這位85歲的阿桑,號稱79歲考取宅建,現在開業年商五億日圓。她主要的策略,就是只收取「賣方仲介費」,不收取「買方仲介費」,讓更多的買方客人來找她。真的很善良,根本佛心來的。

等等!「買方免仲介費」的物件,真的好嗎?

我們來思考一個問題。業者,就是要賺錢。殺頭生意有人做,但賠本的生意沒人做。如果業者不向買方收取仲介費,那這業者的利益,就只能從「賣方」那裡獲得。

一般來說,仲介,又分成「買方仲介」跟「賣方仲介」。「買方仲介」的公司是找買方來買的,所以原則上,買方仲介只能跟買方收費,不能跟賣方收費。而「賣方仲介」則是去開發要賣屋的屋主的,因此賣方仲介在成交時,就是跟賣方收仲介費,無法跟買方收。

「買方仲介」向買方收錢
「賣方仲介」向賣方收錢

因此這個阿桑,如果是「買方仲介」,那她一定無法跟「賣方」收仲介費。如果她又不向買方收取仲介費,那她就是在做白工。除非她同時身兼「買方仲介」與「賣方仲介」,這樣她才可以選擇只跟「賣方」收錢,不跟「買方」收錢,也就是我們俗稱的「兩手仲介」。

也就是說,這個阿桑如果不跟他的買方客戶收仲介費,那她就只能介紹她自己向賣方那裡接進來的物件。

並不是說,她自己接進來的物件就一定不好,而是她同時身兼「買方」及「賣方」雙方的代理,因此,她究竟是會為了買方,努力將價格壓低呢?還是為了賣方,努力將價格拉高?她究竟會為了買方,將房子的缺點分析得一清二楚呢?還是會為了賣方,努力掩蓋不好的缺點,幫賣方早點處理掉房子?

就是因為「兩手仲介」會有這樣的矛盾存在,美國才會有許多洲都禁止「兩手」仲介。

此外,市場上銷售中的物件這麼多,但這個阿桑卻只仲介給自己的買方顧客,自己接進來的賣方物件。這樣,真的是為了買方著想嗎?她自己接進來的少數物件,會比市面上其他幾百件的物件,都還要適合這個買方嗎?只從少數物件中挑選,對買方絕對不是好事。

還有另外一種情形:

就是如果買方仲介不向買方收取費用,而那物件也不是這個仲介自己接進來的物件,就表示物件的賣方(或賣方仲介),願意「補貼」所謂的「廣告費(也是房價的3%)」給買方仲介,來感謝買方仲介幫他們賣。所以買方仲介才可以不用向買方收費,還是有收入可拿。

為什麼賣方仲介這麼好心,要給買方仲介廣告費呢?很簡單,就是因為「如果沒給廣告費會賣不掉」!意思就是:給廣告費的物件,不是價錢比行情偏高,就是物件本身很差。因此,如果不給買方仲介一些甜頭,讓他們有更大的動力,是不會有人願意幫他們銷售的。

因此這個阿桑,不向買方收取仲介費的背後,存在著:1.她只賣自己接進來賣的物件。2.她只賣會有回扣(廣告費)的物件。這樣,真的是佛心來的嗎?說實話,我不知道。我不認識這位阿桑
。或許,她真的是一個很善良的業者。但,如果有其他不收你仲介費的業者,你可能需要思考一下,背後可能有這個道理存在。

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