日本泡沫經濟時代19861990年代,房價高漲。當時全民都是投資客,對於房產的需求很高。也可以說,當時因為有投資買盤,也就是大量「需求」的存在,才會讓日本全國的房價漲翻天。

 

  實際上,就首都圈而言,90年代左右,每年的大樓型產品供給戶數維持在7~8萬戶左右。這樣的數量一直到了雷曼風暴時的2008年後,因為死了一票建商,每年的供給戶數才降至4萬多戶。但去年,2017年的年間供給戶數卻掉到只剩3.5萬戶。也就是儘管房價高漲,房市市況看似很好,但實際上,供給量卻比起全盛期,僅剩一半。

 

再者,雖然現在供給量變少,但成交量有變高嗎?其實不。看看餘屋數量就知道,201212月時的餘屋量為5347戶,但201712月的餘屋量卻高達7106戶。也就是說,供給變少,但餘屋量卻增加。這就代表其實房子(新屋)沒有賣得很好。

 

  近幾年建築成本、地價高漲。建商如果在蛋白、蛋殼區推案,若把成本反映在房價上,很有可能那樣的價位在蛋白、蛋殼會賣不掉。因此建商大多集中在都心(都心五區)或者是超都心(都三區)推案。因為這些地方有錢人多,即使把成本全部轉嫁給消費者,兩、三億的房子還是可以推得動。而這些超高價的房子之所以賣得掉,當然不是賣給一般自住客,多半都是賣給想要節稅(遺產稅)的有錢老人,以及錢很多的海外投資客。

 

也就是,堆案量都集中在超級精華區,這些地區又因為房價本來就高,才會把統計上的房價平均,整個價格拉高了。

 

  一般購屋層買不起精華區的新屋,只好將目光轉移至中古屋。這也就是為什麼中古屋的成交量越來越高的原因之一(從五年前的2萬多戶,增加到2017年的3.7萬戶)。

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