【#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1】
台灣許多名嘴，在評論購買日本房產時，總是說：「日本的房屋折舊很快耶，買了就會跌價」。怪了？為什麼很多歐洲國家的房屋，即便屋齡兩、三百年，價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過，確認房屋品質沒問題，因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋，折舊速度驚人，資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢？
這一切的一切，除了日本失落30年的經濟情勢以外，很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因，來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。
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新屋會折舊跌價，最廣為被大眾所認爲的原因之ㄧ，就屬日本人「喜新厭舊」的個性了。以前的日本人有所謂的「全新潔癖」，什麼都喜歡買全新的，就連房屋也不例外。一間新成屋，就算買它的前屋主並沒有搬進去住過，就拿出來轉賣，也會因為登記簿上有一筆「前屋主」的名字（日本的房屋謄本從房屋第一手至最新的資料都會記載），就讓買家感覺不是「全新」的。在以前的日本，這樣的房屋就只能按照新古屋的售價才會有人要買。這就跟一般「已拆封」商品的邏輯一樣，「全新未拆封」的商品，就是可以照原價賣，但「已拆封」的商品，即便「沒用過」，價值還是會打折扣。
日本人的「全新潔癖」到什麼地步？我們一般在台灣去參觀新成屋時，都會打開水龍頭，或者馬桶沖沖，來測試建商有沒有蓋好。但在日本，千萬不能這麼做，因為建商的臉會綠掉。我曾經帶一組客人參觀新成屋時，因為客人不知情，而「不小心」在人家全新實體屋裡面上了廁所，建商馬上變臉，我也只好一直道歉賠不是…。有一次看綜藝節目，剛好討論到購屋問題。來賓就說：「參觀新成屋，如果水龍頭開了，或馬桶沖了，這間房子你可能就非買不可了」。當然，我相信這是電視上稍微誇大的說法，但在日本人心目中，全新成屋就跟未拆封的商品一樣，就連入內參觀，都要戴手套跟穿室內拖鞋。從這個例子就可稍微窺知日本人對於「新東西」特別的癖好。
但隨著經濟情勢的演變，日本的新成屋供給量越來越少，房價也越來越貴，許多購屋者因為無法負擔高房價，所以也沒能力「任性」地說自己只想買新屋。因此，近幾年來中古屋的成交比例也越來越高。原本只佔日本房屋交易市場1/5的中古屋，近年來也增加到了將近1/2。似乎現在還有這種「全新潔癖」的人也越來越少，因此造成日本房屋折舊跌價的第一個原因，其影響力似乎正在減弱。
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在歐美地區的國家，有些房子越老越值錢，不過日本（非東京精華區）卻有一個跟其他國家截然不同現象，就是20～30年的中古屋，價位大概只剩新成屋的一半，甚至郊區一點，還有只剩1/5價的。
舉個例子，以往在日本購買一間3,000萬日圓的房，其資產下滑率大約是下面這樣的感覺：
購買價格：3,000萬日圓
入住後 ：2,700萬日圓
３年後 ：2,500萬日圓
５年後 ：2,300萬日圓
１０年後：1,800萬日圓
隨著屋齡越來越老舊，房子也越來越不值錢。依照上述的跌價速度，在日本買房子，你還房貸的速度，還遠不及房價下跌的速度。原因除了第一點所提及的「全新潔癖」以外，還有另外一個原因，就是日本一直以來，處於「通縮（通貨緊縮）」的狀態。
「通貨緊縮」，會導致「東西越來越便宜。今天不買，明天會更便宜」。所以在通縮的環境下，最好的投資，不是去買任何金融商品或資產，而是讓你的現金「睡」在銀行。就算它存在銀行的利息低得可憐，但因為物價越來越低， 因此過幾年後，實質上的購買力還是增加的。
房地產中，一間房屋的構成，又分成「土地」跟「建物」兩個部分，所以才會叫做「房」「地」產。而這其中，會折舊的只有「建物」，「土地」是不會折舊的。但因為日本處於「通縮」環境，因此除了「建物」隨著屋齡越來越老，年年折舊年年跌價以外，「土地」的部分也會因為「通縮」，地價年年下跌。兩個部分同時跌，當然會直接反應在房價上，因此日本的房價才會看起來像是溜滑梯一樣，直直落。或許正因為這樣，習慣了通縮思維的日本人，認為房屋不是資產，而是消耗品。這也更加深了日本人認為「房屋只會跌價」的原因之一。
不過，2022年5月，「受惠」於全球大通膨，日本也總算「勉強」達到了安倍經濟學所提出的「通膨2%」的政策目標。「通膨（通貨膨脹）」剛好與上述的「通縮」相反，「貨幣會變得沒價值，物價會越來越貴」。因此在通膨環境下，錢不要放在銀行，而是應該拿去投資商品或房地產，才可以抗通膨。這也間接說明了，為什麼近幾年日本的房地產已經先行漲了一大段的緣故。
脫離了通縮，進入通膨的日本，房地產的價格走勢也很有可能一改三十年來的常態，邁向「歐美模式」也說不定
.....文章未完。
※本文內容節錄自2022年9月份即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市，請各位多多支持。
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