#13 獨棟透天產品的優缺點】

 

    日本的獨棟透天與我們台灣的不太一樣。例如我們說的「透天厝」,多半是指35層樓,以鋼筋混凝土(RC)結構建成的一棟建築。但日本的「戸建」,則是以木造或輕鋼骨結構的兩、三層平房為主,近年也蠻流行只有單一層樓的「平屋」,反倒是RC結構的透天較少。

 

--------------------------------------

 

    獨棟透天最大的優點,就是你擁有完整的土地。除了使用自由度高、不需受到管委會的約束外,透天多半都含有自己專屬的平面停車位,既不需要繳交管理費用,也不需要租用停車場,更不需要顧及是否會干擾到隔壁鄰居(或被隔壁鄰居干擾)。但都會區的透天厝多半比鄰而建,若你的鄰居喜歡演奏樂器、習慣將電視以及音樂音量轉到很大聲、又或是鄰居小孩較為活潑好動,多多少少還是會受到隔壁鄰居的影響。

 

    雖說獨棟透天擁有完整的土地,但日本的「戶建」,基地面積大概都只有60㎡(約18坪)~100㎡(約30坪)不等而已。且這麼小的土地其實效用不高,更何況會拿來蓋這種銷售給末端消費者的透天,其土地本身的容積率就不高。往後即便跟周邊的鄰居一起都更重建,蓋出來的規模也頂多跟目前一樣而已。因為這類的透天,多半都立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域,因此將來想要透過都更(再開發)蓋高樓發大財的機率極小。即便你擁有完整的土地,其實也是自我滿足的成分居高。

 

--------------------------------------

 

    假設你購買的獨棟透天,基地大小僅有60㎡(約18坪),依照建蔽率的限制,蓋出來的房子會是上下樓兩層,可能各40㎡(約12坪)左右。但如果是我,我會寧願選擇單層面積直接有80㎡(約24坪)的公寓大廈型產品,一來不需要浪費樓梯的空間,二來家裡如果有年長的長輩,對他們而言,爬樓梯會是個很大的負擔。

 

    另外,木造的房屋較容易折舊,十幾年就得做一次外牆及屋頂修繕,動輒一、兩百萬日圓。維護不佳的話,可能三、四十年後,就不得不花大錢把房子拆掉重建。因此,獨棟透天在中古市場的流通,不如公寓大廈容易。此外,根據東日本不動產流通機構的統計,2021年首都圈中古公寓大廈的成交件數為3.9萬件,但中古獨棟透天僅有1.5萬件,連公寓大廈的一半都不到。也就是說將來就算你想換屋,賣得掉賣不掉,都還是個問題。

 

    因此,我也常常告訴「投資目的」的朋友說:「木造透天,少碰為妙」。除非你要買的產品是精華區、蛋黃區的木造透天,且土地大小有一定的規模,不然這種產品的資產價值較差,多半買來後都只會變成燙手山芋(除非你另有方法可以拿來創造高收益,例如:改建為簡易宿所,拿來自己經營民泊之類的)。

 

--------------------------------------

 

    日本人在年輕力壯時,都會有個夢,就是想要在郊區買個全新的木造透天厝,擁有自己的土地、自己的堡壘。但隨著兒女長大,他們離開了家,去了都市或外地求學,畢業後直接在外地工作,結婚以後也就直接定居在大都市裡。這些少年離家的孩子們,再也不會回到這個老家居住。而這時,你也老了。想一想,自己也許再過幾年就會與世長辭,如果把這棟你打拼一輩子,好不容易攢下的透天當作遺產給兒女,可能對他們來說也會是一個負擔。因為這樣的房子,想出租也租不掉,每年還得繳沈重的固定資產稅。

 

   「那乾脆就把它賣掉,換到都心的電梯大樓吧!」

 

    看看自己年邁的身子已經無法爬樓梯了,也常常要去醫學中心報到,住在都心的電梯大樓總是比較方便。但問題來了,你的郊區中古老舊透天厝,再便宜都賣不掉

.....文章未完。

 

--------------------------------------

 

※本文內容節錄自《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書,現正熱烈預購中!預購期間才享有兩本超值72折的優惠,請各位把握時間,多多支持喔。

 

更多詳細內容資訊,請點入活動頁面:

https://activity.books.com.tw/crosscat/show/A00000054147

 

IMG_6263.JPG

arrow
arrow
    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()