TiN's Blog

日本似乎「房產老師」也越來越多，在市面上，也越來越多教你投資不動產的書籍。有些是打著自己是房市專家的招牌，專門幫建商寫置入性廣告。有些則是自己投資了不動產，賺了一些錢，變成了小有名氣的「上班族房東」，就開始舉辦收費講座，演講，教大家怎麼投資。但，這些人的話，能聽嗎？

「建商打手形」的房市專家，自己多半也都出了幾本房市著作。他們的文章，很明顯地，就是在幫建商寫置入性行銷。建商哪個區域有推案，他們就說那個區域好。建商在推哪種產品，就說那種產品好。即便那個地區是鳥不生蛋，他們也會把它形容得未來很有升值潛力。當然，不能說這樣的區域就一定沒有未來性，但畢竟「未來」，就只是賣你一個想像。究竟你腦袋所描繪的美好「未來」會不會實現，購買時，還是要自己多理性地客觀分析。

以前台灣是全民投資客的時代時，房子只要蓋了，就賣得掉。就連面向不好，低樓層，採光極差，格局有問題的房間（以下簡稱「爛貨」），一樣可以熱銷完售。原因很簡單，買的人，並不是要買來住的，只是買來等增值賺差價而已。因此以前有些投資客，專門挑這種不好的房型來投資，因為取得成本較低。等到以後交屋要出售時，就可以比照其他較好的房型，來拉抬價格。有時候，這些不好的房型，其獲利空間甚至比好的房型更高。我記得我以前在台灣買預售屋時，代銷主任就是這麼催眠我的（幸好我當時很理智。）

那為什麼完工後，向投資客買進的人，願意用高價來買入比較差的房型呢？因為中古市場不同於新屋市場，同一個社區同時間拿出來銷售的戶數有限，並不像預售時，整棟社區的數十間房型都可以任你選。而且其實，當時會去向投資客接爛貨的人，也是期待房價增值而買進的，其實也不是很Care房子到底好不好住。自然這些爛貨就有辦法在市場上銷售掉。

新聞：

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/28240

TiN：

每個產品的等級不同，租金自然也不同。並不是說套房的均價為1萬塊，2.5萬就是被騙。前者很可能只是普通的中古套房，但後者可能是全新，並且有飯店型管理，美輪美奐裝潢的套房。

我記得我以前住的超高層，隔壁有一棟更高等級的超高層。一樣的大小，我們社區只能租到日幣30萬，但隔壁那棟全部是玻璃帷幕打造，市內設備新穎的超高層，一樣的大小就要價日幣50萬，而且入住率還挺高的。因此衡量投資物件租金時，必須要加上這些考量，才能準確判斷合理租金。不要因為隔壁租了50萬，你就幻想你家也可以租到50萬。

新聞：

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000078292&p=1

TiN：

其實未來的台灣會怎麼樣，看看日本就有跡可循了。專家們說高齡化，少子化，空屋多，將來台灣的房市必定死。但看看日本，這些都是現在式，甚至日本還號稱820萬戶空屋。

既然空屋這麼多，那不就代表大家都有房住嗎？其實抽絲剝繭看下去，你就知道，這些空屋不是在沒人的鄉下地方，就是一些大家看了就不想要住的老舊破透天。東京都心的房價，還是高高掛。也就是，這820萬戶的空屋，其實是有很大的比例，都是屬於不實用的房子，沒人想住，它當然會空在那裡。

根據住宅新報的報導，似乎最近台灣人已經不買日本的房地產了。就連買房團都已經逐漸消聲匿跡。連販售給台灣的業者，現在也都不積極地銷售，因為，積極推銷也沒有用。

為什麼台灣人瘋日本房，已經完全冷卻了呢？銷售公司的分析是，房價漲過高，投報率已經不如以往，因此海外購屋客已經對日本的房市失去了興趣。因此房仲公司也打算等到之後市況稍微回穩後，再繼續積極向台灣銷售。

最近聽到一個故事，就是有個住在日本的台灣人，把自己一億日圓買的物件，加倍兩億日圓賣給自己的朋友。當然，這一倍，並不是房價的漲幅，而是利用朋友對於他的信賴之心，所獲得的不當得利。就連承辦的司法書士都偷偷地說，怎麼會用這個價格買，這個人真的太壞了。

雖然這樣的價格近似詐欺，但民法上契約自由，一個願打，一個願挨，法律上完全沒有任何瑕疵。這樣的人，多半有幾個特徵，就是自己住在日本很久，以日本專家自居，博取被害人的信任後，將自己的物件高價轉賣給正在找尋日本投資標的，且不懂的當地行情的外國人。但實際上，這個人可能根本不是不動產業界的從業人員，介紹給你的物件也多半是自己買來的地雷，再找尋下一個不懂的外國同鄉來出貨。又或者他的物件來源，就只是從幾個房產的群組中，所挑出來可以收取高額廣告費的物件，他本人也沒能力判斷物件的優劣，只是心想可以從中牟取更大的利益。說穿了，就只是「牽猴」而已。

台灣人在國外騙台灣人的新聞時有所聞。投資日本不動產本來是一件資產分配，風險分散的好事，但一但你遇到這樣的人，可能永遠無法翻身。如何避免遇到這樣的情況呢？最好就是不要找個人私下交易，找間領有日本合法的宅建業者牌照的公司，至少可以請你的業務員幫你分析物件的優缺點，請他幫你查詢周邊的成交行情，合理行情跟預估租金。尤其是一整棟的收益大樓，每個物件都是獨一無二，較難像公寓大樓這樣輕易就比較出行情，因此事前的功課一定要做好。

除了上述的比價法以外，購買前至少也要試算，扣掉房貸成本跟維修，稅金等成本，你物件入手的價格，現金流是否仍然可以為正。這種一棟大樓的修繕成本以及稅金成本遠比你想像中的高，買的時候沒有算清楚，而落入破產風暴的人，時有所聞。更何況是買到不合理的高價，下場只會更淒慘。

另外，提醒一個法律問題。把自己投資的一個物件或居住的物件拿出來賣，當然合法。但如果你是「反覆」性地，並針對「不特定」人士進行不動產的「轉賣」，則違反了宅建業法，最重可能會判三年以下的懲役或併科100萬日圓以下的罰款。在日本，想要當個大戶投資客，大量掃貨跟轉賣，是必須要領有「宅建業」的牌照的。祝投資愉快。

目黑車站一分鐘，當初創下當日完銷，倍率5倍（最高33倍），區域超高天價一坪平均500萬日圓等驚人紀錄的話題超高層，去年底完工入住了。

預售時，正好是台灣人瘋買日本不動產的時機，但這個物件完全不放給外國的業者銷售，你想要買，也無法透過台灣的代銷業者，只能自己跟建商接觸。因為這個物件光銷售給日本人都可以即日完銷了，平均每一間房間都還有5個人抽籤排隊，建商當然不會把這種A貨拿來分給外國業者賺。因此，當時週刊誌都報導，這兩棟大樓裡的外國人應該會很少，反倒這樣又增加了日本人購買的意願。

媒體總是喜歡用聳動的標題來吸引讀者的眼光，但是究竟寫的東西是不是事實就需要有智慧的你來判斷了！來到了2018年，許多跟日本房地產有關的新聞或者文章標題都很聳動，我們一起來跟著Tin老師來抽絲剝繭看看這些聳動標題下的事情真相吧！

海外房主緊張了 日幣重眨吃掉利潤

在台幣強升下，日圓兌新台幣的換匯價跟著疲軟，日圓現金匯價續貶也創下近2年半新低，這樣的消息對哈日族來說也相當樂，但是對想要出清海外房產的投資者就是一大惡耗，匯損的風險恐怕足以把所賺到的利潤都吃掉……

Tin老師講評：海外屋主不會緊張，因為即使是最近日幣低檔時售出房產的，但沒人叫你在這個時間點就換回台幣。匯率不會永遠都0.26，總有回升的一天。