TiN's Blog

  日本是一個地震多發的國家，對於購屋者而言，耐震基準是一個很重要的考量點。當然，日本人選購住宅時，除了考量交通方便，環境因素等以外，在歷經311強震之後，大家對於建築物的耐震性，更是將其擺在購屋考量點的第一順位。抗震科技日新月異，因此，最近的新成屋，除了一般的耐震設計外，又有「制震」設計，以及「免震」設計等。隨著其等級越高，造價也越貴。很多位於灣岸地區那些地盤較不穩定的地區，建商也多採取了免震大樓的設計，因此建物的造價也比較高，自然就把成本轉嫁到消費者身上。

  那如果你是購買的是中古屋呢？也有一個判斷基準的期限。

  相信大家都知道，日本於1981年（昭和56年）6月1日起，實施了新的建築基準法。這個時間點以後「獲得建築許可」的案子，一定就是基於「新耐震基準」來設計建築的。而這之前的，一般就稱為「舊耐震基準」。許多人都以這個日期為界限，來買房子。所謂的新耐震基準，是以震度6以上的地震都不會倒塌為基準的，但舊耐震基準就沒這麼高了，只保證你到震度5而已。因此許多購屋客，只要看到物件資料上顯示1981年6月以前的物件，連看都不願意看。實際上在311強震時，很多地區的新耐震物件都沒受到什麼損壞，但是舊耐震基準的，損毀的程度就高一些了。

  好拉，最近敝公司發生了一件很欠罵的事，讓我常常覺得日本的不動產從業人員，真的很「散型（台語）」，做事都不「丁斤（台語）」。

  我們有一位客人在做進出口的生意，需要在東京有一個辦公室，因此當他看到一個1982年6月完工的商辦，就興致衝衝地說他要買。因為他也知道，看這個日期，應該就是新耐震基準的物件。不過注意噢，這裡的「1981年6月1號以後」，指得是在這之後「獲得建築確認」（也就是拿到施工許可）的物件，也就是說，很有可能這個物件完工時間是1982年6月，但實際上獲得建築確認的時間卻是1981年初。因為我看他要的那個物件的規模，實在不像是一年內可完工的案子（也就是不太可能是1981年6月時，拿到建照，而1982年6月就完工）。

而且之前曾經聽問業界的前輩說，當時如果建商要以新的耐震基準來蓋房子，其成本會比舊的耐震基準要高出許多。所以實際上，有許多建商搶著在新制度上路前，趕快去申請許可，因此實際上，完工時間是1982年或1983年，但其實它是以舊基準的方式建造的物件，其實還蠻多的。

  老師我就是因為深知這樣的陷阱，因此在聯絡對方仲介時，再三確認這個物件是否為新基準。但是對方仲介他老兄不知道是在做夢還是幹嘛，就看了完工日期，就「自以為」是新耐震，而隨便回復我們。直到價錢都談妥了，快要簽約前夕，重要事項說明書都做出來了，才發現原來他老兄給我來這招...（怒）。

  因此各位投資物件時，一定要跟對方確認清楚，到底是新耐震，還是舊耐震。因為會影響其建物價值外，還會關乎到你以後好不好拖手喔。祝各位投資愉快。