同一條馬路上,在經過一整天的日曬後,朝南面向那一排的人行道,雪溶化的速度,就是比起朝北面向那一排的人行道快很多。因為朝南面向受到直射日光的機會比較大,時間也比較長。

就說明了為什麼大家喜歡買朝南的房屋,因為真的溫暖很多。

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  雪過天晴,雖然說溫度會高達十度,不過這麼厚的雪,不可能再一天之內就溶掉。

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  經過了一夜大雪,我家頂樓露台積雪機了不知道幾十公分深,整個花圃都被雪給淹沒了。

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  從窗戶看出去,一片雪白的世界。

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  聽說這次的大雪,是睽違四年的大雪。

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  所有的樹都染上了一頭白髮。

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  看起來很冷,但還好我在家很溫暖。

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  今天來談談中古車。我們都知道,中古車有所謂的「行情價」。先假設一台兩年,走行距離(里程數)為兩萬公里的車,其行情價為100萬日圓好了。但每一台車會隨著車主使用的狀況不同,即使是同樣款式年式,同樣的里程數,其「價值」也有可能會差很多。

 

假設有兩台上述條件的車。A車,它的主人很愛惜它,而這台車在專業人士的眼光來鑑定,可能可以賣到200萬日圓。另一台B車,他的主人是有中二病的8+9,時常飆車,又不愛惜使用,因此機械嚴重折損,可能再開個幾次就會報廢,或者是要修東修西的。這樣的車子,價值其實根本連10萬日圓都不到!問題來了。你認為,哪一台中古車對於車商來講,比較好賣呢?對的,你猜對了!就是爛車B車比較好賣。原因很簡單,因為消費者跟業者之間存在著「資訊不對稱」!

 

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  就如同昨天結尾所提到:「は」有兩個用法,一個是主題,一個是對比。「主題」,就是我們這幾天一直看到,用來表達針對前接名詞來做敘述的用法。而所謂的「對比」,指的就是暗藏「與其他的相比,這個是」的含義在。接下來,這篇第④篇會對第③篇的結尾部份再進行更詳細的補充說明。先來看看兩句話吧:

 

★[私がステーキを食べました]★

①私はステーキを食べました。

②ステーキは私が食べました。

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  在繼續談論「は」的其他功能前,我們先來了解一下「は」與「が」,其本質上的不同。記得我們在第一篇時,曾經說過:如果以句法結構的觀點來看的話,那麽「は」為「副助詞(or取り立て助詞)」、「が」為「格助詞」也就是說,「は」跟「が」在文法的地位上,兩者並不是對等的,而是截然不同的。「は」「が」還要大,還要高一等。

 

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①あの子供が 友達と この犬を 棒で 殴った。

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  第①篇的結末,我們拋下了一個課題。原則上,要講海豚很可愛,日文是「イルカはかわいい」。那我們可不可以講成「イルカがかわいい」呢?就讓我們繼續來思考上一篇文章最後的問題吧。

 

 ・イルカは かわいい。(「は」→主題)

 ・イルカが かわいい。(「が」→中立敘述?排他?)

 

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日語的學習者最常問的問題之一,就是「老師啊,は跟が要怎麼分啊」?提問很簡單,但要回答這個問題可就困難了。老師講解時,除了要考量學生目前的程度以外,還得看學生提問的情況與使用的語境,才有辦法給予回答。

 

  而針對這個問題的回答,可以從許多觀點來說明。依照不同的觀點,回答的方式也不一樣。例如最常見的,就是從談話的觀點,來說明「は為舊情報,而が為新情報」。若是以句法結構的觀點,則「は為副助詞、が為格助詞」或者「は為大主語、が為小主語」。若是以有題文,無題文的觀點,則「は為主題,が為現象文」等。

 

  「は」跟「が」有時可以替換(替換了語境不同),有時不能替換,其複雜程度可以說是日語學習者永遠的課題。因此要了解「は」與「が」的不同,可能不是短短一句話就能解決的。這幾天,我就試者以連載的方式,來跟各位分享「は」與「が」的不同。可能寫三篇,如果反應熱烈就寫個五、六篇。而TiN老師本人的語法知識以及文章能力有限,加上這個問題又可以從許多角度切入探討,因此文章一定會有許多不足的地方。但還是期望同學們能夠透過這幾篇,能對這兩個惱人的助詞能有進一步的認識。

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  奇怪!為什麼明明就是同一間小套房,但我委託仲介售屋,開價850萬日幣賣半年賣不掉,但別人卻可以賣到1000萬日幣以上呢?今天我就來講個故事給大家聽,是一個台灣人賣東京小套房的故事。

 

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故事開始

 

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媒體總是喜歡用聳動的標題來吸引讀者的眼光,但是究竟寫的東西是不是事實就需要有智慧的你來判斷了!來到了2018年,許多跟日本房地產有關的新聞或者文章標題都很聳動,我們一起來跟著Tin老師來抽絲剝繭看看這些聳動標題下的事情真相吧!

 

海外房主緊張了 日幣重眨吃掉利潤

在台幣強升下,日圓兌新台幣的換匯價跟著疲軟,日圓現金匯價續貶也創下近2年半新低,這樣的消息對哈日族來說也相當樂,但是對想要出清海外房產的投資者就是一大惡耗,匯損的風險恐怕足以把所賺到的利潤都吃掉……

Tin老師講評:海外屋主不會緊張,因為即使是最近日幣低檔時售出房產的,但沒人叫你在這個時間點就換回台幣。匯率不會永遠都0.26,總有回升的一天。

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  謝謝各位日語勉強會社團的成員以及老師這幾天的祝福,沒有辦法一一回應,先跟大家說聲抱歉了。考試結果出來後,許多社團裡的老師私訊我,詢問如何準備「日本語教育能力試驗」。在這裡,我就簡單分享一下我準備這個考試的過程。更多詳細的考試內容,可以參考官方網站(http://www.jees.or.jp/jltct/)。

 

  日本語教育能力試驗每年10月舉辦一次,日本有六處考場,六月份時就必須報名。只可惜,如果你住在台灣的話,考試機構並無法將准考證以及證書寄至台灣給你,你必須請住在日本的友人代收准考證以及證書,考試時也得專程飛來日本赴試。

 

  考試的內容非常廣泛,總共有五個大領域「社会文化地域」、「言語と社会」、「言語と心理」、「言語と教育」、「言語一般」。雖然範圍廣,但是有所謂的「優先出題」的基礎項目,官方網站有公佈。也就是說,如果你準備的時間不足,至少也要將基礎項目讀完。至於考試的內容,雖然範圍很廣泛,但並不會考得很深入,很鑽牛角尖,只會考你每個領域基礎的部分。也就是說,這個考試,只要你肯花時間,熟讀考試的範圍,考過的機率應該非常高。不過這也代表說,如果你沒讀書,光是憑運氣,以及目前你所懂的語言學知識或文法知識,考過的機率並不大。我就曾經在2009年,還在補習班教書時,就挑戰過一次。但由於當時授課繁忙,讀書時間有限,因此名落孫山。今年,剛好手邊不動產的工作也在年中告一段落,下半年有較充裕的時間可以準備,因此興起了再度挑戰的念頭。

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  連體修飾句,又稱作名詞修飾句或形容詞子句。在修飾句與被修飾名詞的中間,有時候會需要「という」,有時候又不需要「という」。例如下面兩例:

 

 ①田中さんが結婚する(○という)噂を聞きましたか。

 ②山本さんが言いふらしている(×という)噂を聞きましたか。

 

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  如果問說2017年的東京房市到底好不好,其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選,安倍政權大獲全勝,短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變,再加上海內外股票市場一片大好,這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品(マンション)價位頻創新高,就連橫濱都出現了648億日圓的超高層塔式住宅(註:ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面,郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說,自2015年起的這一波上漲,只局限於都心某些地區,因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫(局所バブル)」。

 

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  縱觀近現代日本的不動產市場,總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲,是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中,且是全民瘋炒房的時代。對,就有點像我們台灣20092015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫,則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化,因此房地產的投資,從個人等級,升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場,導致價格高漲。第三次的泡沫,則是我們現在這一波從2014年起的,量化寬鬆+奧運利多+外國投資家+節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲,卻僅限在局部性的都心精華區,以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

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今年的冬天很像特別冷,不過倒是有幾天天氣是不錯的。

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  其實東京住久了,大部分的地方都去過了,要再找一些沒去散步過的地方也蠻困難的。這天就來個谷根千散步吧。

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  其實這個散步路程,很像N年前也已經走過,沒辦法,沒什麼新鮮的,只好舊地重遊。

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  每到賞楓季,東京的各大賞楓景點就會充滿一堆觀光客。

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  與其說去賞楓,倒不如說是去賞人。人擠人,其實也悠閒不起來。

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  而且其實東京住久了,也懶得去賞楓之類的。反正每年看到的東西都一樣,實在是沒有必要每年都去看一遍。

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  去年出的 iPhone 7,只有日本版的機子才可以把搭電車的SUICA綁到手機裡,來搭捷運與購物。明明都是蘋果手機,不知道為什麼只有日版的才有這種好康。雖然我住日本,照理說就買日版的iPhone就好,但因為「照相有聲音」這件事,讓我絕對不買日本機。去年剛好有事去香港,買的是港版 iPhone 7,回日本後,安裝了 SUICA的APP,一裝完之後點開APP,就顯示本台手機無法使用SUICA...。

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  不過聽說今年的 iPhone 8 與 iPhone X,已經全面開放內建Felica的功能,也就是說,全世界的任何一台iPhone的Apple Pay,照理說應該都可以安裝SUICA才對。

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今天手機一寄到東京,立刻就把我台灣的台新銀行卡,綁到Wallet裡面去,之後去下載了SUICA的APP,選取記名式的。因為不知道會不會成功,所以先嘗試使用台新卡,來加值1000日圓到SUICA裡面。

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  所謂的述語,指的就是放在句尾,針對主語的「動作」或「狀態」來做描述的部分。例如「私は学生です」的「学生です」部分、「この果物は美味しいです」的「美味しいです」部分、「明日学校へ行きます」的「行きます」部分,就是「述語」。

 

  而日文的述語,又分成兩種種類:①「動作性述語」與②「狀態性述語」。顧名思義,「動作性述語」就是在描述「動作」的,而「狀態性述語」當然就是在描述「狀態」囉。

 

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  日文的自動詞與他動詞,存在著自他對應的關係。例如:「本が 本棚に 並んでいる(並ぶ)」與「私が 本を 本棚に 並べる」。

 

  關於動詞的自他對應,郭獻尹老師曾於20178月的大新日本語日和電子報「日語豆知識」專欄當中,有詳盡的解說。有興趣的朋友可以去點閱下載。

 

  但你知道嗎?其實「自動詞」改成「使役形」後,語意其實跟它的「他動詞」句,是非常類似的喔。

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  東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲,導致越來越多無力負擔新屋的民眾,逐漸將目光轉移至中古屋市場,也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因,已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中,漲聲不斷?」當中有詳盡的描述,有興趣的朋友可以點閱參考。

 

  根據東京鑑定(東京カンテイ)的調查,東京都的中古屋均價,已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓(以70平米、十年屋換算)。房市好的時候,屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們,就當起了投資兼自住的投資客,將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊,一樣的地段,但不同的產品,其本身的價值就會有蠻大的差距,但市況好時,群魔亂舞,不好的產品也會在市面上橫行。也因此,不懂房地產的消費者,往往就會不小心買到地雷型產品,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。做錯了選擇,除了後悔莫及外,也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個,以「流通率」與「上升率」的觀點,來分析中古屋的方法,教導讀者如何避開地雷,買到好的中古物件。

 

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  2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

 

 

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  日本國整體進入高齡、少子化的社會,已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期,但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外,可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

 

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少,外流相當嚴重的一些地區,也因為沒有人口,而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方,房價再便宜都沒人要買。當然,政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人,浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此,日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

 

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近,而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話,這個計畫就是讓各個自治體,自行決定區域內,哪個地方要「繼續發展」,而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

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  10月中旬,不動產經濟研究所分表了2017年度上半期(4月~9月)的首都圈新建大樓市場動向,數量只有16,133戶。也就是這個發售量(供給量),可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面,平均販售價格為5,993萬日圓,比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少,價位也高,但這半年來的契約率卻只有68.8%,也就是其實賣得不怎麼好。

 

  其實上述這個數據所提及的首都圈,是包含東京及其近郊的一都三縣(千葉、神奈川縣及埼玉縣)的數據,所指的範圍非常廣,高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市,不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據,就會發現目前「東京都23區」的房市,跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

 

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在日語學習雜誌『跟我學日語』當中的專欄「TiN老師的日語部落格」,長達7年的企劃:「N1~N5模擬試題解析」終於劃下句點。從2017年10月號(247期)起,將會有全新的企劃單元:「不動產日語教室」。

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此專欄可以說是結合了TiN老師的兩項專長,專為對於日本買房有興趣,同時正在學習日文的讀者們所規劃的全新單元。每期都會有一個關於不動產的小對話以及文法解釋,程度大約落在N3~N2左右。此外,也有「房產小知識」以及「TiN老師的散步地圖」,增強你對於東京買房的基本知識。「精選實用句」以及代換練習、生詞則是收錄一些實戰時,可以派得上用場的佳句精選與詞彙。相信本單元,可以讓你到日本買房時,無論是日語能力上,或者房產知識上,都不再茫然無措。

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【TiN老師文法講座:「べき」、與它的連體形(N2)】

 

  「べき」,中文翻譯為「應該」。它並不是「太郎應該出門了吧」這種表「推測」的應該,而是用來表達「給予他人建議、忠告」(⇒①),或「講述自己意見」(⇒②)的「應該」。

 

君はプロの歌手を目指すべきだよ。歌がうまいんだから。

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  昨天一位住在新北市的老朋友,寫E-mail給我。她告訴我說,前兩年,她現在居住的社區,一坪可以賣到45萬台幣,但現在一坪竟然只能賣3438萬。她很不解地問我說,自己居住的地方走到捷運站才6分鐘,附近生活機能也很完善,又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施,因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是,不懂為什麼會跌這麼多。
 

  而她的父親最近則是一直遊說她,說這波房市修正僅是短暫拉回,2020年開始,台灣的房市又會高漲起來,要她趕快趁這兩年買房換房,因此她想問問我的意見,以及老爸的看法是否正確。

 

  這篇,我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但,畢竟我人不在台灣,看到的台北,只是整體、宏觀的,無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了,很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」,以我日本不動產的知識為基底,用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

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  有土斯有財。大概華人,或者是以前的日本人,從來沒有想過,土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零,房屋價值甚至跌到負值,甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形,在今天的日本,實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13),朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

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1.伊豆半島,300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代,日本的泡沫時期,各地房價與地價漲到最高點。當時的人,在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地,蓋別墅。新聞當中的男主角,就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地,為了以後退休後,可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓,買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變,到最後並沒有蓋別墅,一直將土地放置至今。

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承蒙各位讀者朋友的支持,《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書即將銷售一空。庫存清空後將不會再版,往後我也沒有出版不動產書籍的預定。

就目前看來,大約十月份過後就會絕版,若您有需要,也還沒購買的朋友,可以儘早購買喔。謝謝各位的支持!

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   你買房時,首要考量的條件是什麼呢?相信應該許多人,都是希望離車站(捷運站)越近越好,最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外,房價多半也都很保值。是的,如果你買的是一般住宅的話,距離車站的遠近,的確是一個很重要的要素。不過,似乎許多高級住宅區,乃至於豪宅區,都與這個房市的鐵律相反。

  一般人買房,似乎「生活機能」優先於「生活環境」,但有錢人買房,似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站,離車站一分鐘的地方,都是規劃為商業區。車站附近,各種商店林立,採買非常方便,但「熱鬧」,也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說,東京23區大部分的地方,「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。

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  一般人,必須要上班上學,家裡沒菲傭,沒有專屬司機,一切都得自己來。也因此,每天上班上課通勤的路程,能夠越近越好,採買也是離家裡越近越好,才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的,似乎跟我們不太一樣。有錢人要的,是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係(但也不要遠得太誇張),反正上班也是開車。更有錢的人,甚至會有專屬司機接送,根本不會搭捷運。採買,煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好,又或者,貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此,對於有錢人而言,「環境」似乎比「機能」還要重要一點。

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【TiN老師文法講座:「〜つつある」與「〜ている」一樣嗎?(N2)】
 
到了N2,就會學習到許多文章上的表現。而這些表現,其實很多都可以直接替換成初級時已學習過的用法。例如我們今天要跟同學介紹的「〜つつある」,有些情況,它的語意就跟表示進行的「~ている」相同。例如:

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  N2的必讀文法當中,有許多句型的意思,翻成中文都非常相似,常常搞得學習者一個頭兩個大。像是今天要談的「だけに」與「ばかりに」,都是用來講原因的。許多文法書也都直接翻譯成「因為」,光看翻譯實在很難搞清楚這兩者到底有什麼不一樣。

 

  這兩個句型,我會建議同學將「だけに」翻譯為「正因為」;「ばかりに」翻譯成「只因為」,會比較方便記憶。這篇,我們就來看看這兩個句型的用法有什麼不同。


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