TiN's Blog

  天氣好的假日，我習慣到處走走，看看東京的長相。不要經由地鐵串連，要自己用雙腳走過。也許是職業病，到了一個區域，我會一直去看周遭的房子，環境，屋齡與氣息。今天散步到了東京數一數二的精華地帶，這一帶，從四十幾年前就是東京的中心，高級住宅區的代表。當然，附近有許多新穎的Tower Mansion（超高層塔式住宅），同時也存在著許多屋齡三、四十年的老舊公寓。只不過這些老舊公寓維護得很好，一點也不會讓你感到如台北市街地那種新舊雜陳的違和感。突然，我看到一個老太太，從附近的超市提了大包小包的東西，正準備回這個高級地段的40年公寓的家。哇～好棒啊，應該這個太太從年經就住在這個地段，跟許多大使館比鄰而居吧。

  心理正稱羨著的同時，看到了這個老太太，以著顢頇的步伐，一階、一階地爬上了公寓外圍的階梯，走進大廳。突然心裡感到一陣酸。疑？這個公寓，沒有電梯。不對啊，住在這裡的非富即貴啊？這個40多年的公寓，在這個地段，至少也有好幾千萬的價格。為什麼不乾脆賣掉，去其他不要那麼精華的區域，買個有電梯的大樓、或去世田谷買個獨棟透天，賣掉的錢都綽綽有餘啊？這時我明白了。也許是她想賣，但卻動彈不得。

  我們台灣投資朋友在台灣操作房地產時，有一種殺價的技巧，就是去調閱房屋的二類謄本（聽說現在還改什麼三類謄本），看看房屋抵押權的金額是多少，一般抵押權的設定都是貸款金額再乘上1.2左右的金額作為抵押權金額，然後再從貸款年月至今，去回推屋主這間房屋的貸款餘額大約有多少。如果看起來屋主缺錢，有些厲害的買方會大刀一砍，砍出個讓屋主願意獲利了結（或停損）的金額，就會順利成交。

  不過當我剛開始投資東京不動產時，曾經看上一個案子，它同時有兩戶在賣。大小一樣，格局差不多，不過一間賣800萬，一間賣1,000萬。800萬的很快就成交了，當然，我試著想要向1000萬那一間，殺價殺到接近800萬。不過對方仲介給了我一個說法，讓我冒出了個大問號。他說：「800萬那一間，屋主不缺錢，沒有貸款，所以可以賣。但是1,000萬那一間，屋主有貸款，所以不能便宜賣！」怪了怪了，這什麼道理啊？不是因為1,000萬的屋主有貸款，缺錢，所以才需要趕快賣嗎？更加深入了解日本不動產炒作史後，我明白了。

  日本泡沫時期，房價漲得很誇張，泡沫破裂後，有些地區跌了一半，有些地區甚至跌到只剩三成。上述那兩間房子，泡沫時期，它可能剛蓋好時，一間賣你5,000萬日圓，而現在（2013年中），大概要賣800萬日圓，才有人願意接手。因為房價年年跌，快要25年的屋齡，也年年折舊。我們先假設當初屋主購屋時，貸款八成，也就是4,000萬好了（其實有可能全額貸），貸款年限以日本人一般的習慣35年，利率為2%來計算。這樣計算，屋主就是每月應繳的本利和為13萬2,505日圓，對一個日本上班族來講，應該OK。假設今天2013年，也就是屋主已經繳了25年的房貸。這時，他的貸款餘額還高達1439萬8,548元。但這時的行情價，可能只有800萬元，也就是，就算他把房子給賣了，錢，都還不夠清償目前所有的房貸。如果他無法另外生出不足的630多萬，她將無法塗銷房屋的抵押權。不過屋主可能自己有其他的年金收入等，至少每個月貸款的13萬多，還繳得起。也就是，屋主，想賣房子，但卻動彈不得，只好繼續養著這個已經不合自己用的中古大樓吧。

  上述的精華地段老婆婆，依這個地段，可能當初的房價不知道要幾億，因此就算現在以市價將房屋出售，也有可能無法清償所有的房貸，所以只好拖著年邁的身子，每天辛苦樓梯爬上爬下。深入理解日本的不動產歷史後，發覺像是這樣在泡沫時期貸款買到房子，但現在卻被綁住動彈不得的例子，還真不少。或許，光鮮亮麗的港區40年老屋裡，有許多這樣不為人知的辛酸故事。投資不動產，是一筆很大的數目字，貸款金額，可能得用一輩子去換，值得目前正處於泡沫的台灣借鏡。