雖然日幣急貶，加上現在購物只要5,000日圓即可退稅，對於我們外國人而言，正是瘋日本的好時機。不過就日本人的立場而言，可就完全是兩樣情了。
日圓跌跌不休，兌換台幣的匯率，從2012年的0.38、掉到2013年的0.32、2014年末，今天更是來到了七年新低「0.27」。
也就是一間 1,000萬日圓的房屋，若以新台幣來看，兩年來從新台幣380萬，跌到剩下新台幣270萬。對於還沒買的人來說，看似打了七折，不過如果站在已經買的人 的立場來看，等於虧了三成。
如果你怕以後日圓續跌，但又怕錯失了目前相中的好產品，那麼有什麼好的避險方式嗎？當然有的。
很簡單：買房子的錢，先跟銀行借日圓。等到日圓跌得更便宜以後，你再換錢來還銀行就好了。對，就跟股票借卷放空的交易方式很像。
很多日本人在選購自住宅時，都會面臨到這個抉擇，這似乎是日本人購買房屋時永遠的課題。不過到底是一戶建好呢？還是大樓產品棒？前一陣子看到日本做的不動 產節目特輯，五、六位房市專家全部都一致認為選一戶建好，讓我著實嚇了一大跳！他們的理由不外乎為：除了土地完整外，使用自由度又高，庭院又有自己專屬的 平面停車位，且既不需要繳交管理費用，也不用顧及是否會干擾到隔壁鄰居的生活。
是這樣講沒錯拉，但讓我覺得納悶的是，既然這樣，那為什麼今年一戶建產品沒什麼漲，反而大樓漲翻天呢？而且剛好前天晚上看了TV TOKYO的財經節目 WBS(ワールド・ビジネス・サテライト)，發現目前興起了一股都心中古大樓產品Renovation改修潮，將中古大樓產品，再裝潢改建後，高價賣出。反倒是一戶建，根本無法這樣做。
說實話，雖說一戶建的土地持份大，不過這就代表著稅金高，因此一戶建的居住成本不見得會比大樓還要低。而且雖然說一戶建擁有完整的土地，但是日本的一戶 建，基地面積大概都60㎡~100㎡不等而已。說實在的，這麼小的土地實在是沒什麼屁用，更何況日本的土地，法令上限制重重，一下又是容積率過小，一下又 是建蔽率的限制，然後還有北方斜線，道路斜線等...所以一戶建才會許多蓋起來屋頂都斜斜的。所以買的一戶建，往後如果重蓋，蓋出來的規模頂多跟目前差不 多而已。而且這種一戶建，多半立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域，因此都更蓋高樓發大財的機率極小。即使擁有完整的土地，我個人是覺得自爽的成分居多。
品牌的建立，在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商，蓋的房子就跟車子一樣，都會有 個品牌系列的名稱。如住友的 City House, City Terrence, City Tower系列，三井的 Park Homes, Park City, Park Tower, Park Luxe 系列，三菱地所的 The Park house，野村的 Proud， 伊藤忠的 Crevia，旭化成的 Atlas，大京的 Lions Mansion，大和ハウス的 Premist...等，不勝枚舉。每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥。因此，在消費者心中，就建立了買大品牌，等於好貨，等於安心保證。
是這樣講沒錯拉，而且跟上市上櫃的建商買房子，實在是沒什麼好擔心的，不過你知道嗎？日本的建築法令很嚴格，你跟大建商買的，以及小建商買的房子，就算是 小建商蓋的房子，結構、品質也不會就較為遜色。因為一旦蓋的房子沒有符合日本最新的建築基準法，根本政府不會發建築確認以及「検査済み証」（使用執照）給 你。另外，又根據2009年最新制定的住宅瑕疵擔保履行法，所有的新建案，都建商都必須強制加入住宅瑕疵擔保責任險，因此就算建商倒閉，也不管是大建商還 是小建商，只要建物有瑕疵，都還是可以獲得一定的保障。因此，如果地點喜歡，或許不需要考慮到有關於是否大品牌這個因素。
根據不動產專門的市調公司トータルブレイン(Total Brain)在2007年的調查中，發現到大建商的產品，平均價格高出了一般中小建商高了25%之多。大建商為了打品牌形象，花大錢行銷，砸錢請藝人代 言，才會導致價格較貴。另外，也有人認為，大建商就是因為錢夠多，事業都做很大，例如蓋超高層大樓，玩大規模造鎮等，因為這些東西造價本來就比較昂貴，也 比較有資產價值， 因此才會有「價格高了25%」這樣的調查結果出來。不過，如果你拿相同地點，而且一樣都是中小規模的建案，大建商的販售價格，實際上仍然高了中小型建商， 約10%左右。但我們也不能一言以蔽之，說大建商的產品貴了那10%就是不好，住宅性能上可能沒什麼差別，但，如果有富麗堂皇的大廳，大理石材的地板，高 質感設計的外觀，以及有如飯店廊下的共用空間，只是多10%，你會選哪個呢？那就見仁見智了。不過的確，有品牌的房子，將來二手市場，脫手上會較為容易。
我們投資房地產，最關心的，無非就是如何買到漂亮的價格了。但東京不動產市場的生態跟台灣截然不同，我聽聞很多人，都說買了之後，才知道自己原來買貴了。只要買貴，這個投資賠錢的機率就很大，因此事前的功課一定要做足。
相信有在日本留學過的朋友，或者即將前往日本留學的朋友，都知道日本的學期制跟我們台灣不太一樣，因此要去日本留學時，多半要等個半年至九個月之久的空窗期。我們學年度的開始是在九月，畢業是在六月。不過日本跟我們不同。舊學年度的結束是在三月，而新學年度的開始是在四月。也剛好三月是櫻花盛開時，因此對於日本人來說，櫻雨紛飛時，就是象徵一個新的循環的開始。也因為日本這樣的學期制，所以很多日本的大學畢業生，社會新鮮人都是在一、二月就找好了工作，三月畢業季後，四月就開始上班。房屋的合約也都是大概是三月這段期間最旺盛。也因為簽約都以「年」為單位，因此，日本可以說是二、三月這一段時間，就是搬新家，無論租，或者買，或由租轉買都是擠在這段時間。很多家電賣場很聰明，都會趁勢在二、三月舉辦新生活家電特賣會等等，順便衝衝自己的業績。
此外，大部份的建商，會計決算期也都落在這段期間，因此建商會希望房子儘量在決算前，能夠賣掉，讓財報亮眼一點。也就因為這兩點，賣方跟買方的需求一致，都在三月達到最旺盛，因此許多建商都會趕在三月交屋。聽說甚至有些建商，某些年度在三月交屋的物件，還佔了一整年交屋物件總數的40%，數量驚人。但換個角度想，建商一整年，無論是什麼時候都可以買地，無論什麼時候都可以開工，因此交屋時期也不應該全部落在三月左右才對？也就是說，很多建商會為了財報的數字，硬是要趕在三月前交屋。像是這樣的房屋，你可能就要留意一下，會不會有施工品質較差的情況。
那要怎麼樣來留意這些建案呢？其實可以多少從建案的廣告看出端倪。一般的建案資料，上面都會有寫「完成時期／竣工時期（完工時期）」以及「引き渡し時期（交屋時期）／入居可能時期（可入居時期）」。「完成時期／竣工時期（完工時期）」指的就是建商經過公家機關建築主事的檢查，拿到「検査済み証」（類似我們台灣建管處核發的使用執照）的時期。而「引き渡し時期（交屋時期）／入居可能時期（可入居時期）」則是建商將房屋交屋給我們消費者的時期。一般來說，從「完工」到「交屋」，至少也要1.5個月~2個月的時間，因此，一般的建案會是二月上旬完工，三月下旬交屋。如果你要購買的新建案，是三月上旬完工，三月中旬或下旬就交屋，就要稍微留意一下了。因為一般來說，從完工之後，到交到消費者的手上，還要經過：施主検査（負責開發的建商，檢查施工單位的施工品質）→補修→施主引き渡し（施工單位交屋給建商）→契約者内覧（我們跟建商買的消費者進去看屋況）→補修→最終引き渡し（補修之後，我們消費者確認ＯＫ之後，才交屋給我們）。因此，上述的流程，要在10幾天內跑完，可見多麼的隨便，因此如果你是最近買的預售屋即將交屋，要稍微留意一下內裝的施工品質。
另外，上述「完工時期」接近「入居時期」，影響的，可能頂多就是內部裝潢的問題。但真正重要的問題在於房屋整棟的結構。也就是說，有些建商為了趕在三月交屋，而縮短了原本大樓建造的工時。這時，如果你是預售屋的購屋者，不妨在建造過程中，去工地走走，如果發現施工現場雜亂，也沒什麼清理掃地的話，很有可能就是因為在趕工，所以沒有顧慮到這樣的事情。就算不是因為趕工才導致雜亂，基本上，如果連現場管理都做不好了，那你還期望他能蓋出什麼好品質的大樓呢？祝投資順利。
離2011年的東日本大震災，已經將近四年了。短短四年，東京整個氣勢似乎已經脫離的當初的悲觀氛圍。奧運決定，讓房地產市場整個熱了起來，尤其灣岸地區。
但是，東京位於地震帶上這個事實，卻至始至終沒有改變過。也有許多地震專家預言，四年內會發生芮氏規模7以上的「首都直下型地震」的機率高達70%。所謂 的首都直下型地震，指的就是發生在首都圈正下方的地震，雖然震源較淺，但由於接近陸面，因此災情程度可能不容小覷。屆時可能會伴隨著火災、地下鐵出軌，及海嘯等大型災害，並且使得東京灣一帶土壤嚴重液化，甚至高達85萬棟的建物全毀，預估屆時死傷人數將會達數萬人。
我的某位學生，大概跟我同時期進入日本房市。認真研究的她，曾經請我寫一篇「東京各區域的介紹，最好可以跟台北各區域做對比」的文章。但我一直遲遲沒有寫出這一篇，並不是我忘記，而是...東京實在太大了，而且兩地民情風俗感覺大不同，很難有可以相對比的區域，因此我也遲遲不知道如何下筆。今天試著以我自己眼睛看過，腳底走過的親身感覺，來描述一下我的「東京vs.台北」觀點。也許有人不同意，也許有人有不同的體會跟認識，這是難免的。對於一個城市的認知，本來就是每個人都有自己的主觀，就當作一種觀點，看看吧。
「東京」，實在很大。你看到下面的圖，只是較中心的部分而已，這個圖所涵蓋的範圍，還不到首都圈的十分之一。東京的左邊，有八王子，府中，立川，三鷹，小金井等20幾個市，右邊，則有我們熟知的23區。大家都說，如果要投資不動產，要買就買23區，更有人說板橋、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区，這幾區以外的17區才能買。更有經濟實力的人，只看最精華的「港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区」這都心五區。
而其中，港區，算是最精華，最具有身份地位的一區。例如東京都會的代表六本木（有Tokyo Midtown, Roppongi Hills），就是位於這一區。除此以外，高級，閑靜的住宅區：青山、赤坂、麻布等，俗稱3A(Aoyama, Akasaka, Azabu)的燙金門牌地段，也是位於此處。你的住址上有個港區，就是有錢人的象徵，有了六本木，或三Ａ，那更是身份地位的代表。再下來一點點，也有著名的麻布十番、白金台等知名地點。對，就像極了我們的大安區，松山區。有閑靜的住宅區，也有熱鬧的東區一樣。另外，新橋以及最近都更很夯的虎之門，也都屬於港區。不過這兩個地方比較屬於商業區，而不是住宅區。
台北，大家都想擠進大安區，東京，雖然港區很棒，但其他區域的居住品質其實也不遜色。例如渋谷区。大家聽到渋谷，都是想到渋谷車站附近的雜亂。其實原宿、表参道等知名商圈，精品大道、就是位居於渋谷区。就居住的區域上來說，渋谷区有濃厚時尚氣息的代官山、也有住了很多外國人及大公園的広尾、以及恵比寿。說像台北市的哪裡，可能天母一帶吧。不過代官山、広尾、恵比寿這些地方的交通，比天母方便多了。另外，台灣人叫不熟悉的松濤，距離渋谷駅走路不用多久，但是卻是都內屈指的高級住宅區。每棟房子幾乎都是透天，而且看得出來建築頗有特色，還真有點像是陽明山上獨棟的豪宅呢。
日本是地震大國，尤其是311地震後，使得大家買房買地時，更會考慮到土壤會不會液化，地盤穩不穩定等問題。就是因為害怕地震，因此東京沿海岸的灣岸地區，即使離銀座只有2, 3公里的距離，還是讓它房價在地震過後沈寂了一陣子，直到最近奧運話題，才又讓灣岸地區的房價起死回生。其實，一個地區的地名，多多少少隱含了這個地方到底地盤安不安定的線索。例如，地名當中，有什麼「池」，「水」，「谷」，「窪（久保）」，「沢」之類的，因為都跟水有關，所以可能地盤就不是很安定。因此，即使「池袋」，「下北沢」並非在海岸邊，但從地名就可得知，它可能歷史上，跟水脫不了關係，另外，地名有「橋」，「堤」的也是，什麼時候會需要「橋」？當然就是有「河」才會需要橋啊。而且聽到「谷」，就知道是地勢比較低的地方，因此你要買這裡的住宅之前，務必要稍微留意一下這裡是不是常常會淹水。怎麼查？日本的各個市町村都有發行「洪水ハザードマップ(hazard map)」，網路上也可以下載 http://disapotal.gsi.go.jp/viewer/index.html 。事實上，之前在我們台灣人很熟悉的「渋谷」，就曾經發生過大豪雨時，導致雨水從道玄坂那裡流進渋谷車站的地下街，造成嚴重的災情。另外，地名有「沼」的也要小心，因為表示這裡以前是沼澤地，自然就會有地盤下陷的疑慮。
根據昨天（9/29）出刊的「周刊住宅」，首都圈中古大樓產品連續17個月上漲，成交價格比起去年 同期上漲了11.6%，反觀之，獨棟透天（一戸建て）比起去年跌幅高達1.2%，在這種熱錢湧進的市場，似乎更加呼應了我之前提的，東京產品將會走向兩極 化。漲不了的東西就是漲不了。
一來， 獨棟產品在設備面，讓購屋者無法感受到產品本身的價值有大樓產品好，二來，獨棟產品因為土地持份大，以及土地本身法令限制多，在稅制上的考量，似乎也不是好的投資產品。也難怪最近不動產專家頻頻叫大家買透天，以便增加成交量。
不過換個角度思考，之所以透天沒漲，代表實際上土地價格上揚不明顯，因此現在大樓的漲幅，會不會只是一時性的「無基之彈」，有待後續觀察。祝各位投資愉快。
前一陣子，幫一個客戶服務，洽談一個離車站超近，而且目前裡面有十間小套房，滿室出租的中古公寓。到底這樣的產品可不可以買呢？基本上，這個個案已經三十幾年的老公寓了，但由於離中央線的某站，只需要走路兩分鐘，因此即使老舊，其實都還可以穩定收租（只不過租金也高不到哪裡去）。
日本人經營不動產的方式，主要以貸款，然後賺取收取房租，扣掉房貸以及稅金之後的穩定現金流。因此，說實話，這一類的中古公寓，是日本人投資客不太會買的產品。為什麼？因為日本在會計的計算上，木造耐用年限為２２年，鋼筋年限３４年，ＲＣ（鋼筋混凝土）結構為４７年。因此，３０幾年的木造公寓，銀行認為建物本身沒價值，因此幾乎很難貸到款。當然，你如果有現金可以付清，就無須考慮這個問題。只不過，既然有將近一億的現金可以付清購買一棟木造建築，那麼大部份的投資客，會將這一億拿去使用貸款直接購買三到五億元的整棟ＲＣ結構，會更容易收租。所以才會說這樣的物件，日本人不買。既然日本人不買，你就要想到之後的出口戰略，等你要賣的時候究竟要拋給誰！
喂！我這一整棟，我有完整的地ㄝ！！對，你有完整的地沒錯。不過，往往這類的產品，如果是在狹小巷弄內，都會有セットバック（Set Back）道路退縮的限制。也就是說，你現在的房子的前面道路，如果不到四米，在建築基準法裡面，它就不算是正常的道路，而是由特定行政廳所核准的二項道路（建基法24條2項）。也就是說，之後如果打掉重建，你的房子必須要退縮，退縮到讓道路有四米寬為止。而且就像我上一篇稍微提到的，退縮的部分，等於是送給公家當路用，因此這個部分，也無法計入你的容積率。因此，說穿了，這塊地，將來只會縮水。還有，將來如果重蓋，你除了要面對退縮問題之外，還要面對鄰地斜線，以及北側斜線（一低層，二低層，一中高，二中高內適用），以及日影規制的問題。也就是雖然你的容積率夠，但是你蓋到第三樓，就要考慮到道路及鄰地的日照，必須要蓋成斜的。換句話說，你將來若重建，不見得可以蓋出目前你現況一模一樣大小的房子。
也由於這種一整棟的公寓，屋主自己就是管委會，因此，房東收了房租之後，一定要留下一筆修繕費用，以免之後老舊租不出去時，連維修的錢都沒有。因此計算投報率時，不能只看表面投報率的數字。我建議這位朋友，不妨模擬看看，假設這個物件貸款八成，貸款30年時（實際上是不能貸款），若以年利率2.5%計算，收來的房租部分，最好先扣掉三成當作是管理修繕基金，然後剩下的七成，如果還款之後，還可以有三成的現金流，那倒是可以考慮買進（也就是還款40%，管理，維修，稅金等花費30%，現金流30%）。為什麼要算得這麼嚴格？因為，你可能將來出貨出不了，而且這種限制重重的地，價值也不太可能漲到哪裡去。因為土地的價值，決定於它的效用。
因此，如果價位能夠談到上述的情況，倒是可以考慮買進。怎麼談呢，因為這類的產品，等於是在買土地，因此可以參考公示地價，http://www.land.mlit.go.jp/webland/ 以及調閱不動產的登記謄本，看看權利簿的乙區，抵押給銀行的根抵当権大概多少，粗估一下看看屋主欠不欠錢...之類的，跟在台灣投資的做法其實差不多。
日本郊區或者是鄉下地方，物件投報率都超高，有時候可以高達15%，如果你是貸款來買物件，ROI(Return of Investment)甚置可以高達25%，也就是四年，你的本金就回本。
地產大亨川普的名言，相信應該沒有人不知道。就是Location, Location, Location。地點，地點，還是地點。買不動產，地點不好，啥都免談。最近跟一些日本朋友談過後，發現日本人其實腦袋真的不怎麼靈光。有些人認為，一樣是三千萬日元，他寧願買在郊區的新建3房產品，也不願買在都心中古1LDK小宅（PS:他們還喜歡新的，還不想買舊的）。也對。如果考慮到自己荷包不深，又要養家活口，的確只能往郊區住。反正日本電車通勤這麼方便，公司又有補助交通費（不過每天上班時間這麼長，又要花兩三小時通勤，真的是爆肝人生！）。此時，我也順勢問了一下，難道你們不想住在公司附近嗎？如果上班到公司走得到，那不是更好？結果出乎意料之外，沒有人願意住在公司附近。這可能跟日本獨有的企業文化有關。所有的人認為，如果住在公司附近，很忙的時候，無法找藉口，說要趕終電（末班電車）回家，同時，假日時又可能三不五時會被叫來公司，因為主管認為你住得近，可以隨Call隨到。
好拉，拉回正題，這幾個月房市之好，真的是從郊區到市區，狂銷，完銷，完売御礼続出！！！很多物件看了一眼就知道可能不是這麼理想的物件，也都瞬間秒殺，讓我真的有點傻眼。就連價格都讓我覺得是怎樣！！我家西新宿這裡新成屋，大概目前行情價為一平米100~110萬日元左右，但前一陣子，我看到一個橫濱，還是一個默默無名的小站附近，還沒有離車站很近的新城屋，居然也開到了一平米100萬日元！！那我買橫濱幹嘛？當然買西新宿啊！
其實這樣的說法，也不必然全部正確，首先，要看你是買來「自住」的，還是買來「投資」的。
先來講「自住」的好了。如果你喜歡自己一個人住獨棟，又喜歡享受有山有水，也討厭都心的擁塞，也不打算賣，那麼郊區獨棟也不是說不可以考慮。不過你可能要知道，轉賣的時候，假設當地空地的行情價為2000萬日元，那麼你要賣的土地上如果有一個已經四五十年建物的，絕對不是2000萬日元，再往上加上所剩無幾的賤物殘值。反而是要從2000萬元往下扣，很有可能得要1500萬，甚至更便宜才有可能賣得掉。為什麼呢？因為買你的土地建物的人，並不是要續住，而是要打掉重建的，因此如果有建物，反而對於接手的人而言，是個累贅，還要花錢請人拆。也因為郊區的土地，並沒有什麼不可取代性，因此人家沒有那種「非你的土地不可」的情況，買方大可去另尋一片空地。也就是說，有老舊建物的土地，反而比空地還不值錢。這還真的是「不動産（ふどうさん）＝負動産（ふどうさん）」啊。
另外，如果你在郊區要買的不是上面這種透天，而郊區大樓呢？唉...尤其離車站遠的，可能要再三考慮了。為什麼這麼說呢，因為有此一說：大樓的價格構造，市區的價格，「土地」跟「建物」的比例大概是7:3，而郊區，「土地」跟「建物」的價格比例大概是3:7。哪個會折舊？對！就是建物。土地不會折舊。建物會隨著經年累月，一年比一年沒價值。因此，郊區的建物，跌價的數度之快，遠超過你的想像。聽說郊區的大樓，五年新古屋，價格會跌到剩七成，十年中古屋，價格會打對折。三十年後，大概只剩土地價格，對的，只剩三成。3000萬買的房子，最後只剩900萬。（題外話，搞不好可以考慮搶進900萬的低價來收租，高投報喔！不過也要租得出去），因此，在新城屋時，可能郊區只會比市區的新成屋便宜一點點，但一到了中古屋，郊區的房子，建物部分折舊到幾乎快歸零，只剩土地殘值（還會被扣掉拆除費用），也難怪最近旅日作家劉小姐，屢屢道出了日本人那種「買房子只會跌價」的想法啊。不過市區的中古屋，尤其是地段好的，價錢還是撐在那裡。最近各位朋友如果有再找都心的中古屋，大概就知道像是中目黑，代官山，等Ａ及地段，就連四十幾年的中古屋，價位都還站穩每平米100萬元大關。可見地點多重要。
劉小姐最近發表了一篇關於東京不動產的文章，作為一個旅日的台灣人，對日本文化有深入了解的她，提供了對於日本購屋的觀點。內容非常有參考價值，點出了日本人對於購屋一事所抱持的態度，是與台灣民眾截然不同的想法。對於有意願投資日本不動產的投資客而言，極具參考價值。每個人有自己對於投資的判斷以及自己的價值觀，因此不管各位是看多，看空，這都是一種觀點。畢竟投資就是這樣，沒有絕對的對錯，投資者都是成人了，必須對於自己的投資負完全的責任。
雖然我不夠格，也不配針對劉小姐的文章發表言論，但在此請允許我發表一些對於認同，以及不認同劉小姐的部分，與各位分享，各位看看就好，不要筆戰（這種東西不會有結論的）。
---------------------------------------
在台灣，買過預售屋的朋友都知道，代銷小姐的手段高明。一旦你進入案場，她們總是有辦法製造出熱銷的氣份，沖昏你腦袋。當你進去一間預售屋案場後，台灣的方式，預售小姐會告訴你說，「案子賣很好啊，只剩下三樓跟四樓兩間拉。啊不然六樓要不要，地主保留戶，幫你喬喬看，但是會貴一點啊，地主很硬的拉！他什麼都沒有，就地跟錢最多！」.....但其實很有可能五樓，七樓，八樓都還有一堆餘屋。只因為他要先將爛的賣掉，好的可以留著慢慢賣。要不然就是開價九十萬的案子，你跟他殺價殺七十萬，她會回你「哎呦，新莊副都心都上『看』百萬了，這九十萬哪有貴啊，便宜勒！」之類的。
日本，代銷房仲業者基本上不能騙人的，因為在日本的「不当景品類及び不当表示防止法」的相關法規很嚴格，加上業界獨有的「公正競争規約」，更是讓房屋的銷售，話術上綁手綁腳，例如：不能說自己的案子是「第一名...，特等...」之類的，除非提出證據。以及就算將來旁邊要開新車站，只要是未定案，一律不能在廣告上講出來。因此，購買日本的預售屋，不會發生像台灣那種「什麼？華納威秀不來！？」的驚嘆號。
但，道高一尺，魔高一丈！日本銷售人員的招數更高招，可以在不說謊的情況下，讓你以為案子熱銷。
例如，明明總戶數不下上千戶的超高層大樓，但卻屢屢看到他的文宣上，寫了第一期登錄完銷之類的字眼。哇！這麼大的案子，實在很難想像他有辦法「即日完賣」。其實仔細看，你會發現它的ＤＭ上面，寫的是「第一，二期完賣」，然後現在第三期之類的。如果真的賣那麼好，還分什麼第一期第一次，第一期第二次，到底要搞幾次啊。來，「即日完賣」它可沒說謊喔。怎麼說，仔細看一下她的文宣，他寫「登録」即日完売！！
日本賣房的順序，就是如果你想要買哪一間，例如3804號房，你就要先填寫「申込書」（申請書，意願書）。這時，連訂金都不必給，更遑論簽約了沒。這手續，只是跟建商表明你想要買哪間而已，為了證明自己不是空口說白話，因此要以書面告訴建商。也就是說，你要取消不買，也可以，完全沒損失。為什麼要寫申請書，因為有可能最好的單位，也就是頂樓的邊間附大陽台的，會有兩個人以上想要買，這時就需要抽籤了。那什麼叫做「登録即日完売」呢？換句話說，就是全部Ｎ期裡面的第一期第一次（可能只有幾十戶），全部每間都有人遞交意願書。這就叫做「登録即日完売」！聰明吧！就算之後有任何人取消，他的確還是算開賣當天就「登録即日完売」。而第一期第一次，他們可能先拿出邊間，高樓層，等等條件較好的東西，也就是一定會有人遞交意願申請書的物件拿出來賣，然後再居中協調自己的客戶，引導他們儘量不要申請同一間，那麼，很容易就可以在開賣當天達到「登録即日完売」的效果了。又或者也可以跟在潛銷期，就已經表明好要買的顧客講好，到時候開賣當天來填他要買的那間的申請書，那就好了不是嗎。那如果沒人來申請，或人數不滿呢？？簡單啊，叫親朋好友來申請就好了。到時候再取消又不用錢。因此常常也會收到寫有「キャンセル住戸発生、最上階プレミアム」（頂樓特等房型住戶取消）的ＤＭ，又把原本有人登錄的東西拿出來賣！也就是因為較好的房型，很多人想要，所以第一期拿出較好的來賣，每個房間幾乎都有人申請，因此一個案子賣到最後，如果你看到ＤＭ上面是寫「先着順申込受付中」（以先來後到順序，接受申請），這代表可能是較差的，沒採光的，低樓層的房間，賣不好的餘屋。（換個角度想，也許有機會殺價）。不過說到殺價，日本，像是住友，三井，三菱，野村，東急，大京這種大建商，就很難殺了。不過中小型的建商，可能資金週轉比較沒有像這些大建商的好，需要趕快銷售掉來還銀行錢，所以有時候會有意想不到的議價空間。
台灣的專業投資客，會將中古屋便宜買進，經由黑心裝璜後，再高價賣出，以賺取其中的利益。這在台灣也被視為惡劣的炒房手段。但其實惡劣的，並不是「買來改良之後轉賣」這個行為，而是「買來後，用廉價的黑心裝潢，遮掩原本問題後，轉賣給無辜消費者」，這才是惡劣，應受譴責的行為。如果單純買來，改良居住品質後，再轉賣給下一位消費者，這何嘗又不是一門正當的事業呢？就有如其他的中古業者一般。
日本有一種業者，叫做「買取再販業者」，其實就是便宜買進屋主的不動產，再改良其品質，例如加強耐震，以及改善動線，提升居住機能之後，再加價轉賣給下一位消費者。在台灣人的眼裡，這種行為其實已經被污名化為「炒房」了。相較於台灣政府現在對於擁有第二棟住宅，以及交易頻繁的業者嚴加查稅，日本政府現在正和台灣做180度相反的行為。對，打算免除「業者買來轉賣的不動產取得稅」。聽在台灣人耳裡，這...不就是「政府帶頭鼓勵炒房」嗎？
昨天剛出刊的日本不動產兩大報「週刊住宅」以及「住宅新報」，都以頭版頭報導這兩條新聞：「打算研議放寬不動產贈與稅免稅額度至3000萬日元」，以及「打算免除不動產買取再販業者的不動產取得稅」。原因大致上為：今後新成屋由於缺工以及原物料上漲問題，將會有一波漲勢，尤其明年消費稅將漲至10%，在物價狂漲，薪水沒漲的前提之下，為了讓人民至少可以去買中古屋，而且是好的中古屋，因此希望藉由此政策，能夠增加「中古好屋」的供給量。
不過這裡指的免稅，只有免除「不動產取得稅」。我們一般個人賣不動產時，需要課「不動產讓渡所得稅」，而業者以法人名義賣不動產時，需要課的是「法人稅，事業稅」（詳細計算需要請教專業稅理士）。因此，有賺錢，還是得乖乖繳稅的。但不管是哪種稅，都有別於我們的「奢侈稅」。我們台灣的奢侈稅，是無論你賺還是賠，都直接從房價給你抽20%。但日本的讓渡所得稅，是扣你的「讓渡所得」，也就是只有扣「賺到的部分」。如果你是賠錢賣，是不會被課稅的。有賺錢才需繳稅。
看來，有別於台灣政府想把房價打趴，日本政府還認為不動產市場應該活絡。（ＰＳ：我ＰＯ這篇文的意思，並不是說鼓勵大家趕快進場，只是提供這則新聞，訊息而已，買取再販是一門專業的事業，不是一般投資客能做到的。日本房市自有的市場機制，有別於台灣，進場投資還是得審慎評估，祝各位投資愉快。）
托各位的福，目前在東京投資房地產的人越來越多了。除了台灣人以外，中國人，香港人，新加坡人，甚至是日本本地人都卯起來買，而且看到好一點的物件，是殺都不殺，直接買下來。我身邊也越來越多朋友，以及各位在這裡默默支持我的網友們，向我咨詢不動產投資以及協助置產事宜。不過其實，最近要買到價格合理，物件本身條件也不錯的，真的很難。稍有不錯的，賣方一刊登出來，兩三天之內會成交掉，這速度直逼股票交割（哈哈）。叫各位戒急用忍先別買嗎？我也不知道這波漲勢會不會就一去不回，如果現在叫大家別買，到時候真的狂漲，而害大家買不到，就像張教授這樣被罵，我就慘了。但叫你現在大膽買進嗎？不過其實真的有些物件，開價高得不合理，到時候跌下來，又要罵我一路看多，那我不是很冤枉嗎？我不是神，就連專業的教授都會出錯了，更何況什麼都不是的我呢？我的意見各位看看就好，大家都是成人了，應該有能力對自己的投資判斷負責。
東京小套房這種誇張的開價，大概是從今年四月開始的（兩房產品去年就開始走高了）！今年三月份，我協助一位客戶順利購得西新宿的收租套房，成交價大約九百萬日元左右。此案之所以會推薦這位客戶（也是我的老朋友）購買，是因為這個案子的前面，正在進行大規模都市更新。將來他的物件走出來三十秒的地方，會有一棟六十層，一棟四十層，一棟三十層，共三棟的大規模開發高級住宅，以及商辦購物中心，當然，週邊會有綠地美化，以及親水公園。我認為，這樣的產品，就算賺不到增值財，想要順利出租一定不成問題。好了，來了，事隔不到一個月，四月份，在同區域，相距不遠的地方，有個稍微新一點點，相同大小，等級的案件拿出來賣。他居然開價1700萬！ 此外，讓我最吃驚的是，居然中野區，有些收租小宅，屋齡大約十年內的，開價每平米破百萬（雖然這裡本來就不便宜），這.......快要逼進港區小套房的開價了，到底是怎樣！！
這樣的價位為什麼我會驚訝，是因為這樣開價的單價，已經快要逼近同區域新城屋的單價了。在日本，二三十年的老屋，單價比全新屋便宜個一半，是很常見的事情。台北的房屋沒這麼誇張，舊屋都還能夠維持在新城屋的六折～七折價，甚至更高。因此使用新城屋的價位，來估算中古屋，看看屋主開價是否合理，也是不失為一個好方法。
雖然說最近這一陣子新城屋也漲很多，但是漲幅大概就是個兩成左右，不過中古屋，尤其是小套房，因為可以「用低總價掩飾高單價」，因此最近中古小套房的開價，可以說是很離譜，甚至直接加一倍價賣給你的也有。也由於最近小套房銷售速度很快，而且房仲多也知道外來客不懂行情，可以開高價，就算本地投資客不甩他，還是有台灣人，中國人會接手，因此許多厲害的房仲業者（買取業者）開始大量買進屋主手中的貨。而屋主對於市場的靈敏度，自然是輸給房仲業者一大截，因此在之前房屋會折舊的刻板觀念下，多半會便宜地賣給業者，之後業者再高價賣給台灣人或中國人，以賺取中間三，四百萬日元的價差。下面給各位看三個例子，這三個例子，每個都是相同建案，大小接近，只是樓層不同。也就是合理情況下，兩個物件的價差，頂多在50萬日幣以內。
前一陣子，在新聞看到香港首富李嘉誠，推出所謂的「蚊型公寓」，也就是室內面積僅有16㎡的小套房，雖然要價645萬台幣（相當於2200萬日元）但聽說還造成搶購熱銷，由此可見香港的房價有多高。這一類的產品，其實老早在日本泡沫經濟時，就曾經大量供給，對，也就是現在台灣人來東京死命搶購的1R小套房。
東京的1R小套房，大約也是介於12㎡〜20㎡之間不等的面積，且這種1R小套房，因為面積小，低總價，在東京，這種小套房20~30年的中古屋，大約只要700萬～1200萬日元不等就可以買到。因此對於口袋不深的投資客來說，可以說是入門型的產品。也因為日本許多年輕單身上班族，剛出社會，薪資不高，或者想要存錢，而且日本的企業文化，就是常常要加班到很晚，實際在家的時間也不長，因此會有許多年輕上班族租這種產品。也就是因為這種產品好租，投報率又高，所以東京有許多包租公投資客，一旦稍微賺到錢，或拿到Bonus，就去拿現金買一間來收租，當做是在存股票的概念來投資。
說個題外話，早期日本的不動產登記，在「敷地権」的登記還沒有普及時，買公寓時，還是像台灣這樣，分成「土地」以及「建物」兩部分來做登記，因此現在舊一點的，沒有設定「敷地権」的大樓，交易時，只要調出土地部分的登記謄本，就可以看出整棟大樓的所有者是誰，住哪裡。最近我們公司經手一個只有20幾戶的「蚊型」公寓大樓，赫然發現，裡面居然已經有四個所有者，是台灣人了（驚），我都和公司的阿弟仔開玩笑地說，大概過不了多久，這一棟的所有者，大概就有一半是台灣人了 吧！^^
來，回到本題。就是因為這種產品好租，投資門檻又不高，風險相對小，因此有許多客人詢問我，想要買新一點的這種產品，不想要買舊的。例如，想要買5年新古屋，約15㎡的小套房，因此請我代尋這一類的產品。不過，我只能告訴各位，東京目前不存在這種產品！（有的話也不是大樓產品，是整棟出租公寓。）東京都現在各個區，都制定了相當嚴格的「ワンルームマンション開発規制条例」，而且絕大部分的地區，都不允許建設室內面積低於25㎡的小套房。甚至還有更嚴格的規定，例如像是中央區就規定，如果超過10戶以上的大樓，必須要有1/3以上的住戶，其室內面積要超過40㎡...等。目前東京23區中，最鬆散的就是豐島區，不過豐島區也不能建設低於20㎡以下的小套房。
為什麼會有這麼嚴格的規定呢？原因就是日本人認為，過多的小套房，會容易讓整棟大樓，全部都是投資客，全部都是租屋的年經人，因為對租客而言，這裡不是「家」，只是一時過渡性的「殼」，因此對社區沒有「愛」，所以容易引發垃圾亂丟問題，腳踏車亂停問題，噪音問題，以及擾鄰問題等等。而且投資客過多的大樓，大家眼中只看到「錢」，因此容易會積欠管理費，導致維護修繕不易，更加造成區域市容的惡化...等。
從今年增稅前，就陸續有幾位日本房市的專家，分享了自己對於今後市況的看法。已經有許多專家開始認為，今後的房市一定會上漲。還真的說得沒錯，就目前為止，不止高級住宅大漲，就連小套房也給你漲翻天！！高級住宅，原本七千萬，現在賣你九千萬。投資小套房，原本八百萬，現在賣你一千萬！
日本不動產投資史，從泡沫過後到目前為止，日本人對於房地產的投資，想的不是賺差價，而是賺取穩定的租金。但由於目前的經濟情勢，使得今後可能會有一波「資産インフレ（資產通膨）」的情況發生。所謂的「資產通膨」，跟一般的通膨不一樣，並不是材米油鹽醬醋茶等物價齊飛，而是有價值的資產，例如土地，股票，貴金屬，藝術品，以及俱有稀少性，保值性的房產上漲。由於日本央行大量印鈔，使得貨幣價值低下，因此，錢，自然而然就往俱有保值性的產品流動。這種情形台灣朋友應該比誰都了解。所以已經有許多較敏銳的日本投資客，開始將房地產的收益目標，從「現金流（收租）」，轉移到了「獲取資本利得（賺差價）」。
