TiN's Blog

我拜讀了劉小姐的三篇文章，她說房仲業者詐欺，那房仲業者可以說她毀謗嗎? XD

第一篇:

1. 投資就是投資東京和都會區，沒有人要投資鄉下地方，討論全日本空屋率沒有意義。這就像你要到台北信義區投資，可以有人告訴你全台灣的空屋率有多高一樣。投 資就是看標的，不論投資哪一個國家，全面肯定和否定一個市場都是具有偏見和危險性的。台灣&中國也一堆空屋，你會因為有一堆空屋，就不敢在當地買 房嗎?

2. 兩三年前買房屋，因為外匯損失不敢說，這不構成東京房市不可以購買的因素。請問如果有人兩三年前就炒作日幣外匯，卻也因為日本政策性因素損失，要請這個人 以後都不投資外匯嗎?做任何的國際投資，若想降低匯率因素，應該做的是避險，而不是說兩三年前買，現在虧損，那應該是當初建議你的房仲沒有給你完整的風險 規劃。

3. 少子化的因素影響最大的是郊區的房屋，並不是都心。首先，台灣和中國的少子化問題，都與日本一樣嚴重，(相關數據請自己找) 所以也不能在台灣和中國買房了嗎? 其次，根據我之前看的統計數據，東京都的人口總數是正流入，一個國家再怎麼少子化，首都絕對是人口聚集之處。並且，山梨縣空屋率很高我不意外阿，又不是只 有她住日本，我朋友也住山梨，
那裏土地多，人口又外流都市，當然是空屋。這跟舉例我們台中梨山有什麼兩樣? 不懂特別舉例山梨縣的意義。

4. 中古屋是否有修繕基金，我覺得劉小姐真的是把問題放大了，基本上修繕基金的本意是修繕，當準備金不夠時，就是住戶共同在提撥，這跟"貧民窟化風險"有什麼 關係? 另外，真的在都心的停車場，車位都很少，此外，會規畫為停車場，就是那停車場的土地，本來根據法規（可能）就不能蓋房子，根本就不是要拿來增加收入的。這 就跟台灣公設比的概念一樣，根據建築法規，一片土地就是只能蓋固定面積的房子，剩下的建商當然只能拿來做其他規劃。現在很多都心的房子，根本就沒有幾戶停 車場，這是看目標客群需求，才不是什麼要拿來當作租金收入。

5. 新城&衛星城市的價值本來就低，所以投資房地產本來就是location阿，這就何必拿出來嚇唬人。

第二篇

1. 日本行情才不是靠華人在買，不只華人，日本老一代的有錢人，日本人自己都在買，全世界海外的資產家都在買。誰在買很重要，這取決於市場會不會崩盤，為什麼 呢? 我覺得日本房市不會跟泡沫經濟一樣崩盤，最簡單的是結構不一樣。泡沫經濟是借錢，現在在日本出手的，資產家搶這些精華地段，都是不議價用現金買。我換句簡 單的話說好了，借錢會被斷頭，用現金買若不缺錢，除非急需用錢誰要降價求售? 這是最大的結構性的不同。

2. 奧運後東京人口大減? 請問人是要去哪? 回歸鄉下嗎? 許多日本人想要2020年脫手，請問是指投資客嗎? 一般自己住的人，買了後賣掉是要住哪? 更何況我真的要說，所有的房地產漲價都是土地在漲價。房屋本身的價值是有限的，也會隨著使用年限折舊。不論哪個國家，包含台灣(除了中國無法持有土地不評 論)，房屋會漲價是因為土地漲價了。白話文來說好了，信義區40年的老房子，為什麼可以比台中某鄉下新屋賣的貴?房子買的是土地價值，不是房屋本身! 所以請要本房市會崩盤之前，應該要研究的是，什麼因素會影響東京土地價值崩盤~

3. 再來，說一樓的房子人家就不買，朝北日本人就不買，這都太主觀。我隨口就可以舉出一個例子。我最愛的就是問日本房仲，請問你買幾樓，我遇到的日本房仲(不 是台灣的唷)不少人都買一樓。文中又說朝北沒人要買，但是朝北的房子便宜，很多人覺得白天根本就不在家沒有關係，因為這樣選擇北邊房價便宜一點的日本人， 我聽到也是大有人在。再來，日本商業節目，曾經做過一個特輯，在講老屋翻新，現在有日本年輕人就是故意買40/50年的房子，然後地點非常好，但是因為房 子老了，所以很便宜，自己在裡面裝修的跟新的一樣。當然，考量到地震的問題，有人不會買老房子。但是，這個例子重要的事告訴我們，只要地點好，不論什麼的 房子，都有人會想要買，不論怎麼樣的房子，都有需求。不是全市場都只要離捷運站一分鐘的新屋，才叫做好物件。地域地點OK，什麼物件都會有需求。

4. 3A地段(發音A字開頭的赤坂、青山、麻布)房價沒跌，不是哄抬效果，請問什麼叫做資產價值，有人願意用那樣的金額抱住這樣的房地產就是價值，價值本來就 是無形的。東京都心的土地取得不容易，一如台北一樣，土地值錢，有人願意付錢，就有價值。買的人用現金買，不缺錢不賣，成交價就不會掉。不要再舉泡沫經濟 了，整個金融系統的結構都不一樣。

5. 租房比買房划算? 這划算是針對日本人來說吧~ 請問比較的基礎是什麼? 不懂文章的絕對金額有什麼意義。是比較租金要13萬，房貸要繳13.5萬，所以買房不划算嗎?如果不考慮離開，買房當然比租房划算阿，因為租房是費用。買 房是資產，繳完就是你的，這有什麼好比較的? 比較是要有目的性比較才有意義吧。

第三篇

重複一二篇的言論，不停地講空屋率和少子化，好像全世界只有日本有空屋和少子化的問題。為了不鬼打牆，就不說了。至於那種房子會變成半價的言論，就跟預言 股市會上三萬點一樣，不評論。另外，我不是房仲業者，投資本來就是要用閒錢投資，任何投資都有風險，這世界上沒有穩賺不賠的投資或者生意，就算有也輪不到 我們一般人。做任何投資前，了解自己的風險承受度，了解風險，懂得控管風險才是最重要的。

以上，我不是房仲，不要說我詐欺，我只是提出我的想法，台灣又不是一言堂，慎選投資標的，清楚自己的要什麼，才是最重要的。PS 日本房地產本來就不是會一飛衝天的翻倍，本來就偏向租金市場，我也聽過租房投報率10%，又何必打翻一船人呢?

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PS:全文徵得凱莉本人同意分享於「東京不動產投資情報站」，可轉貼分享，但未經本人同意，請勿抄襲喔。