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【東京房市，雪崩式下跌後的V型反轉】

　　　　　　　　　　〜武肺危機下的日本房市，新聞分享 #9

  2020年，在武肺疫情的籠罩下，也過去了三分之二。四、五月份時，東京房市受到外出自肅的影響，無論是新成屋還是中古屋，價錢雖然Hold住了，但成交量卻急凍。雖然本週（9月10日）東京都將感染的警戒程度下調一個等級，但這第二波近期每日的確診人數仍然維持在1、200多人的高峰，絲毫不見好轉。雖然如此，東京的日常生活以及經濟活動皆已逐漸好轉（依業種不同），尤其是房市，似乎出現了遞延性買盤。原先春季的房市旺季似乎整個延遲到了暑假期間大爆發！

  根據東日本不動產流通機構的統計，中古大樓型產品四月份至八月份的成交件數已經出現了明顯增幅：

三月份成交件數：3,642件（比前年同月-11.5%）

四月份成交件數：1,629件（比前年同月-52.6%）

五月份成交件數：1,692件（比前年同月-38.5%）

六月份成交件數：3,107件（比前年同月-11.5%）

七月份成交件數：3,156件（比前年同月-2.4%）

八月份成交件數：2,053件（比前年同月+18.2%）

  中古大樓型產品的成交價則是穩定維持在每平米52萬～56萬日圓左右推移，可說是價位沒有暴漲也沒有暴跌。

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透天型產品也是一樣，在成交件數上亦出現了明顯增幅：

三月份成交件數：1,309件（比前年同月-3%）

四月份成交件數：686件（比前年同月-41,5%）

五月份成交件數：779件（比前年同月-20.5%）

六月份成交件數：1,173件（比前年同月-4.9%）

七月份成交件數：1,186件（比前年同月+2.4%）

八月份成交件數：1,175件（比前年同月+21.8%）

   但透天型的成交總價卻呈現了明顯增幅：

四月均價：2,722萬

五月均價：2,668萬

六月均價：2,975萬

七月均價：3,102萬

八月均價：3,216萬

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  以往七、八月份應該算是房市的淡季，而旺季往年則是落在二～四月份，算是日本人展開新生活的一個階段。但今年由於受到疫情的影響，原本的剛性買盤紛紛在暑假出籠。這也就是為什麼八月份的中古大樓型成交量，比起去年同期暴增了18.2%，還創下此統計有史以來的最高成交量的緣故。

  與以往稍為不同的，則是透天型產品。在東京，往往大樓型產品是在都心供給，而透天型的主力供給區域則是落在近郊。近幾年受到都心回歸、雙薪家庭、老人賣掉近郊透天轉往都心電梯大樓等因素影響，大樓型產品量價屢創新高。

但似乎是因為大樓型的產品，在疫情之下違反了三密原則（大樓就是居住密集、密接、又是集體密閉），尤其是超高層塔式住宅，聽說甚至有些社區還為了避免電梯群聚感染，規定只能同時幾個人搭電梯，因此搞到光是要搭個電梯就要等個好幾班，十幾分鐘以上。再加上現在許多企業推廣居家辦公，不需要天天通勤，這也讓購屋者將眼光重新放到價格相對比較便宜的近郊透天。或許因為這些因素，讓透天型的產品再度受到關注，除了成交件數比起去年同期增長了21.8％以外，價格更是節節高升。或許這樣的情勢如果持續，將來會有第二次的「逆甜甜圈現象」（從都心往近郊遷移的現象）也說不定。

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  大樓型產品的新成屋市場亦然。就不動產經濟研究所目前最新的七月份統計，七月份的新屋發售量為2,083戶，成交戶數為1,299戶，比起四月份以及五月份的雪崩式下跌，可說是回復到了正常的水準。

三月份：發售量2,142戶  成交量1,500戶（契約率70.0%）

四月份：發售量686戶  成交量541戶（契約率78.9%）

五月份：發售量393戶  成交量284戶（契約率72.3%）

六月份：發售量1,542戶  成交量1,129戶（契約率73.2%）

七月份：發售量2,083戶  成交量1,299戶（契約率62.4%）

  三月份到七月分的均價分別為（6,156萬、6,216萬、6,485萬、6,389萬、6,124萬），可說是即便量縮，價格依然是在高點盤旋。

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  目前的房市走向，狠狠打臉了那些期待武肺暴跌的房市專家。雖然武肺危機規模以及影響遠大於雷曼風暴，但金融環境以及市場環境不可同日而語。此次各國央行反應迅速，死命印鈔，卯起來發錢，成功避免了因流動性不足而導致的股房市崩盤危機（但卻也讓股房市與實體經濟脫鉤）。而目前市場上的建商也多為體質完善的大公司，有體力可以撐過這波危機，不像雷曼風暴時，許多體質不健全的小建商因為槓桿過高而急售房屋，因而引發了連鎖效應，導致整體房價崩盤。

或許，原本期待奧運過後，房市下滑的人，看到了目前即便在武肺危機下、即便在奧運延遲下，房價仍然不見下跌。再加上自肅期間，整家人待在房子內，感覺到了房屋的狹小，知道了居住房舒適度的重要性，居家辦公時也需要多一點個人的安靜空間，因而終於看開（而起心動念）開始找尋好一點，大一點的自住屋也說不定。但後勢怎麼走？仍有待觀察。

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新聞連結：

https://www.jutaku-s.com/news/id/0000027624?mma=20200913070105