東京的不動產市場,比起前兩年,價格漲了不少,待售物件也少了不少。根據本期2015.03.07的「週刊ダイヤモンド」的專題報導,目前亞洲系的外國人支撐日本不動產的買盤數量可觀。且看到物件就直接殺了下來,直接匯現金進來日本購買。而這其中讓日本媒體感到訝異的是,這亞洲系的外國人,絕大多數,並非有外匯管制的中國,而居然是台灣,更讓媒體跌破眼鏡的,是台灣的「普通人」,也就是不是只有有錢人才「錢」進東京,連一般20幾歲的上班族,小資族也都踴躍購買東京不動產。
而這些小資族,所挑選的目標,當然就是1R小套房,總價大約1000萬日圓左右的產品。因此這一類的產品,在現在的流通市場上,可以說是十分缺貨。這幾天有個朋友來信詢問關於售屋的細節,她就提到當初購買的新宿區880萬小套房,現在當初賣他的台灣仲介又反過來希望她以1050萬日圓的價格出售。看起來帳面上賺了不少,但是當初購買的匯率大約0.32,現在出售的匯率只剩0.26,因此就現實點將金額換回台幣,還是虧損。但其實仲介,光是從這個物件一買一賣,至少就賺進了80萬日圓的仲介費用,加上零零總總的登記費用及讓渡所得稅等稅金,現在賣掉,說實在的,就是「停損出場」。也因此我建議這位朋友繼續收租幾年,因為當初購買的價格較低價,順利的話應該十幾年還是有機會將本金回收。
當然,房仲業者當然會希望你現在賣,因為現在市場缺貨,沒成交,就沒錢賺,總是會說服你說什麼,如果之後要是市場變差,會沒人接手之類的。而實際上,是不是能夠順利以這仲介所說的1050萬日圓的價格出售,這還是個問號。其實在日本,售屋時,多半會經過一道叫做「價格查定」的手續。這跟我們台灣的方式有些不同。台灣是屋主說開價多少就是多少,但是一直以來,日本的習慣就是:欲賣屋的屋主,先委請仲介業者「查定」出一個可以賣掉的價格,再以這個價格多加個一點點(大概5%左右)來出售。一來是因為日本人真的不像台灣人這麼關心不動產市場,他們對於行情價格極為不敏感;二來是因為仲介也希望設定出一個好成交的價格,皆大歡喜。就因為日本的售屋客這麼不自立自強,因此時有所聞,就是屋主被惡仲介遊說低價賣出房屋,結果自己渾然不知的悲慘經驗。
而在最近,相信很多在日本有房子的人,常常可以收到業務的廣告信,說是可以幫你免費價格查定,有些更好,說如果你賣不掉,仲介公司願意用現金立刻買進(不過想也知道一定是低價跟你買,高價自己轉賣出去)。因此當你收到廣告信說「有山田太太想要買你房子」的宣傳單,也別天真地信以為真。這些多半只是營業人員開發物件的手法而已。
至於在日本,這間房子的「售價」怎麼訂?當然,有些業者會跟你講「查定價格6000萬」,有些業者會說「查定價格7000萬」,那我到底該相信誰呢?其實說穿了,日本的仲介業者,查定價格的功力可能比你我都還要弱。台灣的房地產投資客,以及一般小資族,其實大多對價格動態都很敏感,也都知道要去實價登錄網站查詢,也知道要比價,也知道要去看過去成交事例,甚至都會計算投資報酬率。但日本一般人根本不知道什麼叫做「收益還原法(投報率計算)」,而日本仲介業者也並非專業的不動產鑑定士,因此幫你的物件查定出來的價格也都是去跟過去成交紀錄比較,或者從收益還原法計算出來而已,你我都會。因此上述兩個價格,到底哪個對?其實都有可能對。