#19 「首都圈」與「東京都23區」】部落格特別分享

 

    2013年起至2017年的這一段時間,日本的房地產已經漲了一波,但因為2020年還有一個奧運題材,在還沒有利多出盡的前提下,2017年至2019年的新成屋以及中古屋市場,大致上還是維持著盤整緩漲的局面。但「都心」與「市郊」,可說是兩樣情。

 

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「首都圈」與「東京都23區」

 

    在此,我們先來了解一下「首都圈」與「東京都23區」所指的範圍有什麼不一樣。根據首都圈整備法的定義,「首都圈」指的是包含東京都整體以及其近郊的一都七縣(千葉縣、神奈川縣、埼玉縣、茨城縣、櫪木縣、群馬縣以及山梨縣)的區域,所指的範圍非常廣,高達36,895平方公里。而「東京都23區」,則是指東京都右邊的這23個「區部」,像是新宿區、澀谷區、杉並區...等行政區域名稱是以「區」為名的地方,面積為627平方公里。(※註:不包含左邊的26個市)

 

    但在大部分關於房市的報導中,在講到「首都圈」這個區域時,多半都是指「一都三縣(東京都2326市+千葉縣+神奈川縣+埼玉縣)」這個部分而已。而這一都三縣的區域,又被稱作是「南關東」,面積高達13,556平方公里。

 

    當我們實際調閱出報導中所提及的詳細資料後,就會發現「東京都23區」的房市,其實跟「首都圈一都三縣(南關東)」的走勢不太一樣。說白了,就是「首都圈一都三縣」就類似我們台灣的「北北基桃」;而「東京都23區」則是相當於我們「台北市中心」,因此如果只看「首都圈一都三縣」的數據,而忽略了「東京都23區」單獨的數據,不免會有些失真。

 

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新推案集中在「東京都23區」

 

    「首都圈一都三縣」與「東京都23區」佔地範圍大小相差了近22倍,但「東京都23區」的新建大樓發售量,卻佔了「首都圈一都三縣」總量的約43%46%,將近快要一半。也就是說,首都圈一都三縣內的房市越來越「兩極化」:推案量集中的23區這一極,以及沒什麼推案量的其他近郊另一極。

 

    「東京都23區」蛋黃區雖貴,但由於賣得動,因此建商還是集中在這裡推案。而東京都左邊的「市部」(※註:指小金井市、八王子市、立川市...等行政區域名稱是以「市」為名的地方)與千葉縣、神奈川縣及埼玉縣等蛋白、蛋殼區,雖然比較便宜,但則卻沒什麼推案量。會有這樣的「一極集中」現象,主要還是跟日銀的「量化寬鬆」以及日本人的新觀念:「職住近接」(工作職場離住家接近)有很大的關係

.....文章未完。

 

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