第二，投資策略因人而異，因產品而異。有短進短出的方式，也有長期持有的方式。當然，一來一回仲介費就6%，我相信這是投資者自己應該要計算進去的成本。（看來這位記者並不知道日本的房仲業賺錢的部分是在「別的」領域賺更大）

第三，驚人的折舊率是指「以往日本人對於房屋價值的認定」以及「會計上計算攤提折舊」的認定，但就算你認為它是舊房子沒價值，並不代表它就無法創造出收益性。因此前後並不矛盾。

第四，叫你「不要抱到2020年以後」，並不是「承認之後房市崩盤的趨勢」，只是「提供你投資上的另一個選擇」。我不知道為什麼「叫你短進短出」跟「承認將崩盤」為何會劃上等號。人本來就無法賺到最高點不是嗎？大立光2000元的時候買，叫你2400元賣，你也獲利了400塊啊，為何會說這就是「承認大立光會在 2400塊的時候崩盤」呢？結果它不是漲到了3000塊。

第五，如果你對於東京的不動產投資有疑慮，真的，建議你不要買。投報率真的沒有你想像中的好，而且都心的好物件現在也變貴很多，不見得比台北市便宜（之前 的文章有比較過）。在日本當包租公包租婆也沒有你想像中的輕鬆。更多關於東京投資的詳細內容，可以參考我的著書「東京買房最強攻略」。

http://www.books.com.tw/products/0010658044
（工商時間）

https://tw.news.yahoo.com/-090128082.html

日房恐崩盤 還鼓吹前進東洋？劉黎兒怒批詐欺

作者： 記者陳文蔚／台北報導 | 民報 – 2015年5月6日 下午5:01

近 來不少國人瘋海外置產，旅日作家劉黎兒一系列「你還敢在日本買房嗎？」文章，不但引起央行總裁彭淮南注意，更讓房仲業者頭痛！仲介業者特別針對劉黎兒的觀 點跳出來一一反駁，表示既不曾叫台灣民眾去日本買「鄉下、郊區」房屋，也沒要民眾抱到2020年以後……，雙方筆戰方興未艾。

不過，劉黎兒則批評，房仲說不要抱到2020年以後，等於承認之後房市崩盤的趨勢，換句話說，就是要民眾短進短出，仲介費來回可是6%之多，心態可議！

她甚至質疑有部分業者買了新聞節目，招待什麼都不懂年輕美眉到日本做專題，滿口都是謊言情報，真的很恐怖，簡直就是「詐欺」行為！

受到國內房價過高，政府打房以及以及資金寬鬆影響，讓不少國人房地產投資目光轉向海外，近期各大房仲業者強打海外買房，國人最愛前往的日本以及東南亞的柬埔寨、馬來西亞等地，都有房仲業者鎖定經營，其中又以國人熟悉度最高的日本最多房仲投入。

旅日作家劉黎兒在《民報》開闢的「日本now」專欄中，針對國人瘋投資日本房地產所解析的問題，引起廣大討論，甚至成為立委質詢焦點，就連央行總裁彭淮南都坦言有關注到這個話題。可想而知，對倡議赴日投資房地產的房仲業者而言，劉黎兒一系列言論一定頗為「感冒」。

因此就有房仲業者在臉書「東京不動產投資情報站」中，針對劉黎兒不認同在日本投資房地產的觀點一一予以反駁。房仲業認為，日本房市這波上漲是因為貨 幣寬鬆，才導致有錢人把錢擺在抗通膨的地方（譬如房地產）；同時業者也反駁日本當地人都不買房，多是外國人買的論調，更不認為有錢人賣郊區、狂買東京都 心，而一般人就只能觀望云云。

不過，業者倒是大方承認，的確有日本人與華人是看好奧運題材而買房，仲介業者更同意東京房市存在「2020問題」（亦即奧運結束利多出盡），以及當地市場預估2019年房市即會反轉的預言，但仲介業者卻直言：「若以預期如此，那麼2018年前賣掉就好了！」[nop]

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此外，對於劉黎兒不斷強調日本少子化與空屋率對房價的負面影響，房仲業者也有一套說法認為是日本近年的「都心回歸」風潮，老人與年輕人都往都心大樓 移動，都心中的空屋也以木造透天為主，才會看到都心的空屋狀況。但仲介業者也認同目前日本房租不與房價連動，且最近房租下跌的問題，並再一次建議民眾不要 買有供給過剩問題的木造公寓產品，然在駁斥劉黎兒的日本房子驚人的折舊率問題上，卻又認為23年的中古木造仍可創造出價值。

對於在日本買房，劉黎兒仍再次強調，「如果是常到日本，想要自住的話，那就可以，如果想要投資，那還是省省。」尤其是國人對當地法規、租賃、居住習 慣都不熟悉的情況下，想要買房「投資」當包租公，風險真的很大、而面對仲介業者的言論，劉黎兒認為，仲介業已經坦言日本房市有2020的問題，還直接要買 房民眾只要在2018年前賣出即可，如此一來，不正是要買房民眾短進短出嗎，「難道叫人買了沒2、3年就得脫手？」

劉黎兒表示，日本新屋折舊率更高，因為只要經過一手就立刻變舊屋，房價馬上便打了七折，更何況，仲介手續費來去就是6%，面對這種讓投資者冒著高風險、而業者坐享抽頭的扭曲環境，她感嘆：「這些仲介還真的是鐵了心了！」