前幾天與幾個在東京開不動產公司的老闆朋友們餐會,其中一位老闆是私募基金的頭頭。他們基金的經營模式與其他的不動產店的模式不太一樣,並不是仲介物件的「業者」類型,而是站在購買東京不動產物件的「投資者」立場。幾位老闆對於今後東京的房市看法不一,唇槍舌戰,大家度過了一個極有意義的午茶時光。

 

  仲介業者型的幾位老闆,一致認為東京的房價「到頂了」,漲不上去了。但基金投資老闆,卻認為目前只是「初升段」,到頂?還早呢!當然,各種看法必然是要有所本,各位老闆也都有其論述的道理在。

 

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仲介業者型的老闆,就他們最近的成交情況,以及實際觸碰真是市場的水溫,提出他們認為「到頂了」的根據,有以下幾點。

 

第一點,他們最近銷售了幾個港區億圓以上的超高層物件,購入者年收都是1500萬日圓以上的高資產族群。但就銀行的放貸情況下,似乎因為「馬車公司」事件的影響,似乎有緊縮房貸的意味在,貸款不再像前幾年一樣容易了。

 

第二點,各大銀行似乎也悄悄地開始升息,三菱UFJ銀行就將10年固定利率的優惠利率提升了0.05%,似乎已經為降無可降的房貸利率畫下了句點。

 

第三點,就業者實際與客戶接觸時的感覺,似乎日本高資產族群購置房產的意願,金額大概就落在目前的水位上,再貴一點的物件,似乎購買意願就顯得低落。

 

第四點,根據日經business 2018.06.18期的報導,受惠於安倍經濟學,金融資產擁有一億日圓以上的富裕層人數,從2011年的81萬人激增至2015年的122萬人,增加了近五成。但這些富裕層卻「不消費」,以致於經濟學中的「滴漏理論(Trickle-Down Effect)」無法在日本發酵,並沒有因為日本的某些人富了起來,而導致中產階級以及更底層的人受惠。錢,並沒有往下流。也因此,一般民眾還是很難買得起房。

 

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但基金投資老闆,卻完全持相反的態度。

 

首先,基金老闆認為任何一個量化寬鬆的國家,沒有一個地方的房價不狂漲。現在美國帶頭開啟了升息,也就是貨幣緊縮的政策,但唯獨日本,仍然維持大膽的量化寬鬆政策。游資多到滿出來,且商業不動產就全世界的水準來看,都還算是高收益。就機關買家的角度來看,即使投報率從4%降低到3%(房價漲33%),即便房租不太具有吸引力,但只要有機會將買到3%投報的物件,過一、兩年後以2.5%賣掉(再加價25%賣掉),仍是一個很有投資誘因的市場。

 

再者,目前東京的房價不上不下,持續盤整的原因,莫過於銀行保守的態度與消費者尚未心死。上述年收入1500萬日圓(實際可支配所得大約1000萬)的人,買1億出頭萬的房子,只需要他實際到手年收的10倍。東京首都最精華的港區物件,只需要年收十倍,根本就是太便宜!全世界沒有一個先進國家首都精華區的房地產,是一般上班族買得起的,十倍,當然還很有上漲空間。而日本人歷經泡沫經濟,房價沉寂三十年,他們早已習慣了這樣的低價位。但現在的經濟情勢以及房屋供給情勢,已經和以往大不同,要讓都心精華區的房價下滑,短期內是很困難的。因此,久了,這些自住客也不得不像高房價妥協。只要一妥協,銀行態度一轉變,整個房價就會上去了。

 

第三,日本人口一直減少,政府近幾年也開始重視了這個問題,對於居留權簽證也逐漸採取開放的態度。對於中國富裕層而言,來日本開個公司,投資經營個五年即可歸化日本籍,住個十年即可申請永住權。空氣好、環境佳,房屋的產權又是私有制,因此有著十足的誘因。根據法務省的「在留外國人統計」,2017年旅居日本的中國人高達711,486人,比起2012年底,又增加了58,891人,是所有增加國別中第二多的。往後,只要中國人興起了一股購買東京的不動產的風潮,東京房地產不井噴也難。

 

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  兩派的說法似乎都很有道理。兩造的說法,剛好讓我想起了最近正在讀的一本投資聖經「漫步華爾街」。作者在第一章,就提及了兩大投資理論:「磐石理論」(firm-foundation theory)與「空中樓閣理論」(castle-in-the-air theory)。

 

  磐石理論認為,不論是股票或房地產,每一種投資工具都有確定的內在標準,稱為「真實價值」(intrinsic value),若以不動產的觀念來說,就是收益還原法,也就是以投報率來回推物件將來預估可以收到的租金總和。舉個例子,如果一間房子,它的月租金是30萬日幣,一年可以收取360萬日圓的租金,這間房子的合理價位就大約是它20~30年之間的租金總和。也就是大約是7200~10800萬之間,會是相對合理的價位。當這間房屋跌破或漲過這個「真實價值」時,買進或賣出的時機就到了,因此就磐石理論而言,這種價格波動終究會被修正。

 

但「空中樓閣理論」則是強調心理因素。書中提及,成功的投資人應該要搶得先機,推測哪種情況最容易讓大家建築空中樓閣,然後比眾人早一步下手。對這些投資家而言,一項投資之所以值得用目前的高價位購入,是因為他預期將來能以更高的價格賣出。這就像是預期「將來會有一堆中國人來買東京屋,導致房價井噴」一樣。因此即便上述的物件價格高漲至1.2億日圓,投報率只剩3%,但只要將來有大陸人願意以投報率2.5%的價位(1.44億)接手即可。港區,超高層,1.44億,對於中國人而言絕對不貴。因此,只要將來有人願意出更高價,價格根本不是問題。這沒什麼道理可言,純粹是大眾心理。聰明的投資人要做的就是比別人搶先一步。也就是說,管它房價合不合理,你大可以現在的3倍價位買進,只要以後可以找到笨蛋願意出5倍的價格來買就OK

 

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  這天的午餐會,看來仲介業者型的老闆屬於「磐石理論」的信奉者,而基金公司型的老闆屬於「空中樓閣理論」的實踐者。基金公司老闆近期一直以「不可思議」的價位,購買許多仲介業者型老闆認為是賺不到錢,甚至價位不合理的物件。兩者到最後,誰會是最大的贏家呢?也只能讓我們繼續看下去了。

 

  TiN,那你的意見呢」?各位老闆問。「我?我沒意見。祝各位投資愉快」!

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