之前在台灣投資房地產時，因為整個市場呈現上昇趨勢，所以看得清楚，什麼東西漲最快，什麼東西漲最慢。基本上，景氣由差轉好時，建商總是推出低總價的小套房來試水溫，等到發現小套房賣得不錯，發現經濟真的轉好後，就開始推出大坪數的。而往往景氣由好轉差時，小套房是最先被拋售的產品。原因很簡單，小套房的投資客，口袋不深。投資小套房，銀行對房貸又限制東限制西，因此自備款必須夠多，也就是槓桿玩不大。日本銀行有個很好的房貸制度，叫做フラット３５，固定年利率35年制度（我舊ＰＯ文有），這也是有限制30坪米以下的小套房不適用。因此，這幾年台北市驚人的漲幅，似乎小套房就頂多漲個五成。但一般兩房到三房的正常產品，卻翻倍。如果你是豪宅，看看帝寶吧，三倍！！！因此如果你的錢夠多，投資小套房似乎不太明智。而且往往小套房都是以低總價掩飾高單價，一不小心，就會買貴。之前去上顏總顏炳立的估價班，他就說「價錢一樣，效用高的優先被選擇。效用一樣，價錢低的優先被選擇。」小套房效用低，當然成為第一個中箭落馬的產品。這也就是為什麼前一陣子，林森北路可以出現小套房每坪27.5萬的超低成交價。
http://tw.news.yahoo.com/%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E5%8C%96%E4%BE%86%E8%87%A8-%E8%B1%AA%E5%AE%85%E4%BE%9B%E9%81%8E%E6%96%BC%E6%B1%82-%E5%87%BA%E7%8F%BE%E9%99%8D%E5%83%B9-083041431--finance.html
房地產要賺錢，有兩個管道，一個叫做キャピタルゲイン（capital gain, 資本利得賺價差），另一個則是インカムゲイン（income gain, 租金所得）。投報率的算法，相信大家都知道。
Ｙ(投報率)＝Ｒx12（一年的房租）／Ｐ（購入房價）
一個產品，如果可以賺到資本利得，那麼投報率差沒關係，這就是為什麼精華商圈低頭報，但是還是很多人搶進的原因。相反地，如果賺不到資本利得，那麼一定租金投報率要好。如果兩個都差，那你進去投資，就是進去套的。如果各位朋友有Follow到我前幾天的ＰＯ文，應該有發現到，我提到日本的地方都市，投報率可以高達10%以上。為什麼，因為那裡賺不到增值財，甚至有房價下跌的風險。那裡談不上什麼キャピタルゲイン（capital gain），甚至還很有可能キャピタルロス(capital loss)。所以如果租金投報率不高，那哪個笨蛋要去投資。反觀之，東京都心好地段的產品，頂多4~5%，因為它房價不容易跌，甚至今後還有增值空間。
回到日本，過去二十年來，日本處於通縮狀況，因此房價一年比一年便宜。所以在日本，很難讓人家發現到挑產品時，到底要買兩房，還是套房？當然，套房好租，但是今後增值的機會可能不大，也就是你只能從租金來賺錢。但是兩房，看區域，有些區域好租，但有些區域可能兩房產品比較難租。投報率也稍差。不過因為上述觀念，兩房總是比小套房效用高，今後增值的機會比較多。台灣的住宅自有率，聽說高達80幾趴。但日本的住宅自有率，大約才60%，東京更是僅有42%
http://tw.news.yahoo.com/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%87%AA%E6%9C%89%E7%8E%87%E5%83%8542-%E6%88%BF%E7%89%A9%E4%BB%B6%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E9%9C%80%E6%B1%82%E9%AB%98-064105355--finance.html
換句話說，很多家庭還是用租房子的方式。因此兩房產品，出租率似乎不會太差。如果你看好未來東京可能有一波漲幅，那麼，似乎可以考慮2LDK以上的產品。不過這種產品的持有費用也高。這一期1/18的週刊ダイヤモンド，就有提到我之前分享的，東京超豪宅「ザ・パークハウスグラン千鳥ケ淵」。一間六億，當天完銷的案子，聽說有一半是台灣人跟香港人買的。可見台港地區的富豪投資客，看到了東京似乎會有一波不小的漲幅。但注意，日本的房地產經歷過嚴重泡沫，雷曼風暴等，比起台灣的市場，成熟許多。就算漲，不會像台北這樣雞犬升天，套用一句顏總的話，就是不會「如花的身材賣志玲的價」。（以上純屬個人意見，僅供參考，不要吐槽。）
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