TiN's Blog

◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 投資是藝術，更要技術。之前台灣流行「賣不掉加價賣」，意思就是如果你的房子賣不掉，投資客的操作手法不是「降價賣」，而是「加價賣」！
  好奇怪喔，都賣不掉了，為什麼反而是「加價」呢？其實說穿了，就跟日本網路購物的手法如出一徹。


  假設台北市有一間房子原本開價1,000萬新台幣，但因為市場不好賣不掉，這時投資客就乾脆就把它重新開價，開個1,400萬新台幣。等到這個網路資訊放在各大房仲網流通一段時間後，大家就會看這個高價看得很習慣。雖然還是很貴，雖然消費者也不會1,400萬買單，但是潛意識中，你的腦袋就會知道說：「有一間房子，這個地段，它賣1,400萬，好貴！」。

  等到大家看習慣這個物件的數字之後，屋主再調降個300萬元，開價1,100萬元，並打上「下殺特區」之類的文字，也就是假降價的意思。這時消費者就很容易會被誤導說：「哇！跌了，趕快買！」，然後可能就會1,080萬元成交。不過實際上，這個價位還比屋主當初的期望價1,000萬元，整整多了80萬新台幣。

  最近我賣了一間房子，就用到了賣不掉加價賣以及匯率差價的兩個技巧，將房屋賣得比市價貴了近一成。因為個人情報問題，下列舉出來的成交價格、物件詳細將會有所修飾。
  這三個物件，都是同一個方位，景觀大小也一樣，只有樓層不同而已。

  2016年初，8樓開價6300萬成交5800萬；2016年中，9樓開價6500萬成交6000萬。我公司的銷售物件，只有7樓，這時應該怎麼開價呢？

  我們公司的物件，於2016年8月開始銷售，這時9樓還沒有成交。也因為整棟大樓只有9樓這一間以及我公司的7樓物件，如果9樓開價6500萬，我們公司的物件，勢必要開價6000萬~6250萬才會顯得有競爭力。但我們7樓並不是開6250萬，而是反倒開得比9樓還要貴，開價6750萬！

  其實會這樣開，就是我們不想跟9樓殺價競爭，不想比它早賣掉，我故意要讓它先賣掉，因此才故意把價格往上開，形塑出9樓很划算的感覺。果不其然，10月份，9樓就以6000萬成交。（當然，看9樓的人多半都會一起來看我們7樓。）

  當我一得知9樓賣掉以後，我馬上將價格調漲價格至6980萬。因為你唯一的競爭對手，已經6000萬賣掉了，接下來我們就沒有競爭對手了。這時，又剛好碰到日幣下貶，所以我知道會有外國人來買，當然就把匯差貶掉的價格順勢往上加，就這樣，年底就以6500萬成交，賣給了外國人。

  比起8樓與9樓，我們的價位高出了500萬〜700萬日圓，可見出場時的策略，以及熟知國際經濟情勢，是投資海外不動產的必備知識。

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隨堂筆記/小提醒

   賣不掉加價賣，只有在房市整體向上時，且你附近沒有太多的競爭對手時才有用。即使整體房市向上，但只要你周遭小環境的賣壓沉重，再怎麼加價賣也沒有用，因為你的鄰居若急著要錢，一定會賣得比你便宜。

    同理，房市反轉向下時，自住客與投資客都縮手，如果你想解套就只有降價賣。加價賣，可能連來賞屋的人都沒有。

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※　原文刊載於「TiN's 東京房市月刊 2017.02」，請至下面網頁下載：

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