TiN's Blog

  台灣人講不動產，地點好，指的無非就是「蛋黃區」。在東京，如果你是買住宅型產品（非商辦與店面），由於東京的居住實情不像我們台灣，是「雞蛋型」，而是「甜甜圈型」，因此，所謂的好地點，必須從兩個觀點去看。

註：
雞蛋型：蛋黃、蛋白、蛋殼...等，由中心往外圍擴散的結構。
甜甜圈型：中心多為商辦與商業設施，較少人住，家庭幾乎都住在市郊外圍。

日本的觀光客人數，日益成長，2011年才不到600萬人，2017年去年已經突破了2800萬人大關，日本政府更是訂出了希望在2030年時，觀光客人數達到6000萬人的目標。現有的旅館設施已經無法應付暴增的觀光客。

而自從民泊新法上路後，原本可望解決觀光客住宿問題的民泊，也因為適法性的問題，大幅減少了80％，使得觀光客的住宿問題更是雪上加霜。

第一張彩色的圖，是日本國土交通省所發表的日本全國不動產價格指數的推移。綠色線條是大樓型產品，藍色是木造透天。

看這張圖，可以發覺一個很有趣的現象。雷曼風暴前，木造透天的價位比大樓型產品更貴。也就是說，一直以來，日本人認為有土地的透天厝，比起大樓型的產品還要好，因為有土斯有財，又有免費停車位。

日本這位公務員退休的伯伯，61歲要租房子，沒人願意租他。到最後願意租他的，是離車站30分鐘，根本不容易租掉的房子。

身為一個公務員，好歹在過去也是鐵飯碗，貸款買屋絕對不成問題。但為什麼他沒有購屋自用置產的觀念？40年來領到的薪水，就這樣花掉，老了之後還得面對租不到房子的窘境。

據報導，最近住友不動產在郊區的新成屋賣得嚇嚇叫。雖然說這幾年房價在漲，但到去年為止，都是都心漲，郊區不動聲色。而賣得掉的物件也都是都心貴鬆鬆的物件，郊區的物件根本賣不動。

不過似乎是因為都心漲太多了，這些有實際需求的一般上班族，「不得不」往郊區購屋。68~75平米的物件，售價2900萬日圓至4000萬日圓，的確剛好符合一般自住客的荷包。根據報導，也因為郊區房價相對便宜，許多租屋族都棄租改買。

根據野村不動產Urban Net的調查，過去三年內，有高達32.6%的投資家將自己的物件賣掉，而這當中，去年2017年五月以後賣掉的比例高達44.7%。也就是說，今年一年來，很多投資家都開始在出脫自己手中的物件。

而為什麼要賣掉？大部分的人表示，是因為可以賣個好價錢，高價出脫。就有受訪者表達，2億日圓買的物件，以2.7億日圓賣掉了。甚至還有人說，十年前買的物件，以高於買價一倍的價格賣掉了，可見投資市場的熱絡。

民泊新法在兩個星期就正式上路，日本的觀光廳硬起來，逼Airbnb將所有沒登錄的違法業者全數刪除。

我早說過，拿大樓型產品來做民宿所計算出來的投報率是虛的，只是賺時機財。現在法令上路，大部分的大樓管委會強制規定禁止做民泊，就算你的物件可以做民泊，也不能超過180天。當初以民泊高投報來回堆，買到高房價的人，全數套牢。

一個地區優不優，我們可以從他車站周遭的環境來判斷。例如，車站附近有沒有很多小鋼珠店。因為小鋼珠店其實就是...那樣的Level的人在去的，因此，小鋼珠店越多，表示無所事事的人越多，居住的人，質感也好不到哪裡去。高級一點的住宅區，像是目白站附近，就連一間小鋼珠店都沒有。

另外，一個區域的住民水準，也可以從書店裡面賣的書看出來。如果很多商業叢書、專業書籍，就代表這裡住了很多高知識份子。如果是擺一些不太用花腦袋看的書，或一些沒營養的雜誌、色情刊物等，就代表這裡的居民腦袋以及素養就是那個層次。

泡沫經濟房市崩盤始於1990年，但日本人真正體會到「大勢已去」，一直要到1995年。許多專家認為，日本社會的轉戾點就是這一年。全國房市從最高點滑落至1993年時，開始進入緩跌期，緩跌至1997後開始加速破底，直直落，就有如ㄣ型風暴。

房價開始跌的前幾年，往往有些屋主因為不缺錢，總是認為房市只是在「盤整」，以後還會U型反轉。但1995年發生神戶大地震，過沒幾個月又發生奧姆真理教沙林毒氣恐攻事件。同時，經濟上，日圓高漲，導致製造業受不了，而將工廠撤出日本轉移至國外（因此造就了現在的灣岸超高層塔式住宅林立地區）。此外，泡沫時代的不良債權問題開始顯在化。在多重的災難以及經濟的打擊下，日本人已經不再有泡沫時期輝煌的面影，也體認到了不動產不會再回來的事實。後來，房價就持續破底，直到2006。

https://news.housefun.com.tw/news/article/896734191080.html

比起90年代，現代日本的年輕人都不滑雪了。聽說長野縣的白馬滑雪場，比起全盛時期的2000萬人，掉到現在只剩550萬人。因為年輕人現在沒錢，沒興趣，沒物慾，不交際。只要有手機，一切搞定。
 
  你以為這樣滑雪場就經營不下去嗎？你錯了，反而現在白馬這邊很多歐洲人以及澳洲人來滑。聽說因為這裡的雪質非常好，所以一來都是十幾天。但，他們不是住飯店，是「買民宿」。一年只滑十幾天，但剩下的期間就委託民宿租賃公司幫他們短租給其他滑雪客賺房租。聽說這樣的房子，一間90平米，要價一億日圓。

  對，你沒有看錯，這個單價超過每坪360萬日幣，已經直逼灣岸地區以及西新宿的超高層塔式住宅的價位了。賺得回來嗎？聽說一晚可以租9~12萬日幣，投報率高達43%！只不過一年當中不知道可以租幾個月。不過就算一年只有租掉60天，投報率還是高達7.2%（當然還得扣掉成本，管理費等）。

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記得前幾年時，日本的大建商蓋出來的房屋，都跟預售時的CG模擬圖不會有太大的差別，但不知道是不是因為這幾年市況好，隨便蓋隨便賣，又剛好建築成本上升，因此導致好幾個兩、三年前推出的預售案，今年完工後，看起來都特別的醜。

這是某大建商三年前所推出的預售案，當初看廣告以及模擬CG，覺得很有高級感，而且以這個地段，它也要價不菲。剛好這幾天經過，就順道去看看，沒想到，卻變成了一棟廉價感極重的大樓（至少我的審美觀這樣覺得）。

這位先生，在這五年來看了上千間房屋，看他在電視節目中講解，宛如都變成了房屋專家了，但卻遲遲沒下手購屋。如果他五年前在看第一間房屋的時候就下手買，即便它是爛房屋，他也會至少會賺30 %，多則一倍！

名嘴們都說買屋要看上百間，但...看那麼多間房屋真的有用嗎？其實在日本買房屋最重要的，不是房屋裡面，而是房屋外面的環境，地段的氛圍。你買這個房屋，其實是在買周邊的環境跟生活機能。不用太擔心房屋裡面，原因就是因為日本的房屋，規格幾乎就是這樣，如果你是買正常建商所蓋的房屋，也不太可能會有太誇張的瑕疵，就連偽造耐震基準的姉歯事件時，所興建的房屋，311地震時，無一倒塌。當然如果是像住友那種歪腰樓，結構上面出問題，這也不是一般肉眼可以看出來的，即使你看了上百間，也不會發現結構有問題（幸好日本大建商會賠）。

公示地價發表。全日本的平均地價，連續三年上漲，其實一點也不意外。畢竟這一類的統計，就是落後指標，觀察去年的市況，大概也知道今年的數據會是續漲。而今年比較特殊的，是連住宅用地都止跌回升了。當然，商業地的地王依然是「山野樂器銀座本店」，一平米5550萬日圓。

而今年，新聞中所提到的：蛋黃區，蛋白區的漲勢間歇，反而是蛋殼區開始落後補漲（沒錯，荒川區是蛋殼）日暮里車站周邊則是漲了6.2%。新聞是提到因為大規模的再開發（都更），使得周遭環境變優良，因此才提升了這個地區的房價以及人氣度。

超高層塔式住宅（タワーマンション），可以說是近幾年房市的票房保證。住在裡面就等於是彰顯了自己的身份地位，高樓層又有無敵景觀View，可以說是羨煞許多人。

實際有一份調查，針對住在超高層裡的女性，其滿意度如何。結果高達七成的受訪者表示非常滿意。但同時，又問這些受訪者，「想一輩子住在這裡嗎？」，居然出乎意料之外，僅有1.8%表示肯定。也就是說，「覺得住在這裡很滿意」，並不代表「願意一輩子住在這裡」。

新聞：

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO27689740V00C18A3MM0000/?n_cid=SPTMG053

TiN：

中央區在50年代時，居住人口曾高達17萬人，但90年代地價高漲，導致東京都心沒人居住，人都被逼往郊區或近郊，讓整個東京都的人口，猶如一個甜甜圈一樣。這時的中央區，人口僅剩下約7萬人。

泡沫破裂後，都心地價下跌，因此政府放寬容積率，試圖要將人口再引回都心。也因此，中央區的人口，才又從1997年代的7萬多人，到了2018年又回到了約15萬人的水準。

新聞：

日本將於六月實施新法例，規範民宿經營，包括限制出租日數。

例如很受旅客歡迎的東京新宿區，經營者只能在假日出租單位。

根據新法例，民宿一年最多只可出租 180 天，並須在單位外貼出標示，指明作民宿用途。經營者必須處理鄰居有關噪音等投訴，否則會被罰款。

新法例全國性實施，地方政府可按各地情況，實施額外限制。

你能想像嗎？日本國土內，居然有高達410萬公頃（比整個九州還大）的土地，都被丟掉了，不知道所有者是誰！！

日本的少子化與高齡化，導致人口往大都市集中，而即使有祖傳的土地，等到這些長輩過世後，居然繼承人也都不想要繼承，就把土地丟在那裡讓它爛。原因是除了土地不值錢以外，繼承時，還要遺產稅，登記費用，管理老屋...成本等。土地價值甚至要比上述的費用都還低，因此也讓這些晚輩選擇在長輩過世後，不去辦理繼承登記（日本的登記制度不同於台灣，並非義務性），相當於把土地「丟掉」。

這位85歲的阿桑，號稱79歲考取宅建，現在開業年商五億日圓。她主要的策略，就是只收取「賣方仲介費」，不收取「買方仲介費」，讓更多的買方客人來找她。真的很善良，根本佛心來的。

等等！「買方免仲介費」的物件，真的好嗎？

答案是70層。

我們既定印象中的木造房，頂多就是個三層樓左右。不過日本老牌建商「住友林業」，打算在2041年以前，興建一棟木造建築，樓高高達350公尺，70層的超高層大樓。