現在已經是紀念館。

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  這裡面其實很小,也沒有展什麼作品,但散步經過,可以順便進來看看。

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  每次去Bic Camera的玩具賣場,總是會看到這可愛的玩具,也一直很想買回家擺起來欣賞,無奈之前房子太小。

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  這次換大房子,決定要把這個買回家,當作客廳的裝飾品。

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  貼在臉書後,才知道原來這在台灣叫做「森林家族」。

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日本有個電視節目,叫做「You は何しに日本へ!」,就是在街頭訪問外國人,跟拍外國人,來問說外國人到日本來的目的是什麼。

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  其實我不是很喜歡這種節目,因為這就是日本人的自慰節目。

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  一天到晚找外國人來,說日本多好又多好,別的國家都沒有日本好。

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各位朋友不好意思,由於最近忙搬家,因此2月號的房市月刊遲遲尚未完成,請再等我個幾天。今天,先將本月的「讀書新得」部分PO出來,內容就是研讀東洋經濟以及週刊ダイヤモンド的內容,來看看是否內容有如某唱衰日本房產者所寫的內容一樣。

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由於最近又有人只到書店去看封面,不買雜誌不讀內容,就直接斷定日本兩大財經雜誌唱衰東京房地產。真的是這樣嗎?由於我長期訂閱「週刊東洋経済」以及「週刊ダイヤモンド」(鑽石),因此2017.01.28以及2017.02.04這兩期的內容早已閱讀完畢。基本上,年初到三月這段期間本來就是日本房市的繁忙期,週刊會做類似的專題也不奇怪,而且也幾乎年年都有,因此並不像某人說的「不約而同」。這次的「讀書新得」專欄,我們就來看看這兩本被點名的雜誌內容寫些什麼吧。至於那位唱衰日本房地產的人的文章的其他論調,了無新意,跟一、兩年前的內容一模一樣,我就不再浪費自己寶貴的時間去回應這種無聊的論點。想了解詳情的朋友,請自己去部落格點選舊文章即可。

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首先,我們先來看看週刊東洋經濟2017.01.28號的內容究竟寫些什麼。雖然內容的確有提到自己的房子資產價值不保,但一開始就提到是埼玉縣等東京近郊,而且主要是木造透天,以及供給過剩的灣岸地區,這些地區跟產品一直都是我叫各位朋友不要去買的。但雜誌卻有在P66做出了房價維持以及房價暴跌的資產圖表。調查就提及,大江戶線的清澄白河,以及東急東橫線的學藝大學,京葉線的新浦安等站,甚至比起30年前的新屋時期,現在變成中古屋後的價格反而比較高。另外,圖表中也提及JR山手線的五反田、目黑、惠比壽等車站,十年中古屋各有121.3%、140.8%以及128.2%的漲幅。因此只要選對地點,房價不跌反漲,並非買屋一定跌價。這個道理相信去問美國總統川普先生,他一定會非常同意,就如同他的名言,Location, Location, location一樣。

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  如果提到港區的高級住宅區,那一定不能不提白金台。所謂的白金台一帶,泛指「白金」以及「白金台」這兩個區塊,西臨恵比寿以及品川的高級住宅區「上大崎」。這裡原本只是個庶民住的街道,但隨著泡沫時代,外苑西通蓋起了許多漂亮的餐廳以及咖啡,整條街道變得很有時尚味。也因此,周遭開始逐漸興建起了高級華夏大樓,外苑西通也因此得名「プラチナ通り(白金大道)」。住在這裡的女性,也越來越多名媛貴婦,因此當時也有個造字「シロガネーゼ」,來泛指住在這裡的貴婦。(~ゼ,為義大利文的”人”的接尾辭),就像我們台北講「天龍人」的感覺很像。


  而白金台較高級的地方,就屬「白金台5丁目」以及「白金4丁目」了。前者一大半都是自然教育園區,綠意盎然,等於是住在這裡,有個專屬的後花園一般。白金台5丁目最具代表性的,可能就屬「パークマンション白金台 Ⅴ(サンク)」了。而後者白金4丁目,則是有一大半都是聖心女子學院的校園,因此居住的人口其實不多,物件也沒有很多,最有名的,應該可以說是「白金三光坂パークマンション」了吧。這兩個區域只要有合理價的好物件出現,應該會馬上被掃掉。


  不過大馬路上,也就是目黑通上,就蠻多出租型的小套房,馬路上的出租型小套房的單價,跟巷弄內的高級住宅,有些甚至單價可以差距一倍之多。

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  2月10日,山手線的最新車站「暫定:品川新站」正式開工了。這是自1971年的西日暮里站以來,事隔30多年後的新車站,也是山手線的第30個站。預計配合2020年的東京奧運時完工。


  我想,應該不用多講,大家也知道這條線是東京都心最重要的一條線。這條環狀線,串連的東京最大的幾個轉運站以及商業重鎮,如:新宿、渋谷、品川、東京、上野、池袋...等。甚至有人認為買房,就是要買在山手線沿線上或者是山手線圈內。


  但若撇開商業區的觀點,以住宅房的觀點來看,其實山手圈內,並不一定就都是票房的保證。例如山手線的下半環,如恵比寿、目黒(尤其是品川區上大崎)等處,的確就是房價高的高級住宅區,但上半環從池袋到上野一帶,則是房價以及環境都不怎麼好的地區,這些地方的房價以及環境,甚至輸給了山手線圈外的城南地區,中野某些地區以及杉並區的某些地區。也就是說,不能以山手線的圈內還是圈外,來衡量房屋的價值。畢竟交通、距離,並不是房價高低的唯一考量,還有環境因素也佔了很大的比重。相同的距離,只要環境差,房價甚至可以差兩倍!

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過年,總是要吃點特別的。

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  剛好家人來東京玩,所以就來吃東京鐵塔旁的豆腐店。

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  自己看圖片欣賞美食吧!

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你喜歡年輕的都會風格鬧區生活,還是安靜的住宅區?兩種截然不同的身活型態,答案恐怕見仁見智。

 

自住型的大樓產品,最極端的兩個例子,莫過於「低層住宅」與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同,喜歡哪種可以說是見仁見智。


  前者之所以會蓋成「低層住宅」,就是因為那塊土地有非常嚴格的限建,只可以蓋低樓層,且不能當作獨立店面使用。此外,建蔽率也規定不能蓋太滿,只能蓋到土地的50~60%左右,容積率也是不高,也因此,「低層住宅」除非基地非常大(都心不可能),不然多半都是屬於中小規模的產品,戶數頂多20~60戶左右。

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◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 

 投資是藝術,更要技術。之前台灣流行「賣不掉加價賣」,意思就是如果你的房子賣不掉,投資客的操作手法不是「降價賣」,而是「加價賣」!
  好奇怪喔,都賣不掉了,為什麼反而是「加價」呢?其實說穿了,就跟日本網路購物的手法如出一徹。


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此書為日本住宅記者榊淳司所寫的新書。內容說明了日本不動產的真實,以及日本人因為對於不動產不了解,導致買到讓自己資產嚴重下滑的房屋。
作者在前言,舉了兩位因為房子選擇,而到最後人生結局大不同的例子。這兩人都是35年前在都心上班的同年齡上班族,也在同時期都買了自己的房,價位都是4000萬日圓。只不過,前者買在東京都心,後者買在千葉縣的大規模造鎮新城。時至今日,兩人已經上了年紀,打算住進養老機構,因此把房子拿出來賣。結果前者賣了3200萬日圓,後者只賣了800萬日圓。這點,道出了即使是大規模的造鎮,即使有鐵路線,只要地點不對,資產價值就不保。

 

就有如前述,作者在自己的書籍中的第四章,提及了雖然房子本身的建造品質,以及設備、公共設施等會為房子加分,但加分的幅度頂多就是一成上下。一間房子的價格格差,有九成是因為地點要素。也就是整間房子的價值,端看其地點。

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  這已經是我第五次換屋了。這次的房屋,終於達到我可以永住房屋的夢想。一直以來,我都覺得房子至少要有40坪以上的實際室內空間,才可以永住一輩子。當然,一步登天是不可能的,總得以小換大慢慢換。

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  剛剛看了看部落格,原來我以前也都有把換屋時的文章PO出來,既然以前都有PO,這次也來做一下記錄。但我希望短期內可以不需要再換屋,至於我為什麼要換屋,應該你去看我的房產專欄就會知道了。如果要換「マイホーム6」時,我希望那時可以換到更大,更好的。

來看看我的換屋歷程吧(皆以台幣,當時匯率計價):

My Home 1:台北市中山區,鎮金殿(買580萬,賣630萬)

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  東中野,從新宿站坐JR中央・総武線各停,只需兩站即可到達。雖然是各停,但同時有大江戶線經過,若稍微往北走一點點,其實不遠的距離,還可以使用東西線的「落合」站。這裡的便利性原本就不差,再加上2015年車站西口重新翻修後,整個地區的街景改善不少。


  除了鐵路交通方便外,東中野又剛好位於主要幹道「山手通」上,因此無論是開車到新宿、渋谷或是池袋,都非常方便。現在,山手通重新整修後,旁邊的人行道變得非常寬敞,走起來沒壓力,很舒服,可以悠閒地散步到中野坂上、西新宿一帶。若沿著與其垂直的大久保通,也可以走到熱鬧的大久保商圈(雖然電車只需要坐一站)。


  或許就是因為它原本就離新宿不遠,因此很早以前這裡就開始發展。這裡有許多有濃濃昭和味的商店街,但同時也有最新穎的車站購物中心Atre以及超高層塔式住宅。可以說是個新舊完美融合的地方。

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1月到3月,是日本的搬家旺季,日本的搬家公司也會狂打廣告。

當然,因為這個市場非常飽和,因此有大公司周邊服務很多的,也有小業者便宜的,聽說還有利用晚上時段搬家的,比較便宜。

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  搬家最累的,莫過於打包整理行李,有時候東西太多,自己整理起來可能要裝箱裝一個多月,我就是這樣。

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  東京都心的鐵道運輸,多半是由Tokyo Metro與都營地下鐵、JR來擔任要角,而往郊區,再由各家私鐵公司來補足其路線上的不足。從新宿車站出發的私鐵,有京王線、小田急線。這兩條線的月台,都直接連結進了新宿車站裡面,就唯獨西武新宿線,美其名是從新宿出發,但其實它離新宿車站,卻有一段蠻長的距離。


  說到西武新宿線的歷史,應該大家不知道,它在戰前,其實(有一段路)是用來運送糞尿的,將都心的糞尿運往郊區當水肥。而這條線,原本的起點是高田馬場,當然,西武集團曾經也有一度想要將其月台延伸至新宿車站內,就像京王與小田急一樣,因此才會建造現在的西武新宿站,上方為王子飯店以及百貨公司PePe,當作是臨時車站。


  京王與小田急的月台在西口,因此原本西武線在新宿車站的預定地,是要擺在新宿車站東口,也就是在現在Lumine EST的位置,但由於空間太過狹小,只好放棄了這個選項。爾後,原本有計劃盡量再將車站往新宿車站靠近,但無奈因為80年代泡沫破裂,導致事業資金出了問題,只好放棄了這個夢想。也因此,如果要在新宿車站轉西武線,都必須走一段很長的路。還倒不如直接坐山手線,在高田馬場換車還比較方便。

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TiN老師文法講座:〜た/ている+「つもり」(N3)】

  在初級日文時,我們學到,若要表達自己堅強的意志,會使用動詞辭書形+「つもり」。例如大家的日本語第31課,就有一個例句為「国へ帰っても、柔道を続けるつもりです」。這句就是留學生說,即使將來回國,我仍會(堅強的意志)來繼續柔道這項運動。

 

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中古屋能不能殺價,端看屋主個人的情況。缺錢的屋主可以讓你砍兩成,有錢的屋主可是一毛都不讓你砍。清楚屋主的屬性,可以讓你省很大!

 

  日本的新成屋市場跟中古屋市場,是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售,而且量體龐大,一次就好幾十戶,甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣,因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上,或買樓下,或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇,所以建商在定價時,會有一個基準戶,然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異,再上下調整販售價差,而且建商蓋房子的目的就是要賣房子,因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。


  但中古屋可就不同了。中古屋,就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶,就只有兩到三戶,甚至有些好社區,只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋,中古屋市場上,你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上,也是看個別屋主自己的認知。

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◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 

  最近有許多即將完工的新建案,它預售時,正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工,表面上房價也都有漲幅,因此許多台灣投資客朋友,就想學習在台灣的「紅單轉售」方式,打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手,除了可以賺很大的房價價差以外,還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。


  實際上,現在(2016年底)售屋網站上,也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行?我個人是持保留的態度。

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  有鑒於現在這個部落格中,關於東京買房的文章點閱率越來越低,台灣市場對日本置產有興趣的人也越來越少,且其實對於東京房市的文章,該寫的內容其實也都寫得差不多了,因此從2017年起,本部落格的東京房地產PO文內容及步調將會有所調整,將會分成下列10個主題:

01.東京房市動態
02.重點新聞
03.日經筆記
04.投資云云

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都內的水族館,我去過了很多不同的地方。尤其是Sky Tree的,讓人印象深刻。

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  今天散步又來到了東京鐵塔,因為裡面的水族館我從來沒去過,於是今天就決定給他進去走一走。

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  進去後我嚇了一跳,因為...我實在沒有看過質感這麼差的水族館。

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  東京街頭,到了聖誕節,就會有許多點燈。

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  這篇,就來看看西新宿的點燈以及聖誕樹吧!

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  睽違七年,歌姬中森明菜終於在今年底舉辦了巡迴Dinner Show。

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  雖然票價一張五萬日圓,但場場爆滿,發售當日五分鐘內就被搶購一空。

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  我原本不是會員,但就是衝著這場Dinner Show,加入了她的歌友會Faith Way。

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TiN老師文法講座:「〜んです」與「〜んですから」(N3)】

 

  如果說在學習日文的過程中,讓我感到最挫折的,恐怕就是「〜んです/のだ」的用法了。並不是前面接續的動詞變化困難,而是它「使用的場面對於外國人而言難度相當高」。就用法上,它可以用來表示說明理由、發現、換言之、再認識等,而且許多語境是相當難翻譯的。因此我個人認為,「〜んです」最好的學習方式,恐怕就是多多觀察使用的場面。

 

  這篇,我們先來簡單複習一下N4會遇到的「〜んです」用法(更高階的用法這裡就不扯進來了),再來比較表示理由的「〜んです」與「〜んですから」的不同。

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TiN老師文法講座:「〜たら」遇上「〜N3)】

 

  日文中,表示條件句的講法有「〜と」、「〜ば」、「〜たら」等。其中有些情況可以互換,有些情況不可以互換,規則也很多,因此常常搞得學習者一頭霧水。例如:「~」的後句,一定要接「非意志」的表現;而「〜たら」的後句,就無論是「有意志」或者「非意志」的表現,都可以使用。

 

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大佛,不是只有鎌倉有,板橋區也有一個東京大佛。

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這個大佛是昭和53年(1973年)落成的,所以看起來比鎌倉的年經很多,號稱是日本第三大的大佛。但不太有名就是了。

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  今年,對於專營外國人買日本不動產的業者,恐怕都過得不是很好。除了日圓匯率一直漲以外,房價也一直漲,而且沒貨賣(詳見舊文)。也因此,我也耳聞許多較小型的業者都撐不下去,撤出了市場,就連某老大哥不動產在台灣的辦公室都收了起來,其實是讓我有點嚇了一跳。但,因為日圓最近走弱,似乎在2016年的年底,有機會大開紅盤。

 日圓這幾天狂貶,今天兌台幣再現0.27字頭。也因此,最近這幾天,我們公司接了好多通確認物件的電話。在我仔細詢問一下欲看屋的客戶屬性後,才發現幾乎清一色都是外國人(我覺得應該都是華人系的)。而本FB專頁、以及我的部落格的購屋文章,這幾天點閱也特別熱,似乎外國人的買盤回來了。但,其實就怕會不會只有「詢問度熱」,是不是能連帶拉抬成交量,恐怕還有待觀察。

  「如果我現在想要趁日幣低檔來買東京不動產,可以嗎?」最近我常被問這個問題。嗯...我的答案是,沒有所謂的可不可以。投資要做足功課,且要對自己的投資負責。但,現在購買東京屋,可能有一些要注意的地方。我不會講明是哪個案子,我也不會講明是哪些地點,以免被告。因此就算你問我是哪個案子哪個建商,我也不會回覆你。錢是你自己的,賺也是你賺,賠也是你賠。雖然這有點像置入性行銷,但建議你,在下手前,先把我的書《東京買房最強攻略》讀完,再決定也不遲,至少可以幫你閃掉很多地雷。(http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

  這篇,就目前的市場,我要提醒投資人,要特別注意下面三點。

1.地點:

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TiN老師文法講座:「〜てあげてください」(N3

日文的授受動詞有三組:「あげる、もらう」與「くれる」。前著兩組的動作者為我(或我方);後者動作者為對方。而若是更進階一點的,講到動作的授受,則是使用其補助動詞的型態「〜てあげる、〜てもらう、〜てくれる」,基礎日文就不詳述了。

 

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新海誠的電影「君の名は。」不僅在日本屢創票房佳績,連前幾天在中國正式上映時,也造成轟動。

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許多人都被他獨特的畫風所吸引。

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從他早期的星の声、雲のむこう、約束の場所、秒速5センチメートル...等,作品中的街景都常常出現新宿,讓人有種融入實際生活的感覺。

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