TiN's Blog

  在日本的不動產投資客中，有種利用「時間差」來賺取不動產差價的手法，稱作「時間與距離的公式」，聽起來很像很困難，但其實極為單純。

  一般人認為，景氣的動向是有一定的規律的。例如景氣上升時（不動產上漲時），是由東京都心開始漲，然後再波及到其他地方都市。而各個都市的中心點漲完後，才會漲到其郊區。也就是一個地方都市，若「距離」離東京越遠，則要等到他上漲的「時間」就要久一點。但景氣下滑（不動產下跌）時，卻是剛好相反，從外圍跌回中心。因此有些投資客認為應該善用此道理，東京都心漲的時候，趕快去買地方都市或郊區。而等到地方都市及郊區開始下跌時，就是都心該逃命的時候了。

  不過這種投資客的想法卻存在了一點矛盾，也就是當都心漲了之後，你跑去買郊區，但是郊區卻是跌價的先行指標？那買郊區的不就逃不了命嗎？就從上述的公式看來，買郊區或地方都市，似乎風險極高，但買都心，卻還有逃命的郊區指標可以看，總歸一句，這個公式很像是在告訴我們不要買郊區跟地方都市。

  而前幾天，剛好偶然看到全台最勇大尾（？）的投資客：帥過頭，在自己的臉書發表了「動不動定律：時間差」。似乎跟日本投資客的這種操作手法有點雷同，不過他卻認為，在台灣，跌價時不會從郊區開始跌，而是會從最中心的大安信義區開始跌！（不知道是不是跟他正在炒作郊區有關。）

  姑且先不論他的社會觀感如何，他提到目前台灣的「鄉漲」現象，正好完全符合了他自己的觀點。雖然說房地產上漲，是從蛋黃區開始起漲，但他認為，在房市下跌的時代，「中心點的蛋黃會率先跌，蛋白其次，蛋黃開始跌了，蛋殼還在上漲」，因此他現在才死命鼓吹買蛋殼區。這與我們一般「漲，從中心漲；跌，從郊區跌」以及日本人的「時間與距離的公式」的認知，似乎恰恰相反。他認為原因就在於「全台灣的房地產上漲，就是台北人的資金帶動本地人的，一定要台北人先買一兩年之後，本地人才開始確定會上漲，然後本地人才會動起來，然後，台北人走了之後，本地人還在瘋狂買進」。也因為他深信這個說法，所以他現在已經離開了台北市，率領信徒們去大吵苗栗大埔重畫區。

  不過他的想法似乎也不是完全沒根據。有錢人集中在台北市，而且有錢人所能獲得的資訊遠快於一般人。當有錢人嗅到味道不對，開始要閃人的時候，一般人可能還沈浸於「房市不會跌」的幻想當中。

  帥過頭的說法，其實跟日本之前90年代的泡沫經濟，情況有點相似。當時，漲的時候，當然是東京都心先漲，東京漲完了才換地方都市漲。1987年時，東京的住宅地漲了22%，1988年，更是漲了69%。而大阪的住宅地，則是1989年漲了33%，1990年漲了56%。而就當初日本泡沫破裂當時的數據顯示，東京跟大阪的不動產，大概有一年的時差。一般的說法是說，東京的不動產泡沫破裂開始下跌，是1990年11月左右。不過當時的人，根本不知道這已經是泡沫破裂了，只認為是漲多回檔而已。因為所謂的「泡沫」，大概都只能是「事後」來回顧這段歷史，才會知道原來當時就是處於泡沫。也就是因為這樣，「東京開始跌的時候，大阪還在漲」。此外，從公示地價也可以得知，即使到了1992年左右，北海道、東北、四國、九州還是有某些地方在上漲。因此就這段日本經驗來看，帥過頭的說法似乎也不是那麼地毫無根據。

  不過東京現在的不動產市場，跟三十年前的時空背景畢竟完全不一樣。此外，日本當初會東京都心下跌時，地方都市還在上漲，可能與當時人們根深蒂固的「土地神話」有關。當時人們堅信房價不會跌，因此才錯估局面，把東京都心的下跌當作是「漲多回檔」，把地方都市的上漲當作是「補漲」吧。不過經歷了那次泡沫，以及08年的迷你泡沫，「土地神話」的觀念早已不再。因此上面的過去經驗，是否還能套用在這波的安倍經濟學，其實也有待商榷。一般現在東京的不動產市場聽到的聲音，大部分都認為這一波的高點會落在2018年，之後的走勢如何？會從哪裡開始跌？本篇無法提供未來的預測，只能提供過去的數值經驗。