【#16 投資一棟木造公寓】
如果向日本人提到不動產投資，大部分的人腦袋會浮現的，大概就是買一棟這種「一棟木造公寓」，然後當包租公吧。這種一棟木造公寓，日文叫做「アパート（Apartment）」，除了木造以外，現代也蠻多使用輕量鋼骨結構的物件。而這些物件，大多是兩層樓，較小型的約4～6戶、規模稍大的8～12戶、更大一點的甚至也有數十戶規模的。
一般而言，一棟木造公寓比起一棟RC大樓要便宜許多，少則四、五千萬日圓，多則至一、兩億日圓不等。也因為進入的門檻不高，因此有許多上班族存了一些錢後，都會透過銀行融資的方式，來實現自己當包租公的夢想。第一間經營穩定後，就買第二間，就這樣一步步擴大自己的資產。
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「那買一棟木造公寓時，要買規模多大的物件呢？」
這當然是看你個人的財務能力以及風險承受能力。但若你是向銀行借錢，融資進行購買的，那房屋本身的收租能力（包含空屋數戶）也會是銀行評估融資是否核准的重要關鍵。因此賣方要出售時，多半會想盡辦法先將租客塞滿，讓物件本身的經營效率看起來非常好。同理，你要出售時，也必須要留意這點，盡量讓物件在滿室的狀態之下出售，你下一個接手的人會比較容易借到錢。
如果整棟物件的房間數量過少，那麼就很容易因為一個房客退租，一間空房，就使整個空室率飆高。相反地，如果房間數量較多，即便空個一、兩間房，對整體的影響也比較有限。例如：一棟只有4個房間的物件，只要空出一間房，空室率就高達25%，現金流以及償還房貸就有可能會出問題。但如果你的物件有12個房間，那麼即便空出一間，空屋率也才8%而已，對於你的現金流以及房貸還款部分，衝擊比較沒那麼大。不過，房屋數量越多的物件，理所當然就越貴，因此如何拿捏自己可以承受的投資規模，也是一門重要的學問。
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你對於自己的投資，未來有怎麼樣的願景呢？是「用現金買個四、五間，每個月爽領房租，不用還房貸，提早退休爽當包租公」呢，還是「適度使用槓桿，用別人的錢，來穩定擴大自己名下的資產」呢？無論你的型態是哪一種，都要了解，日本的不動產投資裡，有一個「5棟10室」的基準。
意思就是說，如果你名下擁有超過「五棟建築物」，或者是「總房間超過10間房間」的投資物件，就會被認定是「事業規模」。對，是以「一棟透天＝兩房間」的方式來計算。例如：「買了五間獨棟透天出租」、或者「買了一棟木造公寓裡面有10間房間」、或者「買了一棟透天＋一棟有8個房間的木造公寓」，這些都會被認定為「事業規模」。
被認定為事業規模，好處就是報稅時，可以使用青色申告，有65萬日圓的控除額度，並且可以雇用家人當員工，支薪給家人後，再算所得。若產生虧損，也可以併入次年度來做控除。但壞處就是除了「所得稅」以外，還會被課「事業稅」。因此如果你有意將投資的規模逐漸擴大，不妨一開始就可以考慮直接設立法人，使用法人的名義來投資。
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據統計，武漢肺炎疫情爆發前，東京23區每年的單身人口增加數量高達4萬人之多，其中不乏是從鄉下來東京工作的新鮮人。而專門供應給單身人口居住的套房型產品（包含木造公寓、1R蚊型套房、1K出租套房），每年約會釋出4.2萬戶（包含新建、租客退租）。也就是說，供給與需求之間達到了微妙平衡的狀態。
然而，疫情爆發後，由於政府的救市政策，導致了高薪階層或者富裕階層越來越有錢、低薪階層以及弱勢族群則是越來越難過生活，世界各國幾乎都如此。很不幸的，木造公寓的租客，就剛好是這些較底層的人。而原本木造公寓的出租族群還包含留學生，但也因為鎖國政策，使得這些人也從日本消失。總的來說，疫情期間，東京的單身人口每年就減少了大約2.5萬人。
由於疫情改變了生活型態、工作方式以及工作類型，有些工作或許會就此永遠消失，因此這些租屋需求在疫情過後是否會回復？消失掉的工作機會是否能夠有新的業種替代？遠離都心的打工仔是否還會回來？這恐怕也是投資木造公寓不得不思考的問題之一
.....文章未完。
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