前一陣子有個好朋友傳Facebook問我，說：由於他現在已經工作穩定，也剛好租的房子約期已滿，所以考慮乾脆轉租為買，在台北市擁有自己的小窩。他說：「現在租一間15坪的小套房，一個月一萬七，總覺得錢都繳給房東花，很可惜。如果買下來，至少貸款是繳給自己」。聽他這麼說，我立刻就跟他講，不會不划算，先租沒關係，不然你就大刀砍下去！！除了現在台北市房價已高之外，稍微算一下，就知道租比買划算。更何況政府現在打房手段越來越兇殘，稅制越來越重，哪一天給你使個殺手鐧，利率給你拉高，讓房價像20年前的東京這樣狂崩，連跌個20年也不一定。（ＰＳ：朋友還說，最近聽說一個開價1000萬的板橋巷弄40幾年無都更價值老屋，買方大刀一砍，600萬成交的案子，不知是真是假。）
來，回到主題。以現在這位朋友他台北市想要購買的地段，15坪的小套房，至少要價1200萬。如果這間，它買下來，扣除頭期款三成後，房貸是870萬，保險一點，利率以2.4%計算，貸款20年，每月應付本息為45679元，而其中送給銀行花的利息部分，就高達17400元。看出來了嗎，同一個物件，用租的只要一萬七，用買的，你每個月還多拿一萬七千四百元當作利息送給銀行花。當然，租比買划算。
朋友也立刻反擊說：「人家屋主又不是白癡，那為什麼人家願意租這麼低？？」，我也立馬回應說：「Dear, 行情就這麼低！」
我在台北也投資過不動產。房子買來的目的，根本不是要賺租金，隨便租一租，甚至不租丟在那裡爛都無所謂，因為，屋主貪圖的，是兩年奢侈稅閉鎖期後，大撈一票增值財。朋友想要買的這間，少說房東也可以賺個三百萬台幣。也就是說這個房東只拿了330萬頭期款，就賺了300萬台幣，可說是投資報酬高達90%啊。誰還在乎租金低不低呢。因此，除非你有把握，買了之後，過兩三年，他還有本事給你漲個兩三百萬，不然如果房價之後不漲了，那你利息不就都白繳了。而且說實話，就算房價過兩三年後台北房價就算續漲，也可能只是「有行無市」而已。
最近也聽聞許多之前在台北有投資的朋友，以及在台北從事房仲業的朋友說：現在房子很難賣，生意很難做，所以很多房仲不得不做國際線，像是賣東京屋，賣倫敦屋之類的，來吸引一些台灣的資金，投資國外相對低檔，相對高投報的不動產。因為如果不這麼做，房仲業沒成交，很難生存下去。
相信大家都聽過「現金流/Cash Flow/キャッシュフロー」這個字。上述台北房產的例子，其現金流是負的，因為租金還不足以幫你繳房貸，甚至連利息都不夠。如果這種產品在不會漲價的前提下，是無法順利資產形成的。來，角度轉向東京。1200萬日元的產品，投報率若為5%（實際上更高的一堆），則每個月租金則為五萬。完全相同的情形，相同的金額，台北市投報率卻只有1.7% 。 也就是相同的一筆錢，放在東京房市，你的現金流，會是正的。
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台北：（房價1200萬）
投報率1.7%...租金1萬7
租金收入17000-房貸應付本息45679= -28670 （每個月來要拿錢出來倒貼）
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東京：（房價1200萬）
投報率5%...租金5萬
租金收入50000-房貸應付本息45679= +4321 （每個月還有錢可以進來）
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好，來了，到2012年為止，為什麼在台北，上述的低頭報，負現金流情況會成立呢？難道台北投資客是蠢蛋嗎？當然不是。那是因為到2012年為止的情況，是「台北房子會漲價，但日本房子會跌價」。因此，日本的高投報，只是對於房屋跌價以及稅金的合理彌補而已（oh, 我必須加個でした）。如果賺得到資本利得（房價漲價），那租金就隨便。如果賺不到資本利得，則租金投報率就顯得相對重要。這就是台北東京兩地房地產投資情況大不同。台北賺增值財，東京賺高額租金。
但2013年，乃至於2014年，情況似乎稍有轉變。台北的房價漲勢似乎間歇，甚至前幾天看到新聞報導，淡水新城屋，已經開始出現一字頭房價了，但東京房價這兩年至少漲了兩成。最近稍微看了一下台灣的591，再比較日本的at home...互相比較類似地段，等級雷同的產品，很像台北跟東京的房價，有越來越接近的感覺了（台北開價越來越低，東京開價越來越高）。今後會怎樣，我不知道，不過有許多日本房市專家也預測，優良不動產，之後可能會有不錯的漲幅。我個人一直認為，東京的優良不動產，實在沒有理由比台北便宜。除了東京房子本身品質比台北房子品質好很多以外，東京即將有奧運利多，好幾百億資金的建設，投資，反觀台北...。另外，東京是世界上第四大都市，台北只第40名。因此怎樣看，我也覺得有一天，兩者房價應該會逆轉（這純屬個人不負責任的見解，聽聽就好）。
另外，日本人一直以來，因為房價會跌，因此一般的老百姓都不敢玩房地產，只有部分精明的日本投資客，就算在房價會跌的前提之下，只要你善用「房貸槓桿黃金率」，也可以很順利地資產形成。不過這招，我們不能貸款超過30年，70%的外國人不適用，只有日本人，而且是只有日本上班族才能玩的資產形成遊戲。之後會分享一篇關於日本投資客的玩法，祝各位投資順利。
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