TiN's Blog

  台灣的投資朋友，常常喜歡投資商辦以及店面的產品。不過這兩種產品卻不是主要日本人會投資的標的。我其實蠻相信言語相對論，也就是薩丕爾-沃夫的假說提到的：「人類的思考模式，會受到其使用語言的影響」這個概念，因此這篇，就先來談論兩個單字吧。第一個單字叫做「ビル(Building)」。大家都知道這個單字，是日文的「大樓」的意思，但其實，這個字在日本人的印象當中，大部分指的是一整棟用來做商業用途的大樓。但如果講的是「マンション(Mansion)」，則是指一棟RC結構，有電梯，4,5樓以上，用來居住的大樓。當然「アパート(apartment)」就不用講了，這個詞，日本人的腦袋浮現出來的，則是木造，一兩層的那種出租公寓。

  好，回到主題，日本的「店面」跟我們台灣的「店面」，感覺不太一樣。我們的店面，往往是在大樓的一樓，面臨馬路。知名投資客劉媽媽也投資蠻多這種店面的。這種店面，你擁有的產權部分，就是一樓店面部分而已。但日本的店面，很少會有單獨只賣一樓的，幾乎都是一整棟大樓賣給你，日文叫做「一棟ビル」。因此這種一整棟的，很多人都是一樓當店面，二樓以上出租當住家或辦公室，然後頂樓自己住...之類的（其實就有點像我們講的透天）。日本很少會有單獨出售一樓店面的。當然也會有，但數量不多。在日本，像我們台灣這種形式，單獨出售的店面，叫做「区分店舗」，而其中一個單位單獨出售的辦公室，叫做「区分事務所」。

  那「商辦」呢？如果是一般般的辦公室，往往也都是這種「一棟ビル」租其中一間來當辦公室，因此也很少有單獨在出售一間辦公室的。甚至有些較小的個人公司，小型事務所，會把比較老舊的居住用大樓マンション，管理比較鬆散的，拿其中一間小套房來當辦公室。但其實大部份的大樓，管委會是不允許這樣做。因此像這樣把套房當辦公室的，多半都是不會有客人來公司拜訪的小公司，或網路公司，然後偷偷來。

  疑？不對啊？日本商辦超多的，不是嗎？一整棟二十幾樓，一樓也是店面，三四樓以上都是漂漂亮亮的辦公室啊，外面還有庭院，以及抽菸區啊！丸ノ内、西新宿那邊超多不是嗎？怎麼會說沒有商辦呢？對，您說的沒錯。這種一整棟，大規模的商業大樓很多。但是日本跟台灣不太一樣。在台灣，這種一整棟的商業大樓，每層每層有不同的房東，每間都有各自的屋主。不過在日本呢？這種大樓基本上都是不分售的，大多都是由大建商或者是財團持有，所以有沒有常常看到什麼「住友xx大樓」「野村xx大廈」等。當然，有些標的會給J-REIT(不動產投資信託)投資。也有些，會把一間500坪的辦公室，由10~100個不同的屋主共同持有（但是沒有分割成一間一間，說哪一塊是某某某的），這種模式的不動產，就叫做「不動産小口化商品」，有一陣子很流行。但這種情況，你就只能收租，無法收回來自己使用，就跟金融商品一樣。因此這種東西是不是值得投資，就要細細衡量了。

  有沒有發現，台灣跟日本的商辦，最大的不同，就是日本的商辦再怎麼舊，外觀還是漂漂亮亮乾乾淨淨的啊，台灣的，有些才屋齡三年的新大樓，看起來卻像三十年的舊大樓。漂亮，是錢堆出來的。大樓外牆的維修，要錢。管理，要錢，周遭環境維護等等，什麼都要錢。如果今天日本的大型商辦像台灣這樣，由複數的投資客所持有，這些房東們會向台灣的投資客一樣，不願意多花錢維修。也因為產權不集中，而導致管理不易，除了外觀日漸折損外，個人房東如果自己隨便亂出租，無法篩選適當進駐的公司，也很容易導致整棟大樓的素質低落。甚至有些房地產專家提出「持份掉的商業大樓沒價值」這種說法。因此日本這種一整棟的，為了管理方便以及維持資產價值，多半不會將裡面的辦公室分割後，出售到一般市場。這也就是為什麼這些A級商辦，A級店面，我們一般人都買不到，都是外資，投資法人或者J-Reit才有辦法持有這種東西。艾...大概只有郭台銘有本事以個人名義買下一整棟吧。

  投資日本不動產，物件怎麼選？當然就要看你的口袋深不深。口袋深的，買一整棟商業大樓來出租，其次，買整棟公寓來收租，像我這種口袋不深的小資族，大概也只能選一般分讓物件。分譲（ぶんじょう），就是指我們一般的持分所有權大樓，買其中一，兩間的方式來出租。也由於我們是外國人，無法跟日本的銀行貸款，就算跟台灣系的銀行貸款，利率也高，年限又短，因此實在很難跟日本的投資客，有同等的投資規模。所以我們台灣人在東京投資，其實規模跟立足點，都輸給當地投資客一大截。

  尤其像剛剛提到的那種Ａ級商辦，整棟公寓，好貨難選啊，尤其是現在，根本買不到。為什麼，因為像是這種一整棟的販賣，除了你要現金充沛之外（我們外國人貸款成數不高，年限太短的原因），你還要跟不動產從業人員有良好的關係。仲介跟建商自己都會有口袋名單，他們知道誰是有實力的投資客。像這種Ａ貨，根本不會流通到市場，只要有人要賣，仲介內部接到消息，就會先自己吃下來，吃不下來的話，就會詢問自己配合的投資客，大家一起賺。尤其是這種一整棟的物件，說實話，如果它真的很好，屋主實在沒有必要現在拿出來賣。現在會拿出來賣的，可能表面上這四五年會賺錢，但是等到四五年後，你可能得花超過一千多萬的維修費用來維護你的大樓，不然接下來會租不出去。且日本人喜新厭舊，新屋一直蓋，舊屋的租金，只會一直降。一般一整棟的投資客，會在這種賠錢的死亡交叉的前幾年，就把物件甩出去，因此如果一不小心，沒有計算好，買了這種產品，賠錢的機率會很高。當然，也不是絕對買不到好貨，前一陣子景氣比較不好時，會有一些屋主缺錢，拿好貨出來賣，現在景氣轉好，未來更看漲，因此好貨實在沒必要拿出來現在賣。

  不止上述的一整棟，分讓的新建案也是，比較好的樓層，好的格局，例如全棟只有一間超大陽台的，當然還沒開始拿出來賣，就會被建商自己配合已久的投資客先吃下來。剩下的才會在網路上公開。接下來，更差的，就連在日本國內賣給日本人都賣不掉的，就會轉給台灣的代銷.....。所以我們一般在台灣的小資投資客能看到的產品，多半都是人家撿剩的　＞＜　........ 因此有時候跟你配合的仲介業者或建商打好關係，是有必要的。（ＰＳ：日本建商或房仲會優先賣給日本人，因為省事很多。例如建商可以事先與自己配合的銀行，針對購屋者進行事前審核，可以確定這個購屋客到底信用有沒有問題，貸款下的來下不來。但如果賣給台灣人，因為我們的銀行，跟日本建商沒有直接的合作關係，因此貸款下不下得來，建商這裡完全無法掌握，而且說實在的，台灣系的銀行，貸款條件真的嚴格許多。且購屋的流程上，日本人只要去區公所，插卡按一按鈕，拿個住民票就可以買屋，但我們台灣人就得跑外交部，公證機關，經濟文化辦事處等繁複的流程。因此能賣日本人，他們會寧願賣給日本人，並非排外或歧視。）

  另外，如果看到低於行情，格局又不錯的物件，也別高興太早。便宜一定有問題。為什麼呢，房子不可能會便宜賣。如果真的是因為屋主不懂行情，或屋主買股票賠錢，急需賤價賣房，那也輪不到你。為什麼？房屋本身的價值仲介最清楚，如果這麼好，他自己吃下來，或給他自己的老顧客就好啊，幹嘛留給你。這種超便宜物件，不是設備老舊需要花很多錢來重新裝修，就是可能本身積欠許多管理費或者有什麼惡鄰之類的。再不然，就很可能是地上權。不然就是面臨重建時，道路退縮部分讓你土地少了一大截。我曾經就看過一個離中央線某車站一分鐘的一整棟，開價合理，投報率8%的物件，就是這種道路面臨退縮的土地。半年前，我曾經出價，把它砍到投報率10%，想當然爾屋主不肯賣。不過像這種瑕疵品，沒有高投報，真的不要接手。結果，過了半年了，屋主還是賣不掉。之後他也降價了幾百萬，但就算降了一點價格，在這種好時機，它還是賣不掉（今天早上剛查過）。可見要接手的人，都會考慮到後續風險的問題。

  房地產的投資，利率是關鍵。相信大家看了很多關於台北打房的新聞，都知道，要讓台北房價稍微降溫，最有效的方法就是「升息」。只要提高房屋持有成本，就會少了很多投機客進場。怎麼說呢？其實就「投資」的角度來說，拿現金來買不動產，其是個很不明智的做法。大多數的投資者投資不動產，都是貸款，適度擴張自己的信用，把原本能夠買一間的錢，拿來買三間，使用槓桿的方式來創造穩定的現金流以及日後增值的機會，也就是用小錢賺大錢啦。

  當然，如果你的房屋如果不是用來收租，是自住用途，就不在此限。自住屋，不是資產，而是負債（詳見窮爸爸富爸爸系列）。所以說，只要政府提高了利息，加重了房屋的持有成本，就會讓投資客卻步，轉而投資其他產品。因此可以說房地產的進場時幾點，除了房價以外，利率，也是個很重要的指標關鍵。

  就因為上述的道理，投資房地產，最怕的一件事，莫過於房貸利率調升了。台灣的投資客們都很怕我們台灣央行升息，因為只要升到3~4％，可能就會讓你的現金流由正轉負，出現死亡交叉！這時很多房貸族以及口袋不深的投資客就準備挫屎了。（其實台北市，很多地方都已經出現死亡交叉了，只是大家還想說房價會繼續漲，想賺差價。）

  換個場景，同樣邏輯，對於現在的東京上班族而言，可以說是投資房地產，是一個天時地利人和的時機。怎麼說呢？除了現在東京房價處於相對低檔之外，日本房貸，實質利率也還很低，頂多1%多。而且其實之前的新聞也有報導，說最近經濟好不容易似乎脫離了通縮的局面，雖然還沒正式邁入通膨，但是經濟數據的確轉好。也因為這段正要讓經濟起飛的時機，日銀暫時不至於升息。除此之外，日本的「住宅支援機構」有跟民間的融資機關配合，只要你是正常的上班族，可以使用最長年限35年的固定利率來貸款買房子，也就是利用這個叫做「フラット ３５(flat 35)」的制度，目前日本人可以用很低的利息來貸款35年買房，而且不用擔心未來升息，實在很誘人。

  其實，就往常的經濟走勢經驗，可以得知高利率時期，多半房價處於相對低檔，為什麼？道理很簡單。因為如果你存款利息很高，那實在沒必要錢進房地產，放在銀行收利息就好了，又沒風險， 又輕鬆。因此相反地，就是因為利率低，錢放在銀行沒利息收，才會跑到房市去，進而墊高房價。因此要嘛就「高利率，低房價」，要嘛就「低利率，高房價」。所以台灣十年前，房價沒這麼高，但利息就比現在高很多了。就是因為這個道理，現在的東京可以說是歷史難得一見的「低利率，低房價」。也就是因為這樣的好條件，才會讓這一年來，東京的房地產量價齊揚。今年，房價真的變貴很多，低房價這個優勢，可能快要消失了。

  人在台灣，投資日本房市＝分給國稅局，管理公司，以及房仲管理業者一起賺嗎？常常聽到網路或電視，報章雜誌的（置入性新聞）說，日本房市的投報率多高多高，尤其又以中古小套房投報率，但，真的有這麼好康嗎？有！投報率真的很高，七～八趴不成問題，不過相信熟知投資的朋友們都知道，高投報＝高風險。你看到的7~8%，只是「表面投報率」，進你手中的，還要扣掉一些相關的有的沒的費用。除此之外，這種小套房，往往在你的房子，屋齡更舊後要轉賣，還要多扣除掉你房子的折舊，這些東西加一加，綜合評估後，再考慮是否購入物件，才是妥當。這一篇，我們先就來看看日本買房的成本後，再來舉一個實際的例子，稍微試算一下真正的所得吧。

在日本買房，以及持有房屋的成本，大約如下：

１，不動產取得稅：買房子的時候要繳的稅金。計算方式為「固定資產課稅台帳登錄價格÷2 ×4%(土地，住宅3%)的稅率」，至於登錄價格是多少，可不是你的成交價喔，有點類似我們的公告現值，去問你的房仲吧！（例如：一億元的物件，有可能登錄價格是6000萬的房子，那麼，交屋時依照上面的公式，6000萬÷2=3000萬，在乘上3%的稅率，就是要先拿90萬給政府花）實際例子我在別篇文章有提到，有興趣的，可以去爬文。

  號稱東京最新地標，樓高52層的「虎ノ門ヒルズ」，即將於明天(2014/06/11)正式開幕。

  這棟建築，剛好位在環狀二號線的正上方。你沒看錯，是的，在大馬路的正上方。環狀二號線貫穿了虎ノ門ヒルズ的底部。這條又名麥克阿瑟道路的環狀二號線，是1946年二戰後當時，由GHQ(聯軍最高司令官總司令部)所規劃，要求興建的一條道路，因而得名麥克阿瑟道路。隨著都市發展，此道路也終於在前一陣子開通，現在的正式名稱為「新虎通り」。

  為了即將到來的2020東京奧運，此道路將來還會從新橋，經過浜離宮的旁邊，直接連接到「勝どき(勝鬨)」以及奧運村「晴海」。這也就是為什麼最近台灣人瘋買晴海地區建案的緣故。也就是因為這樣，我們說環狀二號線是2020東京奧運的大動脈，一點也不為過，因為他連接了灣岸地區的選手村，以及位於都心部千駄ヶ谷的新国立競技場。就因為環狀二號線對於奧運的重要，因此東京都知事，打算將此道路從新橋到虎ノ門這一段，發展成東京的香榭大道。

  台灣朋友可能對於「虎ノ門」這個區域很陌生。不知道你們有沒有看過一部日劇，叫做「Always 三丁目の夕日」？沒錯，電影裡面所描繪的三丁目，其實就是這裡，虎ノ門三丁目。因此電影裡面，可以隨處看到東京鐵塔。也因為這裡附近是很老舊的街區，因此這個虎ノ門ヒルズ，可以說是附近都市更新的一個起爆劑。加上與東京的香榭大道：麥克阿瑟大道互相加乘，渴望加速周遭一代老舅環境的汰舊換新。「虎ノ門ヒルズ」裡面，有商場，商辦，飯店以及住宅。對的，就跟「六本木ヒルズ（六本木之丘）」的形態是一樣的。說到六本木之丘，大家都知道這裡的Residence是東京知名的豪宅，其實在六本木之丘（六本木ヒルズ）之前，代表豪宅是在恵比寿ガーデンプレイス。但隨著六本木之丘的完成，恵比寿ガーデンプレス的光彩逐漸被搶走。因此也有人大膽預測，將來這個「虎ノ門ヒルズ」，將有機會取代「六本木ヒルズ」，成為東京代表豪宅。虎ノ門ヒルズ上面的住宅，有預計要拿出來一般販售，如果有錢的話，真的應該去買一戶 ^^

   最近遇到超多台灣購屋團，來東京看房子。網路上，像是我們這種關於東京房地產的粉絲頁，也猶如雨後春筍般地冒出。就連我住的社區，也都常常可見到講著台灣口音的朋友，來參觀我家這棟大樓。（當然我也都用親切的台語跟他們講，這棟讚！住起來很舒服 ^^ 不知道有沒有因為這樣，他們就下手買。<PS:我是真心覺得自己住得很舒服>）這代表台北房價已經長到頂了嗎？婆婆媽媽開始將投資觸角伸到房價相對低點的東京！不過日本的房地產結構，跟台灣可是大不同，想賺到投機財？很難噢！！除了每年的高額固定資產稅，高額管理費，以及轉售的稅金，就知道其實除非有方法，不然賺差價，很難。不過說實在的，如果你的投資策略是長期持有，是為了創造穩定的現金流，東京房地產不見得不是個好東西。不過在日本挑產品要非常小心，觀念跟台灣的房地產有很大的不同。例如如果你在不對的地方，買到了不對的產品，除了租不出去外，養房的成本可是會讓你大失血。

  先別管那些，如果你最近有要來東京置產，除了上網看售屋廣告，找仲介外，還有什麼方法可以獲得資訊呢。來，這本不用錢的「SUUMO新築マンション」是個獲得不錯新建案資訊的刊物，重點是不用錢。為什麼不用錢呢？因為它就是廣告大全拉！！！也就是因為他就是廣告大全，因此，裡面有些排行榜，可能會比較像是置入性行銷。例如銷售很快的個案，因為沒有必要再打廣告，因此可能不會出現在排行榜上。又例如大家都知道的高級住宅區，像是麻布，青山，代官山等，因為這些地方沒有新推案，因此這類雜誌在做房價排行榜的時候，不會將其列入。

  看到喜歡的房子，想買。但是價錢多少才是合理價呢？之前台灣沒有實價登錄前，只能靠消費者勤做功課。有時候會被黑心建商或黑心仲介狠狠削一筆，你辛苦的血汗錢，幾百萬就這樣流入建商跟投資客的口袋。但自從台灣有了實價登錄的制度後，終於，大家買房子會停看聽，而且有個有公信力的網站可以查詢，對於要買房子的一般人而言，可說是幫了大忙。也讓世人知道，原來台北房市都是用喊的，因此才會有「開價嚇死人，成交笑死人」一說。下面是台灣的內政部不動產實價登錄網站，應該大家都知道了。

http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

  日本呢？前幾年因為景氣不好，因此亂開價的情形比較沒這麼嚴重，不過隨著安倍經濟學，東京奧運等利多，現在中古屋的屋主，出售時，開高價的情況越來越普遍。甚至，因為現在很多不懂行情的外國人（像是我們台灣人）來東京置產，因此不管是建商還是自售者，都刻意開高價，也就是他們口中的「外国人向けの価格（開給外國人買的價格）」。這種感覺很像我們去東南亞一樣，買東西，因為不知道行情，只能任由店家宰割。當然，現在的東京不動產，是可以殺價的。不過幅度似乎沒有台灣那種打七折，甚至打六折的情況。

  日本如果是都心，even是現在這種高價市場，基本上殺價能夠到一成，應該就是可能屋主真的急缺錢。一般來說，大概頂多殺個3%到5% ，可能可以跟屋主說，因為你的設備老舊，我要自住，要換什麼什麼設備，估價單拿出來，告訴屋主說要多少萬多少萬，合理的範圍內也許可以殺。不過如果是人氣物件，多半連殺都不能殺，有時如果好幾組客人都想買的話，還得用抽籤的。來，你買房前，到底周遭成交價如何，有沒有得參考？當然有。台灣有實價登錄，日本也有類似的制度，但也不是所有的物件資料都查得到。想要知道市場行情，有兩個較知名的網站可以參考。

【国土交通省】

  這是2014/1/11期的東洋經濟。本期專題介紹日本目前房市，其中一篇描寫到台灣人搶進東京的實況，跟各位分享。

「東京是亞州最先進的都市，而且六年後有奧運，今後的日本景氣應該會變好」，住在台灣新北市的主婦洪增葵（62歲）說道。她於去年購買了兩間新宿區內的單身套房，價格分別為1100萬日元，以及1150萬日元。

  在台灣，你如果持有房屋，每年都要繳納地價稅跟房屋稅。日本購屋也有這種每年都要繳的持有成本。只不過比起台灣，日本的稅金真的貴太多了。大概每年的五月，六月這段期間，都稅局會寄一疊厚厚的稅單，如圖，這就是每年得繳的「固定資產稅」以及「都市計劃稅」這兩種，一般都合稱為「固都稅」。這兩種稅，放在同一張單子繳納，同時這兩種稅，也都有各分土地以及建物部分。有沒有看到圖片，有五張！為什麼這麼多張呢？因為這稅金實在太高了，對於一般人來說，真的是一個很大的負擔，因此讓你可以分期付款繳。看你要選擇一次繳清的，還是分四期的，全看你自己的經濟能力。

  記得之前有寫過一篇「不動產取得稅，冷不防讓你破財！」 http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/366699419

  今天這篇「六月大追稅！」可以說是他的姐妹篇。因此，我就以當時這篇文章中的兩個不動產為例，為各位舉出他的稅額大概是多少囉。

這兩種稅金的，計算方式如何？大概如下：

固定資產税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率 1.4%

  最近台灣人瘋狂買東京屋的新聞，不止是台灣各大媒體大幅報導，就連日本不動產相關周刊，報紙，也都列出來大大討論。東京產品多元，五花八門，有豪宅，有商辦，有店面，有整棟出租大樓，有小套房，有Share House...等等。投資方式與風險也都大不同。而因為東京都內小套房房價介於600~2000萬日元之間，算是低門檻。因此幾乎台灣所有的小資族都很容易進場。而且這種小套房，投報率都好到嚇人，不是7%，就是8%，9%。我的客人也都以這類的居多。那究竟這種小套房，會有什麼風險呢？我們稍微來看看：

  如果說中央線，是東京的交通大動脈，那麼山手線，可以說是東京的心臟部。可見這兩條線，對於東京交通的重要。而山手線中，間距最長的兩站是哪兩站，你知道嗎？對，就是「品川」到「田町」一帶。有2.2公里的間距。

品川，因為現在有新幹線，又是將來磁浮列車（リニア新幹線）的始發車站。因此可以說是很有發展的潛力區。我們台灣來的觀光客，有很多都是從羽田機場來，從機場來時，也多在這一站轉搭山手線，因此，品川車站可以說是相當於「國門」一般重要。雖然距離磁浮列車名古屋段的開通2027年，大阪段的開通2045年，似乎還遙遙無期，但是這一兩年，品川車站附近的新建案，早已賣到嚇嚇叫。聽說還蠻多當日完宵的個案呢！

  而剛好2020奧運，以及將來的磁浮列車，品川車站這裏整理出了20公頃的基地。因此也有機會於這兩站之間，在新設一個新車站。當然，早就有許多建商在這附近插旗，聽我一個前年買田町建案的朋友講，現在建商可是把售價又調高了不少呢！看來這首有名的山手線之歌，可能歌詞要改寫了 ^^ !

    常常可以在東京的不動產廣告，看到「吉祥寺（きちじょうじ）」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。相信台灣的朋友應該對於這個地區不陌生。對，除了有日劇常出現的「井の頭公園」以外，這附近還有吉普力的「三鷹の森のジブリ美術館」，聽說這裡是台灣遊客必參訪的地區。吉祥寺，並不在東京23區當中，而是在「武蔵野市」裡面。也就是說，他其實算在郊區。交通上，因為有中央線，以及井の頭線，因此可以直達新宿以及渋谷等地。就交通的便利性來講，的確是很棒。周遭獨樹一格的生活環境，有百貨公司，有商店街，雖在近郊，但其實本身就是一個很不錯的生活圈，如果你在這裡上班，其實所有的事情，都可以在這裡解決，不需要進到都心，即可滿足你所有的食衣住行甚至育樂。

  也許是個人主觀，我第一次來到這裡，我就不覺得自己想住在這裡。事後與幾名日本友人談論，似乎大家也都覺得，為什麼吉祥寺會是想居住的地區第一名。說實在的，離都心遠，房租房價又貴，環境比起都內其他生活圈，也不是特別的優良。日本週一晚上，由マツコ・デラックス（貴婦松子）所主持的談話性節目「月曜から夜更かし」（月曜夜未央），剛好就有談論到關於吉祥寺的問題。節目就針對住在「吉祥寺」以及最想居住地區排行榜第三名的「池袋」兩區的民眾做訪談。問吉祥寺人，為什麼吉祥寺這麼好？得到的答案不外乎就是「從百貨公司到個性小店什麼都有」「很方便」「有井之頭公園」「可以直達新宿渋谷」。針對以上的回答，池袋人完全反嗆回去「百貨公司池袋更大更多」「也有山手線跟副都心線可以直達新宿渋谷」「你有公園我有Sunshine City 水族館」。接下來，吉祥寺人反嗆，池袋很吵。但經過節目製作單位實際在兩地區測量，噪音量其實差不多。因此節目最後的結論，仍然不了了之。

  就作為一個新宿區區民的我，來看這兩者提出來的論點。我個人覺得這些都無法與我們新宿相比。你們直達新宿渋谷，我們就是新宿！同時也可以直達渋谷、以及你們池袋、吉祥寺。百貨公司，從東口，西口，到南口，更是數不儘。綠色？我們有新宿中央公園，新宿御苑。另外，我們也是什麼都有。因此，哪個區域比較好，哪個區域比較方便，完全都是見仁見智。反而讓人覺得，這種排行榜，是不是房仲公司做出來，以增加吉祥寺出租成交量的一種置入性行銷手法。選擇自己喜歡住的地方，還是別受到這些廣告說詞的影響比較好啊。

  為什麼有錢人要買不動產？因為不動產除了有保值（抗通膨）的功能外，還可以收益，甚至贈與時可以節稅喔！ 

  大家都知道，這幾年台北房地產的漲幅，有點到了誇張的地步。漲幅驚人的原因，除了全民聯合炒房以外，其中一項很大的原因，莫過於調降遺贈稅，誘使很多有錢的台灣人，把藏在國外的錢拿回來投資房地產，也就是「資金行情」。

  好拉，話說為什麼這些有錢人當初要把錢藏在國外呢？因為之前台灣的「遺贈稅」很高。老子辛苦賺的錢，死掉之後，要被課40%，剩下的才給兒子。也就是爸媽胼手胝足賺了一輩子，賺到一億，結果老爸死了之後，留給獨子的只剩6000萬，剩下的4000萬送給我們偉大的政府。如果你是有錢人，你願意繳4000萬給政府花嗎？當然，有錢人會把錢藏在國外。更何況海外開戶這麼容易。上至大老闆，下至中小企業主，只要稍微有點摳摳的人，大概十之八九都會有海外帳戶。（我也有海外帳戶喔...廢話，我住東京，當然要在日本開戶<亂入欠打>）

  來，把錢藏國外，除了上述規避遺贈稅的好處外，國外的銀行，存款給的利息，你中華民國政府，是一毛也課不到啊。

  來了，我們英明的政府，於2009年，將遺贈稅調降到10%，此舉的確將海外資金吸引回台...不過「錢」是衝向房市。為什麼衝向房市，而不是放在定存就好呢？原因很簡單，你覺得，有錢人會因為原本要繳4000萬，結果現在減稅到1000萬，就乖乖繳1000萬嗎？這當然是癡人說夢話！我送兒子一億元現金，就要被政府課稅1000萬，但是，我要是送兒子一億元的豪宅呢？這時被課的稅就少之又少。（帝寶的新聞相信大家都在電視上看過，五億元的豪宅，評定現值只有七千多萬，就是此例。） 大家都知道，台北的房屋公告評定現值，跟市價差太多，課稅的稅基是使用評定現值，因此送房子，根本繳不了多少稅，因此房地產，成了贈與節稅的好工具。再加上大家預期心裡臺北房價會漲，更是讓資金一波波衝入房地產。

  看這則文章之前，我們先來看看這個好笑的YouTube影片。「星期天的試音時間」。相信你聽了之後，應該已經笑掉大牙了吧。

  我們台灣不動產的廣告，常常會像這段影片一樣，什麼「敦化生活圈五分鐘」，結果可能在木柵。它的五分鐘，是指晚上沒車時，又全部都是綠燈的情況，用飆的才會五分鐘。又或者是建案名取得很聳動，例如什麼「仁愛御苑」之類的，但其實根本不在仁愛路上。但作為廣告行銷，這樣的手法，似乎在台灣已經見怪不怪，而且消費者們已經養成了如何辨別是非的能力。

  不過像這類的說辭，基本上，在日本的不動產業界，絕對不會出現。日本對於建案廣告時的規則，其實還蠻嚴格的。仲介要做廣告，至少有1.宅建業法、2.不当景品類及び不当表示防止法、3.不動産の表示に関する公正競争規則等，一堆法規來規制。為了就是保護我們這些手無寸鐵的小蝦米。

  記得我以前在台灣，網路上看到一個很喜歡的物件，結果打電話給仲介之後，對方說「啊，那個要看，要先付個三千元的看屋費用」「不好意思，那個物件已經成交了」。接下來就開始推銷你其他的產品，而且還不止一次這樣。讓人不免懷疑，是不是那個「如似夢幻」的物件，根本不曾存在。這在日文中，就叫做「おとり広告」，對拉，就是像是「誘餌」一樣，用來吊你來電的廣告手法。當然，這種行為，在日本的宅建業法，有很嚴格的規範。就連真的只是剛成交，日本的房仲也不能放在網路繼續宣傳。因為這等於觸犯了宅建業法，重者是可以吊銷執照的。

  「房子不會跌！全世界都在印鈔票！錢的價值只會越來越薄！賣掉了，就買不回來了。」...有沒有覺得上面的台詞很耳熟啊？這似乎是台灣房市現在的固定說詞。先暫且不管對不對，你知道日本的房市，可是急漲急跌過喔。日本人曾經因為玩太大，以至於之後20年的房市一蹶不振。這一篇，讓我們來看看這三十年，日本房地產市場發生了什麼事吧。

  日本人，什麼都喜歡新的，就連房子也不例外。

  先來講講台北好了，同一地區相同產品，20年中古屋跟全新屋，價差大概是三成。不過日本卻有一個很奇妙的現象，就是20年的中古屋，價位大概只是新城屋的一半。半價ㄝ！打對折ㄝ！就是因為這樣，所以日本專業投資客，對於新屋可是說避之唯恐而不及。

  買房子的時候，調閱謄本是一個很重要的步驟。不止在台灣，當然在日本也一樣。之前曾經聽說，台灣的民法，根本就是日本民法抄過來的。就連台灣土地，建物的登記制度，也是抄襲日本的。所以之前大學時，有聽聞說法律系的同學，很像都必修日文^^ 。

來，回到主題，謄本怎麼看呢？其實因為日本都是電子化的（台灣也是），直接去法務局電腦連線調閱電子記錄的，因此現在已經不是用「手寫」的了。而用字遣詞龜毛的日本人，自然也就捨棄了「謄本」這個用詞，把它的正式名稱叫做「登記事項證明書」。

土地，建物，各有一份登記事項證明書。如果你買的物件，是已經是有做敷地権設定的大樓（應該我們台灣朋友買的多半是這種的），就會統合登記成一份。

  登記記錄的內容，可以分成「表題部」，以及「權利部」兩大部分。

  日本人賣東西很厲害。不知道你們有沒有一種經驗，就是存了很久的錢，終於有機會到歐洲時，原本打算大買特買，結果卻沒有買到什麼想要的東西。但來到了東京，原本想要節約之旅，結果不小心就又把你的卡刷爆呢？（題外話）

  日本人在行銷時，有一套很知名的手法，叫做「松竹梅」理論。台灣朋友可能不是很熟悉，來，我來解釋一下：「松」代表最高級，「竹」則為第二，「梅」則是最低級。會有這樣的商法，其實是跟日本人的消費習慣息息相關。日本人往往不會選最便宜的「梅」，因為顯得小家子氣。絕大多數的人會選「竹」。因此，懂銷售的商家，會把同種類的物品，如餐廳的餐點，總是會設一個很高檔的「松」，然後再把餐廳老闆最想賣，利潤最好，單價稍貴的，設定為「竹」，以及最低檔次的「梅」。藉由這種方法，讓消費者覺得，選擇「竹」，感覺很划算。進而達到你銷售的目的。

  當你去看房子時，由於人本身就是一種享受於選擇的動物，因此，如果房仲只拿出最適合的一個物件來給你，基本上成交機率很低。但如果一次又看太多件，客戶腦袋又會混亂掉，以至於無法下決定。因此房仲帶看時，一天的行程，多半會選三個，最多四個物件。

  來，假設有四個物件

Ａ：符合你的預算，房仲要賣給你的。

  東京的1R, 1K (13~25平米)房型的小套房，如果不是全新屋，大概都不會貴到哪裡去，最常見的大概就是800萬～1500萬日元左右。投報率也都大概介於6%~10%左右。就因為價位不高，所以去化的速度很快。因此，有人說，像這種小套房，就是要拼速度。許多投資客，甚至連房子在哪裡，長得怎樣，看都不看（也不能看，因為有租客）就直接殺下去了。沒錯，就是因為價位低，所以在現在這種房市好的情況之下，平均一個小套房，出來大約兩個星期就會成交。如果你有機會看到不錯的物件，猶豫太久，其實機會稍縱即逝。

  超高層大樓的聚集地，西新宿，即將再出現一棟全國最高住宅房。

西新宿是眾所皆知的超高層大樓的具集處，舉凡三井，住友，野村外，還有充滿現代感的Mode學園，日本損保等大樓。東京都廳，京王飯店等五星級大飯店也都坐落於此。但邊緣的西新宿五丁目，卻是中古木造建築的聚集地。

  在安全上的考量，以及防災上的見識，此區塊以「けやき商店街」為首，在歷經了將近22年的都更整合，終於在今年動工，預計2017年完成一棟占地1.5公頃，樓高60層，總戶數976戶的，日本最高樓住宅房。另外，1~2樓層店面則為地主保留戶，基地內也做大規模的綠化，以及集會設施。整體事業為三菱地所，相鐵不動產，丸紅等大型開發商主導。

  這次的都更，為了整合地主130人，以及其他相關權利者300多人，可說是歷經困難重重。整合期間，還發生了住宅房一棟火災燒燬，數起木造公寓發生火災的事故，因此喚醒了當地住戶對於安全的重視。

  基地距離大江戶線西新宿五丁目，以及丸ノ内線的中野坂上，西新宿，皆在徒步圈六分鐘的路程。附近有新宿中央公園，マルエツ，UNION，以及LIFE等大型超市，距離新宿車站步行也在20分鐘內，生活機能方便。點進去新聞，順便練一下聽力吧。