大家都知道，不動產無論是投資還是自住，Location 都很重要。有人說這個Location的意思，是叫你買屋首重「地段」，看它是否位於精華區，值不值錢，將來好不好脫手，後續有沒有承接的力道...等。但有些人則是認為，Location應該翻譯成「地點」。換句話說，就是應該看這個地點究竟符不符合你買屋的目的。也就是說，如果你是要安靜的環境，可以養老或養小孩，就不應該買在市中心的鬧區，而應該挑選有大自然環境，安靜的近郊。前者就是以「投資」的角度，後者就是以「自住」的角度在看事情。當然不管哪種講法，我認為都對，還是要看你購屋的目的究竟為何，是要用「市場的尺」還是「心中的尺」來衡量。畢竟雖然中央區的「銀座」比世田谷區的「成城」值錢，但我想應該覺大部分的要養小孩或養老的人，都寧願住「成城」，而不想住在吵雜的「銀座」吧。
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說實話，我看屋的角度幾乎都以「投資」的角度在看，因為對我來講，沒有一間房子是「永住屋」，時間到了，就要拋。房價漲幅加上租金收入，賺到某個時間後，可能接下來等著你的，就只剩折舊以及房租的下跌了，因此我沒有一間房子是要抱永遠的。所以我買屋一律以「好賣」為判斷最高原則。而在東京這種空屋率極高以及供給量過大，以及產品日新月異汰舊換新速度快到你無法想像的城市，說實在的，除了都心九區（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区、目黒区、中野区、品川区）的房子以外，其他區域並不是很好賣，而且中古屋的價格也漲不到哪裡去。所以我從來不會去看都心九區以外的房屋，也不會推薦我的客人去買都心九區以外的房屋。因為我知道，我們的目的都是「投資」，總有一天要「出貨」的。
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不過近來可能因為自己老了，價值觀稍微有了改變。雖然我買屋多以「投資」或「投機」的角度，但是最近突然有點厭倦都內的喧鬧，想要搬到近郊，住大一點的房子，享受我家前面有小河、後面有山坡，以及天天起床後帶著小狗散步的悠閒日子。其實也是因為我沒錢可以買3A+1R（指青山Aoyama,麻布 Azabu,赤阪 Akasaka,六本木 Roppongi）。反正東京交通這麼方便，倒是應該買個可以自己永住的房子了。當然，這時的挑屋準則就完全不管它會不會因為時間的折舊，以及好不好賣。完全是以自己喜不喜歡這個環境，生活上採買方不方便，空間夠不夠塞我上千本的書，以及上千張CD與DVD為最高原則，自然也就不去考慮100平米以上，以後是不是賣不掉的風險了。
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杉並區，在新宿區跟中野區的旁邊，環境就如區名一樣，是個綠地及環境都很豐富的區。而這次我去參觀的案子，則是位在JR中央線「阿佐ヶ谷」以及丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」走路就會到的地方。這裡當然不是高級住宅區，說地段，連都心九區都排不進去。但這裡就是充滿了庶民的次文化風格。有方便採買的商店街，便利的交通，完善的生活機能。街道上的店面，沒有3A1R精華區的假掰，但卻流露出另一股人文涵養的氣息。說實話，我還蠻喜歡這裡的。自從看了小時候看了七夜怪談，男主角真田廣之在這個車站前面等中谷美紀那一幕後，我就莫名其妙地愛上了這個地方。（散步舊文：http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/232469888）
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而我看的案子，正好位於「南阿佐ヶ谷」跟「善福寺綠地」中間的一塊，面積高達56,000㎡的很大的都更改建社區案。是由某大建商所推出的品牌建案，因此品質方面也不必擔心。我記得曾經在舊文說過，日本人認為的好的住宅，除了我們外國人很喜歡的「超高層塔式住宅」以外，日本人更是喜歡「低層住宅區」。原因就在於，可以蓋超高層的土地，多半只有商業區用地等才會有這麼高的容積率，因此塔式住宅多半在商業鬧區，也就是因為這樣，塔式住宅裡面除了自住的2LDK,3LDK以外，多半都還會有為數不少的1K或1LDK出租房型，自然居住品質不比「低層住宅區」這種清一色都是Family Type的產品了。而這個都更案，正好位於「第一種低層住居專用地域」，也就是在建築基準法上，最嚴格的一個區域。超過一定規模的商店是完全不允許的，而且有限高，以及嚴格的容積率以及建蔽率等限制。因此這個案子可以說，就是位於完全的純住宅區，但離商業區又不遠。也就因為「一低層」的建蔽率嚴格，因此基地內的五大棟建物之間，都有留很大的空地跟公園。再加上緊鄰善福寺綠地，因此讓我興起了，或許在這裡可以永住的想法。
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我們都知道，房價跟地點之間，有所謂「替代與空間」的效用。簡單來說，就是「如果都心中古屋一坪賣你500萬日圓，同時近郊新成屋也賣你500萬日圓的話，應該要選擇都心的中古屋。另外，如果都心新成屋一坪賣你500萬日圓，那麼近郊新成屋就應該要是都心的大約七折價，也就是一坪350萬日圓才合理」。因此我就是抱著這個想法，想說杉並區，應該沒有什麼開高價的本錢，而且這裡量體又這麼大，外國人又不會買，應該沒什麼投機買盤。說實話，在腦袋清楚的狀況之下，都知道這樣的東西不能投資，只能以自用的角度。因為以後可能會賣不掉，就算賣掉的話，價格應該也好不到哪裡去。只要查查這周邊中古屋的成交價，將來這棟變中古屋後，價格剩多少，大概就可略知一二了。但自住，自己住得愉快才是重點不是嗎？管他好賣不好賣。
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來到案場時，我嚇了一大跳。因為居然坐無虛席耶！一堆人跑來關心這個建案，完全出乎我的意料之外。仔細觀察一下來客，幾乎清一色都是五、六十歲以上的日本阿公阿媽。也對啦，阿公阿媽會很喜歡這樣的生活環境。來看建案的只有一兩組日本人年輕夫妻，而幾乎沒有任何一組外國人（基本上日本人跟中國人或台灣人，是外觀上看得出來的），可見現在其實日本人的買盤都出來了。而且從「都是老人」來看案子這點，大概也可以推敲出，應該跟遺產稅避稅，以及通膨避險的買盤居多（雖然我不認為這個產品可以保值跟抗通膨）。事後跟銷售小姐的對談當中，也間接得到了證實。
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參觀完整個建案後，設備不錯，天花板高度也夠，格局也不差，是高級住宅，但談不上是豪宅。雖然每一棟的棟距很寬，但是卻還是可以看到對面室內生活起居的距離。因此整個案子大概就只有幾戶不錯的戶數可以挑。但，那幾戶我認為可以購買的戶數，不是暫時不出售，就是地主戶。整個大社區5、600多戶，就有包含大約100多戶的地主戶。而且這些地主戶多半都把比較好的房型給包了起來。還真的越來越像以前台北起漲時，好的房型先保留，先把爛的拿出來賣的感覺。
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最後來到了重點，「價錢」。其實看到價錢的時候我有點傻眼，因為最差的一、二樓，每平米的單價也都超過100萬日圓。這居然跟新宿某60層的建案，售價差不多。而比較好的頂樓五樓，居然開價一平米165萬日圓。區區86平米的房型，在杉並區，居然要賣你1億4200萬日圓，而且銷售小姐還講說這完全沒有商量的空間，一直說因為現在建材漲，而且這樣大基地的產品已經不多了...等廢話。艾，成本是你家的事，行情是大家的事。而且這種大案子，其實早在好幾年前就談好了，那時地價又不貴，而且杉並區的「一低層」用地，是能貴到哪裡去啊！ㄝ，剛剛提到那個新宿某60層的中高樓層96平米，也才1億1000多萬，還比你便宜多了。
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雖然銷售小姐的論點是說：「一低層」因為土地蓋不高，所以土地持份較大。而「商業區」因為容積率高，因此可以蓋出「塔式住宅」，因此土地持份小，所以「一低層」的房子比較值錢。但我覺得這是種似是而非的話術。基本上，只要你的麵粉（土地）已經做成了麵包（建物），它就已經死了。你也不用期望將來還有機會都更或幹嘛。因為容積早已用完，甚至你現在的容積還是因為有做出公園，才獲得容積獎勵，得以蓋高的。因此在產權持有複雜的情況之下，「一低層」的公寓，都更絕不會比「商業區」的塔式住宅容易。況且，現在的市況反而就是因為塔式住宅土地持份小，反倒還成為了避稅的好工具。因此在東京，買已經蓋好的大樓型產品，我覺得倒不必要去思考容積率跟土地持份問題了。只需考慮是否符合「替代與空間」的效用即可。而且就是因為它的用地區分屬於「一低層」，容積率少，因此土地成本（麵粉價）也不會貴到哪裡去。
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這種非精華區，蓋很好的產品，然後開跟精華區一樣的價錢在賣，就相當於「Hang Ten貨當Hermes價在賣」。雖然產品不錯，但價格與地段不成正比。因此可想而知，買到的人，之後你要賣掉會有多困難。而且說實在的，如果我有1億4200萬日圓的預算，我大可去買港區的中古屋了。
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那為什麼現在建商還這麼敢開價呢？其實就引述三菱地所的社長小野真路的談話，就知道，現在因為遺產稅增稅，因此兩億日圓左右的買盤需求很旺盛。同時，小野社長也不認為目前東京都心的房價是泡沫，因此目黑的那個Tower才敢開一坪600～800萬日幣、三菱地所的南青山案，220㎡的房型才敢賣一戶7億7000萬日圓吧。就連杉並區的住宅，現在也敢開這種價錢，可見日本的有錢老人，真的很多。記得之前台北市在漲的時後，中山區新古屋成交價60萬左右時，新莊副都心已經開價至80萬，成交大約50萬。我有一個朋友當初就是新莊副都心買了50萬。雖然說這幾年房價有漲，但因為買的時候價錢就貴，因此導致他現在就算想賣，還是小賠。而這一波東京的漲幅，說實在的，真的就只有都心才具有保值跟抗通膨的效果。你要用高價去買錯的地段的高級住宅，當然沒關係，自己住得開心快樂最重要，不是嗎。
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