台灣人瘋買日本房有多瘋狂？只要在GOOGLE輸入東京買房、日本不動產等關鍵字，立刻會跳出上百個廣告連結，專營日本不動產買賣的業者更是如雨後春筍般地成立。現在去日本不再只是自助旅行，買名產和藥妝而已。買房，儼然成了最新顯學與時下最夯的話題。
就 是因為這樣的火熱程度，許多專家也都紛紛跳出來提出警告，必須重視海外買房的風險。同時，網路上也有許多文章指出，日本的不動產，風險比你想像中的高，例 如「空屋創新高」、「房屋折舊率高，房價只會下跌」以及「高房價為華人炒作」…等。事實果真如此嗎？關於這些論述，東京在地的不動產經紀人，同時也是《魯 蛇翻身！東京買房最強攻略 全新增訂版》一書的作者陳適群（TiN），就在自己的著作中提出自己對於這些意見的看法。
日本的空屋，比台灣的房屋存量還多？
根據日本總務省的調查指出，日本全國的空屋總量高達820萬戶，數量甚至逼近台灣整體房屋存量。不過TiN認為這是全國的統計數據，因此投資時，應該只買人口集中、需求高、收租穩定的「東京都精華區」，不買其他人口減少的城市。
同 時，TiN也引用了「東洋経済」週刊的報導，點出了數據統計上的迷思。指出這份統計上，其實有很大比例的空屋，是等待改建中早已沒人居住的「團地」，以及 久久才會去住一次的「別墅」，甚至連「未完工住宅」都被列入空屋計算。因此若是將上述物件踢除後，空屋率會從原本的13.5%降低至5.3%，數據會降低 至原本的一半以下。似乎日本的空屋統計上有些言過其實。
日本的房子只會折舊、跌價？
一間房子的構成，除了「建物」以外，還有「土地」部分。「土地」是不會折舊的，因此如果購買的產品夠好、地點夠棒，別說跌價了，有些建案其中古時的成交價，甚至高於當時它是新屋時的販售價格。這種物件在日本稱之為「Vintage Mansion」。
且關於地價的部分，根據日本國土交通省2015年所發表的地價公示概要，東京圈的地價已經連續兩年上漲；新成屋房價的部分，根據
動產經濟研究所的最新調查顯示，2015年11月的首都圈的平均新成屋發售價格為6,328萬日圓，整整比起去年同期增長了21.1%，價位來到了1991年泡沫時期的高級物件平均價格的6,000萬日圓價位。這兩個數據也再度證明了日本的房價跟地價並非只跌不漲。
但 TiN也在自己的著作中提醒讀者，日本人將房屋視為消耗品，一般的日本自住客，購屋的時機點若不對，或是產品地點不佳，賠錢的機率確實較大。因此投資日本 的不動產，除了要仔細挑選對的產品跟地點以外，還要注意進場的時機以及策略。並舉自身的投資經驗分享，說明只要時機策略對了，獲利的機會還是不少。
產品、地點、時機、策略，決定你的獲利！
TiN 舉出2013年時，都心五區離車站三分鐘內的600~800萬日圓小套房，滿地讓你撿的時後，日本同事最常跟他講說：「這種產品是最沒有人要的，只會被拋 售」。但他秉著「低總價掩飾高單價」以及「房市反轉時，小套房因為總價低，絕對是第一個被掃光的對象」這兩個投資理念，買了不少精華區的這種貨。最後事實 也證明，過了兩年後2015年底，這樣條件的房屋已幾乎在市場上消失。
當日本人告訴他「中古2DK格局不合現代人的使用，只會跌價」 時，TiN看到了基地前方30秒的地方將來有大規模開發的計畫，基於「環境形塑價格」的觀念，買進後過不到一年，同棟成交價就漲了800萬日圓。當大家認 為住商混合裡的小辦公室，出入複雜，沒人想要的時候，TiN認為它「離車站一分鐘，但開價卻是隔壁新成屋的四折」。因此秉著「距離量化價格」的邏輯大膽買 進。過了兩年，同一棟樓上一樣大小的房型，漲了700萬日圓的價位成交了。當他花7,500萬日圓，買現在自住的塔式住宅時，日本朋友笑他是笨蛋，說「應 該要去買有土地的木造透天」。但TiN看到了日本政府的政策跟稅制走向，以及「優質產品是資產通膨要件」的原則，還是買來自住。果不其然買了之後隔年，樓 下同房型的住戶，以9,300萬日圓的價格成交了。但鄰近地點的全新木造透天，價位仍紋風不動。
高房價為華人炒作？
雖 然有許多人，認為東京都心現在的高房價，是因為華人爆買所致。不過TiN卻認為目前支撐起東京房市的，有四大族群：「遺產稅對策組」、「資產價值重視的實 際需求組」、「投資家」以及「外國人」，並非只有華人在爆買，甚至有些指標個案還限制外國屋主的比例。日本目前有遺產稅以及住宅購入資金的贈與稅的稅改問 題，因此正興起了一股「有產階級」將「郊區」或者是「地方都市」的房屋出售，改買東京都心大樓產品的風潮，因此更加加速了「郊區」沒人要，但「都心精華 區」搶翻天的「一極集中」現象。
但相反地，TiN也提醒讀者，的確有許多日本人將現在視為「高點賣屋」的好時機。因為目前的房價已經超越了 2007年迷你泡沫時期的高點，因此有些房市專家也認為2017年房價就會觸頂反彈，開始走下坡。當然也有專家認為雖然房價可能在2016~2017年稍 微盤整，但由於有奧運利多，因此還是會繼續漲到2020年。無論將來走向如何，收集足夠的資訊，勤做功課，才是海外不動產投資成功的不二法門。
（本文出自《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》，陳適群 著，行遍天下出版，未經同意禁止轉載。）
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