#08 合理房價之「原價法」】

 

    合理價怎麼計算呢?房仲或者是不動產估價師在做房產鑑價時,會使用「比價法」、「原價法」、以及「收益還原法」三種手法。一般而言,最理想的方法就是同一個物件分別使用三種手法計算,然後再從這三種價格當中,取得一個平衡。不過因為各種手法都有一些我們一般人較難以得到的資訊,因此大部分會算到這麼細的,都只有不動產估價師。

 

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    我們作為一般消費者或者一般的房仲業者,多半都是依照物件的性質,從中取一作為參考,再以物件本身的特點與自己的經驗值來做一些微調整。公寓大廈類的區分所有物件或者是土地,多半採用「比價法」;投資型的產品,無論是整棟產權還是區分所有物件,多半採用「收益還原法」;至於獨棟透天,則有些房仲會使用「原價法」來估算。

 

    「原價法」顧名思義,就是計算「如果蓋出一棟一模一樣的新建物,需要多少錢」。在計算出新建物價格之後,再「計算折舊」,隨後加回「土地價格」。

 

    中古屋原價計算方式=「新建的建築成本×折舊」+「土地價格」

 

    這種手法多使用於評估整棟產權的大樓產品。不過這種計算方式對於一般消費者來說,難度相當高。除了要有辦法判斷建地的地價、容積率、建蔽率以外,還要精算出各種營建成本以及裝潢設備的成本,最後再看你的物件是幾年屋,把折舊部分也算進去,十分複雜。

 

    這裡,我們僅稍微介紹一下一般消費者會購買的「獨棟透天」產品,並以日本國稅廳所提供的「建築單價表」以及「耐用年限表」(※註:建造成本每年都不同,請自行上國稅廳查詢最新資料,來做簡易的計算。

 

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・木造獨棟透天

・屋齡5

・土地80

・建築面積為90

・位於東京都豐島區目白3丁目

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    「上述這棟中古屋,若以原價法來計算,大概值多少錢呢?」

 

    首先,先來計算建物的部分。從國稅廳的建築單價表中可得知,令和3年(2021年)東京都的木造建築單價為17.6萬日圓(詳見書中附表),自住用的木造建築耐用年數為33年(詳見書中附表)。套入公式後,就可得知這棟物件的建物部分目前的價值:

 

●建物價值:每㎡建築單價×建物面積×折舊(1−建築物屋齡/耐用年限)

            17.6萬×90㎡×折舊(15年/33年)=1,344

 

    算出建物折舊後的價格為1,344萬日圓,但這只是建築物5年屋的價格而已,房地產除了「建物」以外,還包含「土地」,因此必須再算出「土地」的價格。

 

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    土地價格可以使用前面提到的「比價法」,來比較出周邊行情,進而算出每㎡的單價。如果附近近期沒有物件成交,無地可比,亦可使用「路線價」來推算。

 

    所謂的「路線價」,指就是國稅廳用來計算贈與稅以及遺產稅時的土地價格,全國的路線價皆可在日本國稅廳的網查詢到。一般來說,路線價約為市價的八折,因此只需要推算回去(路線價÷80%≒市價),就可得到接近市價的數字。

 

   假設查詢到此土地周邊的路線價,單價為60萬日圓(參考書中附圖),那麼回推市價就是75萬日圓(60萬÷80%75萬),80㎡的土地當然就是6,000萬日圓(75萬×80㎡=6,000萬)。

 

●土地價值:路線價㎡單價÷80%×土地面積

            60÷80%×80㎡=6,000

 

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    土地跟建物的價格都算出來了之後,最後只需要將「1,344萬日圓的中古建物」與「6,000萬日圓的土地」加總,就可以得知以原價法計算出來的價位為7,344日圓

 

●建物1,344萬日圓+土地6,000萬日圓=總價7,344日圓

 

    有一點需要特別注意的,就是國稅廳所公佈的「路線價」以及「建築單價表」,由於是前一年度的統計數據,因此屬於落後指標,並無法真實反映「當下」的價格

.....文章未完。

 

 

※本文內容節錄自2022930日即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書,由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市,請各位多多支持。

 

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