【日本購屋流程】

  前年PO出來的這一篇「日本購屋流程」,在我那沒幾個人會來逛的痞客邦部落格,單篇點閱率居然突破3600次數,應該是我的文章中點閱率最高的一篇吧。而事隔兩年,東京的房市只有更熱,沒有停歇。之前是只有外國人搶,現在連日本人都跟著搶。當然,對於外國人要來買東京屋,程序流程倒是簡便了不少。記得之前在文章中曾打趣地說:「想要買東京屋,怎麼辦??簡單!把現金領出來,塞進行李箱,從台灣飛過來,直接拿錢給建商,當天就給你房子了!就跟買菜一樣簡單!」。沒錯,現在幾乎就是這麼簡單。只不過錢要用匯的,不能塞行李箱。因此之前PO的文章其實已經有點不合時宜,今天利用機會稍微修改一下本篇內容供各位參考。


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  外國人在日本要置產,並沒有什麼特別的限制條件(有拉,你不能是黑道,不能跟暴力團體有掛鉤。簽約時,多半會要求你簽下你與黑道,洗錢等無關的文件,否則賠償房價80%之類的條款)。

  要買東京屋,需要走怎樣的程序呢? 其實現在台灣人要在東京購屋非常容易,因為這兩年來,多了許多代理日本全新屋的業者,以及中古屋的業者,在台灣說明會也一場一場地開,就怕你不買而已。因此舉凡管理,出售,幾乎就跟你在國內買房一樣容易。不過如果有銀行貸款,可能多了一些流程。以下就聽我娓娓道來!

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【Situation1:沒有日本居留證(在留卡),住在台灣,貸款,向建商或房仲購屋】

 1、首先,你看中意的房子,必須先填一份「申込書(意願書)」,來表明你的購買意願,並保留你的出價順位(但實務上,只要建商房仲不幫你留,你也沒辦法)。當然,這個階段都不用付任何費用。雖然有所謂的「申込証拠金(類似我們的斡旋金)」,但其實在日本這筆錢沒什麼實質的意義。因為只要斡旋不成,建商或者是房仲必須立刻返還。因此實務上傾向不收此筆費用。

 2、接下來,如果價位喬妥了,賣方願意賣,買方也願意買,這時建商或房仲就會先安排1~2小時的重要事項說明,由合格的「宅地建物取引士(以前叫做主任者)」來說明。這有點像上課,會將關於物件的詳細資料及法令上的限制等,厚厚的一本資料,講解完畢。這是法律規定的流程,不能省略。聽不懂日文?沒關係,大建商或大的業者會有中文翻譯隨侍在旁,或者直接請台灣籍或中國籍的取引士講國語或台語給你聽。當然,在簽約之前,所有的事情都不算數。你聽完說明之後可以後悔,屋主也可以突然反悔不賣。說實話,因為最近市場很熱,因此屋主突然反悔不賣的事情屢見不鮮。

 3、殺價要在寫意願書之前,先請房仲幫你探口風,或者詢問建商的業務人員。當然你也可以寫意願書時,就直接寫你想殺價的價格。

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 4、接下來就是簽約。記住,「簽約」一定是在「重要事項說明」之後。因為我們台灣朋友是特地飛到東京簽約,所以建商多半會把「重要事項說明」跟「簽約」安排在同一天。不過一定是「先重說」「再簽約」(簽約之前都可以反悔)。

 5、在簽完約的當下,就要匯房仲或建商指定的訂金「手付金(てつけきん)」,有些是10萬,有些是成交價的10%,看各個建商的情況 。如果金額不大,多半是簽約當下直接收授現金,如果金額較大,會在簽完約後,請你趕快跑到隔壁的銀行匯款,而賣方跟仲介們則是在會議桌上閒話家常等入帳。在繳完「手付金(訂金)」之後,在一定的期限內,你可以反悔不買,只不過會沒收訂金。賣方也可以反悔不賣,只不過除了還你訂金外,他還必須賠你一倍的訂金,這跟台灣一樣。唯一有點不太一樣的是,一旦過了合約上寫的「手付解除の期限」,這時候反悔不買可就不是賠訂金而已囉,對方是可以對你要損害賠償的,可能高達房價的20%,這點一定要注意。

 6、簽約後,如果你要找銀行貸款,就是這個時候去找銀行貸款。因為台灣在東京的分行,如果你沒有契約書,往往不願意幫你審核貸款事宜。而目前有些銀行如第一銀行東京分行,也提供「事前」審查的作業,讓你在簽約前,幫你鑑價(當然要收費),不過事前審查必須在你遞交意願書後,銀行才願意理你,因為他也不希望你是鑑價鑑好玩的,他們也很忙,最近買的人也多,所以要確認你的心意,不想白忙一場。此外,現在規定如果貸款金額低於3000萬日圓,銀行不會貸給你(各家規定不同,請自行確認)。

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 7、找銀行貸款,日本的銀行不會貸給你,除非你在日本已經10年以上,有了永住權,或者歸化為日本人,不然日本的銀行不會貸款給你。

 8、貸款只能找中國信託,第一銀行,台灣銀行等,有承做日本房屋貸款的台灣系列銀行的東京分行。不過有些銀行不承作東京都23區以外的房貸。利率大約是2.5%~3%,看你的信用狀況。

 9、銀行方面需要的聯徵資料,你要自己去臺北重慶南路的聯徵中心調你的資料來給東京的分行(有些可能會幫你服務)。

 10、如果你的銀行貸款不核准,你就要趕快去掉頭寸,因為已經簽約了,你只能付現付全額,不然已經付掉的10%,就會被建商當作解約金吃掉。因此有點冒險。

 11、雖然可以在簽約時,簽上「如果貸款沒過,契約就不生效」的特約,但多半建商不會甩你,如果你提及這類的要求,就我目前的顧客,我們遇到的,都是建商直接拒絕不賣。甚至有些建商跟房仲很硬,你如果不是用現金購買,根本連甩都不甩你,因為我們外國人貸款有時候條件很嚴格,較難通過,建商不想要找自己的麻煩,現在時機好,他大可賣給日本人就好。

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 12、不管銀行貸款這邊有沒有核准,因為日本買屋要有公證文件來確認你的身份,因此簽約後,你要先去台灣的區公所申請「戶籍謄本」跟「印鑑證明」。然後找人翻譯,或自己翻譯成日文。

 13、接下來,將上述兩個文件中文本以及日文譯本,送去民間公證機關公證。這個一下子就辦完了,當天就可以拿到了。

 14、民間公正完畢後,再拿去台大醫院站那裡的外交部公證,這個就要兩三個工作天了。

 15、還沒完,拿回外交部公證後,接下來飛來日本,將文件送到東京的「台北經濟文化辦事處」再進行認證。這個在目黑站走路過去10分鐘的地方,一般是下一個工作天就給你文件,如果急的話,可以急件加錢當天拿。所以認證完之後,你的文件會像下面這樣,一堆印章。如果自己沒空來東京,可以簽個委託書,請東京的友人代辦。

   PS:如果你是購買東京都的不動產,步驟13〜15已經可以省略了。東京的法務局已發出公告,說明外國人士若是購買東京法務局管轄內的不動產,從2015年4月起,只需要台灣的「戶籍謄本」正本即可。賣屋時,則需要「戶籍謄本」跟「印鑑證明」。也就是不再需要經由這麼多道認證程序了。不過我想,應該過不了多久,日本全國都會跟隨著東京都的腳步,讓外國人買房跟買菜一樣容易了吧。

 

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 16、接下來,就等銀行貸款核下,銀行會匯給建商,你再把剩下的自備款以及公租公課等一些稅金清算後的錢匯給建商後,就可以交屋了。

 17、交屋前,再把剛剛那堆文件交給建商或房仲配合的司法書士,他們會幫你拿去登記,有貸款的話,銀行這裡的司法書士也會拿去設定抵押權等。若有貸款,銀行還會強制你加入火險地震險,然後抵押權設定為銀行,以免你房子若地震震垮或者火災燒掉,銀行求償無門。當然,這些司法書士登記的費用以及保險費用全部都要你自己出。

 18、交屋後,就會開始跑登記所有權的流程。這點跟台灣有點不一樣,台灣都先登記完,才交屋。(因為日本的法律沒有強制要求買屋一定要去做產權登記,但不登記,到最後如果被二重買賣,衰的是你自己。)

 19、交屋給你鑰匙後,就可以敲定看哪天要搬進去,然後先通知瓦斯,電力,以及水公司來開通,就可以開入厝趴囉!!若你是當房東收租的,就從交屋(決済)這天開始,房租收入就是算你的了。

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 20、別忘記每個月繳房貸以及管理費用跟修繕費用。如果你是向大建商購買,則他們可以帶你去配合的銀行開「非居住者日圓帳戶」,可以從這裡面扣繳管理費用等,但這個帳戶無法收到匯款,因此你如果把房子租出去,也無法用這個帳戶來收房租。而如果你是跟房仲買,可能連帳戶都不能開。也就是說,不管你是跟大建商買,還是跟一般房仲買,只要你沒有在留卡(居留權),你都無法在日本開正常的帳戶,只要你要收租,一定是得透過代租代管公司分人家賺。

 21、再過幾個月,不動產取得稅的單子就會寄來,再拿去便利商店繳就可以了。每年也還有固定資產稅跟都市計畫稅的單子會寄來要你繳。沒繳的話現在日本很硬,通知不到直接給你房子查封(因為太多外國人買了)。怕忘記?沒關係,你的房仲或建商可以當你的納稅管理人。

 當然,我們從國外,要專程飛來日本看屋,簽約,上述的流程也許會有前後不一,或同時做的情況。不然光是機票錢,又飛來飛去,我們就會吐血身亡!

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【Situation2:擁有日本居留證(在留卡),住在日本,現金,向建商或房仲購屋】

如果你現在住日本,當然就算你在日本工作,只要沒有永住權,大多數銀行不會貸款給你。這時,因為在台灣沒工作,台灣的銀行也不會貸款給你。所以我也沒寫「擁有在留卡,向銀行貸款」的選項。因此,下面的情況,是你本來就錢多多,現在在日本讀書OR工作,又打算用現金付清時的步驟。

1.看到喜歡的房子後,去市役所/区役所申請印鑑登錄,以及印鑑證明。如果你有印鑑證明的IC卡,直接插卡,門口的機器按一按,文件就跑出來了。

2.跟建商那裡談價錢,接下來寫意願書,簽約前接受上述的重要事項說明,之後給手付金(てつけきん),相當於我們的訂金。

3.把印鑑證明,在留卡,護照等資訊影本交給建商及司法書士。

4.約定一天交屋,於交屋前把現金匯過去,當天給你鑰匙就可以入住了。

5.剩下的登記,就丟給司法書士去弄了。

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  有沒有突然覺得變得很簡單!基本上,無論跟建商買新屋,還是透過房仲買中古屋,程序都是差不多的。向建商買,多半建商開出來的價格,就會很接近市場行情價,因此不太有殺價的空間(當然也有許多建商因為知道外國人現在可以賺到匯差,因此故意開高價,賣不懂行情的外國人,多賺你一大筆,這就要你自己勤做功課了。)如果是透過仲介,價位就不一定了。由於最近東京房市很好,許多屋主都很厚臉皮地亂開高價。因此,透過仲介向屋主購買的做法,大概是買方詳細做功課後,直接在申込書(購屋意願書)寫上您想購買的價格來出價,用寫的表示自己的購買誠意,而不是只是探探價錢。不過如果偏離市場行情太多,對方連回都不會回你喔。但有時如果你自己功課沒做好,照原價買,你要當凱子沒人反對。但如果亂開低價,好的物件,是不會等你的。如果有合理的價格的買方出現,很快就會被成交出去,因此,做好功課,適度開價,是很重要的。祝投資順利!

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