目前日期文章:201406 (21)

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  不動產業界,除了販賣新成屋的「建商」(デベロッパー)以外,也有透過「房仲」來做的中古屋交易,這跟台灣一樣。不管是哪種,日本都稱之為「宅建業」。我們都以為日本的建商或者是房仲很有規矩,不會亂搞?其實你錯了。日本的這些「宅建業者」,花招其實出乎你想像之外的多。例如最近台灣爆出很多房仲透過「三角簽」的方式,來向屋主低買,然後同時高賣給賣方,借此規避所得稅以及奢侈稅。這種方式,日本很早就在玩了,稱之為「中間省略登記」。除此之外,日本的宅建業還有許多不為人知的手法,來賺取利潤。當然,如果你不是宅建業者,是不會知道這些手法,以及法律上,制度上的可行性的(不要問我,我也不知道)。

  也因此,「宅建業者」與「一般老百姓」之間的不動產交易,可以說是「小學生」對「研究生」的交易。有鑒於此,日本政府為了保護我們這些小蝦米,特別設立了「八種規制」來牽制宅建業者。如果今天賣屋的賣方,不是一般老百姓委託仲介賣屋這種,而是「宅建業者」自己賣自己屋的話,就會受到這「八種規制」的限制。這八種規制比民法嚴格許多,目的就是用更嚴格的法令,來牽制專業的宅建業者,以達到保護我們這些小蝦米的目的。「宅建業者」自己賣屋是什麼情況呢?說穿了,就是建商自己賣新成屋給消費者的意思啦。也就是說,在日本,建商賣屋給一般老百姓時,會受到這八種牽制。如損害賠償額,以及訂金等,不可超過總價的20%,或者一定要做履約保證,以及不可將非自己的物件賣給消費者等(日本民法中,將不屬於自己的物件轉賣給第三者的契約是合法有效的。)而這八種規制當中,有一項叫做cooling off的制度。這條跟我們消費者的權益息息相關,這篇就稍微來了解一下吧。

  台灣的建商跟代銷,都很會營造氣份,他們就是有辦法讓你在樣品屋的時候,會很想掏出信用卡來刷簽約款。在日本呢?簽了買屋契約,還來得及反悔嗎??照理說是不行拉,因為民法上規定,契約是有約束力的。但日本為了保護消費者,在購物上,有個措施,叫做クーリングオフ(cooling off),就是讓你的腦袋冷卻的冷卻期。這條法令不只適用於一般的訪問販賣,你跟建商買房子時,也有些情況是適用於「クーリングオフ制度」的。

  注意喔!!只有向建商(宅建業者)買才有喔,你跟隔壁的阿桑委託仲介買中古屋,可沒這麼好。這是因為法律考慮到建商是大鯨魚,我們一般民眾是小蝦米,所以特別保護我們這些蝦!!!

 

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  住在東京的好處,就是有很多藝文活動可以參加。

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  像這個劇團四季的小美人魚,在大井町地方公演。很有趣的是,電車一到站,下車之後的鈴聲,居然就是小美人魚的主題曲ㄝ。

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  因為這部很像很受歡迎,我可是今年年初就訂票了,直到這天才有好的位子。

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  東京收租高投報率,在台灣早已炒得沸沸揚揚。最近也許多朋友向我詢問物件,開口總是說「我要買好地段,好收租,穩定收取高投報的產品」。嗯...我能了解您的心聲,畢竟買房都是各位存了很久的錢,也是一輩子最大的購物,想要挑個面面俱到的產品,當然是人之常情。不過...這種產品根本不存在。(有拉,吳淡如小姐可能買了很多間這樣的東西,因為那時金融海嘯,經濟差,大家缺錢,所以有些屋主為了週轉,只好把好地段,好收租的穩定收租的產品拿出來便宜求現。不過您還記得嗎?那時候台幣兌日元的匯率是0.37喔。)



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  俗話說千金買屋,萬金買鄰。你買房子,除了想要買到好屋以外,鄰居也很重要。如果鄰居素養太差,或者環境太糟,依照破屋理論(請參考之前分享的馮先勉博士的文章),你的房價一定會直直落。當然,除了你的左右鄰居重要以外,周遭的大環境也很重要。買屋,其實等於是買環境。因為你買了房子,裡面如果格局不喜歡,裝潢不合用,只要花錢打掉重做即可,但是一旦買到環境差的地方,除非你換屋,不然,錢再多也無法解決。因此,慎選環境很重要。

  而我們外國人,購買東京屋,除了耳聞日本朋友,或者依賴網路資訊獲取對於某個區域的基本印象以外,其實較難深入了解一個區域的特性。投資,當然要考慮的層面很多,但自住,居家周遭的治安就顯得格外重要。

  今天介紹一個日本犯罪情報網。點入網站,你就可以看到任何你想查的地區,犯罪率到底如何。而犯罪也有分種類,網站內也有細分。

 

依序為:

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  日本房市產品多元,有一種產品,叫做タワーマンション(Tower Mansion),就是超高層塔式住宅。這種產品我印象當中,台北市很像沒有,新北市,就板橋的新巨蛋,跟三重的麗寶T1算是最具代表性的吧。這種產品其實在東京相當普遍,尤其是在品川以及灣岸地區,根本就一堆。除了奧運選手村的晴海一帶以外,勝どき、豊洲、有明、東雲等處也很多,一根Tower就高達四五百戶,甚至一千多戶的產品一堆。究竟買這種產品好不好呢?

  我記得上個月,我有從節稅的角度PO出一篇「都心超高層,稅金省超多!」的文章,說明了這種超高層,因為土地持份少,又有保值性,因此是很多有錢人用來做節稅對策的好工具。文章中舉具體例分享:基本上一樣價值都大約為9000萬的透天厝,與這種超高層的其中一間房間,兩者無論是取得時的稅金,或持有時的稅金,都差很多。當然,你哪一天回蘇州賣鴨蛋時,遺產稅,贈與稅等也差很多。

  就我們台灣朋友「有土斯有財」的觀念來講,一定為認為,一樣都是9000萬,那乾脆來買獨棟好啦,還有完整土地ㄝ。其實這種想法並沒有錯,只不過日本的稅金比台灣重很多,而且土地的使用限制也很多。台灣買獨棟,其土地往往是因為還有剩下的容積率,可以有機會跟建商談都更整合,大撈一筆。但日本,因為土地使用上的法令限制,讓這些優點完全消失。日本的用途地域多達12種,有「一低層,二低層,一中高,二中高,近商,商業,工業,工專....等」,而且每個用途地域,其規定的容積率跟建蔽率,也受到前面道路的影響,而且日本的容積率轉移,也不像台灣這麼的隨便,可以圖利建商,因此能夠蓋出來的建築空間很有限。也就是因為「稅金重」以及「土地法令限制」,因此不見得投資獨棟就一定比較好。反觀,塔式住宅因為多半設備新穎,居住舒服,防盜上又較獨棟安全,因此,今年這種塔式住宅,只有兩個字:「狂漲」。例如很多建商,原本賣3000多萬的物件,一下就調升價格至4000多萬。原本賣一億的物件,也給你調升到1億2千萬。但反而透天厝的漲幅,沒有這種超高層塔式住宅來得多。可見還是許多高資產族群,還是有節稅部分的需求。

  當然,像我們台灣朋友來東京置產,也都專買這種超高層塔式的,因為一句話!看起來就是「爽」!大廳又氣派,帶朋友來,多有面子啊!無限開闊的視野,白天一望無際,可以一邊喝咖啡,一邊欣賞遠方富士山的美景,將東京都踩在腳下,體驗雄霸天空的快感。晚上回家後,有如函館百萬夜景,就出現在你的客廳,這時來杯紅酒,配上一張爵士樂,坐在天空的貴賓席,欣賞星光與家家戶戶的燈火交織出的城市物語.....。

  咳,醒過來,回到現實!在講這種塔式住宅的利跟弊之前,先講講這種塔式住宅的高樓層跟低樓層有什麼不一樣。因為高達三四十層樓的大樓,電梯不可能所有的樓層都可以到,因此,多半分成低樓層專用電梯,中樓層專用電梯,以及高樓層專用電梯。前者僅停1-20樓,中樓層則是21-35樓,後者則是36-50樓之類的。一方面分散使用,一方面節省等待電梯的時間。想當然爾,低樓層採光較差,又沒無敵景觀,房價當然較便宜,因此,當你在Lobby等待電梯時,不知不覺就透露出了你的身價。當然,你如果住高樓層,等電梯時,看到旁邊低樓層的,你一定會有一種高人一等的優越感(別騙我說沒有,這是人的天性)。尤其是最頂樓的兩三層,多半做成100平米以上的房間。也因為最高層,又做成premium的豪華房型,因此最高兩三層的房價單價,會比一般樓層單價高出個兩三成。因此當你電梯按上頂樓時,大家一定投以羨慕的眼神!

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  明天6/18,是宮崎駿號稱人生最後一部作品「風立ちぬ」(風起),日本Blu-ray上市的日子。如果你在AMAZON訂,他們會提前兩天把貨寄出,在發售前一天,就會收到藍光片。因為當時戲院上映時,我並沒去看,因此藍光一出,就立即買回來拜覽。聽說,宮崎駿的小說「風立ちぬ」,是把名小說家堀辰雄的小說「風立ちぬ」,拿來混搭航空技術者堀越二郎的生平故事,再改拍成動畫電影的。正好適合我這種不懂日本文學以及偉人傳記的人來看。(不過這種片,小孩應該不會喜歡吧。我倒是還覺得不錯。)

   來,稍微學過一些日文的朋友,一看到片名「風立ちぬ」,一定會先愣一下。疑?怎麼很像沒學過這個用法。如果你的程度在N1以上,可能會反應過來,知道「ぬ」是文言文的表現。不過,它到底是否定?還是什麼意思呢?其實這個助動詞「ぬ」,不止我們外國人看了頭痛,連日本中學生,學習古典語法時,也一個頭兩個大。因為它可以是「肯定過去完成」,也可以是「否定」。

  天啊,肯定跟否定,意思剛好180度ㄝ,怎麼判別呢?這時,只能看前面接續的動詞,是哪種變化了。

 「風立ちぬ」的「ぬ」,前面如果是連用形(ます形),就是文言的「過去完了助動詞」。翻成現代話,加上格助詞,就是「風が立った」。有一部很有名的小說,叫做「飄」,電影叫做「亂世佳人」,英文名稱是「Gone with the wind」。日文的翻譯,就是「風と共に去りぬ」(隨風而逝)。對,一樣的文法。「去る」,改成連用形(ます形)「去り」再加上「ぬ」,這時就是「過去完了」的意思。所以就是「有隨風飄走了」。

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  台灣的投資朋友,常常喜歡投資商辦以及店面的產品。不過這兩種產品卻不是主要日本人會投資的標的。我其實蠻相信言語相對論,也就是薩丕爾-沃夫的假說提到的:「人類的思考模式,會受到其使用語言的影響」這個概念,因此這篇,就先來談論兩個單字吧。第一個單字叫做「ビル(Building)」。大家都知道這個單字,是日文的「大樓」的意思,但其實,這個字在日本人的印象當中,大部分指的是一整棟用來做商業用途的大樓。但如果講的是「マンション(Mansion)」,則是指一棟RC結構,有電梯,4,5樓以上,用來居住的大樓。當然「アパート(apartment)」就不用講了,這個詞,日本人的腦袋浮現出來的,則是木造,一兩層的那種出租公寓。

  好,回到主題,日本的「店面」跟我們台灣的「店面」,感覺不太一樣。我們的店面,往往是在大樓的一樓,面臨馬路。知名投資客劉媽媽也投資蠻多這種店面的。這種店面,你擁有的產權部分,就是一樓店面部分而已。但日本的店面,很少會有單獨只賣一樓的,幾乎都是一整棟大樓賣給你,日文叫做「一棟ビル」。因此這種一整棟的,很多人都是一樓當店面,二樓以上出租當住家或辦公室,然後頂樓自己住...之類的(其實就有點像我們講的透天)。日本很少會有單獨出售一樓店面的。當然也會有,但數量不多。在日本,像我們台灣這種形式,單獨出售的店面,叫做「区分店舗」,而其中一個單位單獨出售的辦公室,叫做「区分事務所」。

  那「商辦」呢?如果是一般般的辦公室,往往也都是這種「一棟ビル」租其中一間來當辦公室,因此也很少有單獨在出售一間辦公室的。甚至有些較小的個人公司,小型事務所,會把比較老舊的居住用大樓マンション,管理比較鬆散的,拿其中一間小套房來當辦公室。但其實大部份的大樓,管委會是不允許這樣做。因此像這樣把套房當辦公室的,多半都是不會有客人來公司拜訪的小公司,或網路公司,然後偷偷來。

  疑?不對啊?日本商辦超多的,不是嗎?一整棟二十幾樓,一樓也是店面,三四樓以上都是漂漂亮亮的辦公室啊,外面還有庭院,以及抽菸區啊!丸ノ内、西新宿那邊超多不是嗎?怎麼會說沒有商辦呢?對,您說的沒錯。這種一整棟,大規模的商業大樓很多。但是日本跟台灣不太一樣。在台灣,這種一整棟的商業大樓,每層每層有不同的房東,每間都有各自的屋主。不過在日本呢?這種大樓基本上都是不分售的,大多都是由大建商或者是財團持有,所以有沒有常常看到什麼「住友xx大樓」「野村xx大廈」等。當然,有些標的會給J-REIT(不動產投資信託)投資。也有些,會把一間500坪的辦公室,由10~100個不同的屋主共同持有(但是沒有分割成一間一間,說哪一塊是某某某的),這種模式的不動產,就叫做「不動産小口化商品」,有一陣子很流行。但這種情況,你就只能收租,無法收回來自己使用,就跟金融商品一樣。因此這種東西是不是值得投資,就要細細衡量了。

  有沒有發現,台灣跟日本的商辦,最大的不同,就是日本的商辦再怎麼舊,外觀還是漂漂亮亮乾乾淨淨的啊,台灣的,有些才屋齡三年的新大樓,看起來卻像三十年的舊大樓。漂亮,是錢堆出來的。大樓外牆的維修,要錢。管理,要錢,周遭環境維護等等,什麼都要錢。如果今天日本的大型商辦像台灣這樣,由複數的投資客所持有,這些房東們會向台灣的投資客一樣,不願意多花錢維修。也因為產權不集中,而導致管理不易,除了外觀日漸折損外,個人房東如果自己隨便亂出租,無法篩選適當進駐的公司,也很容易導致整棟大樓的素質低落。甚至有些房地產專家提出「持份掉的商業大樓沒價值」這種說法。因此日本這種一整棟的,為了管理方便以及維持資產價值,多半不會將裡面的辦公室分割後,出售到一般市場。這也就是為什麼這些A級商辦,A級店面,我們一般人都買不到,都是外資,投資法人或者J-Reit才有辦法持有這種東西。艾...大概只有郭台銘有本事以個人名義買下一整棟吧。

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  投資日本不動產,物件怎麼選?當然就要看你的口袋深不深。口袋深的,買一整棟商業大樓來出租,其次,買整棟公寓來收租,像我這種口袋不深的小資族,大概也只能選一般分讓物件。分譲(ぶんじょう),就是指我們一般的持分所有權大樓,買其中一,兩間的方式來出租。也由於我們是外國人,無法跟日本的銀行貸款,就算跟台灣系的銀行貸款,利率也高,年限又短,因此實在很難跟日本的投資客,有同等的投資規模。所以我們台灣人在東京投資,其實規模跟立足點,都輸給當地投資客一大截。

  尤其像剛剛提到的那種A級商辦,整棟公寓,好貨難選啊,尤其是現在,根本買不到。為什麼,因為像是這種一整棟的販賣,除了你要現金充沛之外(我們外國人貸款成數不高,年限太短的原因),你還要跟不動產從業人員有良好的關係。仲介跟建商自己都會有口袋名單,他們知道誰是有實力的投資客。像這種A貨,根本不會流通到市場,只要有人要賣,仲介內部接到消息,就會先自己吃下來,吃不下來的話,就會詢問自己配合的投資客,大家一起賺。尤其是這種一整棟的物件,說實話,如果它真的很好,屋主實在沒有必要現在拿出來賣。現在會拿出來賣的,可能表面上這四五年會賺錢,但是等到四五年後,你可能得花超過一千多萬的維修費用來維護你的大樓,不然接下來會租不出去。且日本人喜新厭舊,新屋一直蓋,舊屋的租金,只會一直降。一般一整棟的投資客,會在這種賠錢的死亡交叉的前幾年,就把物件甩出去,因此如果一不小心,沒有計算好,買了這種產品,賠錢的機率會很高。當然,也不是絕對買不到好貨,前一陣子景氣比較不好時,會有一些屋主缺錢,拿好貨出來賣,現在景氣轉好,未來更看漲,因此好貨實在沒必要拿出來現在賣。

  不止上述的一整棟,分讓的新建案也是,比較好的樓層,好的格局,例如全棟只有一間超大陽台的,當然還沒開始拿出來賣,就會被建商自己配合已久的投資客先吃下來。剩下的才會在網路上公開。接下來,更差的,就連在日本國內賣給日本人都賣不掉的,就會轉給台灣的代銷.....。所以我們一般在台灣的小資投資客能看到的產品,多半都是人家撿剩的 >< ........ 因此有時候跟你配合的仲介業者或建商打好關係,是有必要的。(PS:日本建商或房仲會優先賣給日本人,因為省事很多。例如建商可以事先與自己配合的銀行,針對購屋者進行事前審核,可以確定這個購屋客到底信用有沒有問題,貸款下的來下不來。但如果賣給台灣人,因為我們的銀行,跟日本建商沒有直接的合作關係,因此貸款下不下得來,建商這裡完全無法掌握,而且說實在的,台灣系的銀行,貸款條件真的嚴格許多。且購屋的流程上,日本人只要去區公所,插卡按一按鈕,拿個住民票就可以買屋,但我們台灣人就得跑外交部,公證機關,經濟文化辦事處等繁複的流程。因此能賣日本人,他們會寧願賣給日本人,並非排外或歧視。)

  另外,如果看到低於行情,格局又不錯的物件,也別高興太早。便宜一定有問題。為什麼呢,房子不可能會便宜賣。如果真的是因為屋主不懂行情,或屋主買股票賠錢,急需賤價賣房,那也輪不到你。為什麼?房屋本身的價值仲介最清楚,如果這麼好,他自己吃下來,或給他自己的老顧客就好啊,幹嘛留給你。這種超便宜物件,不是設備老舊需要花很多錢來重新裝修,就是可能本身積欠許多管理費或者有什麼惡鄰之類的。再不然,就很可能是地上權。不然就是面臨重建時,道路退縮部分讓你土地少了一大截。我曾經就看過一個離中央線某車站一分鐘的一整棟,開價合理,投報率8%的物件,就是這種道路面臨退縮的土地。半年前,我曾經出價,把它砍到投報率10%,想當然爾屋主不肯賣。不過像這種瑕疵品,沒有高投報,真的不要接手。結果,過了半年了,屋主還是賣不掉。之後他也降價了幾百萬,但就算降了一點價格,在這種好時機,它還是賣不掉(今天早上剛查過)。可見要接手的人,都會考慮到後續風險的問題。

 

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  在赤坂サカス,也就是TBS電視台附近,有這個很現代化的神社。

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  為什麼說他很現代化,因為他在山上,而且可以搭電梯上去參拜喔。

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  很難得在赤坂見附這一代,可以有這麼大的神社。

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  房地產的投資,利率是關鍵。相信大家看了很多關於台北打房的新聞,都知道,要讓台北房價稍微降溫,最有效的方法就是「升息」。只要提高房屋持有成本,就會少了很多投機客進場。怎麼說呢?其實就「投資」的角度來說,拿現金來買不動產,其是個很不明智的做法。大多數的投資者投資不動產,都是貸款,適度擴張自己的信用,把原本能夠買一間的錢,拿來買三間,使用槓桿的方式來創造穩定的現金流以及日後增值的機會,也就是用小錢賺大錢啦。

  當然,如果你的房屋如果不是用來收租,是自住用途,就不在此限。自住屋,不是資產,而是負債(詳見窮爸爸富爸爸系列)。所以說,只要政府提高了利息,加重了房屋的持有成本,就會讓投資客卻步,轉而投資其他產品。因此可以說房地產的進場時幾點,除了房價以外,利率,也是個很重要的指標關鍵。

  就因為上述的道理,投資房地產,最怕的一件事,莫過於房貸利率調升了。台灣的投資客們都很怕我們台灣央行升息,因為只要升到3~4%,可能就會讓你的現金流由正轉負,出現死亡交叉!這時很多房貸族以及口袋不深的投資客就準備挫屎了。(其實台北市,很多地方都已經出現死亡交叉了,只是大家還想說房價會繼續漲,想賺差價。)

  換個場景,同樣邏輯,對於現在的東京上班族而言,可以說是投資房地產,是一個天時地利人和的時機。怎麼說呢?除了現在東京房價處於相對低檔之外,日本房貸,實質利率也還很低,頂多1%多。而且其實之前的新聞也有報導,說最近經濟好不容易似乎脫離了通縮的局面,雖然還沒正式邁入通膨,但是經濟數據的確轉好。也因為這段正要讓經濟起飛的時機,日銀暫時不至於升息。除此之外,日本的「住宅支援機構」有跟民間的融資機關配合,只要你是正常的上班族,可以使用最長年限35年的固定利率來貸款買房子,也就是利用這個叫做「フラット 35(flat 35)」的制度,目前日本人可以用很低的利息來貸款35年買房,而且不用擔心未來升息,實在很誘人。

  其實,就往常的經濟走勢經驗,可以得知高利率時期,多半房價處於相對低檔,為什麼?道理很簡單。因為如果你存款利息很高,那實在沒必要錢進房地產,放在銀行收利息就好了,又沒風險, 又輕鬆。因此相反地,就是因為利率低,錢放在銀行沒利息收,才會跑到房市去,進而墊高房價。因此要嘛就「高利率,低房價」,要嘛就「低利率,高房價」。所以台灣十年前,房價沒這麼高,但利息就比現在高很多了。就是因為這個道理,現在的東京可以說是歷史難得一見的「低利率,低房價」。也就是因為這樣的好條件,才會讓這一年來,東京的房地產量價齊揚。今年,房價真的變貴很多,低房價這個優勢,可能快要消失了。

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  丸ノ内線,是Tokyo Metro 很重要的一條線。椎名林檎還有以此線,來寫歌。他的中野坂上車站,有一條我們觀光客不會去的支線。對,就有點像北投轉車到新北投的感覺一樣。因此你如果要到中野新橋、中野富士見町、或者方南町這三站,一定得轉車。

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  也由於再過一兩年,這個丸ノ内的支線,就會變成主線,也就是不需再從中野坂上轉車,因此可以說是個潛力區。

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  這個地方,就是個很舊,獨樹一格的社區。離新宿不遠,搭公車也可以到。不過,沒什麼是真的不會來這裡。

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  人在台灣,投資日本房市=分給國稅局,管理公司,以及房仲管理業者一起賺嗎?常常聽到網路或電視,報章雜誌的(置入性新聞)說,日本房市的投報率多高多高,尤其又以中古小套房投報率,但,真的有這麼好康嗎?有!投報率真的很高,七~八趴不成問題,不過相信熟知投資的朋友們都知道,高投報=高風險。你看到的7~8%,只是「表面投報率」,進你手中的,還要扣掉一些相關的有的沒的費用。除此之外,這種小套房,往往在你的房子,屋齡更舊後要轉賣,還要多扣除掉你房子的折舊,這些東西加一加,綜合評估後,再考慮是否購入物件,才是妥當。這一篇,我們先就來看看日本買房的成本後,再來舉一個實際的例子,稍微試算一下真正的所得吧。

在日本買房,以及持有房屋的成本,大約如下:

1,不動產取得稅:買房子的時候要繳的稅金。計算方式為「固定資產課稅台帳登錄價格÷2 ×4%(土地,住宅3%)的稅率」,至於登錄價格是多少,可不是你的成交價喔,有點類似我們的公告現值,去問你的房仲吧!(例如:一億元的物件,有可能登錄價格是6000萬的房子,那麼,交屋時依照上面的公式,6000萬÷2=3000萬,在乘上3%的稅率,就是要先拿90萬給政府花)實際例子我在別篇文章有提到,有興趣的,可以去爬文。


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  號稱東京最新地標,樓高52層的「虎ノ門ヒルズ」,即將於明天(2014/06/11)正式開幕。

  這棟建築,剛好位在環狀二號線的正上方。你沒看錯,是的,在大馬路的正上方。環狀二號線貫穿了虎ノ門ヒルズ的底部。這條又名麥克阿瑟道路的環狀二號線,是1946年二戰後當時,由GHQ(聯軍最高司令官總司令部)所規劃,要求興建的一條道路,因而得名麥克阿瑟道路。隨著都市發展,此道路也終於在前一陣子開通,現在的正式名稱為「新虎通り」。

  為了即將到來的2020東京奧運,此道路將來還會從新橋,經過浜離宮的旁邊,直接連接到「勝どき(勝鬨)」以及奧運村「晴海」。這也就是為什麼最近台灣人瘋買晴海地區建案的緣故。也就是因為這樣,我們說環狀二號線是2020東京奧運的大動脈,一點也不為過,因為他連接了灣岸地區的選手村,以及位於都心部千駄ヶ谷的新国立競技場。就因為環狀二號線對於奧運的重要,因此東京都知事,打算將此道路從新橋到虎ノ門這一段,發展成東京的香榭大道。

  台灣朋友可能對於「虎ノ門」這個區域很陌生。不知道你們有沒有看過一部日劇,叫做「Always 三丁目の夕日」?沒錯,電影裡面所描繪的三丁目,其實就是這裡,虎ノ門三丁目。因此電影裡面,可以隨處看到東京鐵塔。也因為這裡附近是很老舊的街區,因此這個虎ノ門ヒルズ,可以說是附近都市更新的一個起爆劑。加上與東京的香榭大道:麥克阿瑟大道互相加乘,渴望加速周遭一代老舅環境的汰舊換新。「虎ノ門ヒルズ」裡面,有商場,商辦,飯店以及住宅。對的,就跟「六本木ヒルズ(六本木之丘)」的形態是一樣的。說到六本木之丘,大家都知道這裡的Residence是東京知名的豪宅,其實在六本木之丘(六本木ヒルズ)之前,代表豪宅是在恵比寿ガーデンプレイス。但隨著六本木之丘的完成,恵比寿ガーデンプレス的光彩逐漸被搶走。因此也有人大膽預測,將來這個「虎ノ門ヒルズ」,將有機會取代「六本木ヒルズ」,成為東京代表豪宅。虎ノ門ヒルズ上面的住宅,有預計要拿出來一般販售,如果有錢的話,真的應該去買一戶 ^^

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   最近遇到超多台灣購屋團,來東京看房子。網路上,像是我們這種關於東京房地產的粉絲頁,也猶如雨後春筍般地冒出。就連我住的社區,也都常常可見到講著台灣口音的朋友,來參觀我家這棟大樓。(當然我也都用親切的台語跟他們講,這棟讚!住起來很舒服 ^^ 不知道有沒有因為這樣,他們就下手買。<PS:我是真心覺得自己住得很舒服>)這代表台北房價已經長到頂了嗎?婆婆媽媽開始將投資觸角伸到房價相對低點的東京!不過日本的房地產結構,跟台灣可是大不同,想賺到投機財?很難噢!!除了每年的高額固定資產稅,高額管理費,以及轉售的稅金,就知道其實除非有方法,不然賺差價,很難。不過說實在的,如果你的投資策略是長期持有,是為了創造穩定的現金流,東京房地產不見得不是個好東西。不過在日本挑產品要非常小心,觀念跟台灣的房地產有很大的不同。例如如果你在不對的地方,買到了不對的產品,除了租不出去外,養房的成本可是會讓你大失血。

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  先別管那些,如果你最近有要來東京置產,除了上網看售屋廣告,找仲介外,還有什麼方法可以獲得資訊呢。來,這本不用錢的「SUUMO新築マンション」是個獲得不錯新建案資訊的刊物,重點是不用錢。為什麼不用錢呢?因為它就是廣告大全拉!!!也就是因為他就是廣告大全,因此,裡面有些排行榜,可能會比較像是置入性行銷。例如銷售很快的個案,因為沒有必要再打廣告,因此可能不會出現在排行榜上。又例如大家都知道的高級住宅區,像是麻布,青山,代官山等,因為這些地方沒有新推案,因此這類雜誌在做房價排行榜的時候,不會將其列入。


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  住在東京,最想念的就是台灣的美食。有時會想吃麻辣鍋,有時會想要吃永和豆漿,更想吃滷味與咸酥雞。

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  這個時候,東京有個地方可以稍稍解一下鄉愁。就在笹塚(ささづか),有個台灣物產館,裡面賣很多台灣飛過來的食品。感覺主要以茶類的為主。

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【笹塚本店への行き方】
京王線笹塚駅を北口方面に出て、甲州街道へ向かってください。
幅員の広い甲州街道の反対側に笹塚本店をご覧頂けますが、最寄りの横断歩道もしくは歩道橋から道路を渡って下さい。車両の往来が激しい道路ですので、十分に注意してお越しください。
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  看到喜歡的房子,想買。但是價錢多少才是合理價呢?之前台灣沒有實價登錄前,只能靠消費者勤做功課。有時候會被黑心建商或黑心仲介狠狠削一筆,你辛苦的血汗錢,幾百萬就這樣流入建商跟投資客的口袋。但自從台灣有了實價登錄的制度後,終於,大家買房子會停看聽,而且有個有公信力的網站可以查詢,對於要買房子的一般人而言,可說是幫了大忙。也讓世人知道,原來台北房市都是用喊的,因此才會有「開價嚇死人,成交笑死人」一說。下面是台灣的內政部不動產實價登錄網站,應該大家都知道了。

http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

  日本呢?前幾年因為景氣不好,因此亂開價的情形比較沒這麼嚴重,不過隨著安倍經濟學,東京奧運等利多,現在中古屋的屋主,出售時,開高價的情況越來越普遍。甚至,因為現在很多不懂行情的外國人(像是我們台灣人)來東京置產,因此不管是建商還是自售者,都刻意開高價,也就是他們口中的「外国人向けの価格(開給外國人買的價格)」。這種感覺很像我們去東南亞一樣,買東西,因為不知道行情,只能任由店家宰割。當然,現在的東京不動產,是可以殺價的。不過幅度似乎沒有台灣那種打七折,甚至打六折的情況。

  日本如果是都心,even是現在這種高價市場,基本上殺價能夠到一成,應該就是可能屋主真的急缺錢。一般來說,大概頂多殺個3%到5% ,可能可以跟屋主說,因為你的設備老舊,我要自住,要換什麼什麼設備,估價單拿出來,告訴屋主說要多少萬多少萬,合理的範圍內也許可以殺。不過如果是人氣物件,多半連殺都不能殺,有時如果好幾組客人都想買的話,還得用抽籤的。來,你買房前,到底周遭成交價如何,有沒有得參考?當然有。台灣有實價登錄,日本也有類似的制度,但也不是所有的物件資料都查得到。想要知道市場行情,有兩個較知名的網站可以參考。

【国土交通省】

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  這是2014/1/11期的東洋經濟。本期專題介紹日本目前房市,其中一篇描寫到台灣人搶進東京的實況,跟各位分享。

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「東京是亞州最先進的都市,而且六年後有奧運,今後的日本景氣應該會變好」,住在台灣新北市的主婦洪增葵(62歲)說道。她於去年購買了兩間新宿區內的單身套房,價格分別為1100萬日元,以及1150萬日元。


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  隨著工作越來越忙,實在越來越沒有時間可以在外面亂逛。

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  已經好久沒有來到赤坂サカス一帶走走,剛好幫一位客人來這附近看店面做調查,趁機忙裡偷個閒,附近晃一晃。

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  這裡除了Shopping Mall,大概就是TBS電視台可以逛了。

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  在台灣,你如果持有房屋,每年都要繳納地價稅跟房屋稅。日本購屋也有這種每年都要繳的持有成本。只不過比起台灣,日本的稅金真的貴太多了。大概每年的五月,六月這段期間,都稅局會寄一疊厚厚的稅單,如圖,這就是每年得繳的「固定資產稅」以及「都市計劃稅」這兩種,一般都合稱為「固都稅」。這兩種稅,放在同一張單子繳納,同時這兩種稅,也都有各分土地以及建物部分。有沒有看到圖片,有五張!為什麼這麼多張呢?因為這稅金實在太高了,對於一般人來說,真的是一個很大的負擔,因此讓你可以分期付款繳。看你要選擇一次繳清的,還是分四期的,全看你自己的經濟能力。

  記得之前有寫過一篇「不動產取得稅,冷不防讓你破財!」 http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/366699419

  今天這篇「六月大追稅!」可以說是他的姐妹篇。因此,我就以當時這篇文章中的兩個不動產為例,為各位舉出他的稅額大概是多少囉。

這兩種稅金的,計算方式如何?大概如下:

固定資產税=課税標準(固定資産税評価額)×税率 1.4%

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  最近台灣人瘋狂買東京屋的新聞,不止是台灣各大媒體大幅報導,就連日本不動產相關周刊,報紙,也都列出來大大討論。東京產品多元,五花八門,有豪宅,有商辦,有店面,有整棟出租大樓,有小套房,有Share House...等等。投資方式與風險也都大不同。而因為東京都內小套房房價介於600~2000萬日元之間,算是低門檻。因此幾乎台灣所有的小資族都很容易進場。而且這種小套房,投報率都好到嚇人,不是7%,就是8%,9%。我的客人也都以這類的居多。那究竟這種小套房,會有什麼風險呢?我們稍微來看看:



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