目前日期文章:201407 (23)

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 きのう ___ ___ __ ___ を食べました。

1 作った   2 の     3 りょうり  4 友だち

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(我昨天吃了朋友做的料理。)

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  平時都出沒在新宿一帶,這天因為工作來渋谷。

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  撇開高物價不談,其實住東京還蠻快樂的,偶爾享受一下路邊看起來很健康的餐廳也不錯。

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  從餐廳看出去,都是樹。

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  天下沒有白吃的午餐。日本的房仲業,其實比台灣的房仲業黑很多。雖然說法令規定得很嚴格,但是,可以鑽漏洞的,會亂搞的,還是一大堆。其實不能說這些房仲不守規矩,只能說日本的不動產業界,本身就是一顆大毒瘤。

  我們台灣的朋友不管是買屋,或者是賣屋,常常都會有一種心態,就是不想透過仲介,讓房仲賺一筆,因此會私下交易。當然,私下交易有好有壞,雖然可以可以省下高額的仲介費用,讓買賣雙方的期望價格拉更近,但不熟悉交易程序的話,有可能遇到壞人,會被騙。這一點,日本人其實就很怕死,無論是租房或者是買房,多半都一定要透過房仲才會安心。當然,沒錯,透過房仲,至少產權過戶等部分,或者屋子如果有瑕疵的話,較不怕投訴無門。不過也就是因為日本人怕死,不敢私自交易,所以日本人買賣房屋都一定要透過房仲,導致房仲實際上握住的權利,比你想像中的大。例如,壞心一點的跟售屋的屋主說:「你的房子現在不好賣拉,只能賣到800萬。」接下來透過類似中間省略登記的步驟,賣給原本就有意以1000萬元購買的買方(現在這種買方更多,尤其是一些不懂行情的台灣人),來謀取中間數百萬的差價,連個交易所得稅都不會被課到,當然,他視你的3%仲介費為屁。因為他要賺更大筆的。

  常來日本旅行的朋友們,有沒有發現,在商店街,或者路邊的小小的不動產店,看似沒什麼客人,店面冷清,但為什麼就是經營得下去呢?其實說穿了,這裡面的老闆,多半都是在地經營許久,年紀也稍長,有點像是地方大老般的地位。附近哪個案子,誰要賣,其中裡面幾戶是誰家的,誰又繼承了這些不動產?誰家的工作是什麼?誰家的經濟狀況怎樣,可能要賣房變現...之類的。這些路邊不動產店裡面的老老闆,可以說是對於區域的各家各戶聊若指掌。當然平時也都跟週邊區域的住戶們打好關係,自然而然,如果你要賣物件,你就不會去找大間的仲介,會想說就給認識的這個大老做你的Case,一方面你相信他,一方面也怕說沒找他,得罪他,在地方上不好過(日本人就是這麼鼠辣)。也就是因為這樣,房仲,就有如是一個黑盒子,不管是賣方,或者是買方,對於整個交易的利益輸送,都無法一窺全貌。

  最近我們幫客戶找到了一個店面,十幾坪,都內某大站,走路只需五分鐘的路程。居然這麼好的條件,僅開出售價1300多萬日幣。這當然是看到就知道,買下來就對了,這種價錢,這種地段,根本不用考慮了。實際看屋,屋況也很好,稅金上也沒有特別可疑的地方。但之後,發現對方那位路邊的老房仲,似乎完全沒有要出售的意思,說話愛理不理,連要個固都稅的資料都愛給不給。還說是看人賣,中國人韓國人不賣,你們台灣人我們會考慮,但不見得會賣給你們。這種態度,在我們台灣的市場來看,真的有點匪夷所思。你不賣?那你賺什麼呢?

  好,解謎。當然下面是我跟我們阿弟仔以及他家經驗豐富的老頭所推敲出來的結論:

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  我家附近一堆貓。

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  而且這些貓都不怕人。

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  你看她她還會瞪你。

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  各位有沒有一種經驗,就是跑去燦坤3C,選購電器,但是因為自己本身對電子產品不了解,因此店員很親切地說明了所有產品的不同點,以及各種廠牌的特色。但到最後,你沒有像這位店員購買,反而跑回家,上PC HOME訂呢?

  感覺上述的情況,親切為您服務的店員,沒有賺取到業績,等於白忙一場,且業績還流落給別間公司!站在這位店員的角度來講,如果他知道了這樣的事情,心裡一定會很幹。不過,這又不犯法,要跟誰買,是消費者的自由,他又能說什麼呢!沒錯。雖然話雖如此,但在日本的不動產仲介業界,這樣的行為可說是大忌喔!!

  日本的宅建業法規定, 凡是接到屋主的委賣物件,如果簽的約是「專任合約」,賣方仲介有義務要登錄到全國的房仲流通網,如REINS, At Home Business Bass等,只有房仲業者可以瀏覽的流通網,讓全國的業者,都能賣您的物件。這時,如果賣方仲介(A),自己可以找到買主,他就能向賣方以及買方,收取雙人份的中介費用,共計6%+12萬日元。但如果客戶不是A自己找來的,而是買方仲介(B),透過流通網看到,並帶自己的客人來的,這時候,A就只能跟屋主收3%+6萬,而B就能跟買方收3%+6萬。

  試想,如果你今天找A說要買甲屋,但是找A看一看後,覺得A的服務不好,之後再找B,說要買甲屋,這時,因為物件是A公司的,因此B也只能透過A來交易。當然,這時候,A一定會知道客人您跑去找B,所以A會覺得原本可以賺六趴,為什麼你跑去找別人,害他們只能賺三趴,因此,A不會賣。(A也知道你的名字,因為你找過A)。甚至A還會去罵B罵一頓。然後A再自己去找其他客人,或者等待哪一天C房仲介紹客人。

  最近有幾位朋友,自己在日本市面上的仲介上詢問物件,但看中了後,因為覺得對方的服務很差,因此希望敝公司合作的仲介業者來協助購買。在此,真的很謝謝各位朋友看得起我們,願意給我們公司服務的機會。不過先跟各位說聲抱歉了,這種Case,敝公司無法介紹,就算介紹了,應該也沒人敢接您的案子。怎麼說呢?因為這種已經確定要購買的標的,事後「換仲介」的行為,在日本的業界,稱作「ヌキ(抜き)」。這種情況,往往被人家換掉,也就是被「ヌキ」(抜かれた)的仲介公司,會跑到對方公司去大罵一頓,因此後果可能會鬧到很大。

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  這天剛好工作經過神楽坂,要走往大江戶線時,剛好看到這個。

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  很像等一下要跳阿波踊り,但是天氣又熱,我又累,實在沒有心情看下去。

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  所以還沒開始我就先溜了。

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  其實我是一個很注重生活環境以及生活品質的人。想當初,會拋開台北所有的投資與房產,搬來東京長居,其實就只是為了能夠「可以很悠閒地走在路邊,帶著小狗散步」這樣而已。

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  當然不可否認,當初東京房價還在低檔,的確看似有獲利空間。不過最初的出發點,完全不是為了賺大錢,真的只是要追求這種小小的幸福而已。

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  在台北,其實找不太到像是圖片裡面這樣的悠閒環境,就算有,房價也是正常人無法負擔的。因此我常常覺得日本人,其實很幸福。(當然他們有些壓力,是來自不同的地方。)

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  記得愛因斯坦曾經講過一句話:「複利的威力遠大於原子彈」。當然,如果你要投資,有「複利」效果的產品,一定比「單利」的產品要好,資產形成的速度也快許多。不過很可惜的,房地產的房租收入,似乎只能使用於單利。因為每個月收到的租金,無法再投入本金裡面利滾利。真的是這樣的嗎?現在日本上班族,流行一種投資房地產的方式,也運用到了「複利」,讓你資產倍增喔。

  最近日本很多上班族,也開始進軍房地產市場,使得整個市場越來越好。那日本人怎麼玩呢?來,現在要來說明一下日本上班族,善用他們可以貸款的優勢,如何資產形成。(台灣人玩日本不動產,可能無法這樣玩。)

  為了說明方便,我們假設投資的房地產一律為1500萬元,淨投報率5.6%(每月實收租七萬),利率為3% 。在進行這個遊戲之前,請努力存錢,不要亂花錢,先存個3000萬日元,或者向富爸爸要(可以更少,就買更便宜的物件),買兩戶無房貸的房子。這時,你每個月就會有14萬的收入。之後,再全額貸款,買入第三間。這時,請你拿前兩間的14萬,加上第三間的7萬,共21萬全部拿去繳房貸。這樣,你第三間,只要6年7個月,就能把1500萬還清。也就是用這種方法,你只要6年7個月,就能多擁有一間1500萬元的套房。一定要21萬全部拿去繳,不要拿去花掉喔。

  不過,如果你只用前兩間的房租14萬,慢慢存,存到足以再買第三間的1500萬時,至少也要9年後了(14萬×12個月×9年=1512萬)。因此,第三間一定要貸款來買,因為買來時,已經同時可以多一間收租了。所以聰明的你,看到這裡應該已經知道,「先貸款買來收租」,遠比「先存夠再買一間」,早了2年5個月。也就是你提早了2年5個月,就達到原本需要9年才能達到財富,因此別小看槓桿(貸款)的效用。所以啦,銀行是我們的好朋友,善用銀行及槓桿,可以讓你累積財富的速度倍增喔(不過風險控管要得宜)。

  來,聰明的你,應該也發現,經由上面的操作,有了三間沒貸款的房子後,下一步是什麼了吧,對,就是再重複同樣的遊戲,全額貸款買第四間。這時第四間,有前面三間的21萬房租,加上本身的7萬,一個月就總共會有28萬元的房租進帳了,因此這次不用6年7個月,僅需短短的4年10個月,就可以還清第四間的房貸。再繼續重複一樣的事,第五間3年10個月,第六間3年2個月,以此類推,你累積房子的速度會越來越快。由於你貸款還得越早,繳的利息就越少。也因為你收租的房子越來越多間,累積下一間房子的速度就越來越快!!這就是「複利效果」,不是嗎!?

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  前一陣子有個好朋友傳Facebook問我,說:由於他現在已經工作穩定,也剛好租的房子約期已滿,所以考慮乾脆轉租為買,在台北市擁有自己的小窩。他說:「現在租一間15坪的小套房,一個月一萬七,總覺得錢都繳給房東花,很可惜。如果買下來,至少貸款是繳給自己」。聽他這麼說,我立刻就跟他講,不會不划算,先租沒關係,不然你就大刀砍下去!!除了現在台北市房價已高之外,稍微算一下,就知道租比買划算。更何況政府現在打房手段越來越兇殘,稅制越來越重,哪一天給你使個殺手鐧,利率給你拉高,讓房價像20年前的東京這樣狂崩,連跌個20年也不一定。(PS:朋友還說,最近聽說一個開價1000萬的板橋巷弄40幾年無都更價值老屋,買方大刀一砍,600萬成交的案子,不知是真是假。)


  來,回到主題。以現在這位朋友他台北市想要購買的地段,15坪的小套房,至少要價1200萬。如果這間,它買下來,扣除頭期款三成後,房貸是870萬,保險一點,利率以2.4%計算,貸款20年,每月應付本息為45679元,而其中送給銀行花的利息部分,就高達17400元。看出來了嗎,同一個物件,用租的只要一萬七,用買的,你每個月還多拿一萬七千四百元當作利息送給銀行花。當然,租比買划算。


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  日本號稱今年最暢銷的年度大片,FROZEN(日譯:アナと雪の女王),終於在今天7/16日,正式開賣DVD與籃光片。這部可以說是捧紅了唱主題曲的May-J。幾乎天天都可以在電視上聽到「ありの〜ままの〜」,從原本覺得它很好聽,聽到覺得有點魔音穿腦!

電影更誇張,從年初上映時,一直到上個星期(DVD出片前夕),電影院都還一直持續上映。聽說有許多人跑去電影院,看了不下數十次,可見日本人一窩蜂的程度,一點也不輸台灣人。

  不過我今天要說的炒作,並不是這部電影的主題曲,或者是音樂怎麼受到炒作,而是3D藍光片。

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  其實我對於動漫市場,並沒有很了解,所以也不知道這種情形是不是常態。發生了什麼事?

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  東京的不動產最近夯,大家都知道。不過由於東京的投資客以及投資市場比台北成熟許多,投資物件價高了,無利可圖了,自然會開始下跌。看來東京的物件,不會像台北這樣,雞犬升天。不過反觀高級住宅等產品,似乎只有漲不停。可見對於日本投資客而言,「投資品」與「蒐藏品」分得很明確,不會對於錯的產品隨意追高。


  此篇報導取自於日本不動產權威紙「住宅新報」2014.07.15號。文中提到的網站「楽待」http://www.rakumachi.jp/ ,雖然和SUUMO以及AT HOME一樣都是房仲網路平台,不過營運此網站的「ファーストロジック」公司專做投資物件,因此公佈的數據也多以投資角度為主。文中提到,六月份,無論是一整棟出租大樓(Mansion)或者一整棟出租公寓(Apartment),刊載價格以及詢問價格都有下落的頃向。尤其是整棟出租大樓,更是今年來的新低點。此公司分析,也許受到消費稅增稅的影響,導致買氣不如以往。畢竟會買這種一整棟出租產品的人,多為專業投資客為主,並使用槓桿購入,且多以經營的角度在投資這種產品。因此,若稅制上以及物件價格,加上利率等因素,讓投資客感到無利可圖,自然不會追高。


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  各位親愛的臉友,這邊不是講投資,而是說故事文。我關注日本不動產五年,進場投資兩年,任職管理公司一年,感想就是:日本的房仲業者,一鍋老鼠屎。千萬別以為日本人溫文有禮,做事都很仔細。其中不乏一些欠罵的白癡。

  還記得我昨天曾經說過的那個搞錯舊基準的白目房仲嗎?後續如何呢?這裡是續集。昨天那位老兄除了說這是舊耐震基準以外,還突然告知說:「大門的其中一個鎖已經毀壞,只能用上面那一個鎖」。當然我的客人是火冒三丈,新基準跟舊基準價值差這麼大,門鎖又壞掉,又沒有事先告知,氣得要對方稍微降個三~五萬日幣去換新的鎖。沒想到對方仲介從頭到尾不認錯以外,還反倒罵我們公司的阿弟仔,說我們怎麼可以談好價錢又去殺價,所以屋主想要暫緩簽約。天啊,到底是誰錯在先啊,你不騙我們說這是新基準,我們連看都不會去看啊,現在居然還想要反悔不賣!幸好我的客人也很挺我,直接跟對方嗆說:「不用延了,老子不買了」。沒想到對方居然還可以「見笑轉生氣」,回嗆說「沒關係啊,我們已經高價跟別人簽約了」.........這時我真的無言。我只能說,日本房仲裡面,原來還真的有這種瘋子。並且說實在的,想也知道那是騙人的。因為他說,對方出的價錢比他們當初的開價高(試問,這世界上有人會去當這樣的潘仔嗎)!

  另外,上述這位老兄的糊塗史,可不止一件。不動產簽契約時的印花稅,有減輕稅率。依照我們的物件,一千萬以下,是5000日元。但他老兄一直要叫我們拿一萬日元。經過再三確認,之後,他還執意說是一萬日元,直到我們很不給面子地貼上國稅廳的網站給他看,他才恍然大悟。https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm  天啊,基本上一個專業人員不應該犯這種錯吧!!

  如果各位以為這是個案,那就錯了。許多房仲的從業人員,尤其是很老的那種,經過泡沫時代的,還留有他們那時代錢太好賺的時候的霸氣在。尤其現在市場很好,某些老鳥房仲,失禮的行為更是一堆。舉兩個月前我們另一個客人的案子,他要購買的空屋小套房,因為沒有房客,因此將它大砍價。不過事後(不知道是屋主還是房仲),趕快去塞了一個房客,有問題的(領生活救濟金的),硬是要把投報率做高之後出貨給我的客人。當然,我們認為有房客,投報率也是可以接受的範圍內,就決定向他加價五十萬購買。沒想到價錢談好後,他才告訴我們這個房客是有問題的,是生活補助金的。當然啊,誰想要這種非老即殘的房客,什麼時候會死在你房子裡面都不知道。但我的客人也是很講誠信,就跟對方講說,「好拉,既然已經答應要買,但是你事後才告知是這種問題房客,那再便宜我二十萬拉」......一樣,對方「見笑轉生氣」,不賣了。結果,他到現在都還賣不掉,因為誰要那種問題房客啊。(基本上,現在的小套房,只要貼出來一到兩個星期,多半就會成交。這種很好的時機裡,他還可以賣兩個多月賣不掉,可見大家多討厭這種不定時炸彈的租客!)

  說到房仲的「不丁斤(台語)」以及「散型(台語)」故事講不完。宅建業法規定,如果物件成交後,就必須將房仲流通網上的物件下架,不然等於是廣告不實。不過很多實際上已經成交的物件,那些懶散的房仲都懶得下架,結果常常我挑了十個物件,有七個跟我講已經成交!根本浪費別人的時間,你以為在レインズ系統上找物件很輕鬆啊!另外,標示又不清楚,例如明明就是「出租中」,卻標示為「空屋」。我之前有寫過一篇文章,說小套房要找到空屋很難,因此當我看到物件顯示「空屋」時,都會很興奮地打電話去對方業者詢問。不過.....意料中之事,十間有九間,會說是Key錯了。是「出租中」,要不然就是「已成交」......

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  凌晨四點多,被小狗吵醒去上廁所時,發現外面並沒有像是新聞報的這麼誇張的風雨,感覺上就是風平浪靜。

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  果然,到了早上醒過來,結果萬里無雲(有拉,有雲拉),豔陽高照。

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   原來這就是傳說中超級強颱的颱風八號。

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  日本是一個地震多發的國家,對於購屋者而言,耐震基準是一個很重要的考量點。當然,日本人選購住宅時,除了考量交通方便,環境因素等以外,在歷經311強震之後,大家對於建築物的耐震性,更是將其擺在購屋考量點的第一順位。抗震科技日新月異,因此,最近的新成屋,除了一般的耐震設計外,又有「制震」設計,以及「免震」設計等。隨著其等級越高,造價也越貴。很多位於灣岸地區那些地盤較不穩定的地區,建商也多採取了免震大樓的設計,因此建物的造價也比較高,自然就把成本轉嫁到消費者身上。


  那如果你是購買的是中古屋呢?也有一個判斷基準的期限。


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  東京真的是什麼樣的人都有,什麼樣的人都在,什麼樣的行為都不奇怪。

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  新宿三丁目這個阿伯,可以在大熱天,走蜷川實花風格,實在令人敬佩。

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  據網友指出,其實已經很多人在新宿看過他了,可見他真的是當地名人。

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  オーナーチェンジ,寫成英文就是Owner Change。說明白了,就是賣屋帶租約賣的意思。對於投資客而言,這根本是太好的選擇,因為可以省去找房客的麻煩。到底這種物件好不好呢?來,我們先來看看Owner Change的優點。除了省去找房客的麻煩之外,在房價上,這種Owner Change的物件,有可能會比空房要來得便宜喔。



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  我們在台灣買房子,建商都會把公設,算入你的權狀面積裡,以至於你買了五十坪的房子,實際上的室內空間可能只有30坪不到。日本購屋沒有這樣的情形,公設是不列入面積計算的。不過,你買到的房子,不見得就是建商廣告單上的大小喔。

  來,這裡有兩間房子。1⃣専有面積:67.36㎡(壁芯) 2⃣専有面積;65.14㎡(内法)...哪間比較大呢?

  乍看之下,似乎第一間比較大。但是實際上,第二間才是比較大的。其實,日本的建物面積表示方法,有兩種。一種是「壁芯(へきしん/かべしん)面積」,另一種則是「内法(うちのり)面積」。所謂的「壁芯面積」,指得就是「從你家的柱子,或者是跟隔壁鄰居的那道牆的中心線,量出來的面積」。至於「內法面積」,就是「從牆壁內側量出來,也就是你的手摸得到的,你生活上實際使用的面積」。這兩種不同的測量方法,有時會相差有5%~10%之多的面積喔。所以上面的問題有解啦,第二間比較大!因此,如果你買房前,是用平米單價在比價其他物件行情時,記得看清楚你算的是哪一個面積。不然越是小的物件,算出來單價差距越多喔。

  當然,仲介以及建商在賣屋時,兩種都可以用。不過想當然爾,為了讓廣告看起來好看一點,大部份的建商&房仲都會使用看起來較大的「壁芯面積」。但實際上,你在登記時,登記簿謄本上面會寫出來的,是較實際的「内法面積」。這跟我們外國人用現金買房可能沒什麼差,但對於日本貸款購屋族來說,這個問題不可忽視。日本的房屋貸款控除,以及登錄免許稅等稅務上的優惠,僅限於50㎡以上的住宅,才可以享有這樣的優惠。當然,這部分一定是依據登記簿謄本上的面積為基準的。因此,如果你不小心買了一間「51.68㎡(壁芯)」的房子,恭喜你,你的謄本上,可能只有47~48㎡,剛好好死不死,無法接受減稅等優惠,到時候可得多繳個幾百萬的稅金。因此如果你買的是這種面積尷尬的物件,小心,當你要出貨給日本人時,因為差一點面積,而導致無法接受優惠時,對方就不跟你買了。

  另外,我們台灣的管委會,決定重要事項時,多半都是「一間房子算一票」,但是日本的管委會(管理組合)在做決議時,常常要達到兩個門檻。第一個就是像台灣的,一間一票的,這種叫做「区分所有者」,另外一個門檻叫做「議決権」。所謂的「議決権」,就是從你的房子面積去算出來的。舉個例子,905號房為25㎡的小套房,1201號房為60㎡的2LDK產品。如果在台灣,這兩間的投票權,都是一間一票。這叫做「区分所有者」。日本除了要達到這個「区分所有者」的門檻外,還得達到「議決権」的門檻。很明顯地,這兩間的「区分所有者」部分,是一樣,都是一票,但「議決権」的部分,1201比905有力多了,因此住大間的人,講話會比較大聲。例如如果你整棟大樓要都更改建,除了「区分所有者」要達到4/5的門檻以外,還得「議決権」也要達到4/5以上 。也就是說,如果都是小間的那幾間贊成都更,雖然這些小間人數有超過全體人數的4/5,但是只要有幾間很大間的房型,他們幾戶不同意,讓你的「議決権」無法超過4/5,都更計劃還是付諸流水。

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  • Jul 06 Sun 2014 17:04
  • 猫。

  東京住宅區,有許多野貓,但是就是沒有野狗。

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  這些貓多半吃得肥肥的,也不怕人,所以才有機會近拍到這些可愛的身影。

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  你看,躲在角落賞花的花貓。

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   新宿御苑很大,雖然我已經進來這裡很多次了,但是其實還沒完全逛熟。而且每個季節的感覺又不太一樣。

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  就像六月左右,會開玫瑰花。這天六月中旬,剛好抽空又來晃晃,很可惜天氣不佳。

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  玫瑰的種類,實在有夠多。

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  都市中,有個很大的森林公園,是居民的一種幸福。

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  新宿區,除了有新宿御苑外,還可走去明治神宮。我最喜歡在悠閒的時候,來這兩個「森林」散步,吸收芬多精。

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  新宿御苑,除了花園,以及庭院,溫室以外,還有「母と子の森」,這裡有一大片的森林,可以盡情呼吸。

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