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近年來國人熱衷海外不動產的投資,引發了一股資金出走潮,而國內各房仲品牌也因應此一需求,紛紛銷售起了海外房地產。在這些台灣人喜歡投資的眾多國 家當中,日本屬於政治經濟都相對穩定的國家,且日本不動產的租金投報率多介於4%~8%左右,也因此最受台灣投資朋友的青睞。但在日本當房東,真的有這麼 好康嗎?有些風險,你不可不知。

長期旅居於東京的不動產經紀人的陳適群(TiN),就於自己的最新著作《魯蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》中提到,日本的不動產投資產品多元,而其中最受國人喜愛的居住型產品為「木造一棟收租公寓」、「全新小套房」、「中古小套房」以及「超高層塔 式住宅」。由於日本的法律稅制上,以及日本人在不動產的觀念上,都與台灣大不同,因此錢進日本前,有些風險不可不知。

日本的法律稅制,以及日本人在不動產的觀念上,都與台灣大不同。 圖/行遍天下提供

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木造一棟收租公寓的風險

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台灣人瘋買日本房有多瘋狂?只要在GOOGLE輸入東京買房、日本不動產等關鍵字,立刻會跳出上百個廣告連結,專營日本不動產買賣的業者更是如雨後春筍般地成立。現在去日本不再只是自助旅行,買名產和藥妝而已。買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。

就 是因為這樣的火熱程度,許多專家也都紛紛跳出來提出警告,必須重視海外買房的風險。同時,網路上也有許多文章指出,日本的不動產,風險比你想像中的高,例 如「空屋創新高」、「房屋折舊率高,房價只會下跌」以及「高房價為華人炒作」…等。事實果真如此嗎?關於這些論述,東京在地的不動產經紀人,同時也是《魯 蛇翻身!東京買房最強攻略 全新增訂版》一書的作者陳適群(TiN),就在自己的著作中提出自己對於這些意見的看法。

現在去日本不再只是自助旅行,買名產和藥妝而已。買房,儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。 圖/行遍天下提供

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日本的空屋,比台灣的房屋存量還多?

根據日本總務省的調查指出,日本全國的空屋總量高達820萬戶,數量甚至逼近台灣整體房屋存量。不過TiN認為這是全國的統計數據,因此投資時,應該只買人口集中、需求高、收租穩定的「東京都精華區」,不買其他人口減少的城市。

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最近因為三井不動產的歪腰樓事件,使得日本的建築安全問題躍上了國際版面。此事件是位於橫濱的三井不動產建案「Park City LaLa 橫濱」,於2015年10月份爆出了施工時的數據竄改事件。因為數據竄改及挪用,導致打地樁時沒有將鋼筋混凝土樁打進較深的穩固支持層,導致大樓傾斜。

此 建案是由「三井不動産Residential」發售,由「三井住友建設」負責建造,而打樁工程則是下包給「旭化成建材」施作。雖然事發後三井不動產也釋出 了全棟改建的誠意,但因為在日本的法規上,若要改建整個社區,必須達到4/5以上的所有權人以及議決權的同意,且還得要每一棟都必須要有2/3以上的住戶 同意。因此究竟今後能不能順利改建,變數仍然不小。且此案經徹查後,發現就連北海道的公營住宅,也爆出了相同的數據改竄行為,因此這事件可能不是單一事 件,現也正全面徹查「旭化成建材」過去十年內所參與的3040棟大樓當中。

兩大數據串改事件

除 了上述的歪腰樓事件以外,日本近幾年的不動產界,也發生另外兩件為嚴重的數據竄改事件。第一件為2005年爆發的「姉歯事件」。此為一級建築士姉歯秀次, 在計算建造大樓的強度結構時,偽造耐震強度構造計算書。很誇張的是,當時負責審核檢查的主管機關以及民間指定檢查單位都沒有識破數據有問題,因而導致建造 出來的大樓,耐震性能嚴重不足。當時爆出數十棟座落於東京都心的港區、中央區、涉谷區、新宿區,以及神奈川縣跟千葉縣的住宅房,都因為資料的竄改,而導致 不得不重建。這些大樓當時還被媒體評為「殺人公寓」,可見日本人對於耐震性不足的大樓有多不安。

第二件則是2015年3月爆發出的「隔震橡 膠偽造事件」。隔震橡膠大廠「東洋ゴム(東洋橡膠)」所製作的隔震橡膠,因為製造時竄改資料,故導致所生產出來的產品不符基準。現在已知的,已有55棟建 築使用此不合格的產品,高知縣9棟、神奈川縣6棟、愛知縣6 棟、東京都5棟、宮城縣5棟,規模遍及全國。當中甚至包含醫院以及消防局,甚至連縣政府大樓及警察署都在名單之列。

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   日本人買屋,越來越重視資產價值。如果有在投資股票的朋友,應該對於PBR這個名詞不陌生。PBR值」,就是Price-Book Value Ratio,股票市場中,稱之為「淨值比」。但運用在房地產上,其實指的就是用來衡量地區上「某一特定期間(一般為10年)內,其新成屋時的價格,變成中古拿出來賣時,約為當時新屋價的多少倍」。講白話一點,就是用來計算房屋從新成屋變中古屋後,它房價本身的漲跌。計算方式為「10年來的中古屋均價÷其新屋時的分售價格均價」。若數值大於1的地區,則表示中古出售價格反而高於當初買進的新屋價,就是房價漲的意思;若小於1的地區,則表示這個地區房價會下跌。這個指標是東京カンテイ獨自統計的指標。

   假設某地區70㎡(約21坪)的房屋,其新屋時的均價為4,838萬日圓,等這些物件變中古時,相同大小的均價若為 6,642萬日圓,則這個地區的PBR值就是「6642÷4838=1.37」,換句話說,就是房價漲了1.37倍。根據2013東京カンテイ的調查數值,第一名為表參道,高達1.41(也就是房價漲了四成),最差的地方為「土氣」站,0.60(也就是房價跌了四成),可見房價跌多慘。


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  住在マンション(電梯大樓)裡,最令人煩惱的莫過於噪音問題了。如果你的左右鄰居是個水準不夠的人,你可能就要天天忍受他的噪音攻擊了。而且聽說,這也往往都是鄰里間失和的導火線。記得曾經看過一個新聞,是大阪的某大樓裡的事情。由於A先生在房裡活動聲響太大,引起B先生的不滿。而B先生試圖去向A先生溝通後,結果反倒導致A先生「逆ギレ(台語:見笑轉生氣)」。結果就有一次搭電梯時,A先生拿刀子殺了B先生.....。雖然整件新聞看起來匪夷所思,但的確也有許多媒體報導,現在的日本老人情緒越來越不穩定,脾氣越來越差。

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  也就是因為這種集合式的住宅,常常住在裡面的人,彼此都不知道你的鄰居到底是圓的還是扁的,因此大都會中,與隔壁住戶或同棟住戶的交流也越來越少。就是因為互相不認識,反而導致很多小問題會在心中不斷被放大。如果你跟你的隔壁鄰居認識,平時也有在往來,大概知道她家就是會有吵人的小孩,那麼也許偶爾的噪音,念在大家互相認識鄰居一場,大事會化小,小事會化無。但就有研究指出,就是因為互相不認識,因此小小的噪音,也會引發你對於鄰居的極度不滿。

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  日本的社會不擅長當面指出對方的過錯,而會期望對方可以「主動」發覺。因此當我自己住的大樓有發生噪音問題時,住戶向管理員反應,但管理員並不會當面去向吵人的住戶說明白,而是取而代之,貼出公告,說「目前有發生噪音問題,請各位在房間盡量放低音量」,期望製造噪音的本人可以自己發覺。或許因為有上述的殺人社會事件,因此除非鄰居之間真的噪音問題已經到了忍耐的極限,否則大多都不太會直接向對方反應。

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  2015年只剩下幾天,馬上就要結束了。今天這一篇,是今年最後一篇PO文了,就來為各位來回顧一下今年的東京房市,與明年的展望吧。

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  到底是買屋好,還是租屋好?這不光是台灣自住客的煩惱,也是日本自住客經常思考的問題之一。房價是波動的,但無論是台北還是東京,比起「房價」的波動,「租金」的波動似乎一直都比較小。也因此,高房價時,「租比買划算」;低房價時,「買比租划算」。這篇不探討台灣的房價高低與租買問題,這篇來看看日本的歷史經驗。

  一般日本人在看房市循環時,都將其分成四個時期。

  「回復期」→「過熱期」→「冷卻期」→「消沈期」

  從谷底爬升時的「回復期」,開始飆漲接近頂端的「過熱期」,漲到一定的程度大家都開始縮手不買的「冷卻期」,接下來就是建商賣不掉降價賣的「消沈期」。等到價位落到自住客願意進場的價位,又會再度從谷底爬升,進入下個循環階段的「回復期」。

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  當你要賣屋的時候,你選的仲介,到底是不是真心為你呢?這個恐怕很難察覺。今天,就來跟各位分享一下很久很久以前,我剛來日本時的故事。這個故事本來要放在明年即將改版的新書當中的,無奈已經超過500多頁的內容,再也塞不下任何東西,只好割愛。就拿來FB這裡跟大家分享吧。

  當初,奧運還沒決定,台灣人買東京屋也剛起步,屋主也還不會像現在這樣亂開高價。那時我幫我的朋友,要在東京買個收租小套房,當時屋主開價930萬日幣出售。開價不貴,也合理。因此我們看到這個價位,回推租金,認為可以直接原價購買,就直接請我朋友跟屋主提出了申購書,原價購買。

  這位屋主,不是住在東京,而是住在神奈川。同時,這間房子,也是屋主爸爸留下來給她的遺產。或許就是因為這樣,屋主本身對於東京當時的不動產市況並不是很明瞭的樣子,因此也都幾乎全權委託給她信賴的仲介,賣方仲介。

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  台灣人的想法,就是似乎只要成家立業了,就伴隨著需要買屋自住的需求,沒有房子就很像沒有根的感覺。而且似乎女方的家長,也會希望台灣男生要娶人家女兒時,要先準備好房子,以免讓自己的女兒嫁過去受苦。但日本社會,不是說不買房,而是沒有這種「一定」非買不可的思維。為什麼兩國人民差這麼多呢?原因當然很多,文化上,制度上都有。是因為我們華人認為有土斯有財,而日本人沒有這個觀念嗎?也對,但倒也並不完全對。因為其實很多老一輩的日本人,也還是有土地至上的想法。這篇就稍微來探討一下「可能」的原因。

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一、日本有完善的「借地借家法」,台灣沒有。

  我最常聽到台灣朋友說,租房子沒有安定感,因為不知道房東什麼時候要漲房租,什麼時候要趕房客。雖然台灣也有「買賣不破租賃」的習慣,但如果房東真的要你搬,房客多半也只能摸摸鼻子認了。但由於日本的法令,比台灣多了一套租賃專法「借地借家法」,因此日本租客所受到的保障不亞於自己購屋,房東無法漲你房租,也無法趕你搬走,倒是租客想走,只要前一個月告知房東,房客連一毛錢的中途解約金都不必賠。因此在日本人的心中,即使是租屋,也沒有像台灣那種寄人籬下的感覺。因此,許多日本人,即使結了婚,生了小孩,也沒有一定要買房的急迫性。

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這幾天被大家轉傳購屋居留權一事,經查各大媒體網站,皆沒看到類似報導。

日本參議院官網,也不見此議事排定。
http://www.sangiin.go.jp/japanese/…/kousei/gian/189/gian.htm

根據入國管理局的網站顯示,最近一次「出入国管理及び難民認定法」的改正也是2014年,於2015年四月實施,內容也沒有關於買房取得居留權的描述。

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    台灣的房地產,尤其是大台北地區的房地產,近幾個月聽說大幅跌價,幅度高達8%~15%,連我這個住國外的都感受到了台灣房市的冷清。雖然台灣房地產的「只漲不跌」神話似乎已經破滅,但是台灣人還是積極錢進海外房地產。不只日本,也積極錢進馬來西亞,柬埔寨及菲律賓等國。台灣人如果沒有像這樣,在房市裡衝進衝出,很像就沒有存在感一樣,因此一定要出手買房,證明自己還活著。也因此甚至風險再大,資訊再不透明,都有人冒險錢進。但很奇怪的是,日本人在這一點則是跟台灣似乎完全不同,即使日本房價(東京精華區以外的地區)仍然相對低檔,投報率也高達7%~8%,但他們就是不會積極投資不動產,反而是華人積極購買。

  像是最近中資買下北海道的星野渡假村,就讓日本媒體感到不可思議,甚至認為中國人買貴了。在媒體的言談當中,甚至不認為這是個好的投資。為什麼華人社會的態度,跟日本人對於不動產「投資」的態度差這麼大呢?除了之前的泡沫經濟,讓日本人「一朝被蛇咬,十年怕草繩」,認為房地產是「負債(消耗品)」,而不是「資產」以外,我認為還有其他四點。這篇指的是「投資」不動產的行為,而不是「買來自住」的行為。

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  第一點:銀行態度不同

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【為什麼日本人喜歡住在安靜住宅區,台灣人卻喜歡住在鬧區?(感想文)】

   這篇是我自己住在屏東20年,住在台北11年,住在東京3年的居住感想。因此看看就好,僅是個人看法,不見得就是正確。

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   台灣人無論是買房還是租房,都很重視周遭的生活機能,當然日本人也一樣。不過應該大家都聽說過,日本人比較喜歡住在安靜的住宅區,而不是住在像是新宿車 站,涉谷車站的商圈正中心吧。在台灣,先別管價錢的問題,也先別提產品定位。今天假設一個普通的家庭,如果你的能力可以選擇住在永康商圈,古亭商圈、忠孝 東路四段巷弄內,又或者是南京東路巷弄內,大概你也不會去選擇天母,或者新店山區或北投吧。畢竟在台北,location 代表一切。我自己之前住在台北,也是這種想法,因此也是住在市中心的鬧區,因為生活機能方便嘛!

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  位於橫濱大型商場「拉拉波特」(ららぽーと横浜)西邊的三井不動產建案「Park City LaLa 橫濱」,爆出了施工時的數據竄改事件,導致打地樁時(「杭(くい)」)沒有將鋼筋混凝土樁,打進較深的穩固「支持層」,而導致大樓傾斜事件。連日來的媒體報導,不只是日本舉國震驚,就連台灣媒體也對此新聞有詳細的報導。這個案子是由「三井不動産レジデンシャル」發售,由「三井住友建設」負責建造,而打樁工程則是下包給「旭化成建材」。

http://www.ettoday.net/news/20151024/585131.htm

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  開始討論這篇之前,我們先來認識一下日本的「建商(開發商)」,以及「營造商」。才會知道這次出事的公司,「等級」有多高。

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   東京房市,尤其是高級住宅漲到相對高點。前一季,由於想要買都心超高層塔式住宅,或者是低層高級住宅區的人越來越多,因此形成了一股供不應求,大家搶貨的 市場氛圍。也因此,許多正要銷售的新案,除了順勢開高價以外,同時,也為了確保自己的潛在客戶買得起,不會談到最後約也簽了,卻因為貸款問題被拒,到最後 白忙一場,因此許多建商態度也轉得很硬,一定要購屋者提出房價全額,兩億,或者是三億日圓的存款證明,才讓這些有意願購買的客戶參加抽籤。除了上述超貴的 物件,要求你全額付現以外,其實超過3000萬日圓以上的房屋,台灣購屋客,還是可以向台灣系的銀行申貸的。成數可能可以高達六、七成(不滿3000萬日 圓的低階市場,對於台灣購屋客而言,也是需要現金全額付現的。因為台灣系的銀行不願意貸款給總價過低的房屋。因為申貸的人多,他們只想賺大筆一點的)。因 此其實買個3000萬日圓的房屋,只要有個900萬日圓的自備款,也就是約250萬台幣的自備款,就可以開始在東京當包租公。

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   先不管買一、兩億豪宅的人了,因為他們荷包深,因此大概也沒什麼資金周轉的問題。不過最近倒是許多小資族的想法,讓我頻頻捏了一把冷汗。

   怎麼說呢?因為最近有不少人,為了投資東京的不動產,竟然開始動起了自己台灣屋的歪腦筋。他們的想法真的很天真:想說「東京高投報,所以打算把自己台北的 房屋,再向銀行增貸出來,作為東京買屋的頭期款,然後欲購買的東京屋,也打算用貸款」。也就是想要來個高槓桿的無本生意。因為他們認為:「東京高投報,收 進來的房租可以完全繳貸款,甚至還會有多出來的錢,可以拿來償還台北這裡增貸出來的錢。因為TiN在他的書1-1節有講過,東京房屋貸款現金流為正,台北 的現金流為負啊!」。

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Mansion Navi這個網站,最近提供了一項新服務。就是結合Google Map,讓各地區的房價一一現形。

使用方法非常簡單,只需像在操作Google Map一樣,移動地圖,就會顯示當地有什麼建案,目前平均房價為多少。地圖右上角的選單,可以直接選擇房屋的大小,系統會自動幫你將平均單價加乘為你需要的坪數總價。

點選價格後,可以進入Mansion Navi的網站,看建案的詳細資訊。如果加入會員(免費),還可以看到這個案子之前銷售時的「面積大小」跟「銷售總價」。

不過很可惜地,這裡的價位,全部都是「銷售時的開價」,而非「成交價」。雖然日本的交易習慣,是開價很接近成交價,但還是有些個案,是屋主或仲介故意開高價的,因此也會間接影響上面反映出來的價格,不可盡信。

另外,實際對比幾個我們曾經經手過的案例,發現裡面的「平米數」大小,是以每五坪米為單位的,因此82平米的物件,他上面標明80平米,38平米的物件,他標明為40平米。

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東京的住宅市場,很有可能於明年(2016年)觸頂。
根據スタイルアクト的代表取締役,沖有人的文章:東京都心三區(港、千代田、中央)精華區的成交價,從今年夏天以來就維持平盤不再上漲,但待售案件量卻暴增。

此外,中央區灣岸地區的房屋,還面臨了賣不掉的窘境。就有灣岸的仲介業者抱怨說:「帶看了20幾間,但都無法成交」。因為客戶認為:「出售中的物件都價格過高,且沒什麼特色」。因此似乎之前投資灣岸地區的投資客,會面臨到賣壓過高而無法順利出售的情況。

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文章認為,這波房市的上漲,主要是因為量化寬鬆導致了閒錢太多,因此金融機關也對於不動產融資的放款態度轉趨鬆緩。同時也因為各家銀行積極搶客,使得貸款利率仍然維持在低檔。因此文章筆者沖氏認為,住宅的房價高低,有很大的因素還是取決於金融機關的態度。

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  東京不動產近幾年來漲翻天,許多投資家其實已經有點看不清接下來的趨勢。是會一直漲到奧運前,還是會先盤整再續漲?沒人說得準。2015.10.10出刊的東洋經濟,就對今後的商用不動產市況,有稍作討論。

  報導引述了國土交通省9月份所發表的基準地價,指出這三年來,地價漲最多的,就屬「南青山五丁目」,也就是「表參道」一帶了。由於這裡可以說是精品大道,而最近也多虧了中國觀光客來日本「爆買」之福,連帶使得這一帶店面租金上漲了不少,租金漲,一定勢必拉抬店面價格,這裡光是官方發表的基準地價就上揚了20.2%,可見實際應該漲更多。

  同時,也由於日本緩步的景氣回升,再加上空前的量化寬鬆政策,使得對於商用不動產的投資額更是直逼2007年迷你泡沫當時。雖然有許多專家認為現在這種市況,可能有過熱的疑慮,但根據JLL仲量聯行的推測,2015年的總投資額,很有可能會超過2014年的總額,來到5.5兆日圓之多,絲毫無減速的徵兆。

 

  但其實,這波商用不動產的景氣走到現在,似乎也不完全是這麼地前途一片美好。J-Reit指數,一般都被認為是商用不動產價格的先行指標,卻於今年1月16日達到前波迷你泡沫高點1990.45後,就一直持續往下修正。就根據這篇報導著記者推論,或許是因為REIT主要的收益來源,就是商辦的租金,因此價位漲多後,投報率不再誘人,使得收益變差,才導致REIT價格狂瀉。

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   這一陣子陸續造訪了兩個地方。一個是三井不動產的大規模造鎮,有透天也有華廈的案子;另一個則是五十幾年屋齡的都營住宅。

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   其實會來第一個三井不動產的造鎮,浜田山這裏,並不是因為工作關係,只是我從我家一直都可以看到很遠的地方,有一個焚化爐的煙囪,很好奇。

一查之下才知道原來是在高井戶這裏,閒著沒事,好奇去那一帶走走。才發現到原來這裡有個2008年的大規模造鎮。

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  最近寫東京不動產,寫到沒梗了。突然這次想到,本站從來沒有提到購屋者大家最關心的「東京捷運交通網」!可能是我一直覺得這是旅遊達人的專業,但仔細想想,買屋的沿線,可不像台北這樣,只要有捷運通過就好。台北,如果說到捷運網路,就只有發行波卡的「台北捷運公司」一間公司而已,所有的路線都歸他們管。而其實世界上很多國家的首都,其捷運系統也都跟台北差不多,一間公司獨大,並有系統地整合其路線,使之能夠互補,建構完善的交通網。不過東京這個城市,因為一些歷史背景,以及它真的太大了,大到有些人認為東京已經不只是Metropolis(大都市),而是Megalopolis(由好幾個大都市串聯而成的巨大城市)了,因此也使得這個城市的捷運網路相對複雜。新宿是個大都市,池袋也是個大都市,澀谷,中野,銀座,其實都快相當於一個獨立都市的規模了。因此也有許多人也開玩笑地說,一旦你搞懂了東京捷運網絡,大概全世界的捷運,都是小兒科了吧。

 

東京的捷運路網真的很複雜,線路一大堆,各位朋友可以簡單把它分為四個系統,再進而抽絲剝繭下去細看,會比較清楚。

一、國營的「JRJapan Railway)」;

二、東京都交通局的「都營地下鐵」;

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   東京都心精華區的超高層塔式住宅 Tower Mansion,最近推出的新案,只有「狂漲!狂漲!再狂漲」七個字可以形容。像是最近三井不動產即將推案的「赤坂檜町案」,案場銷售人員就透露,70平米要價兩億日圓,100平米要價3億日圓。也就是說,如果以一個東京年收千萬(實拿約700萬日圓)高收入企業主管級的人物,可能都已經買不起了。

   是外國人搶嗎?不是。因為據了解,外國人雖然狂買東京,外國人雖然財力雄厚,但畢竟東京不是他們的國家,鮮少「個人」會將三億日圓的資金一次通通壓在一間房間裡面的。一般外國個人的購屋客,購買東京屋的價位,較有錢一點的,大概是落在6000萬到8000萬日圓之間,當然也有會買一億左右物件的。不是外國人沒錢(外國人超有錢),而是因為他們的目的是投資,因此就會有其「收益性」的考量。假設這個外國個人投資客,預算超過兩億以上,多半會選擇「一整棟RC收益物件」,而不是「Tower Mansion 其中一間」。原因很簡單,因為兩億日圓已經可以買到有完整土地,收益性佳的一整棟RC收益物件了。就一般投資者的角度來想,多半會選擇後者,而非前者。

 

   那,一間三億的Tower Mansion是賣給法人嗎?其實更不可能。法人不會去買「單間」的Tower Mansion,法人,又或者是私募基金,追求的投資標的,多半會是二、三十億乃至於數百億的整棟收益大樓。因為他們必須顧及投資後的現金流,能否有良好的經營績效,是否能夠使用槓桿之類的。這種三億圓一間的Tower Mansion,基本上投資報酬率很差,可能不到1%,因此這也不會是投資法人會購買的標的。

  那到底誰買呢?答案就是「節稅需求者」。之前的文章以及我的著書「東京買房最強攻略」中也有介紹到,日本現在調漲遺贈稅,因此許多人會買Tower Mansion來節稅。目的就是利用Tower Mansion土地持份小,且市價與公告現值相差甚遠的「資產評價壓縮」特質來節稅。而其實這樣節稅的空間,超乎你想像之外的大。

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