オーナーチェンジ，寫成英文就是Owner Change。說明白了，就是賣屋帶租約賣的意思。對於投資客而言，這根本是太好的選擇，因為可以省去找房客的麻煩。到底這種物件好不好呢？來，我們先來看看Owner Change的優點。除了省去找房客的麻煩之外，在房價上，這種Owner Change的物件，有可能會比空房要來得便宜喔。
疑？？不用找房客？這麼好，怎麼屋主還願意更便宜賣呢？其實這就要看產品的種類了。
如果是12㎡〜30㎡等1R, 1K的小套房，因為它本身就是投資目的的產品，因此不可能買來自住。買，也是買來出租的。這時候，反而裡面有租客，可以從租金去回推投報率，以較高額的價位賣掉。因為對於下一個向你接手的投資客而言，他省去了再找房客的麻煩，也不用再多支付找房客時的仲介手續費，可以說是輕鬆收租。因此這種投資小套房的情況，多半不太可能空屋賣。因為空屋賣，除了會很難賣以外，還會被賣方拿周遭最低出租行情等種種理由來殺價錢，所以大部份的小套房，如果屋主要賣屋，會先找到租客塞進去後再賣，至少這樣可以依照現行租金來回推投報率後，開較高的價格。買方也因為有這些租金的判斷材料，顯得更有購買意願，買的時候也會對於屋主的開價較認同，因此也較容易成交。也因為這樣，我有些客人，請我幫忙找「空屋」的小套房，想要留學時自住，其實這有點像是不可能的任務。因為就算有...也多半就是地點不佳，不易出租的產品，才會空在那裡賣你。
那如果是50㎡以上，2LDK的產品呢？因為這種產品，多半是買來自住的，鮮少投資。所以這種自住型產品，會因為它出租中，上面附著了「賃借権」這種限制物權，因此買的人不能收回來自己住，所以會把這一點看成是一種瑕疵，反而賣得更便宜。來，別嘲笑日本人笨。我之前的文章也有提到：日本的借地借家法很保護租客。如果你買來的Owner Change，房客簽的是「普通賃貸借契約」，契約時間到了，一旦他說要更新，你就要讓他繼續住下去，趕不走。你說你要拿回來自住，這可不構成正當理由，你還是得繼續租給他。因此對房東很不利。這也就是為什麼日本人在兩房產品這裡，會認為「出租中」的產品，是一種瑕疵品的緣故。曾經有整棟已經很老舊的公寓，就為了一個不搬走的租客，搞到無法打掉重建，還上法院。因此在自住物件上，這算是一種缺點。所以拉，如果你打著「先出租一陣子，之後兒女去留學要住」的如意算盤，那Owner Change的物件就算了，因為很有可能你的房子收不回來，兒女還是得流落在外租房子！！
來，就因為2LDK這種物件上，有物權上的瑕疵，因此有些投資客很聰明，買的時候把房子殺價殺到很低（跟對方講說：如果投報率沒有到一定程度，買了，是一種很差的投資，倒不如去買小套房），如果屋主缺錢急賣，有時候會成功。而等到過了幾年，房客自動不想住以後，這個投資客再把房子空屋賣給要自住的人，反而這時價錢就可以賣高一點的價位了（因為沒了物權上的瑕疵，買的人可以自住）。所以拉，台灣朋友，你來東京買兩房產品後，又把它出租出去，換個角度想，等於是在自降房價喔。到時候要你賣，可能沒有你想像中的好賣了。每個國家的制度跟民情不同，千萬別以台灣的邏輯，來投資日本。
至於我為什麼整篇都沒有談論到30㎡〜50㎡的1LDK產品呢？因為這種產品，如果是出租的話，要看區域以及租客的客層預算，不見得好租，投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋，又嫌太小，因此也鮮少人會買這種房型來自住，所以在投資上，算是一種很尷尬的產品。因為它一定要在好的區域，又要剛好挑到這個區域的客層都是年收要700萬以上的，才有可能會去租這種產品，因此這種產品，投資的地點就顯得相當重要了。不過因為東京市場，現在少子高齡化，又有都心回歸的傾向，以及外國人置產當海外第二屋的風潮，因此1LDK或許後勢很看好也不一定。
至於這種帶租約賣的產品，最大的缺點是什麼呢？其實它最大的風險，莫過於不能實際看屋。因為已經是出租中的物件，不可能給你進去看，因此常常有這種情況，就是等到房客退租後，才發現原來屋中的設備破舊不堪，要找到下個房客，沒花個幾百萬整修不行。而且也很有可能，你買了之後，過沒幾個星期，房客就給你解約落跑也不一定。就有些惡劣的投資客，因為要賣屋，故意找個假房客用高租金來租，然後等到你買了之後過幾個星期，他就落跑，結果市場行情根本租不到那樣的高租金也不一定。我就曾經遇過一個小套房的房東，它本來是空屋出售，但是屋主為了趕快脫手，不惜去找來生活保護的人來入住。這類的人，因為是領政府的補助金，多半非殘即老，因此哪天發生什麼意外，你聯絡不上他的家人，或者哪天不幸在你的屋內過世，這可就麻煩囉。因此還是凡事得小心。祝各位投資順利。
留言列表
