目前日期文章:201408 (20)

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  托各位的福,目前在東京投資房地產的人越來越多了。除了台灣人以外,中國人,香港人,新加坡人,甚至是日本本地人都卯起來買,而且看到好一點的物件,是殺都不殺,直接買下來。我身邊也越來越多朋友,以及各位在這裡默默支持我的網友們,向我咨詢不動產投資以及協助置產事宜。不過其實,最近要買到價格合理,物件本身條件也不錯的,真的很難。稍有不錯的,賣方一刊登出來,兩三天之內會成交掉,這速度直逼股票交割(哈哈)。叫各位戒急用忍先別買嗎?我也不知道這波漲勢會不會就一去不回,如果現在叫大家別買,到時候真的狂漲,而害大家買不到,就像張教授這樣被罵,我就慘了。但叫你現在大膽買進嗎?不過其實真的有些物件,開價高得不合理,到時候跌下來,又要罵我一路看多,那我不是很冤枉嗎?我不是神,就連專業的教授都會出錯了,更何況什麼都不是的我呢?我的意見各位看看就好,大家都是成人了,應該有能力對自己的投資判斷負責。

  東京小套房這種誇張的開價,大概是從今年四月開始的(兩房產品去年就開始走高了)!今年三月份,我協助一位客戶順利購得西新宿的收租套房,成交價大約九百萬日元左右。此案之所以會推薦這位客戶(也是我的老朋友)購買,是因為這個案子的前面,正在進行大規模都市更新。將來他的物件走出來三十秒的地方,會有一棟六十層,一棟四十層,一棟三十層,共三棟的大規模開發高級住宅,以及商辦購物中心,當然,週邊會有綠地美化,以及親水公園。我認為,這樣的產品,就算賺不到增值財,想要順利出租一定不成問題。好了,來了,事隔不到一個月,四月份,在同區域,相距不遠的地方,有個稍微新一點點,相同大小,等級的案件拿出來賣。他居然開價1700萬! 此外,讓我最吃驚的是,居然中野區,有些收租小宅,屋齡大約十年內的,開價每平米破百萬(雖然這裡本來就不便宜),這.......快要逼進港區小套房的開價了,到底是怎樣!!

  這樣的價位為什麼我會驚訝,是因為這樣開價的單價,已經快要逼近同區域新城屋的單價了。在日本,二三十年的老屋,單價比全新屋便宜個一半,是很常見的事情。台北的房屋沒這麼誇張,舊屋都還能夠維持在新城屋的六折~七折價,甚至更高。因此使用新城屋的價位,來估算中古屋,看看屋主開價是否合理,也是不失為一個好方法。

  雖然說最近這一陣子新城屋也漲很多,但是漲幅大概就是個兩成左右,不過中古屋,尤其是小套房,因為可以「用低總價掩飾高單價」,因此最近中古小套房的開價,可以說是很離譜,甚至直接加一倍價賣給你的也有。也由於最近小套房銷售速度很快,而且房仲多也知道外來客不懂行情,可以開高價,就算本地投資客不甩他,還是有台灣人,中國人會接手,因此許多厲害的房仲業者(買取業者)開始大量買進屋主手中的貨。而屋主對於市場的靈敏度,自然是輸給房仲業者一大截,因此在之前房屋會折舊的刻板觀念下,多半會便宜地賣給業者,之後業者再高價賣給台灣人或中國人,以賺取中間三,四百萬日元的價差。下面給各位看三個例子,這三個例子,每個都是相同建案,大小接近,只是樓層不同。也就是合理情況下,兩個物件的價差,頂多在50萬日幣以內。

 

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  前一陣子,在新聞看到香港首富李嘉誠,推出所謂的「蚊型公寓」,也就是室內面積僅有16㎡的小套房,雖然要價645萬台幣(相當於2200萬日元)但聽說還造成搶購熱銷,由此可見香港的房價有多高。這一類的產品,其實老早在日本泡沫經濟時,就曾經大量供給,對,也就是現在台灣人來東京死命搶購的1R小套房。

  東京的1R小套房,大約也是介於12㎡〜20㎡之間不等的面積,且這種1R小套房,因為面積小,低總價,在東京,這種小套房20~30年的中古屋,大約只要700萬~1200萬日元不等就可以買到。因此對於口袋不深的投資客來說,可以說是入門型的產品。也因為日本許多年輕單身上班族,剛出社會,薪資不高,或者想要存錢,而且日本的企業文化,就是常常要加班到很晚,實際在家的時間也不長,因此會有許多年輕上班族租這種產品。也就是因為這種產品好租,投報率又高,所以東京有許多包租公投資客,一旦稍微賺到錢,或拿到Bonus,就去拿現金買一間來收租,當做是在存股票的概念來投資。

  說個題外話,早期日本的不動產登記,在「敷地権」的登記還沒有普及時,買公寓時,還是像台灣這樣,分成「土地」以及「建物」兩部分來做登記,因此現在舊一點的,沒有設定「敷地権」的大樓,交易時,只要調出土地部分的登記謄本,就可以看出整棟大樓的所有者是誰,住哪裡。最近我們公司經手一個只有20幾戶的「蚊型」公寓大樓,赫然發現,裡面居然已經有四個所有者,是台灣人了(驚),我都和公司的阿弟仔開玩笑地說,大概過不了多久,這一棟的所有者,大概就有一半是台灣人了 吧!^^

  來,回到本題。就是因為這種產品好租,投資門檻又不高,風險相對小,因此有許多客人詢問我,想要買新一點的這種產品,不想要買舊的。例如,想要買5年新古屋,約15㎡的小套房,因此請我代尋這一類的產品。不過,我只能告訴各位,東京目前不存在這種產品!(有的話也不是大樓產品,是整棟出租公寓。)東京都現在各個區,都制定了相當嚴格的「ワンルームマンション開発規制条例」,而且絕大部分的地區,都不允許建設室內面積低於25㎡的小套房。甚至還有更嚴格的規定,例如像是中央區就規定,如果超過10戶以上的大樓,必須要有1/3以上的住戶,其室內面積要超過40㎡...等。目前東京23區中,最鬆散的就是豐島區,不過豐島區也不能建設低於20㎡以下的小套房。

  為什麼會有這麼嚴格的規定呢?原因就是日本人認為,過多的小套房,會容易讓整棟大樓,全部都是投資客,全部都是租屋的年經人,因為對租客而言,這裡不是「家」,只是一時過渡性的「殼」,因此對社區沒有「愛」,所以容易引發垃圾亂丟問題,腳踏車亂停問題,噪音問題,以及擾鄰問題等等。而且投資客過多的大樓,大家眼中只看到「錢」,因此容易會積欠管理費,導致維護修繕不易,更加造成區域市容的惡化...等。

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  走在東京街頭,常常可以看到有藝術氣息的裝飾。

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  像這天就經過西新宿的野村大樓,看到廣場上的樹,爬滿了猴子。

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  讓人不禁多瞧一眼。

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  從今年增稅前,就陸續有幾位日本房市的專家,分享了自己對於今後市況的看法。已經有許多專家開始認為,今後的房市一定會上漲。還真的說得沒錯,就目前為止,不止高級住宅大漲,就連小套房也給你漲翻天!!高級住宅,原本七千萬,現在賣你九千萬。投資小套房,原本八百萬,現在賣你一千萬!


   日本不動產投資史,從泡沫過後到目前為止,日本人對於房地產的投資,想的不是賺差價,而是賺取穩定的租金。但由於目前的經濟情勢,使得今後可能會有一波「資産インフレ(資產通膨)」的情況發生。所謂的「資產通膨」,跟一般的通膨不一樣,並不是材米油鹽醬醋茶等物價齊飛,而是有價值的資產,例如土地,股票,貴金屬,藝術品,以及俱有稀少性,保值性的房產上漲。由於日本央行大量印鈔,使得貨幣價值低下,因此,錢,自然而然就往俱有保值性的產品流動。這種情形台灣朋友應該比誰都了解。所以已經有許多較敏銳的日本投資客,開始將房地產的收益目標,從「現金流(收租)」,轉移到了「獲取資本利得(賺差價)」。


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学校へ _ _  _ 食べましたか?

 1 なに     2 くる     3 前に     4 か

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來學校之前,有吃了什麼東西嗎?

 

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  這幾天東京熱到爆,連走出去,都會熱暈。而且會猛冒汗。這種天氣就算放假,其實真的也很不適合出去玩。

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  因此繼前天,去都廳的南塔後,今天決定爬上另一棟,新宿的センタービル樓上的免費展望檯。

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  西新宿這個超高層大樓聚集的特區,很多商辦大樓的頂摟,都是景觀餐廳,也有一小角提供一般民眾可以免費觀景。

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山本さんは _ _  _ です。

 1 大きい 人   2 顔が     3 あの 髪が   4 長くて

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山本先生是那個頭髮很長,臉很大的人。

 

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  住在西新宿一年多,每當朋友來,一定會帶他們來看看免費的都廳展望台,看看新宿的天空。

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  都廳有分成南塔以及北塔。有營業到晚上的,只有北塔。而且就出入口的洞線,我不知道為什麼,我每次都是走向北塔。

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  也就是說,我上了北塔N次,但是就是沒有上過南塔。正好這天閒得沒事,無聊到發荒,就想說來爬南塔看看。

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せんしゅう 田中さんと _ _  _ 行きました。

 1 に      2 へ      3 レストラン  4 食事

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上週和田中先生去餐廳吃飯。

從題目以及選項可以得知題目意思為「上週和田中先生去餐廳吃飯」,因此只要挑選出適當的助詞及排列組合即可。句中動詞「行きました」,為移動語意的動詞,其前往的目的地使用助詞「に」或「へ」皆可。

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  延續上一篇,繼續往下走。

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  新井薬師前,車站這個鐵軌這裡,好像卡通會出現的場景。趁沒有車子,趕快跑來拍一張。

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  其實住在這種地方也不錯,沒有大都市的繁囂。

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  我很喜歡沿著電車鐵軌沿線散步,一來,東京散步很舒服,二來,可以更加輕易地認識這個城市。

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  這一天的主題,是西武新宿線。其實我還蠻喜歡這條線沿線的城鎮,只不過我個人很討厭西武鐵道,因為超常誤點。

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  這一天從大江戶線,與西武新宿線交匯的「中井」,開始散步。

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山田「鈴木さんは どんな人が 好き?」

   鈴木「わたしは _ _  _ 好き。」

 1 やさしい   2 背が     3 高くて    4 人が 

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鈴木小姐喜歡怎樣的人呢?我喜歡身高高,且很溫柔的人。

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インターネットで _ _  _ できます。

1 を      2 チケット   3 買う こと   4 が

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路可以

  從題目及選項句中,大致可推測出語意為「網路上可以購票」。

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  相信很多對於東京較為熟悉的朋友,都聽過「世田谷区(せたがやく)」這一個地名。對,這個區,是一般東京都民心中的高級住宅區。當然,它比不上松濤,広尾、麻布等正都心的一等地,但也的確住了許多非富即貴的人。

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  日本人,對於高級住宅區的想法,可能跟我們台灣人的想法有點出入。台灣想到高級住宅區,無非就是像「仁愛帝寶」,或者「信義計劃區」那一整排的豪宅區。當 然,像是這類型的,在日本也被定義為很高級。如六本木之丘等。不過更是有許多人喜歡住的是安靜的低層住宅。日本的都市計劃法中,對於用途地域(用地區 分),光是住宅系列的,就有一低層,二低層,一中高,二中高,一住居,二住居,準住居等七種(台灣很像是住一~住四)。而這裡面,又以一低層的規定最為嚴格。除了有建物限高10m or 12m以外,就連超過一定規模的商店都不能開。而日本人,似乎特別喜歡這樣安靜不受打擾的環境。今天要介紹的這個「成城学園前(せいじょうがくえん)」,除了車站附 近的用地區分是「近鄰商業地域」跟「一中高」以外,全部都是「第一種低層住居專用地域」。就是因為這樣的住商分離,讓「成城学園前」,乃至于整個「世田谷区」在日本人的心中,變成了高級住宅區的代名詞。

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  「成城学園前」,的確是在成城学園的前面。日本很著名的高級超市「成城石井(せいじょういしい)」,就是在這個車站前面發跡的。就連電視台記者,有時候採訪市街景氣時,也會跑來這一站來訪問路人。

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  一塊土地,能蓋出怎樣的房子,都跟法令限制上的「容積率」與「建蔽率」有關。台灣也一樣,日本也是一樣。也就是說,當建商買下這塊土地時,完工後的建築物大致上會長得怎樣,大致上就已經決定了。

  所謂的「容積率」,指的就是能夠建築的總樓地板面積,而「建蔽率」就是一塊基地,你能蓋多滿,要留多少空地。舉例來說,一塊容積率200%,建蔽率50%的基地,如果是500坪的土地,原則上它就是能蓋250坪的建築物蓋四樓。不過在日本,因為對於居住環境很重視,因此在建築基準法上面,還有道路斜線,北側斜線,日影規制等等限制。也就是雖然你的容積率有200%,但實際興建時,還不見得能夠消化完所有的容積率。如低層住宅區,為了讓家家戶戶有採光,直接給你建築物限高10m或12m。其他的區域,還有鄰地斜線限制,也就是說在建築物超過一定的高度後,上面的樓層一定要往後退縮,來確保跟鄰地有一定的空間,以及確保旁邊的房子有陽光可以照入的北側斜線...等。此外,實際可興建的容積率,還要看你基地的前面道路路寬乘以法定係數,來與法定容積率做比較,選擇較小的數值才是你的實際容積率。因此建商在蓋屋時,會想儘辦法絞盡腦汁把容積率發揮到淋漓盡致。

  大家都知道,我們台灣,賣房子都含陽台雨遮及公設,日本則是賣你室內實際坪數。不過你知道嗎?不管台灣還是日本,蓋房子在計算容積率時,陽台,雨遮,樓梯,共用走廊等處,是不納入容積率計算的(日本電梯要算入容積率,台灣很像五樓以上的建物才算),因此日本直接賣你室內,有計入容積部分的房子,而台灣呢?則是儘量給你大陽台,大雨遮,因為這些東西,在台灣不納入容積,但是卻可以拿來賣錢,因此台灣的建商會千方百計弄很多陽台跟雨遮來賣你。

  之前在台灣時,曾經認識一個人,她對房市投資沒有很了解,也不好好看清楚格局圖,就因為貪小便宜,貿然買進其中一戶單價較低的,結果完工後才發現她的雨遮超大,幾乎快要等於室內面積的三分之一了,但是那圈大雨遮,全都算在她的權狀買價裡,但卻只能放置冷氣室外機,連花盆都不能擺。同時,它室內裡面,也有將近四分之一的空間,原本是陽台,是建商做二次施工,幫他外推成她的室內一部份。但是依照現行法令,只要有人檢舉,它就會立即被拆。而且那個外推的陽台,跟雨遮一樣,建商蓋的時候不列入容積計算,但是卻可以拿來賣她錢!

  日本這部分,買屋就好多了,不管你的陽台多大,雨遮多大圈,都不能計入你的權狀,只有實際室內坪數是能賣錢的,因此對於消費者而言,實際花多少錢,實際使用室內面積多少,一目瞭然。但其實沒有陽台雨遮其實不好,夏天的陽光沒有陽台的緩衝,會讓你室內很悶,回到家後,可能發現室內溫度高達四十度,開冷氣又要很久才會降溫下來。如果下大雨沒有陽台雨遮緩衝,除了會讓你的室內濕氣很重以外,如果你不小心沒關窗,大雨就會直接灌進你家。也因為只有室內面積能賣錢,所以有些比較不好的日本建商,會想儘辦法,在規劃房子時,硬是把原來要當作是陽台的地方,設計成室內(非陽台外推),因此導致有些房子,陽台只有一半,就像下圖這種房子一樣。聽說這樣可以讓你的可銷售面積金額,將近是土地成本的一成。也因為日本陽台不計價,也因為沒陽台會有這麼多的缺點,因此,如果你看到這樣的房型,或許要考慮一下要不要購買其他的產品。因為花一樣的錢,你也可以買到有完整陽台的,住的又舒服。

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  記得我之前,曾經在「帶租約賣較便宜?Owner Change 好不好?」一文中提及,說到30㎡〜50㎡的1LDK產品,在投資上需要小心一點。文章中提到,「這種產品,如果是出租的話,要看區域以及租客的客層預算,不見得好租,投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋,又嫌太小,因此也鮮少人會買這種房型來自住,所以在投資上,算是一種很尷尬的產品.....」等。其實,不光是這個原因。在日本的稅制上,其實很多優惠政策,必須要高過於50㎡才有辦法享受的。

  先講購屋時,需要繳納的「不動產取得稅」吧。取得稅的計算公式為:不動産取得税=課税標準(固定資産税評価額)×税率(住宅及土地特例為3%)。因此,如果你買了一間評價額(非購買房價)為2000萬的房子,則稅金就是2000萬×3%= 60萬。如果你買的房子,小於50㎡,稅金就是按照上面算。不過如果你買的房子,是介於50㎡〜240㎡之間的新屋,政府給予你1200萬~1300萬的特別控除額。就算不是新屋,是中古屋,也依情況給你350萬~1200萬的特別控除額。換句話說,依照上例,如果你今天買的房子是「內法」面積45㎡,你就得乖乖繳60萬的取得稅。但如果你的房子是内法面積52㎡,恭喜你,2000萬可以控除1200萬,剩下的800萬再乘以3%=24萬,才是你繳的取得稅。有沒有跨過門檻,稅金差很多。(PS:土地部分無面積限制,皆以評價額的1/2計算)

  另外,每年都要繳的「固定資產稅」也是,新築住宅也是要超過50㎡,才可享有前3年~5年的稅金減半優惠。

  第三種稅金:「登録免許税」。買屋,除了上述兩種稅金之外,你要做房屋的產權登記時,需要繳納的「登録免許税」,基本上,稅率也是2%,但一樣,如果你買的房屋面積有50㎡以上,亦可享有0.3%的優惠稅率。

  就連你換屋時,「讓渡所得稅」的特例,也是要你的住宅面積達50㎡,才有機會享受稅制上的優惠。

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  最近很多人都說,東京的房地產「漲定了」。在此,我要跟各位說,不是「漲定了」,是「已經大漲20%」了。而且你還「買不到東西」。但是說實話,並不是所有的產品都一飛沖天。目前漲翻天,以及缺貨缺到不行的產品,只有「小套房」以及「高級住宅大樓(主要面積80㎡以上)」。反觀之,「木造一戸建て(木造兩層獨棟)」以及「一棟投資物件」,價格還是不動如山。我這裡不是要叫各位趕快去買木造以及一棟,它之所以會沒漲,一定有他不會漲的原因在(新聞分享:一棟投資物件正在跌)。也就是因為「小套房」以及「高級住宅大樓」嚴重缺貨,無貨可賣。因此似乎最近大型房仲網站,開始狂打整棟投資物件,甚至出版教學DVD。因為對房仲而言,房價高低不是重點,有貨可賣,有成交量,才可以賺到錢。

  來,先來看看為什麼「小套房」會狂漲。第一點,就如我前篇講的一樣,因為大樓型的產品缺工,所以短期很難有新的供給量。又因為中古「小套房」價位僅在600萬~1200萬之間,對於新手投資客以及海外小資投資族而言,算是容易進入的門檻,因此也被一掃而空。現在在市面上還沒賣掉的,不是管理費過高,稅金過高,就是價位過高,或物件本身沒有自動上鎖以及電梯,才會賣不掉。總而言之,市面上現在看得到的產品,就是爛貨居多。而且因為小套房到處都是,行情很難拿捏,因此也很有作價的空間。最近我還看到一個同一棟大樓,一樣大小的房型,一個開價1370萬日元,一個開價800萬日元來出售,而且兩個一樣都沒view,實在很誇張。至於為什麼前者敢開價這麼高,就是因為現在新手投資客以及海外投資客多,好騙。好騙?怎麼騙?簡單。聽好囉:

1.原本房租六萬,若以投報率9%來算,房價就是800萬。

2.屋主先跟房客解約,再簽一份八萬的租約,然後補貼房客五十萬。

3若以房租八萬來算,再拉低一點投報率,現在都有人要買,投報率低到7%,房價就是1370萬。

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  當初剛開始接觸日本房地產時,有一點總是想不通,就是為什麼日本的房子,房價部分折舊得這麼快?「地」不會折舊,這大家都知道,但是在日本「建物」折舊的速度,也未免太快了吧。很多國家的不動產,尤其是歐洲,房子都住了四五百年都還在住,而且有些反而越住越值錢,絲毫沒有所謂折舊的說法。

  台北房價高居不下,香港房價高居不下,有可能是因為台北市沒地了,香港只是一個島,也沒地了,所以才會讓房價撐得恨天高。但是東京.....住過東京的人應該都有感覺,通車時間很久,像我住西新宿,有時候要去白金台的臺北駐日經濟文化辦事處辦個事情,來回要耗上一整個上午!這代表東京太大了,大到很多人都還是住透天厝。例如:即使是很精華的市中心,也有建蔽率跟容積率只有60%,200%的低層住宅區。而且雖然說你的容積率有200%,但你還不見得真的能蓋滿200%。住宅區的話,容積率還要看你面臨的巷弄路寬,再乘以法定數值0.4。拿來跟法定容積率比較後,哪個比較小,那才是妳這塊地的真正容積率。所以在東京,還是很多人都住在只有兩樓高的獨棟。反觀台北大安區,我印象當中幾乎都是三~四層的公寓居多。也就是因為東京整個首都圈涵蓋的範圍很廣,如果房價上漲的原因只是地不夠,大不了就放寬容積率,或者大不了往郊區蓋就罷了,反正交通這麼方便,電車線這麼多條。也就是說,絕對不是沒有「地」,而導致東京最近房價高漲的。

  來,回到折舊問題,日本人很浪費,不喜歡住舊的房子,因此一直都會有較老舊的平房一直改建成新的大樓來賣。也就是說,新屋供給量足夠的情況下,舊的,自然就被比了下去,就沒人要了(台北幾乎都是舊屋)。因此,東京的新屋總是比舊屋貴很多。在這樣的情況之下,屋子變舊了,自然就不值錢了。加上之前通縮,地價年年下跌,地價跌,房屋跌,你買了房屋當然跌跌不休啦。不過今年情況有些改變了。

   今後的新成屋,只會越來越貴。為什麼?蓋房屋需要什麼東西呢?對,「土地」,「工人」,「建材」,缺一不可。先來講講人力好了,建築業者的工人,現在很多都跑去蓋奧運的場館,以及東北地震的復興,因此現在很缺工。所以即使現在房市很好,銷售速度很快,但是大建商其實也很頭痛,因為說難聽一點,就算他有地,還不見得有工人來幫他蓋房來賣。而且聽說蓋奧運的場館等這種國家的事業,比較好賺,蓋居住大樓,聽說比較不好賺。如果你是建築業者,你會選哪個工作來做呢?

  第二項,土地。安倍的通膨政策得確有了一些成效,物價上漲,地價會不漲嗎?而土地上漲,手上握有很多地的大建商根本不怕(反而很爽)。反倒是小建商。日本也有許多較小型的建商,資金力比較不夠,他們不像某些大建商,自己有銀行(自己去看名字聯想),沒什麼資金壓力,可以貸到很便宜的資金。因此小建商就只能一案一案,買地來蓋,蓋完了之後來賣。而這種型的小建商,其實蓋的產品就是一般般,不會是豪宅。因為以他們的規模也蓋不出豪宅,當然,一般般的產品,怎麼可能當作豪宅價來賣,所以也無法將地價上漲的部分大筆地轉嫁消費者,因此只好從其他地方東偷西省,甚至有可能會有些施工品質較差的情況。所以有財經周刊預測,搞不好之後會有一票小建商倒掉。

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明日学校へ ___ ___ __ ___ 先生に返してください。

1 本を    2 とき    3 行った   4 この

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(明天去學校時,請把這本書還給老師。)

解答→4

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  日本人出乎意料之外,其實蠻喜歡住在低層住宅區的。因為低層住宅區,房子蓋不高,對於商店的限制也很嚴格,因此很安靜,居住品質還不錯。

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  這天去看近郊某新建案的樣品屋。這個案子不錯,離車站很近,也很安靜。

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  看得出來這裡是地下室嗎?

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