TiN's Blog

  我們在台灣買房子，建商都會把公設，算入你的權狀面積裡，以至於你買了五十坪的房子，實際上的室內空間可能只有30坪不到。日本購屋沒有這樣的情形，公設是不列入面積計算的。不過，你買到的房子，不見得就是建商廣告單上的大小喔。

  來，這裡有兩間房子。1⃣専有面積：67.36㎡（壁芯）　2⃣専有面積；65.14㎡（内法）...哪間比較大呢？

  乍看之下，似乎第一間比較大。但是實際上，第二間才是比較大的。其實，日本的建物面積表示方法，有兩種。一種是「壁芯（へきしん／かべしん）面積」，另一種則是「内法（うちのり）面積」。所謂的「壁芯面積」，指得就是「從你家的柱子，或者是跟隔壁鄰居的那道牆的中心線，量出來的面積」。至於「內法面積」，就是「從牆壁內側量出來，也就是你的手摸得到的，你生活上實際使用的面積」。這兩種不同的測量方法，有時會相差有5%~10%之多的面積喔。所以上面的問題有解啦，第二間比較大！因此，如果你買房前，是用平米單價在比價其他物件行情時，記得看清楚你算的是哪一個面積。不然越是小的物件，算出來單價差距越多喔。

  當然，仲介以及建商在賣屋時，兩種都可以用。不過想當然爾，為了讓廣告看起來好看一點，大部份的建商＆房仲都會使用看起來較大的「壁芯面積」。但實際上，你在登記時，登記簿謄本上面會寫出來的，是較實際的「内法面積」。這跟我們外國人用現金買房可能沒什麼差，但對於日本貸款購屋族來說，這個問題不可忽視。日本的房屋貸款控除，以及登錄免許稅等稅務上的優惠，僅限於50㎡以上的住宅，才可以享有這樣的優惠。當然，這部分一定是依據登記簿謄本上的面積為基準的。因此，如果你不小心買了一間「51.68㎡（壁芯）」的房子，恭喜你，你的謄本上，可能只有47~48㎡，剛好好死不死，無法接受減稅等優惠，到時候可得多繳個幾百萬的稅金。因此如果你買的是這種面積尷尬的物件，小心，當你要出貨給日本人時，因為差一點面積，而導致無法接受優惠時，對方就不跟你買了。

  另外，我們台灣的管委會，決定重要事項時，多半都是「一間房子算一票」，但是日本的管委會（管理組合）在做決議時，常常要達到兩個門檻。第一個就是像台灣的，一間一票的，這種叫做「区分所有者」，另外一個門檻叫做「議決権」。所謂的「議決権」，就是從你的房子面積去算出來的。舉個例子，905號房為25㎡的小套房，1201號房為60㎡的２LDK產品。如果在台灣，這兩間的投票權，都是一間一票。這叫做「区分所有者」。日本除了要達到這個「区分所有者」的門檻外，還得達到「議決権」的門檻。很明顯地，這兩間的「区分所有者」部分，是一樣，都是一票，但「議決権」的部分，1201比905有力多了，因此住大間的人，講話會比較大聲。例如如果你整棟大樓要都更改建，除了「区分所有者」要達到4/5的門檻以外，還得「議決権」也要達到4/5以上 。也就是說，如果都是小間的那幾間贊成都更，雖然這些小間人數有超過全體人數的4/5，但是只要有幾間很大間的房型，他們幾戶不同意，讓你的「議決権」無法超過4/5，都更計劃還是付諸流水。

  而這裡的「議決権」，就是從管委會那裡登記的面積來換算出來的，而管委會那裡登記的面積，也有許多是以上述的「壁芯面積」來做基準的噢。購屋小常識，與大家分享，祝投資愉快。