TiN's Blog

  之前台灣的房市有一句名言，叫做「開價嚇死人，成交笑死人」，意思是說，台灣的房屋開價都開很高，但實際上成交時，買方都大刀一砍，七折，八折的。當初（大概2009~2012）年左右，台灣的房市正在飆漲，當然屋主開價也越開越高，因為接下來預期房市上漲，屋主當然就越開越高。但站在買方的立場，當然是期望買到合理價，再加上台灣本來就有殺價的習慣，自然而然就讓賣方開高高的讓買方來殺，這個開架的幅度可能高達成交價的兩成至三成，這樣就算打個八折賣，屋主都還是賺。

 但相同時期，日本由於剛經歷了金融海嘯，接下來又遇到了311強震，這段期間，日本的不動產市況可以說是慘慘慘！根本沒人要看屋，有人要來看屋就偷笑了，怎麼還敢開高價呢？所以自然而然形成了「台灣買屋要殺價，日本買屋沒殺價習慣」的錯覺。當時的日本，買屋真的是不太殺價的，因為屋主開價也很合理，不會亂開價，買方也多能接受這樣的開價，自然而然，開價與成交價就相去不遠了。

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  不過近一兩年，由於東京的房市很熱，價位也確實在上漲，因此現在東京的市況，已經跟兩年前不太一樣，也跟其他地方都是都不太一樣了。

  我們可以先來看看「圖表一」。這一張是東日本不動產流通機構（REINS）所發表的首都圈大樓成交價位統計圖表。看柱狀圖的部份就好了。紅色的柱子代表「成交價」，綠色的柱子代表「開價」。有沒有發現，2014~2015年初，其實成交價跟開價的落差並不會很大，但從2015年~2016年中，這兩根柱子的差距越來越大。這也就是代表著實際「成交價」與中古屋屋主的「開價」越差越大，形成了我們之前台灣的「開價嚇死人，成交笑死人」的格局。

  而「首都圈」，其實是包含了「東京都、神奈川縣、埼玉縣與千葉縣」等地。如果我們將這個「圖表一」，再細分區域，細拆成「圖表二」的話，我們就會發現到，真正「開價」與「成交價」差很多的地方，只有東京都而已。神奈川、崎玉跟千葉還是跟往常一樣，兩者幅度相差不大。

  東京都，在這一、兩年來的中古屋開價與成交價的落差幅度，大概高達了10%~15%左右。這代表了現在東京都的屋主心態，越來越像之前台灣屋主的心態了。認為反正房市正在漲，當然就先往上開價，開個比市場行情高的價位，這也無可厚非，因為賣方當然都想賣高價一點啊。當然，如果有不做功課的買家，直接原價購買，這屋主就賺到了。

  而其實很多買方也知道最近房價正在上漲，有些是超乎自己的購屋能力，有些則是怕買在最高點，因此現在的買方也漸漸開始會有殺價「指値（さしね）」的動作。

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  根據日本房地產的歷史經驗，只要房市在往上走的時期，大概開價跟成交價都會有這種偏離的情況。但只要房市反轉，走下坡的時候，開價與成交價之間的幅度就會縮小。這樣的現象，似乎也在現在的台灣房市可以觀察得到。台灣房市反轉了一年多，許多中古屋開高價根本就賣不掉，沒人理，反倒是許多建商適度讓利，開出比中古屋還便宜的價位，自然就很容易快速去化。也就是其實台灣往後，也許開價與成交價之間的幅度會逐漸縮小。而東京，若接下來的市況還是很好的話，可能這樣「開價」與「成交價」的幅度也會越拉越開也說不定。

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  那...換句話說，現在在東京買屋，就一定要殺價嗎？當然還是看地方。精華區的確有些地方的開價已經很誇張，你如果不做功課直接原價購買，當然就是被當潘仔。但如果是郊區，開價本身合理的話，大慨也不會有什麼殺價空間了。

  另外，雖然建商發售的新成屋，看似不能殺價，但其實都心最近也出現蠻多案例，就是一開始建商太過自信，開價過高，導致一直賣不掉。結果建商只好連兩、三次調降發售價格，才順利去化。