【#17 小套房的風險】
台灣人瘋狂買日本房，除了富裕階層購買數千萬、甚至是上億日圓的房產外，也有為數不少的小資族搶買日本的小套房。對比台灣動輒數百、甚至上千萬台幣的小套房，日本的小套房，有些只要五、六百萬日圓，東京精華區的可能只要個1,000初頭萬日圓即可入手，可說是門檻相當低。
投資型的小套房又分為10㎡〜18㎡（約3～5坪）左右的「1R蚊型套房」以及20㎡〜30㎡（約6～9坪）左右的「1K出租套房」兩種。本篇，主要講述中古的「1R蚊型套房」的風險，至於「1K出租套房」，在今天剛出版上架的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書中有詳細介紹，還請各位買書回家，細細品味。
「投資這類便宜的小套房，會有什麼風險呢？」
主要還是脫離不了「空屋、高額的管理修繕費用、欠繳房租、室內裝修」...等。雖然說上述這些風險，其他類型的房屋也會有，但「1R蚊型套房」有其特殊的地方，就讓我們來一個一個剖析：
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空屋風險
這種1R蚊型小套房的租客，因為便宜，所以多半是從鄉下來城市打工的年輕人或者大學生、留學生...等。就跟我們台灣的雅房一樣的族群。而日本為三月畢業季、四月展開新生活，因此無論是學生還是上班族，都會在二～三月這段時間搬家租房，這段期間也被稱作是租賃市場的「繁忙期」。
也就是說，如果原本的房客並不是在繁忙期之前搬走，讓下一個房客無縫接軌入住，而是在相對不是新鮮人或學生找房屋的時期搬走，那麼很有可能下一個房客會拖很久以後才會出現。尤其是這一、兩年，因為遇到武漢肺炎疫情大爆發，使得留學生從日本消失，同時，都心較底層的工作職缺也減少許多，這也使從鄉下到都市來打拼的人變少，因此這種物件在武漢肺炎期間，有許多都空了半年、一年還租不掉。
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高額管理修繕費風險
我們剛剛說過，這種1R蚊型小套房幾乎全是中古屋，很多屋齡甚至都高達30年以上。隨著屋齡的增加，修繕管理費用也會隨之遞增。許多這種蚊型小套房的管理費用加上修繕費用，都幾乎快要佔掉房租的1/5。例如房租5萬多日圓的套房，管理修繕費用可能就超過1萬日圓的，比比皆是。
甚至更郊區一點的，由於日本的物價跟人事成本就是這樣，因此不會因為它是郊區的物件，管理修繕費用就比都心的便宜。但郊區的物件，租金非常低，有些才2萬日圓出頭，但光是管理修繕費就高達1萬多日圓，根本就是房租的1/2都被管理費以及修繕費用吃掉了。像這樣的情況，只要一年內有兩、三個月的空屋期，那麼這一整年下來所收進來的租金就等於就都賠掉了（因為還得扣掉稅金等）。
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欠繳房租風險
醜話先說前頭，我並沒有帶任何歧視的意思，但既然我們要掏錢投資，有些事實就不得不正視。說實話，會來租這種1R蚊型小套房的人，多半都是屬於經濟較弱勢的族群。一般來說，租金越低的物件，租客水準越差，積欠房租的可能性就越高。因此比起其他的房型，這種1R蚊型小套房遇到房客欠繳租金的機率會比較高一點。
此外，由於租客受到借地借家法的保護，如果租客只是拖欠個兩、三個月的房租，你是趕不走他的。就算他真的欠很久，你要趕他，也得上法院請求強制執行，可說是勞心又勞力。因此出租時，一定要請租客加入「房租保證公司（家賃保証会社）」，多少分散一下風險。
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設備老舊風險
這種1R蚊型小套房，在東京都心，頂多就五、六萬日圓的租金。扣掉管理修繕費用以及稅金等雜費後，平均每個月進入房東口袋的，可能就四萬日圓左右。而房客退租後，光是換壁紙跟地板等，就可能會耗費掉近20萬日圓。如果你的租客只租兩年，就相當於他退租時，你光是重新整理，就有可能會損失半年的房租。雖然說租客也必須負擔部分「原狀回復」的費用，但如果你的壁紙以及地板是因為經年累月折舊（経年劣化）的，那麼租客是不需要負責這筆費用的。
如果冷氣故障、流理臺或者浴室、熱水器等也需要換掉，可能林林總總，60～70萬日圓就飛掉了也不一定，一年半的房租就沒了！
說了那麼多壞話，那這種1R蚊型小套房就真的一無是處嗎？其實也不見得。有些租客一租就是十年、八年的也很多。如果期間租客很穩定，也沒什麼退租，也沒什麼設備損壞，可能十年左右你買房的成本就回本了也不一定。而且如果你經常來日本遊玩，疫情過後也打算動不動就飛來日本住一下，那麼，房客退租後，自己裝修一下，當作自己的日本宅，我是覺得這也不失為一個好選擇。管理修繕費用不高、大小又等於是商務旅館，何樂而不為呢
.....文章未完。
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※本文內容節錄自《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，目前各大書店以及網路商城熱銷中，請多多支持。
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