東京都心精華區的大樓型新成屋產品價格飆漲，導致越來越多無力負擔新屋的民眾，逐漸將目光轉移至中古屋市場，也因此連帶拉抬了區域中古屋的房價。至於新成屋漲價的原因，已於前幾天的PO文「新成屋的一極集中，漲聲不斷？」當中有詳盡的描述，有興趣的朋友可以點閱參考。
根據東京鑑定（東京カンテイ）的調查，東京都的中古屋均價，已經從2012年的4,438萬日圓上漲至2016年的5,789萬日圓（以70平米、十年屋換算）。房市好的時候，屋主都想賺錢。因此手上有中古屋的屋主們，就當起了投資兼自住的投資客，將手上的房屋高價掛著出售。而中古市場本來就物件品質參差不齊，一樣的地段，但不同的產品，其本身的價值就會有蠻大的差距，但市況好時，群魔亂舞，不好的產品也會在市面上橫行。也因此，不懂房地產的消費者，往往就會不小心買到地雷型產品，到最後不僅買貴了，落得房價損失慘重外，住起來也不舒服。做錯了選擇，除了後悔莫及外，也得不償失。2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」就有提出一個，以「流通率」與「上升率」的觀點，來分析中古屋的方法，教導讀者如何避開地雷，買到好的中古物件。
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所謂的「流通率」，指的就是這個社區一年內，有幾間房屋拿出來賣（並非成交數量，而是拿出來委售的房屋數量），再把這個數值拿來除以總戶數，所算出的百分比。例如A社區總戶數為60戶，一年內有3戶拿出來賣，那麼這個社區的流通率就是3÷60×100=5%。
而「上升率」，指的就是這個社區內，一定期間的房價上漲比率。週刊是以這波房市上漲的主波段2014年至2017年的價格為基準。例如A社區2014年，房價均價若為7,000萬，而2017年，房價均價漲到了8,500萬，那麼這個社區的上升率就是1+(8,500萬-7,000萬÷7,000萬)×100＝121.43%。
「流通率」代表的是「居住價值」。若流通率「高」，則代表居住價值「低」。原因很簡單，因為流通率高，就代表有很多住戶把房子拿出來賣。以日本人的購屋行動來說，房子是買來自用的較多，如果買來後還會再拿出來賣，就代表他住得不舒服。也因此，一個社區如果流通率高，自然就代表這個社區不好住。反之，如果流通率低，就代表這個社區很好住，因此大家都不想賣。
「上升率」代表的是「資產價值」。若上升率「高」，當然就是代表資產價值「高」，因為房價漲得多啊。若上昇率「低」，當然就是資產價值低。甚至會有些物件，算出來的上升率會是低於100%的，這就代表房價不漲反跌。
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狀況一：流通率「高」、上升率「高」
若你欲購買的物件是流通率高，上升率也高，那就代表雖然這個社區的資產價值很好，房價有漲，但同時也代表著它是個居住價值很差的物件。說穿了，這就是適合投資炒作的產品，而不適合居住。
根據報導，都內唯一流通率超過10%的，就屬於代官山車站一分鐘，由APA集團販售的「The Conoe 代官山」。也由於他離車站一分鐘，又是金字招牌的「代官山」住址，因此房價也漲了許多。但根據週刊報導，這個社區總是維持著1成以上的戶數在銷售當中。也就是，當初買的人，很多都是投資客，買來的目的是來轉售賺差價的。而且其實台灣人都知道，投資客多的社區，多半會非常難住，再者，代官山車站一分鐘的地方，平時就是車水馬龍，附近也一堆閒雜人等，且周遭可以採買的店面也都以高級品牌以及服飾類的居多，就生活上而言，可能不是這麼的舒適。
購買這種產品前，可能得先弄清楚自己購屋的目的究竟是什麼。如果是自住，可能要三思，因為這樣的環境不見得可以長居久安。而如果是投資，就衡量自己買進的價位是否還有獲利空間。
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狀況二：流通率「高」、上升率「低」
不用看了，這就是地雷型物件。買了你會慘！流通率高，代表大家都想賣；上升率低，代表房價漲不了。這樣的物件除了賣壓大，大家互相競爭殺價外，可能住起來也不會太舒服。
根據週刊報導，這種狀況的典型物件，就屬三菱地所在晴海所分售的「The Parkhouse 晴海 Towers Tiaro Residence」。週刊提及，當初分售時，除了價格就已經稍微過高以外，又加上附近供給量太大，因此這個案子流通率是東京都內第二多的，但上升率卻只有92%，也代表這個案子非但沒漲價，還反跌了8%。（週刊觀點）
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狀況三：流通率「低」、上升率「高」
基本上，如果你購屋的目的是買來自住的，那一定要把握這樣的案子。有好的房型，合理的價位，就別再考慮了。流通率低，上升率高，就代表著這個社區不僅資產價值高，就連居住價值也很高，所以大家都不賣。而一但有人拿出來賣，就是高價成交。
週刊提及的代表案例，就是位於港區白金高輪，由三井物產等複數的開發商所共通營造的「Place 白金 Residence」。這三年來，價位非但上漲了130%之多，流通率也少得可憐，僅有0.49%。也就是，就算捧著錢，還不一定買得到你心目中的理想房型。（週刊觀點）
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狀況四：流通率「低」、上升率「低」
流通率低，上升率也低的物件，相對來說，應該住起來是舒服的，因為很少人拿出來賣。不過即使有人拿出來賣，價錢可能也漲不到哪裡去。週刊上並沒有介紹這樣的狀況。不過就我的觀察，這樣的地方應該多半位於都心的邊緣，且離車站稍稍有距離的純住宅區。這樣的地方，住起來舒服，但由於不會有人買這個地方來投資，因此價位相對持平，沒有太大的波動。如果你喜歡這樣的社區的環境，也把房屋當作消耗品，不考慮轉賣賺差價的話，或許會是個不錯的選擇。
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2017.10.28出刊的「週刊ダイヤモンド」，與不動產情報網站「マンションマーケット」合作，詳細刊載了首都圈一都三縣以及京、阪、神地區的主要物件流通率與上升率，有興趣的朋友可以去買這一期的雜誌來閱讀。若你有興趣的物件，但週刊內的表單上沒有，亦可透過「マンションマーケット」（https://mansion-market.com/）的網站找尋物件，自行推算其流通率與上升率，Happy Halloween。
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