買房投資移民日本，可行嗎？ @ TiN's Blog

似乎是受到上海封控的影響，近期經常聽到中國人逃離中國，潤（Run）到海外的相關新聞。尤其是日本，更是因為日圓貶值、良好的社會環境，成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多（中國人開的？）房地產業者、行政書士業者，更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。

那究竟「買房移民日本」，到底可不可行呢？我們這一篇就來看看，究竟要怎麼樣才能移居日本！

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想要在日本長期居住，就得取得合法的簽證。依照你來日本的目的，最常見的就屬技術・人文知識・國際業務、高度專門職、法律・會計業務、介護、特定技能...等「工作簽證」。也就是說，只要你擁有一定的專業技能，也有日本的公司願意雇用你，你就可以來這裡當個上班族。

又或者也可以透過來日本留學、研修的方式，取得「留學簽證」。可以讀語言學校（但最多兩年）、讀專門學校、或者讀大學，當個快樂的留學生。

來創業，則是可以申請「經營・管理簽證」。如果你是外交官、大學教授、又或者是從事宗教、藝術類別的專業人士，也都有相對應的簽證。若你的資產高達3000萬日圓以上（與購置房地產無關），也可申請期間較長的「特定活動」簽證，但最長一年。

各種簽證的申請方式以及門檻，網路上已經有許多懶人包，這裡就不再贅述。有興趣的朋友，也可以點進日本出入國在留管理廳的網站，查看在留資格一表：https://www.moj.go.jp/isa/applications/guide/qaq5.html

像這樣，日本的簽證種類繁多，唯獨就是沒有像歐洲部份國家那種「只要買了多少錢以上的房地產或國債，就可以獲得居留權」的那種「黃金簽證」。換句話說，如果只是單純地買了一間價值xx千萬、xx億日圓的房產，是沒有辦法獲得日本居留權的。

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那...那些所謂「買房投資移民日本」的人，是怎麼搞的呢？

其實說白了，就是在日本開公司，然後使用公司的名義購置投資用不動產。透過租金所得，「做」出營業額，然後申請者再從公司領「薪水（也就是房租）」。再以這樣的方式包裝成「事業體」，進而申請「經營・管理簽證」，取得居留權。

「經營・管理簽證」原名為「投資・經營簽證」，顧名思義，就是為了來日本「投資」以及「經營」企業所設立的簽證。而這一種類的簽證於2015年4月1日之後改名為「經營・管理」，可見日本政府對於此種類的簽證，更重視企業本身的「經營」與「管理」。因此如果只是單純「投資」不動產，基本上很難構成取得此種簽證的要件。

想要取得「經營・管理簽證」，需要滿足以下四點：

1.擁有獨立的事務所（辦公室），不可設立在你家裡面（除非是獨棟透天，將其改造為兩個獨立的出入口）。

2.僱用兩名以上的員工或者資本額500萬日圓以上。（大部分都是選擇後者，比較容易）。500萬日圓必須是能夠說明合法來源的資金，向朋友短期借入又歸還，簽證不會批下來。而這500萬日圓的資本金是可以動用的，可用於公司經營時的一切費用，因此不是放在那裡的死錢。

3.必須提出能夠說服出入國在留管理廳（入國管理局）的審核官員，證明你想創立的事業能夠安定經營的「事業計畫書」。

4.若你為事業管理者（社長），則必須要有從事3年以上事業經營管理的經驗，且領的薪資報酬必須是與日本人從事同一行業時同等薪酬（18萬以上，但25萬較為保險）。

就因為申請的條件這麼嚴格，因此如果只是像前述那種「使用名義購買不動產，然後再做成薪資報酬」，基本上，這樣的事業計畫書絕對會被打回票（雖然看起來能夠安定運行）。

因此，「某些」又有不動產業務、又有行政書士業務的移民業者，就會推出「一條龍」的服務，幫你寫很漂亮的事業計畫書，幫你介紹購買不動產，幫你設立公司，然後幫你送件申請「經營・管理簽證」。這就是最常見的「買房投資移民日本」的做法！

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這樣的方法對或不對？好或不好？我不多加評論。但我要告訴你，如果要使用這種方式，會面臨下列幾種風險以及要注意的事項：

1.滿足要件，並不代表簽證絕對會下來。（據說）入國管理局會刻意調控每年取得經營管理簽證的人數，因此有時候容易取得，有時候取得較為困難。而且我也曾經聽聞，就因為一點申請流程上的小瑕疵，入國管理局就認為你並不是真的有心創業，而被打了回票的案件。

2.除了你自己租的地方，還需要另外租個辦公室。雖說現代科技的發展，許多人只要有一隻iPhone就可以做事業，不用辦公室，也能辦公事。但入國管理局認為，如果你有心創業，就一定要有一個像樣的辦公室。裡面除了要有電話、電腦、傳真機、印表機、辦公桌椅以接待客戶的桌椅等辦公設備以外，它也必須是與你住家分開的一個空間。這些在申請時都必須附上詳細的照片、格局圖以及地址等，不可為虛擬辦公室，也不可為時下流行的共享辦公室。因此，你每個月還得多支付一筆5萬～20萬日圓左右的辦公室租金。而且這必須是在你取得簽證前，就得先設立好公司並租下。

但矛盾的是，在你取得日本的簽證之前，就代表你在日本沒有任何合法的身份，因此正常的房東不會租給你的。也因此，常常要到日本創業的人，會遇到這種鬼打牆的狀態，難以解決。到最後，只好請代辦業者幫你找物件。但...代辦業者幫你找到的物件（或是說願意租給沒有身份的人的房東），它的房子會不會比較貴？簽約條件會不會比較差？地點會不會難以做生意？關於這點，我就不多加想像...。

3.拿到「經營・管理簽證」之後，多半第一次給的簽證期限為一年，後續依照你的經營狀況，才有可能給到三年或者五年的簽證。而如果你的事業規模一直沒什麼成長，大概就只能一年一簽。甚至如果你的事業狀況惡化，入國管理局認為你的事業已經沒有可行性，你簽證續簽（更新）很有可能就會過不了，這時無論你前期投資了多少錢，就只能打水漂，以「創業失敗」收場，包袱款款回台灣！也就是說，這個簽證並不是「一勞永逸」的。

「疑？我網路上查到說，我只要住滿十年就可以拿永住（永久居留權）啊！」

是的。在日本住滿十年且符合一定的條件就有「資格」申請永住權。但要「申請」永久居留權的先決條件，就是你的簽證必須是「三年」以上的效期。也就是說，如果你的事業沒什麼起色，每次都是一年一簽，那即便你沒被取消簽證，你也拿不到三年以上的簽證。換句話說，就是一年一簽的簽證，就算住在日本30年，你還是拿不到永住。

「不拿永住，我直接歸化，拿日本國籍呢？」

可以！只要你住滿五年，即便你拿的是一年簽證，仍然符合「申辦歸化」的條件。但「符合資格」跟「拿不拿得到國籍」是不同的兩回事。申請歸化時要提交的資料繁多，審核期間短則一年，長則兩、三年。而且基本上「歸化」就是要賦予你日本國籍，因此對於日本法務局（註：永住為「入國管理局」辦理；歸化為「法務局」辦理。）而言，更是會「從嚴」審核你這個人是不是壞人、有沒有其他顛覆國家思想、有沒有能力自力更生、甚至日文太差也不行。而且，拿日本國籍，等於就得放棄原國的國籍喔！

4.一條龍的移民公司，雖然擁有房仲業的證照，但他們介紹給你的房屋，是否真的有投資價值？又還是只是他們低價買來，想要高價轉賣給你的物件，割你韭菜的？關於這一點，我也不多加猜測，畢竟這個世界上，良心房仲還是很多的。

5.如果你在母國並沒有相關的經營管理經驗，但你的代辦公司卻幫你「美化」資歷，這是否會涉及「偽造文書」？造假一旦被發覺，你在日本等於就是失去了信用、黑掉了。往後要申請永住或歸化，可能就難如登天。重則，還有可能導致簽證無法更新。

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如果你真的很愛日本、然後也很有錢、也符合資格，那麼若使用以上的方法，大概需要花多少錢呢？（※注意，我並不是說這方法可行，只是算給你看，做這件事情你需要花多少錢。）

1.首先，你必須要有25萬日圓的薪資（25萬以下可行性較低，所以使用25萬舉例）。25萬日圓的薪資，就是會產生年金以及保險等費用約7.4萬日圓（每年會變動）。而由於日本的年金跟保險規定，公司與員工必須要折半支付，因此公司實際上雇用一個額面月薪25萬日圓的員工（也就是雇用你自己），所耗費的成本為28.7萬（25萬+3.7萬），而你實際到手的薪水卻只有21.3萬（25萬-3.7萬）。這當中的7.4萬差額，就是年金以及保險的費用，回不來的。公司一個月的薪資成本為28.7萬，一年就是約345萬。

2.每個月辦公室的租金，若為7萬日圓，一年就是84萬日圓。辦公室總是會有水電費、電話費或者網路費等基本的維持費用，我們就乾脆抓個年額16萬，這裡湊個100萬吧！

3.稅理士（會計師）等報稅以及記帳的費用，根據你的帳款內容多寡，以及你所找的公司，價位會有所不同。一年大約30萬日圓～50萬日圓不等。我們這裡取中位數40萬日圓。

4.若公司沒什麼獲利，就不需要繳納法人稅（營利事業所得稅），但仍然會有地方政府的基本稅，約8萬日圓。

綜合上述的四項費用，光是成立一間公司，這一年的成本就高達近500萬日元。也就是說，如果你的公司沒有其他的收入，只有不動產收租，那麼你的租金至少一年需要有500萬日圓以上。而且這500萬日圓還必須是已經扣掉不動產本身的固定資產稅、管理修繕費用、以及其他林林總總雜費後，要實拿500萬日圓才可以。因為你得實拿這麼多，才有足夠的錢去支付1～4項的那些費用。

就以目前投報率5%的物件來說，往往計算實際到手的淨投報後，大概都就只剩3%左右的投報率。也就是說，3%的年投報，還必須要有500萬日圓，回推回去，就是你必須要購買總價約為1億6千多萬日圓的物件（3%÷500萬）。沒辦法，現在就是高房價、低投報的時期。或許如果早個幾年來，或許可以控制在一億日圓以內。

若是購買更高投報的物件呢？本金不就可以不用投下這麼多嗎？但你要知道，高投報同時也代表高風險。收租能不能穩定，隱藏費用會不會爆表，這就考驗著你的投資能力了。

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像是上述這樣，薪水做25萬，你真正能夠從公拿到的錢，大概是多少呢？

額面薪資25萬日圓，扣除年金保險等，實際的到手的「手取り」約為21.3萬日圓。這已經在上面1.的部分計算過。但要扣掉的錢，可不止這樣喔！

有「所得」就會有「所得稅」，你「住」在日本就會有「住民稅」。年收300萬日圓，計算控除後，所得稅一年大約為5.6萬日圓，而住民稅一年大概是13.1萬日圓，因此你一年還得吐回去18.7萬日圓。月薪實拿21.3萬日圓，年額就是255.6萬日圓。扣除吐回去的所得稅與住民稅18.7萬日圓，你一年其實只有拿到236.9萬日圓，平均一個月才19.7萬日圓。