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  記得曾經在上個月,PO文分享現在東京都心商用不動產的盛況,也分享過預售屋價位屢創新高。也就是東京的「都心」地區,無論是「商用不動產」或是「住宅產品」,都處於相對高檔,需求旺盛的地步,唯供給減少,因而導致成較量些許下滑。但相對於正都心的好市況,東京其他非精華區的行政區、近郊部分又或者是日本的其他縣市,可就沒這麼好了。

  許多人想要將在台灣投資不動產的經驗,複製到日本。例如,市中心精華區漲完,應該就是輪到蛋白區或者蛋殼區漲價,甚至台灣現在更極端的情況是,連鄉下的土地都飆漲的「鄉漲」現象。因此也許多台灣投資家,認為現在東京尚未漲價的其他區域以及其他縣市會是個不錯的投資標的,因而積極「錢」近地方都市。但畢竟台日兩國的狀況不同,民情不同,稅制也不同,究竟「東京非精華區其他區域」或「近郊」有沒有漲價的機會呢?我無法下定論。雖然因為QE導致熱錢流竄,但「錢」也只會前進值得投資的標的。這篇就為各位分享兩個「非東京」的故事。

  第一個故事,刊載於2015.04.14出刊的「週刊エコノミスト」中。故事是這樣的:有位不知道是先生還是小姐的繼承人A,繼承了他父母留給他的一塊地,位於長崎縣佐世保的小島町。這塊土地高達350㎡,也就是一百多坪大的建地。而這塊地現在居然這位繼承人願意免費送給你,只求你將這個屋主視為燙手山芋的東西接走。雖然有好幾組人前往洽詢,但居然沒人要?究竟這是怎樣的情況呢?深入瞭解後,才知道原來這塊土地位於離市中心要開車十分鐘的路程,而且現在這塊地目前是空地,又是屬於山坡地,因此就算你免費接手了這塊地,重新蓋成出租公寓,也不見得租得出去。就算租得出去,恐怕也不知道要多久才可以回收蓋屋的營建成本。

  或許因為這個繼承人對於當地不動產市況沒有很明瞭,因此在繼承時,才會將土地上面的舊房屋拆了吧。在日本是這樣的:一般土地估價時,「空地(日文稱為「更地」)」的價值會比起上「面有老舊建築物(日文稱為「建付地」)」的價值還要值錢。原因就在於「空地」估價,是以其「最有效使用」的原則為前提,來做估價的。也就是這一塊地,因為是空地,將來你要蓋自住豪宅也可,蓋成收益公寓或商場也可,甚至也可以做成停車場來收租。因此空地,在未來使用上並不會受限,所以才需要以其「最有效使用」的原則來做估價。

  而如果這塊土地上面有個老舊建築物,估價時就不會以「最有效使用」為原則了,原因就在於「它」上面已經有老舊建物,就只能依現況來繼續使用,而且如果想要將它拆掉還原成空地,還需要一筆拆除費用,因此估價上會發生所謂的「建付減価」的情況。這觀念在我的著書「東京買房最強攻略」的4-8節也有提到。http://www.books.com.tw/products/0010658044

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  昨天心血來潮,從網路上找來了台灣最近很夯的「57新聞王:惡房東最新系列」來看,終於演到了最高潮,惡房東終於被起訴!而同一集的最後片段,則討論到W小姐購置的店面,其中有一部分不屬於大樓的所有權,而是屬於隔壁大樓的地,因此這一部分等於是W小姐的大樓非法佔用了別人的土地20幾年,因此W小姐只好賠錢了事,付給了對方大樓40幾萬。影片https://www.youtube.com/watch?v=JG4dBartcaE

  疑?不對啊。我記得我之前讀民法的時候有讀到一個項目叫做「時效取得」。所謂的時效取得,就是只要在一定的期間內,公然且平穩地佔有他人的物品或土地建物,就可以取得此土地的所有權。而在日本的民法中規定,只要你連續10年,
在「善意(也就是不知情這是別人土地)」且「無過失」的情況下,就可以取得此土地建物的所有權;若是「善意有過失」或者「惡意(也就是知情這是別人土地)」的情況下,連續佔有20年,一樣可以取得此土地的所有權。當然,如果期間中,真正的所有權人若提起訴訟要你還地,時效就會中斷。也就是在現實生活中,除非這個地主真的白痴到連續20年,都不知道自己的土地被別人佔有了,且坐視不管,不然其實不太容易因為「時效」來取得別人的土地。不過就影片中看到的W小姐的例子,似乎那塊地的真的所有權人,就是都不知道自己的地被別人佔有了連續20幾年。如果這在日本發生,W小姐的大樓,有很高的機會打官司後,可以時效取得這塊土地的所有權(當然如果你已經談了和解,就等於自動放棄時效取得的利益了)。因為就這個情況看來,隔壁的地主也連續20幾年不聞不問。而且W小姐的大樓也「公然」且「平穩」地佔有此一土地超過20年,期間還一直以為自己就是真正的所有權人,一直收房租,這完全滿足了日本民法「時效取得」的法律要。

  我對於「民法」的了解,就僅止於考宅建主任者(不動產經紀人)證照時,將考試範圍讀過的程度而已,因此絕對稱不上是專業,如果有錯誤,也很感謝懂法律的朋友批評指教。

  看完節目之後很納悶,想說台灣的情況是不是和日本不同呢?果然,查了一下台灣的民法,才知道原來台灣的「時效取得」的要件,必須要是「未登記」的不動產。理由就在於台灣的「物權法」規定「登記生效」。《物權法》總則第9條和第14條明確了不動產物權變動以「登記生效」為原則,凡法律規定應當登記之物權變動,自“記載於不動產登記簿時發生效力”。也就是台灣的不動產只要「登記」了,就擁有「公信力」以及「對抗力」。

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  最近有幸認識了幾位台灣大老闆,以及不動產投資公司的高層,有一年之內買了好幾十億日圓的收益物件,也有美日台三地坐擁數十棟商辦及大樓的老闆,才讓我體認到這波商用不動產的投資有多熱。根據みずほ信託銀行的智庫(think tank):「都市未来総合研究所」的調查指出,光是2014年日本國內的不動產買賣金額就高達了5兆586億日圓,創下了2007年以來的新高水準。而其中就有9818億日圓是由外資法人所取得的,整整佔了約20%。除了外資搶以外,日本本國資金也尋求好的標的物投資。


  而「商用不動產」跟我之前提到的「住宅市場」截然不同,由於「商用收益物件」本來就是游資追逐的對象,因此最近也屢屢聽到台灣投資公司或投資家出滿額價欲購買後,賣方不肯賣,再度獅子大開口的失信(?)事件。剛好在4.14日的「週刊エコノミスト」中讀到,有個台灣人花了五億日圓,買下了文京區本鄉三丁目的一樓50多坪,正出租給便利商店的區分店面。換算成單坪價就是900萬日圓。


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  櫻花快掉光了,好不容易挑個下午有空閒的時候,來石神井公園走走。

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  石神井公園,在練馬區。雖然算是近郊,但是其右半邊河岸部分,目前形成了一個高級住宅聚落。不過這篇不是講不動產,所以這裡只走左半邊散步。

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  公園裡面還有這種很老舊的柑仔店。

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  東京的不動產市場,最近的行情價其實有點難以捉模。曾經在報導中看過一個不動產估價的學者講到說,東京的不動產市場,由於目前處於向上爬升的階段,因此是鑑價較為困難的時期。有些預售屋開價屢創天價,但有些不很舊的新古屋仍然低檔盤旋。我這裡講的都是都心九區內的產品,因此原因並不是因為地點差,所以漲不了。


  先來講兩個預售案好了。最近有一個很火紅的,目黑車站一分鐘的超高層「Brillia Towers 目黑http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detai...


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  這兩年來,台灣錢大買海外房,其中又以東京最為火力集中區。原因不外乎就是國人對日本的好感,以及普遍認為東京房價目前仍在低檔,且相對比起台北便宜。但真的是這樣嗎?其實如果沒有全方面的調查分析,實在很難就下定論。這兩年來,雖然說日圓大跌,對外國人而言買房等於打了七折,但其實東京的房價也漲了不少。因此也很難說東京還是比台北的房價便宜。

  本篇就五年新古屋的觀點(日本稱做「築浅」),來對比一下東京與台北的房價。挑出「蛋黃區:元麻布V.S忠孝東路」、「蛋白區:中野V.S永和」、「蛋殼區:龜有V.S淡水」,簡單挑出六個物件,從日本的REINS以及台灣內政部的實價登錄資訊,來比較看看台北跟東京的成交價,究竟何者便宜。

  由於日本算室內坪數,台灣還有含約三成的公設比,因此台灣的坪數,會先再打個七折,來計算「大約」的實際使用空間。而日幣與台灣的匯率目前為0.265,因此所有的價位將會換算成此匯率的「台幣金額」。另外,為求精確,我們採用平方公尺的單價計價,因此台北屋的使用坪數會再乘以0.3025換算為平方公尺的單價。

 

①-- 蛋黃區 --   元麻布V.S忠孝東路 ---------------------------------------

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  日本建設業的螺絲鬆了嗎?除了前幾天「東洋ゴム」所製作的「免震ゴム(隔震橡膠)」被爆出偽裝耐震基準外,其實前年也發生過「三菱地所」蓋的豪宅有缺陷,甚至更早前住友不動產也發生過蓋的房子嚴重傾斜,因此可不見得日本大建商的房子就一定沒問題。

  首先,2015年3月初所爆出來的新聞(http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150329-00000003-zuuonline-bus_all)就提到,「東洋ゴム」所製造的隔震橡膠,為竄改資料不符基準的產品。現在已知已有55棟建築使用此不合格的產品,高知県が9棟、神奈川県6棟、愛知県6棟、東京都5棟、宮城県5棟,規模遍及全國,這當然也讓他們的股價跌到了谷底。但日本媒體沒有台灣記者以及鄉民「人肉搜索」的能力,因此他們並沒有公布哪幾棟建築使用到了這種瑕疵品。而且根據最新的資訊,可能不是只有這55棟有問題,還持續延燒當中。

  另外,2013年12月也爆出了三菱地所的青山「ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町」億萬豪宅發生了瑕疵工程(http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK17035_X10C14A3000000/),三菱地所、鹿島建設,這兩間開發商與建商,是日本數一數二,鼎鼎大名的兩大品牌。鹿島建設甚至還排入「スーパーゼネコン」(超級建商)當中。而新聞當中提到的,這個案子所稱的「億ション」,指得就是販賣價格破億的豪宅。這樣子的高級產品,由這樣子的大建商來蓋,居然出現了房子蓋好後,沒有配管線孔?想要事後挖孔補救,還有些會破壞結構體。最嚴重的情況,可能整棟都得打掉重建。怎麼聽起來跟之前西班牙建商忘記裝電梯的情況很像。而且這種情況居然出現在東京,還是高級三A住宅區之一的青山(Aoyama),而且還是大建商!!由於當時已經完工交屋在即,而且也因為每一戶都上億元,因此頭期款訂金少說都要千萬以上,此次由於瑕疵解約,導致建商必須三倍奉還,每戶至少要陪個三千萬以上。

  此外,住友的漏子也捅得不小,住友不動産跟熊谷組合作的,在2003年所販賣的橫濱大樓「パークスクエア三ツ沢公園」(http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html),它是兩棟大樓以L型的方式串連起來的,不過兩棟連接處的通道,欄杆左右錯開,且一年比一年開,到最後才知道這是因為地基打得不夠穩固,而導致建物本身嚴重傾斜的瑕疵工程。 不過聽說一開始建商也是死賴著說沒問題,在欄杆處只是隨便補修,綁綁橡膠之類的,到最後還是小蝦米住戶跟建商吵了將近11年,請第三者公正的調查機關來調查,才讓建商承認自己蓋的產品有瑕疵。

  三菱地所,住友不動產,鹿島建設以及熊谷組,這些在日本都排得上前幾大的開發商跟建商,但卻爆發出這些誇張的缺陷工程。這讓我想起了前幾年日本的食品偽裝問題,有大阪麗池卡登使用廉價食材欺瞞消費者,也有不二家使用過期的原料,白色戀人竄改賞味期限,雪印牛肉偽裝事件...等。或許這些被爆出來的瑕疵建案,只是冰山一角,是不是還有更多沒有報出來的?真的就只有天知道了。

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記得去年,知名旅日作家劉黎兒小姐曾經發表過一篇「你還敢在日本買房子嗎?」一文。當初我以自己在日本經營不動產的心得,稍微針對了劉小姐的意見,提出了自己的看法(詳見舊文:「你還敢在日本買房子嗎? 我敢。」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/390082037)。有贊同,也有反對。而今年的第二篇,劉小姐以「大崩盤」來預測今後的日本房市,並且提出「外國人買的都是爛貨」。這篇就讓我再度提出自己微不足道的觀點,供各位朋友聽聽。劉小姐的說法也不是完全沒根據,我的說法也並不代表就是百分百正確,只是希望能夠提供各位朋友其他的觀點。


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首先,劉小姐提到:「日圓大跌,導致對於外國人來說,日本房產像是打了六、七折」。劉小姐認為是「因為日圓貶值,因而帶動外國人的購屋需求才導致日本房地產的急漲」。不過一下子說日幣因匯率打了六七折,一下子又說房價漲到像泡沫?那不就漲跌抵消了嗎?怎麼還會看起來像「打折」呢?當然,這個問題其實沒這麼簡單。

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  有沒有人喜歡古早時候的東京?其實比起現在高樓林立的東京,以前的東京別有一番風味。

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  離都心有點遠,你可以搭中央線到「武蔵小金井」,在從車站走到「小金井公園」,裡面就有這個江戶東京建物園了。

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  從車站走過去要20幾分鐘,很遠。如果你懶惰,就坐公車吧。

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教室には (  ) いません。

 1 だれか    2 だれも    3 だれが    4 だれでも

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教室裡誰也不在。

 

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きのう (  ) 学校を 休みました。

 1 病気で    2 病気に    3 病気から   4 病気が

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昨天因病請假。

 

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(客が店員に)

 「これ、汚れて いますよ。もっと(  )は ありませんか?」

 1 きれいなの  2 きれいの   3 きれいで   4 きれいに

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這個髒掉囉,有沒有更乾淨的。

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この マンションは (  )、静かです。

 1 ひろいで   2 ひろかって  3 ひろいので  4 ひろくて

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這個大樓又寬廣又安靜。

 

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ろうかに きれいな 絵が かけて(  )。

 1 います    2 あります   3 おきます   4 しまいます

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走廊掛著一副漂亮的畫。

 

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  在日本的不動產投資客中,有種利用「時間差」來賺取不動產差價的手法,稱作「時間與距離的公式」,聽起來很像很困難,但其實極為單純。

  一般人認為,景氣的動向是有一定的規律的。例如景氣上升時(不動產上漲時),是由東京都心開始漲,然後再波及到其他地方都市。而各個都市的中心點漲完後,才會漲到其郊區。也就是一個地方都市,若「距離」離東京越遠,則要等到他上漲的「時間」就要久一點。但景氣下滑(不動產下跌)時,卻是剛好相反,從外圍跌回中心。因此有些投資客認為應該善用此道理,東京都心漲的時候,趕快去買地方都市或郊區。而等到地方都市及郊區開始下跌時,就是都心該逃命的時候了。

  不過這種投資客的想法卻存在了一點矛盾,也就是當都心漲了之後,你跑去買郊區,但是郊區卻是跌價的先行指標?那買郊區的不就逃不了命嗎?就從上述的公式看來,買郊區或地方都市,似乎風險極高,但買都心,卻還有逃命的郊區指標可以看,總歸一句,這個公式很像是在告訴我們不要買郊區跟地方都市。

  而前幾天,剛好偶然看到全台最勇大尾(?)的投資客:帥過頭,在自己的臉書發表了「動不動定律:時間差」。似乎跟日本投資客的這種操作手法有點雷同,不過他卻認為,在台灣,跌價時不會從郊區開始跌,而是會從最中心的大安信義區開始跌!(不知道是不是跟他正在炒作郊區有關。)

  姑且先不論他的社會觀感如何,他提到目前台灣的「鄉漲」現象,正好完全符合了他自己的觀點。雖然說房地產上漲,是從蛋黃區開始起漲,但他認為,在房市下跌的時代,「中心點的蛋黃會率先跌,蛋白其次,蛋黃開始跌了,蛋殼還在上漲」,因此他現在才死命鼓吹買蛋殼區。這與我們一般「漲,從中心漲;跌,從郊區跌」以及日本人的「時間與距離的公式」的認知,似乎恰恰相反。他認為原因就在於「全台灣的房地產上漲,就是台北人的資金帶動本地人的,一定要台北人先買一兩年之後,本地人才開始確定會上漲,然後本地人才會動起來,然後,台北人走了之後,本地人還在瘋狂買進」。也因為他深信這個說法,所以他現在已經離開了台北市,率領信徒們去大吵苗栗大埔重畫區。

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客「このパンフレット もらっていい?」

   店の人「もうしわけございません、少し(  )ありませんから。」

 1 しか     2 だけ     3 くらい    4 ほど

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這個小冊子我可以拿嗎?對不起,因為我們只有一些。

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図書館で 本を (  ) 借りました。

 1 さんぽん   2 さんほん   3 さんさつ   4 さんまい

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我在圖書館借了三本書。

 

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  天王洲アイル,是個被遺忘的小島。它位於品川車站走路過去不遠的地方,去入國管理局,搭公車也常常會經過這裡。這裏是東品川二丁目。對,就是這麼小。

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  怎麼去?很簡單。只要搭モノレール就可以到了。從新宿也可以直達,因為埼京線有跟りんかい線聯通,因此從新宿可以不用轉車,大概20分鐘左右就可以到達。

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  這裏,很像是90年代時,大規模開發下的產物。當時可是很流行的約會聖地。不過後來它的地位被台場搶走了。現在就只有在這裡上班的人會出現。

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あした 会社へ(  )時、 受付の人に これを 渡して ください。

 1 行く     2 行った    3 行くの    4 行ったの

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明天去公司的時候,請將這個交給櫃檯的人。

 

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わたしは 新しい パソコン(  ) 欲しいです。

 1 が      2 を      3 に      4 の

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我想要新的電腦。

 

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佐藤「井島さん、会社を やめたんですか?」

   井島「えっ?(  ) きいたんですか? そのこと。」

 1 だれと    2 だれを    3 だれに    4 だれか

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井島先生,辭掉公司了嗎? 咦?你聽誰說的?

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  東京的不動產市場,比起前兩年,價格漲了不少,待售物件也少了不少。根據本期2015.03.07的「週刊ダイヤモンド」的專題報導,目前亞洲系的外國人支撐日本不動產的買盤數量可觀。且看到物件就直接殺了下來,直接匯現金進來日本購買。而這其中讓日本媒體感到訝異的是,這亞洲系的外國人,絕大多數,並非有外匯管制的中國,而居然是台灣,更讓媒體跌破眼鏡的,是台灣的「普通人」,也就是不是只有有錢人才「錢」進東京,連一般20幾歲的上班族,小資族也都踴躍購買東京不動產。

  而這些小資族,所挑選的目標,當然就是1R小套房,總價大約1000萬日圓左右的產品。因此這一類的產品,在現在的流通市場上,可以說是十分缺貨。這幾天有個朋友來信詢問關於售屋的細節,她就提到當初購買的新宿區880萬小套房,現在當初賣他的台灣仲介又反過來希望她以1050萬日圓的價格出售。看起來帳面上賺了不少,但是當初購買的匯率大約0.32,現在出售的匯率只剩0.26,因此就現實點將金額換回台幣,還是虧損。但其實仲介,光是從這個物件一買一賣,至少就賺進了80萬日圓的仲介費用,加上零零總總的登記費用及讓渡所得稅等稅金,現在賣掉,說實在的,就是「停損出場」。也因此我建議這位朋友繼續收租幾年,因為當初購買的價格較低價,順利的話應該十幾年還是有機會將本金回收。

  當然,房仲業者當然會希望你現在賣,因為現在市場缺貨,沒成交,就沒錢賺,總是會說服你說什麼,如果之後要是市場變差,會沒人接手之類的。而實際上,是不是能夠順利以這仲介所說的1050萬日圓的價格出售,這還是個問號。其實在日本,售屋時,多半會經過一道叫做「價格查定」的手續。這跟我們台灣的方式有些不同。台灣是屋主說開價多少就是多少,但是一直以來,日本的習慣就是:欲賣屋的屋主,先委請仲介業者「查定」出一個可以賣掉的價格,再以這個價格多加個一點點(大概5%左右)來出售。一來是因為日本人真的不像台灣人這麼關心不動產市場,他們對於行情價格極為不敏感;二來是因為仲介也希望設定出一個好成交的價格,皆大歡喜。就因為日本的售屋客這麼不自立自強,因此時有所聞,就是屋主被惡仲介遊說低價賣出房屋,結果自己渾然不知的悲慘經驗。

  而在最近,相信很多在日本有房子的人,常常可以收到業務的廣告信,說是可以幫你免費價格查定,有些更好,說如果你賣不掉,仲介公司願意用現金立刻買進(不過想也知道一定是低價跟你買,高價自己轉賣出去)。因此當你收到廣告信說「有山田太太想要買你房子」的宣傳單,也別天真地信以為真。這些多半只是營業人員開發物件的手法而已。

  至於在日本,這間房子的「售價」怎麼訂?當然,有些業者會跟你講「查定價格6000萬」,有些業者會說「查定價格7000萬」,那我到底該相信誰呢?其實說穿了,日本的仲介業者,查定價格的功力可能比你我都還要弱。台灣的房地產投資客,以及一般小資族,其實大多對價格動態都很敏感,也都知道要去實價登錄網站查詢,也知道要比價,也知道要去看過去成交事例,甚至都會計算投資報酬率。但日本一般人根本不知道什麼叫做「收益還原法(投報率計算)」,而日本仲介業者也並非專業的不動產鑑定士,因此幫你的物件查定出來的價格也都是去跟過去成交紀錄比較,或者從收益還原法計算出來而已,你我都會。因此上述兩個價格,到底哪個對?其實都有可能對。

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「みて、あそこに 男の人が (  )ね。 だれでしょう?」

 1 たちます   2 たちました  3 たっています 4 たっていました

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看啊,那裡站著一個男人。是誰呢?

 

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 わたしの なまえは ペコです。犬です。まりさんの 家に すんで います。

 まいあさ 8時に 起きて、あさごはんを 食べます。それから まりさんと こうえんへ さんぽに 行きます。まりさんは こうえんで サンドイッチを 食べます。そして コーヒーを 飲みます。

 まりさんは 一人で かいしゃへ 行きます。まりさんが いない 時、わたしは いつも ねて います。 何も しません。

まりさんは よる 7時に 家に 帰ります。わたしに ばんごはんと りんごを くれます。 

 

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きのう いそがしかったですから、 (  )。

 1 勉強します           2 勉強しません

 3 勉強しました          4 勉強しませんでした

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昨天很忙,所以沒有讀書。

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りんごと バナナと (  )が 好きですか?

 1 どれ     2 どちら    3 なに     4 どこ

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蘋果跟香蕉,你喜歡哪一個呢?

 

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藤本「きのうの テスト、(  )だった?」

   田村「難しかった。」

 1 どう     2 なん     3 どんな    4 なに

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昨天的考試如何呢?很難。

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山田「これ、だれ(  ) 作ったの?」

   鈴木「スミスさん。」

 1 は      2 が      3 を      4 も

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這是誰做的呢?是史密斯先生。

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きのう えいがかん(  ) えいがを みに 行きました。

 1 で      2 へ      3 に      4 が

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昨天去電影院看了電影。

 

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