這幾天日本不動產業界，吵得最沸沸揚揚的，莫過於Leopalace 21的出租公寓（アパート）瑕疵住宅，違反建築基準法事件了。Leopalace 21這間公司我想台灣的朋友應該很熟悉，許多人到日本遊留學，都是租借他們的公寓。然而，這間不動產公司，卻爆發了他們所建造的房子違反建築基準法的事件。他們所興建的公寓偷工減料，屋頂上面並沒有做好每間房間的防火壁。除了很有可能在火災發生時，波及隔壁住戶，導致災情慘重外，也因為沒做防火避，導致平時就連隔壁的聲音都很容易傳遞到隔壁住戶，嚴重影響居住品質。
原本以為只是單一房屋施工不良事件而已，但經過屋主爆料、日本的記者追查後發現，這間公司所蓋的房屋居然高達1萬件以上瑕疵事件。目前該公司已經開始請其中641棟公寓中，共7782人，希望他們能夠在三月底之前搬遷出去，以便補修。
這間公司可惡至極，雖然口頭說是會幫忙支付搬家的禮金、押金以及仲介費，但似乎又傳出僅能搬遷到自家公司的其他公寓。且並沒有具體告知租客，屆時應該如何請款，如何請公司協助搬家。這間公司使用這種打馬呼眼，四兩撥千斤的手段，很明顯地就想要一拖再拖，讓租客自行搬遷後，自認倒霉。而且又「刻意」選定二、三月，恰巧碰到日本人搬家的高峰期，這時候要預約到搬家公司困難重重，找到適當的新居所也沒那麼容易，其心可議。看來接下來會出現許多「搬家難民」。
Leopalace 21公司不只對住客打馬乎眼，甚至連對購買他們公司所建造房屋的房東也極為不負責。當初新聞被踢爆時，Leopalace 21被迫不得不招開記者會，答應清查旗下所建造的所有公寓是否符合標準。但事後經過記者的明查暗訪，發現許多房東並沒有接收到Leopalace 21要來檢查公寓的通知，只是簡單行文一張公文，說「經查，此公寓沒問題」。但房東實際請市公所的建築課來檢查，卻發現事實不是這樣，許多瑕疵在公所的專業人員鑑定下，一一現形。可見Leopalace嘴上說一套，私底下做一套，想要含混帶過的心態。
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這間公司的商業模式，其實就跟兩年所爆發的「南瓜馬車」（Smart Days）公司是一樣的（我的新書P44以及之前的文章有寫）。也當然啊，系出同門啊！南瓜馬車公司的社長就是Leopalace 21公司「調教」出來的。Leopalace 21是師祖，南瓜馬車是徒弟，黑心手段當然一樣。其手段都是公司去買下便宜的建地（或者去煽動地主，叫地主的土地給他們蓋房子），然後為了節省成本，蓋出很廉價，甚至違反建築基準法的瑕疵出租公寓。然後再串通銀行，高價將這些公寓賣給笨蛋投資客。
然而，投資客為什麼要高價去買下這種爛公寓？就在1.銀行配合、以及2.玩弄投報率數字。
先來談第一點。銀行與不動產公司內神通外鬼，故意竄改客戶財力證明，導致資產狀況不佳的客戶都可以高額貸款。且銀行端不確實審核物件的擔保價值到底值多少錢，隨不動產公司任意開高價賣給散戶投資客（搞不好中間還有回扣金流）。例如土地＋建物＋建築成本可能大概是5000萬日圓的物件，他們就賣給客戶1億日圓，大賺黑心錢。且銀行忽略客戶的還款能力以及房屋真實價值，故意高額貸款1億給屋主。這點，其實跟日本現在量化寬鬆以及負利率政策有極大的關係。因為熱錢無處去，銀行手中爛頭寸一堆，死了命想辦法也要把錢借出去，銀行樂得將錢貸出去給這些呆瓜投資客。就這樣，黑心建商就成了最大得利者。
屋主願意高額買下的第二個理由，簡單而言就是屋主「放棄思考」。不動產公司高價租回自己所建造的物件，簽訂30年的房屋租金保證契約。藉由這種玩弄數字遊戲，做高投報率，給房東虛偽的安心感。自然而然，放棄思考的房東就成了業者眼中的肥羊，任憑宰割。
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長期追蹤我粉絲頁或者是看過我書的讀者，應該都知道我很反對人家去投資這種公司所建造的木造公寓。除了價位不合理、產品不良以外，這樣的租金保證系統都很容易出事。先是賺了你一大筆，再保證你一段期間的租金，之後再來調降。說難聽點，多賺你5000萬，再分期吐回個1000萬給你之後再宣布解約，你還是白白送給人家4000萬。而且這樣的物件，當你自行招租時，租金價格絕對不會有當初Leopalace21保證給你的這麼高。也就是說，如果你是貸款的，到時現金流轉一定會不過來。
還不出房貸，可不是兩手一攤，物件直接拋給銀行斷頭就可解決的。像是南瓜馬車以及Leopalace這種瑕疵物件，即便法拍，極有可能都無法清償你的負債。現在只是這兩間公司爆了出來，但我相信日本做這一類事業的業者大概都是一丘之貉，手段如出一轍。投資不動產絕對不是一件簡單的事，放棄思考一定會賠錢。要經營出租木造公寓，最好自己還是了解一下建築、勤做功課、慎選業者，才不會落入萬劫不復的深淵。
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