當你買房子來收租時,你會花多少錢裝潢呢?雖然說,如果你是購買日本一般分售的產品,建商已經連帶裝潢都做給你了。但如果你是買有點年紀的中古屋,或者是收租公寓,可能還是會面臨花錢重新裝潢的問題。如果你是像最近剛被判刑的惡房東張小姐,你可能會極盡所能地節省成本,偷工減料,來賺更多的錢。但如果你是個大家長型的房東,認為房客都像自己的家人一樣,應該好好照顧,你可能就會把所有的設備都升級成最好的配備,床墊還用席夢思的,讓房客住得開心,愉快。

  但你知道嗎?並不是裝潢成本花越多,你收到的房租就會成正比地增加。

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  經濟學上,有所謂的「收益遞減法則(The Law of Diminishing Returns)」,在不動產的估價上,也是價格形成的重要因素之一。所謂的收益遞減,指的就是「你對於某項投資,投入的人力或資本,越是增加,則獲得的回報幅度會越來越小」。舉個例子來說,如果你是一間農場的老闆,而你只有雇用一名員工,這時,你可能一次的收割期,可以收割50顆高麗菜。若你多增加一名員工,變成兩人,在兩人通力合作、相輔相成的情況下,收割期則可望收割至150顆高麗菜,增加的成果可能不只一倍。這一段時期,就叫做「收益遞增」。但當你農場的規模成長到30人,可能收獲期能夠收割的高麗菜,也才2000顆(一人平均只有67顆),增加一個員工所增加的生產力,遠遠不如當時一人變兩人時。甚至有可能你顧越多,反而每個人平均的生產量還不增反減,這就是「收益遞減」。

一個員工  - 50 顆高麗菜

兩個員工  - 150顆高麗菜(平均一人75顆)

30個員工  - 2000顆高麗菜(平均一人67顆)

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  房地產的投資也是。以裝潢轉賣為例:如果你有一間2DK(兩房沒有客廳只有餐廳的老舊格局)的房屋,中古屋破破的沒裝潢,可能就只能賣到3800萬日圓。但如果你花個30萬日圓把壁紙跟地板重貼,看起來乾乾淨淨的,就有可能賣到4000萬日圓。也就是只花了小小的30萬,可能就有多賣200萬日圓的實力。當然,如果你再花更多錢,比方說花個300萬日圓,把廚具以及衛浴設備都換新,格局改成現代叫流行的1LDK(一房一廳),可能就可以賣到4600萬日圓,多賣個800萬日圓,因為看起來就像是新屋。不過你有沒有發現,花30萬時,可以創造多賺200萬的效果,但花十倍價300萬時,卻無法創造十倍的效果,也就是無法多賣個2000萬的效果,頂多就是多賣個800萬的效果。這就表示你所投入的資金效用,已經開始遞減了。

  如果你在裝潢時,把它當自用屋在做,所有的設備都用最好的、衛浴也要有自動循環加熱以及蒸氣室功能、廚房也要全部貼大理石、地板也要全部做地熱系統,這時你可能要花的裝潢成本就得高達600萬日圓。但因為房屋,在一個區域是有個行情價的。無論你設備再用怎麼好,要賣高過於行情價太多是不太可能的。也因此,即便你花了600萬日圓裝潢,可能到時候頂多就是賣到4700萬日圓。對比你多投入的300萬日圓,增加的收益就只是從4600萬增加到4700萬,只有多100萬而已。

投入30萬換壁紙跟地板    - 3800萬提升至4000萬:多賣200萬

投入300萬設備全部更新  - 3800萬提升至4600萬:多賣800萬(比上面多600萬)

投入600萬使用頂級配備  - 3800萬提升至4700萬:多賣900萬(比上面多100萬)

  因此,要拿捏出收益最大時,是進行投資裝潢很重要的一點。像是目前日本因為新成屋高漲以及供給量變少,使得很多不動產業者開始進行買取再販的事業,也就是將便宜買進的老屋重新翻修(Renovation),再加價賣出。這時,專業的業者就得評估周遭行情,計算出應該使用多少錢來裝潢,裝潢到怎樣的等級,才能讓他的獲益是最有效的。我自己本身也曾經做過類似的買取再販投資,但事後我仔細算後,我當初可能不需要給房屋裝上兩台20幾萬的大金等級冷氣,還是可以賣到一樣的價錢。多增加的40幾萬,所帶來的收益等於是0。

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  出租房屋更是如此。裝潢做到基本的等級,乾乾淨淨就好,可能就能租個好價錢。反倒是使用太頂級的設備,其實增加的房租也不會多多少。畢竟租客是敏感的,多個幾千塊日圓都會斤斤計較。不過有些郊區屋,或者是供給量過大的區域,房屋本身就很難租掉,這時如果屋主沒有使用頂級設備來吸引租客,可能就只能空著養蚊子了。祝投資愉快。

 

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