如果問說2017年的東京房市到底好不好,其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選,安倍政權大獲全勝,短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變,再加上海內外股票市場一片大好,這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品(マンション)價位頻創新高,就連橫濱都出現了648億日圓的超高層塔式住宅(註:ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面,郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說,自2015年起的這一波上漲,只局限於都心某些地區,因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫(局所バブル)」。

 

------------------------

 

  縱觀近現代日本的不動產市場,總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲,是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中,且是全民瘋炒房的時代。對,就有點像我們台灣20092015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫,則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化,因此房地產的投資,從個人等級,升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場,導致價格高漲。第三次的泡沫,則是我們現在這一波從2014年起的,量化寬鬆+奧運利多+外國投資家+節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲,卻僅限在局部性的都心精華區,以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

 

  第一次的平成泡沫,因為提高利率以及打房政策而崩盤。第二次的基金泡沫,因為雷曼風暴而崩盤。這一次,第三次的局部泡沫,時空背景跟前兩次的情況截然不同。這次的房價上漲,跟量化寬鬆,日圓貶值有很大的關係。安倍經濟學以前,RC鋼筋混凝土的大樓,平均建造成本為一坪70萬日圓左右,但由於日幣貶值導致的原物料上漲,以及賑災復興與奧運場館興建所導致的慢性人手不足,使得建造成本飆漲至一坪120萬日圓左右。也因此,建商現在售屋也只挑選即便售價高價也賣得掉的地方推案。這也是這一次房價高漲不易崩盤的主因之一。而量化寬鬆所導致的房貸利率低檔,也讓購屋以及持有房屋的成本降低,這則是房價不易崩盤的主因之二。

 

  當年的第二波基金泡沫潮,由於有很多財務體質不佳的建商進場推案,但雷曼過後,他們撐不住,只好斷尾求生大拋售,才連帶拉低了整個市場房價,導致房價下滑。但現在這一波的新建案,可以說是大建商的「寡占市場」。因為那些體質不佳的建商,早在上一波崩盤時,該死的都死光了。現在這些大建商財務體質健全,即便房價高漲導致房屋銷售困難,他們也不必急著售屋求現,這些大建商反倒是Hold住了推案量,將現有的存貨慢慢賣,這也是目前新屋市場看來完全沒有崩盤疑慮的主因之三。也因為新屋推案量減少,價位變高,因此連帶拉抬中古屋的成交量、價。

 

------------------------

 

  雖説目前在近期內還看不到東京房市崩盤的要素在。但如果說會有什麼導致不動產市場冷卻的因素,大概就是20182019年奧運前的脫手潮,以及2022年的生產綠地建地爆量兩點吧。

 

  關於第一點:奧運前的脫手潮。現在灣岸一帶,的確已經出現了爆賣潮。但,這樣的爆賣潮是否會導致房市崩盤?基本上,我個人認為「不會」!原因很簡單。當客人委託仲業賣屋時,有兩種心態。一種是「缺錢,真的想賣」,另一種則是「不缺錢,高價丟市場試水溫」。就我看來,灣岸地區的屋主多半屬於後者。也就是這些人雖然丟出來賣,但他們想要的價位,都是獲利兩~三成的開價。如果賣得掉,就賺到。如果賣不掉,他也沒差。因為他不是真的缺錢急拋售。因為如果是真的缺錢急拋售,他開價不會這麼「超過」,真的想賣的人,會開個賣得掉的價錢。灣岸屋主的心態,反倒是「賣不掉,囤著就好了」!日本的房貸利率現在非常低,而且在東京都內,其實只要租金開價合理,或者稍低一點,多半都還是租得掉,囤著,當然當然沒差。折舊?中古屋都上漲了,他們會怕折舊嗎?

 

  至於奧運過後,房價是否會下跌?有可能會下跌。但頂多就跌回他們買的原價,或者賠個一成出場而已,不太可能崩盤。賠掉的一成,大概也可以從租金再賺回來。畢竟再怎麼說,灣岸還是在都心,再怎麼樣都會有需求。相信灣岸的房價會打七折的名嘴,還是早點洗洗睡吧,別發廢文了(沒有特定指誰)。但如果在奧運前,發生了雷曼級的金融風暴,又或者就有如今年的漢字「北」一樣,北韓的飛彈打到了東京本土,那可能就會有非常嚴重的逃命潮

 

  至於第二點,生產綠地,我也認為對於都心的大樓型產品影響有限,詳見1030PO文『2022年「地價崩壞」說』,這裡就不再累述。

 

  雖然說房價不會暴跌,但目前賣給一般自住客的產品大概也漲到頂了,這點,從推案量的減少、成交量減少、以及小幅度的開價修正等,都可以略知一、二。但商用不動產,由於外資系投資法人仍持續取得,且某些收益不動產的收租能力確實有改善,例如可以作為民泊出租的大樓,觀光客聚集的飯店等,這些若以收益還原法的觀點來看,或許還有些許上漲空間。

 

創作者介紹
創作者 TiN 的頭像
TiN

TiN's 東京房市、日語知識 & 生活瑣事

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()