TiN's Blog

 三五好友，一起合資買日本房，可行嗎？其實這考驗著你們之間的情誼！

  不動產投資有一個特色，就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是，個人的資金力其實有限，但其實，大部分的「個人」可以買得起的物件，其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣，也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子，會因為本身地段好、產品高檔，在房市向上循環階段時，往往會漲得比較兇。因此，還蠻多人喜歡合資來投資不動產。

  的確！資金大，比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等，就是結合眾人的力量，來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同，基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資，多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。

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  每個人對於投資的承受度不同，對於投資的冒險度不同，也對於獲利的認知度不同。

  例如，我有朋友與一夥人合資當二房東，租三十幾年的透天老厝，重新裝修後，再以Share House、類似我們台灣「雅房」的模式分租出去。但，合作期間，究竟對於裝潢應該要花多少錢？找來的工班施作品質是否達到要求？對於壁紙的顏色、內裝的樣式，每個人的意見都不一樣。有人覺得不需花太多錢裝潢，但有些人認為多花一點錢裝潢可以租到更好的價錢，創造更好的收益。有些人對於工班施工的品質，認為普普即可，但有些人卻認為必須要展現出更有質感的設計才有辦法創造更高額的租金收益。對於安裝冷氣、浴室究竟要不要有浴缸…等設備，意見也經常談不攏。施作期間的監工裝潢、乃至於後續Share House的租客管理，都不是一件容易的事。有些人認為自己做比較多，但卻拿到比較少錢，但有些人認為自己出的錢比較多，本來就應該得到更大的獲益…。

  對於空屋期的忍受度，大家意見也都不同。有些人認為不應該降租金，等到租賃繁忙期，自然就會塞滿房客，因為他考量到後續出售轉讓經營權，需要將表面上的投報率做漂亮。但有些人卻認為，將來要長期經營，也不打算出讓經營權，與其空在那裡兩、三個月，損失這些租金，倒不如降租金快快租掉。甚至連目標客群、租客審核等，每個人的意見都不同…。就這樣，原本是好朋友的一群人，也搞到因為這些利益分配喬不攏而大家鬧翻。

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  買屋亦然。合資買屋，究竟出價時要出到哪個價位？每個人意見都不同。有些人很明顯知道，這個物件難得，即便高於市價一些，都值得搶進，因為後續漲幅可期。但有些人卻認為，取得成本墊得太高，到時候轉賣的獲利空間被壓縮，因此寧願放棄已經洽談中的物件，寧願考慮更便宜的其他房型。但殊不知便宜的這間，可能將來的漲幅空間，不會有貴的這間這麼可觀。而這些評估，誰對誰錯，都沒有辦法在買屋時的階段就得知答案。如果買貴了，到最後賣出的價位不理想，另外一派就會責備對方說「看吧，早跟你講不應該出價這麼高」。但如果買便宜較差的房型的，到最後那一間貴的，漲幅超乎預期，這一派又會說「看吧，當初叫你貴一點買，你就不聽。買這個便宜的，到最後賣不掉… 」之類難聽的話就出來了。

  賣房子時候更是。有些人頭腦清楚，知道現在是賣點，晚一點，可能沒有這麼好的時機可以賣，他們寧願賺少一點就出場，也不要失去目前出價的客戶。但有些人的個性，就是認為「撐久了就是我的了」，很有可能為了多賺個5%，而錯失了黃金賣屋時期。

  除此之外，每個人的財務狀況也不同。多撐久一點，對於有些人來講，多那幾個月的利息錢跟管理費只是九牛一毛，但有些人可能必須將收入的一大半都拿來繳房貸跟管理費以及稅金，這些人當然希望早點出場（即便少賺一點）。

  究竟什麼時候賣才對？也都是要事後一、兩年後才會知道。到最後好友們也是在那裡事後諸葛，互相責備而已。

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  要找到觀念一致、金錢實力相當的投資夥伴非常不容易。很多事情，只要有了第二張嘴，往往會賺錢的，都會變成賠錢。

  更何況，外國人合資購買日本房，無論是收租還是轉賣，都還要面臨「源泉徵收」的問題。也就是外國房東租屋時，如果是法人租客，房客還得需要先幫你預扣所得稅。若是合資買屋，兩、三個房東，等於這三個房東都必須各自另娉稅理士，辦理確定申告跟退稅。光是稅理士的費用，可能就會壓縮你的投報率。

  因此到底要不要合資投資不動產？與其先評估這個投資賺不賺錢，倒不如先評估你們之間的情誼穩不穩固。