TiN's Blog

  日本買房子時，最大筆的稅金，應該就屬取得時要繳的「不動產取得稅」跟每年要繳的「固定資產稅」了。這一筆「不動產取得稅」給都道府縣，贈與也一樣要繳這筆，甚至連增改建你的建物時，也得繳納。當然，自住與投資時的算法不同。除非你在日本長居，有簽證，可以拿得到住民票，不然就算你買來當渡假屋，也是無法當作自用稅率。因為申請減稅的時候，都稅事務所會要求你提出住民票。而固定資產稅不是購屋的時候繳納，而是隔三四個月，甚至要將近一整年才會突然寄稅單來要你繳，因此，總是在你忘記有這筆費用的存在時，冷不防讓你大失血。

  至於計算方式如何？大概如下：

不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率

  這裡的課稅標準，有點像是我們的公告地價，因此並不是以你的成交價來計算的。而這個固定資產稅評價額要去哪裡查呢？你得自己跑去都税事務所申請「固定資産評価証明書」。而且由於固定資產，又分成「土地」跟「建物」，因此必須兩者都申請，並且各計算其稅率。原則上，2015年四月以後取得的，無論土地或建物或住宅，一律都為4%，但這之前取得的，土地為3%，建物為4%，居住用建物為3%。當然，你要買房之前，還要去調固定資產評價證明書，才有辦法來試算這個稅額，很麻煩，而且實際上有難度。因此這裡提供兩個客戶去年購買的產品的稅單，供大家參考。

第一個，大概為80平米的五年中古屋。實際成交價約為8000萬日元。土地部分需繳納169200日元，建物部分需繳納373500日元，也就是一共要繳納54萬多的稅金。

第二個，大概為25平米的全新1K套房。實際成交價約為3000萬日元。土地部分需繳納68500日元，建物部分需繳納147200日元，也就是一共要繳納21.5萬的稅金。

購屋投資時，可別只看到高投報，事後會來的稅金，以及每年的稅金，以及管理修繕費用和貸款利息，可是會壓低你的投報率好幾個百分點喔。祝投資順利。