目前日期文章:201401 (9)

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  這幾天東京超冷,冷到根本不想出去走。

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  而且說實在的,冬天的景色真的比較遜色一點。尤其是還沒下雪。

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  今天三度,雖然很冷,但心血來潮,還是去了駒込附近的旧古河庭園(ふるかわていえん)

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 トリック,中文翻譯成「圈套」。由仲間由紀惠與阿部寬主演的日劇。2000年上演至今,已經14年了。終於,最後的特別篇,以及最後的電影版於昨天,前天上映。

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  朝日電視台,也開始一連串的、TRICK活動。整個地方佈置成主題樂園的感覺。

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  這裡還有女主角山田奈緒子的房間。

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  之前在台灣投資房地產時,因為整個市場呈現上昇趨勢,所以看得清楚,什麼東西漲最快,什麼東西漲最慢。基本上,景氣由差轉好時,建商總是推出低總價的小套房來試水溫,等到發現小套房賣得不錯,發現經濟真的轉好後,就開始推出大坪數的。而往往景氣由好轉差時,小套房是最先被拋售的產品。原因很簡單,小套房的投資客,口袋不深。投資小套房,銀行對房貸又限制東限制西,因此自備款必須夠多,也就是槓桿玩不大。日本銀行有個很好的房貸制度,叫做フラット35,固定年利率35年制度(我舊PO文有),這也是有限制30坪米以下的小套房不適用。因此,這幾年台北市驚人的漲幅,似乎小套房就頂多漲個五成。但一般兩房到三房的正常產品,卻翻倍。如果你是豪宅,看看帝寶吧,三倍!!!因此如果你的錢夠多,投資小套房似乎不太明智。而且往往小套房都是以低總價掩飾高單價,一不小心,就會買貴。之前去上顏總顏炳立的估價班,他就說「價錢一樣,效用高的優先被選擇。效用一樣,價錢低的優先被選擇。」小套房效用低,當然成為第一個中箭落馬的產品。這也就是為什麼前一陣子,林森北路可以出現小套房每坪27.5萬的超低成交價。

http://tw.news.yahoo.com/%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E5%8C%96%E4%BE%86%E8%87%A8-%E8%B1%AA%E5%AE%85%E4%BE%9B%E9%81%8E%E6%96%BC%E6%B1%82-%E5%87%BA%E7%8F%BE%E9%99%8D%E5%83%B9-083041431--finance.html

房地產要賺錢,有兩個管道,一個叫做キャピタルゲイン(capital gain, 資本利得賺價差),另一個則是インカムゲイン(income gain, 租金所得)。投報率的算法,相信大家都知道。

Y(投報率)=Rx12(一年的房租)/P(購入房價)

一個產品,如果可以賺到資本利得,那麼投報率差沒關係,這就是為什麼精華商圈低頭報,但是還是很多人搶進的原因。相反地,如果賺不到資本利得,那麼一定租金投報率要好。如果兩個都差,那你進去投資,就是進去套的。如果各位朋友有Follow到我前幾天的PO文,應該有發現到,我提到日本的地方都市,投報率可以高達10%以上。為什麼,因為那裡賺不到增值財,甚至有房價下跌的風險。那裡談不上什麼キャピタルゲイン(capital gain),甚至還很有可能キャピタルロス(capital loss)。所以如果租金投報率不高,那哪個笨蛋要去投資。反觀之,東京都心好地段的產品,頂多4~5%,因為它房價不容易跌,甚至今後還有增值空間。

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  好久沒有PO出到處亂走的文章。

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  這是大晦日(おおみそか)當天,走去中野坂上附近的氷川神社拍的。

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  晚上的燈光,有一種神秘感。

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景氣回復,誰最先知道?當然就是富豪。股票從前年2012年的日經平均股價八千多元,在去年底2013年收盤時,已經漲了一倍,來到16000多元。富豪口袋當然滿滿滿。
去年底由日本龍頭建商三菱地所所推出的豪宅,位於千鳥ケ淵,也就是皇居旁,單坪米價創雷曼風暴以來的新高價,每坪800萬日元。(實際坪數,因此換算下來 還是比帝寶便宜)雖然高價,但卻創下了當期22戶單日完銷的好記錄(總戶數73戶)。重點是,有錢還不見得買得到。要抽籤,抽籤倍率為5~13倍(也就是抽中的機率是5分之1~13分之1)。
(住居面積約72~179平米)價格為1億6000万円~5億4200万円。此物件稀有,很少有物件能夠居高臨下俯瞰皇居。感覺上自己就是比天皇還要高高在上,由上往下俯視日本天皇的感覺,你說爽不爽。
此案最高價格目前為5.42億,但還不是這一波豪宅中最貴的。NTT都市開發,位於代官山的「ウェリス代官山猿楽町」,更是創下了6億天價的銷售記錄。而 且也早已完銷。其實也有很多日本人質疑,這些,到底是不是日本人買的?還是外國的富豪狂掃東京豪宅的結果呢?無論如何,這些最高價豪宅,品質怎樣我不知 道,因為我進不去。但就「價位」上,的確比起台北的信義之星,帝寶等知名豪宅,便宜多了。

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  事隔四年,再度來中野晃晃。

http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/232469900

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  之前用散步的,沿著中央線走,因此沒有好好逛中野一帶。這天閒著,來逛一下這裡的商店街。

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  我們都知道,雷曼風暴之後,造成日本景氣大傷,因此很多中小企業,資金ㄍㄚ不過來。這樣下去,可能會死一票企業。因此,日本政府於2009年12月開始實行時限法案:「中小企業金融円滑化法(通称・モラトリアム法)」(moratorium 延期償付法案)。

此法案就是要求金融機構儘量給予中小企業以及有住宅貸款的民眾,盡可能給予寬限期。也因此,屋主以及企業主可以不必急著處分掉自己手中跌價跌得慘兮兮的房地產。因為如果不給予寬限期,屋主OR企業主付不出貸款,很可能得賤賣自己的物件OR淪落到法拍的地步。也因此,雖然當時景氣差,但是因為大家可以不必急著還錢,因此很多好物件並沒有釋出到市場。

  但,因為這是時限立法,因此這個法案已經於去年2013年3月失效。也就是銀行能夠按照契約,來逼貸款的人還錢。照理說,應該會有一些ㄍㄧㄥ不住的屋主會出來拋售資產,但由於隨著安倍經濟學,經濟回復,以及目前銀行還沒有很強勢的討債,因此到目前為止似乎也沒有看到太多優良物件的拋售。但仍有少數撐不住的企業跟屋主宣告破產。因此,如果今後銀行的態度轉趨強硬,處理不良債權,也許就有機會撿到便宜貨噢。

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  新宿,大概如果不是凌晨,就只有除夕夜會沒人吧。

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  我最喜歡沒人的感覺,所以除夕夜跑出去散步。

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  西新宿LOVE這邊,都沒人。

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あけましておめでとう,簡稱「あけおめ」!

 

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  當然為了因應時節,日本超市開始擺出了鏡餅、門松、以及おせち料理的食材。

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