TiN's Blog

今天出刊的住宅新報，刊登了今年度上半年，東京10年中古屋的漲幅。

  從第一圖（首都圈統計グラフ-2），我們可以得知，東京左邊的市部，以及橫濱、川崎等神奈川縣，中古屋房價並沒有怎麼漲，倒是東京都23區，從今年初至6月份，就漲了14%。

  再仔細看第二圖（東京都統計グラフ-3），我們就知道，主要帶動整個東京都23區漲幅的，還是最精華的都心六區，光是半年就漲了23.1%。但除了這六區以外，城南以及城西一帶，可以說是沒怎麼動。價值較差的城北與城東，微微上揚。可見去年城北與城東的漲幅已經來到了極限，現在漲勢又回到了都心。

  第三圖（都心六區統計グラフ-4），我們可以進一步來細看，到底蛋黃區中，哪些地方強，哪些地方弱。很明顯地，今年以來，都心六區的漲勢也一分為二。漲得動的為：千代田區、港區、澀谷區。漲不動的為：中央區、文京區、新宿區。

  中央區之所以不太漲得動，是因為中央區多半都是商辦大樓（這篇是在講住宅，不是商辦，因此商辦漲幅不列入考量），住宅地區僅晴海一帶。晴海一帶供給量本身過多，也不是什麼精華地區，漲不動也不意外。文京區則原本就不屬於蛋黃區當中的五區內，市街也老舊，高級住宅也不多，漲幅自然有限。新宿區則是近幾年超高層供給過多，環境本來就屬都心五區中的最後一名，且新宿區真正精華的住宅區，本身中古釋出也不多，以至於漲幅只有些微爬升。

---------------------------

  比較值得一提的是，從表格中可得知，中古屋近幾年漲幅不大，直到2018年才開始爬升。原因可歸咎於2018年新屋供給沒什麼大量。2016~2017年，都心還有一些不錯的新成屋供給，因此2016~2017年，主要還是新成屋漲，2018年以來，都心精華區其實沒什麼好的新屋供給，剛性需求只好轉往中古屋。

再加上2017年底所爆發的南瓜馬車事件，使得銀行對於「投資型」貸款審核趨嚴，只好轉而放寬「自住型」貸款的門檻。今年度以來，聽聞許多收入以及任職公司都「普普」的上班族，接二連三獲得高額的自住屋貸款，也使得老屋翻新的市場逐漸擴大，讓中古屋的價格一路飆漲。

另外，新成屋開價過高也是使得消費者轉往中古屋的要因之一。也因此，今年以來，首都圈所供給的新成屋，價格已經開始稍稍下滑（當然都心五區的新成屋，價格還是高高掛）。