目前日期文章:201409 (16)

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根據昨天(9/29)出刊的「周刊住宅」,首都圈中古大樓產品連續17個月上漲,成交價格比起去年 同期上漲了11.6%,反觀之,獨棟透天(一戸建て)比起去年跌幅高達1.2%,在這種熱錢湧進的市場,似乎更加呼應了我之前提的,東京產品將會走向兩極 化。漲不了的東西就是漲不了。

一來, 獨棟產品在設備面,讓購屋者無法感受到產品本身的價值有大樓產品好,二來,獨棟產品因為土地持份大,以及土地本身法令限制多,在稅制上的考量,似乎也不是好的投資產品。也難怪最近不動產專家頻頻叫大家買透天,以便增加成交量。

不過換個角度思考,之所以透天沒漲,代表實際上土地價格上揚不明顯,因此現在大樓的漲幅,會不會只是一時性的「無基之彈」,有待後續觀察。祝各位投資愉快。

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  記得小時候,很喜歡看魔神英雄傳。從88年的第一代,中間隔著魔動王,隔一年再推出的星界山第二代。之後又事隔好幾年,推出了「超魔神英雄傳」。

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  當初小時候,只能買台灣盜版的錄音帶回來聽。終於,上個月,日本出版了所有歌唱輯的CD BOX。除了網羅所有的動畫歌曲以外,還包含廣播劇的音樂,內容實在很豐富。聽著聽這,不禁懷念起創界山的冒險故事。

http://www.amazon.co.jp/gp/product/B00LKOGP0E/ref=oh_details_o01_s00_i00?ie=UTF8&psc=1

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日曜日は わたしは いつも 家族と いっしょに 電車で 町へ 行き、デパートや スーパーへ 行って いますが。父が 新しい 車を 買ったので、 今週は 車で 郊外の ショッピングセンターへ 行きました。デパートとは 違って、郊外の ショッピングセンターの ほうが わたしは 好きです。なぜなら、そこは 広いし、いろいろな ものが 売って いる からです。

 ショッピングセンターに つくと、妹は おもちゃ売り場へ 行きたいと 言いました。母は 先に 服の 売り場へ 行くと 言いましたが、妹は 怒って、 泣いて しまいました。ですから、わたしは 妹を おもちゃ売り場へ つれて 行くと 母に 言いました。母は 少し 心配して いましたが、父は もう 小学4年生だから、大丈夫だと 言いました。

買い物が 終わって、父と 母は おもちゃ売り場に 私たちを 迎えに 来ました。

それから、家族 みんなで 食品売り場へ 行って、ジュースを 買いました。

最後に レストランで 昼ごはんを 食べました。父は 「こんな 日曜日も 悪くないね」と 言いました。来週も また 連れて 来て くれると 約束して くれました。

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  前一陣子,幫一個客戶服務,洽談一個離車站超近,而且目前裡面有十間小套房,滿室出租的中古公寓。到底這樣的產品可不可以買呢?基本上,這個個案已經三十幾年的老公寓了,但由於離中央線的某站,只需要走路兩分鐘,因此即使老舊,其實都還可以穩定收租(只不過租金也高不到哪裡去)。

  日本人經營不動產的方式,主要以貸款,然後賺取收取房租,扣掉房貸以及稅金之後的穩定現金流。因此,說實話,這一類的中古公寓,是日本人投資客不太會買的產品。為什麼?因為日本在會計的計算上,木造耐用年限為22年,鋼筋年限34年,RC(鋼筋混凝土)結構為47年。因此,30幾年的木造公寓,銀行認為建物本身沒價值,因此幾乎很難貸到款。當然,你如果有現金可以付清,就無須考慮這個問題。只不過,既然有將近一億的現金可以付清購買一棟木造建築,那麼大部份的投資客,會將這一億拿去使用貸款直接購買三到五億元的整棟RC結構,會更容易收租。所以才會說這樣的物件,日本人不買。既然日本人不買,你就要想到之後的出口戰略,等你要賣的時候究竟要拋給誰!

  喂!我這一整棟,我有完整的地ㄝ!!對,你有完整的地沒錯。不過,往往這類的產品,如果是在狹小巷弄內,都會有セットバック(Set Back)道路退縮的限制。也就是說,你現在的房子的前面道路,如果不到四米,在建築基準法裡面,它就不算是正常的道路,而是由特定行政廳所核准的二項道路(建基法24條2項)。也就是說,之後如果打掉重建,你的房子必須要退縮,退縮到讓道路有四米寬為止。而且就像我上一篇稍微提到的,退縮的部分,等於是送給公家當路用,因此這個部分,也無法計入你的容積率。因此,說穿了,這塊地,將來只會縮水。還有,將來如果重蓋,你除了要面對退縮問題之外,還要面對鄰地斜線,以及北側斜線(一低層,二低層,一中高,二中高內適用),以及日影規制的問題。也就是雖然你的容積率夠,但是你蓋到第三樓,就要考慮到道路及鄰地的日照,必須要蓋成斜的。換句話說,你將來若重建,不見得可以蓋出目前你現況一模一樣大小的房子。

  也由於這種一整棟的公寓,屋主自己就是管委會,因此,房東收了房租之後,一定要留下一筆修繕費用,以免之後老舊租不出去時,連維修的錢都沒有。因此計算投報率時,不能只看表面投報率的數字。我建議這位朋友,不妨模擬看看,假設這個物件貸款八成,貸款30年時(實際上是不能貸款),若以年利率2.5%計算,收來的房租部分,最好先扣掉三成當作是管理修繕基金,然後剩下的七成,如果還款之後,還可以有三成的現金流,那倒是可以考慮買進(也就是還款40%,管理,維修,稅金等花費30%,現金流30%)。為什麼要算得這麼嚴格?因為,你可能將來出貨出不了,而且這種限制重重的地,價值也不太可能漲到哪裡去。因為土地的價值,決定於它的效用。

  因此,如果價位能夠談到上述的情況,倒是可以考慮買進。怎麼談呢,因為這類的產品,等於是在買土地,因此可以參考公示地價,http://www.land.mlit.go.jp/webland/    以及調閱不動產的登記謄本,看看權利簿的乙區,抵押給銀行的根抵当権大概多少,粗估一下看看屋主欠不欠錢...之類的,跟在台灣投資的做法其實差不多。

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東京的房價,雖然這一年來漲了快20%,但是相對於亞洲其他城市,還是有誘人的投報率,更何況日本又是世界上數一數二的經濟大國。最近常跑的國際法務事務所,常常有機會遇到他們的客人,準備要買下一整棟一整棟的商業出租大樓,也有做導遊的,要在法拍屋標下一整棟的旅館。可見很多人,真的荷包很深,而且很愛東京置產。日本的房市,常常會有一整棟,大概三到四樓,裡面10~20戶小套房的,也就是一整棟公寓來賣的物件。這種物件大概從一億元到四億日元左右不等。之前的文章我也有提過,小套房漲得慢,效用又低,又是持分掉的產品,實在賺不到什麼增值財,但就是好租。因此,財力較雄厚的投資客,就會考慮這種一整棟出租套房的產品,因為土地產權完整,又好收租,又可賺到土地增值財。不過這種產品好嗎?當然很好,但要看你有沒有辦法買到好的,而不是買到爛的。

我跟我其他一起合作的朋友,本來有要考慮大家合資來買這種產品,不過看過數百個案子後,決定暫緩。目前原因如下:

第一,如果這個產品真的這麼好收租,那為什麼對方要賣?自己留著收租不是很好嗎?其實都心五區中,這種一棟的好產品,如果沒遇到什麼經濟危機,實在不太可能釋出,其實就算釋出,也不會出現在一般的流通市場,淪落在athome等大家都看得到的網站讓你撿。

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  日本郊區或者是鄉下地方,物件投報率都超高,有時候可以高達15%,如果你是貸款來買物件,ROI(Return of Investment)甚置可以高達25%,也就是四年,你的本金就回本。



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  地產大亨川普的名言,相信應該沒有人不知道。就是Location, Location, Location。地點,地點,還是地點。買不動產,地點不好,啥都免談。最近跟一些日本朋友談過後,發現日本人其實腦袋真的不怎麼靈光。有些人認為,一樣是三千萬日元,他寧願買在郊區的新建3房產品,也不願買在都心中古1LDK小宅(PS:他們還喜歡新的,還不想買舊的)。也對。如果考慮到自己荷包不深,又要養家活口,的確只能往郊區住。反正日本電車通勤這麼方便,公司又有補助交通費(不過每天上班時間這麼長,又要花兩三小時通勤,真的是爆肝人生!)。此時,我也順勢問了一下,難道你們不想住在公司附近嗎?如果上班到公司走得到,那不是更好?結果出乎意料之外,沒有人願意住在公司附近。這可能跟日本獨有的企業文化有關。所有的人認為,如果住在公司附近,很忙的時候,無法找藉口,說要趕終電(末班電車)回家,同時,假日時又可能三不五時會被叫來公司,因為主管認為你住得近,可以隨Call隨到。

  好拉,拉回正題,這幾個月房市之好,真的是從郊區到市區,狂銷,完銷,完売御礼続出!!!很多物件看了一眼就知道可能不是這麼理想的物件,也都瞬間秒殺,讓我真的有點傻眼。就連價格都讓我覺得是怎樣!!我家西新宿這裡新成屋,大概目前行情價為一平米100~110萬日元左右,但前一陣子,我看到一個橫濱,還是一個默默無名的小站附近,還沒有離車站很近的新城屋,居然也開到了一平米100萬日元!!那我買橫濱幹嘛?當然買西新宿啊!

  其實這樣的說法,也不必然全部正確,首先,要看你是買來「自住」的,還是買來「投資」的。

  先來講「自住」的好了。如果你喜歡自己一個人住獨棟,又喜歡享受有山有水,也討厭都心的擁塞,也不打算賣,那麼郊區獨棟也不是說不可以考慮。不過你可能要知道,轉賣的時候,假設當地空地的行情價為2000萬日元,那麼你要賣的土地上如果有一個已經四五十年建物的,絕對不是2000萬日元,再往上加上所剩無幾的賤物殘值。反而是要從2000萬元往下扣,很有可能得要1500萬,甚至更便宜才有可能賣得掉。為什麼呢?因為買你的土地建物的人,並不是要續住,而是要打掉重建的,因此如果有建物,反而對於接手的人而言,是個累贅,還要花錢請人拆。也因為郊區的土地,並沒有什麼不可取代性,因此人家沒有那種「非你的土地不可」的情況,買方大可去另尋一片空地。也就是說,有老舊建物的土地,反而比空地還不值錢。這還真的是「不動産(ふどうさん)=負動産(ふどうさん)」啊。

  另外,如果你在郊區要買的不是上面這種透天,而郊區大樓呢?唉...尤其離車站遠的,可能要再三考慮了。為什麼這麼說呢,因為有此一說:大樓的價格構造,市區的價格,「土地」跟「建物」的比例大概是7:3,而郊區,「土地」跟「建物」的價格比例大概是3:7。哪個會折舊?對!就是建物。土地不會折舊。建物會隨著經年累月,一年比一年沒價值。因此,郊區的建物,跌價的數度之快,遠超過你的想像。聽說郊區的大樓,五年新古屋,價格會跌到剩七成,十年中古屋,價格會打對折。三十年後,大概只剩土地價格,對的,只剩三成。3000萬買的房子,最後只剩900萬。(題外話,搞不好可以考慮搶進900萬的低價來收租,高投報喔!不過也要租得出去),因此,在新城屋時,可能郊區只會比市區的新成屋便宜一點點,但一到了中古屋,郊區的房子,建物部分折舊到幾乎快歸零,只剩土地殘值(還會被扣掉拆除費用),也難怪最近旅日作家劉小姐,屢屢道出了日本人那種「買房子只會跌價」的想法啊。不過市區的中古屋,尤其是地段好的,價錢還是撐在那裡。最近各位朋友如果有再找都心的中古屋,大概就知道像是中目黑,代官山,等A及地段,就連四十幾年的中古屋,價位都還站穩每平米100萬元大關。可見地點多重要。

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  劉小姐最近發表了一篇關於東京不動產的文章,作為一個旅日的台灣人,對日本文化有深入了解的她,提供了對於日本購屋的觀點。內容非常有參考價值,點出了日本人對於購屋一事所抱持的態度,是與台灣民眾截然不同的想法。對於有意願投資日本不動產的投資客而言,極具參考價值。每個人有自己對於投資的判斷以及自己的價值觀,因此不管各位是看多,看空,這都是一種觀點。畢竟投資就是這樣,沒有絕對的對錯,投資者都是成人了,必須對於自己的投資負完全的責任。

  雖然我不夠格,也不配針對劉小姐的文章發表言論,但在此請允許我發表一些對於認同,以及不認同劉小姐的部分,與各位分享,各位看看就好,不要筆戰(這種東西不會有結論的)。


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  東急東橫線,祐天寺駅。不知道為什麼,我對於這一站情有獨鍾。以前學生時期住在中目黑,因此用走的,就可以走到祐天寺,僅有一站之隔。

代官山跟中目黑,雖然是大家都喜歡的人氣場所,但我覺得太亂,太吵,不是很喜歡。但祐天寺車站附近,商圈很小,路也不大,很安靜。雖說商圈不大,但麻雀雖小,五臟俱全。該有的咖啡店,連鎖餐廳,藥妝店缺一不可。重點是人不多,不會讓你感到繁雜。

http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/232467407

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  來到祐天寺車站很多次了,來散步,帶客人來看屋,協助辦理入居與退居...等等。不過就是從來沒有來到廟的「祐天寺」。

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  在台灣,買過預售屋的朋友都知道,代銷小姐的手段高明。一旦你進入案場,她們總是有辦法製造出熱銷的氣份,沖昏你腦袋。當你進去一間預售屋案場後,台灣的方式,預售小姐會告訴你說,「案子賣很好啊,只剩下三樓跟四樓兩間拉。啊不然六樓要不要,地主保留戶,幫你喬喬看,但是會貴一點啊,地主很硬的拉!他什麼都沒有,就地跟錢最多!」.....但其實很有可能五樓,七樓,八樓都還有一堆餘屋。只因為他要先將爛的賣掉,好的可以留著慢慢賣。要不然就是開價九十萬的案子,你跟他殺價殺七十萬,她會回你「哎呦,新莊副都心都上『看』百萬了,這九十萬哪有貴啊,便宜勒!」之類的。

  日本,代銷房仲業者基本上不能騙人的,因為在日本的「不当景品類及び不当表示防止法」的相關法規很嚴格,加上業界獨有的「公正競争規約」,更是讓房屋的銷售,話術上綁手綁腳,例如:不能說自己的案子是「第一名...,特等...」之類的,除非提出證據。以及就算將來旁邊要開新車站,只要是未定案,一律不能在廣告上講出來。因此,購買日本的預售屋,不會發生像台灣那種「什麼?華納威秀不來!?」的驚嘆號。

  但,道高一尺,魔高一丈!日本銷售人員的招數更高招,可以在不說謊的情況下,讓你以為案子熱銷。

  例如,明明總戶數不下上千戶的超高層大樓,但卻屢屢看到他的文宣上,寫了第一期登錄完銷之類的字眼。哇!這麼大的案子,實在很難想像他有辦法「即日完賣」。其實仔細看,你會發現它的DM上面,寫的是「第一,二期完賣」,然後現在第三期之類的。如果真的賣那麼好,還分什麼第一期第一次,第一期第二次,到底要搞幾次啊。來,「即日完賣」它可沒說謊喔。怎麼說,仔細看一下她的文宣,他寫「登録」即日完売!!

  日本賣房的順序,就是如果你想要買哪一間,例如3804號房,你就要先填寫「申込書」(申請書,意願書)。這時,連訂金都不必給,更遑論簽約了沒。這手續,只是跟建商表明你想要買哪間而已,為了證明自己不是空口說白話,因此要以書面告訴建商。也就是說,你要取消不買,也可以,完全沒損失。為什麼要寫申請書,因為有可能最好的單位,也就是頂樓的邊間附大陽台的,會有兩個人以上想要買,這時就需要抽籤了。那什麼叫做「登録即日完売」呢?換句話說,就是全部N期裡面的第一期第一次(可能只有幾十戶),全部每間都有人遞交意願書。這就叫做「登録即日完売」!聰明吧!就算之後有任何人取消,他的確還是算開賣當天就「登録即日完売」。而第一期第一次,他們可能先拿出邊間,高樓層,等等條件較好的東西,也就是一定會有人遞交意願申請書的物件拿出來賣,然後再居中協調自己的客戶,引導他們儘量不要申請同一間,那麼,很容易就可以在開賣當天達到「登録即日完売」的效果了。又或者也可以跟在潛銷期,就已經表明好要買的顧客講好,到時候開賣當天來填他要買的那間的申請書,那就好了不是嗎。那如果沒人來申請,或人數不滿呢??簡單啊,叫親朋好友來申請就好了。到時候再取消又不用錢。因此常常也會收到寫有「キャンセル住戸発生、最上階プレミアム」(頂樓特等房型住戶取消)的DM,又把原本有人登錄的東西拿出來賣!也就是因為較好的房型,很多人想要,所以第一期拿出較好的來賣,每個房間幾乎都有人申請,因此一個案子賣到最後,如果你看到DM上面是寫「先着順申込受付中」(以先來後到順序,接受申請),這代表可能是較差的,沒採光的,低樓層的房間,賣不好的餘屋。(換個角度想,也許有機會殺價)。不過說到殺價,日本,像是住友,三井,三菱,野村,東急,大京這種大建商,就很難殺了。不過中小型的建商,可能資金週轉比較沒有像這些大建商的好,需要趕快銷售掉來還銀行錢,所以有時候會有意想不到的議價空間。

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日曜日 わたしは いつも 家族と デパートへ 買い物に ①が、今週の 日曜日は アメリカに すんで いる 友だちが 遊びに 来て いるので、友だちを つれて、わたしの 家族と いっしょに レストランへ 食事に でかけました。駅前に ある 有名な レストランへ 行きましたが、道路を ②する 工事を して いましたから、レストランの 駐車場に 車を③。ですから、家へ 帰りました。みんな おなかが すいて いるので、父が 母に たのんで、みんなに 日本料理を④。レストランで 食事が できなくて、少し 残念でしたが、みんな⑤ 楽しく おしゃべりを しながら、テレビを 見て、楽しい 日曜日を すごしました。

 

1 行くでしょう        2 行って います

3 行きました         4 行って いました

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 便利なお店を見つけました。みなさんに紹介します。

 最近、暑い日が続いています。買い物に出かけるのは大変です。でも、「いきいきスーパー」では、インターネットで買い物ができます。商品を送ってもらうには、普通300円かかりますが、1000円以上買い物すると、ただになります。そして2000円以上買うと、200円安くなります。

*サイト:インターネットのヴェブサイト

 

問 インターネットで、3000円の買い物をしました。いくら払いますか。(3)

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  台灣的專業投資客,會將中古屋便宜買進,經由黑心裝璜後,再高價賣出,以賺取其中的利益。這在台灣也被視為惡劣的炒房手段。但其實惡劣的,並不是「買來改良之後轉賣」這個行為,而是「買來後,用廉價的黑心裝潢,遮掩原本問題後,轉賣給無辜消費者」,這才是惡劣,應受譴責的行為。如果單純買來,改良居住品質後,再轉賣給下一位消費者,這何嘗又不是一門正當的事業呢?就有如其他的中古業者一般。

  日本有一種業者,叫做「買取再販業者」,其實就是便宜買進屋主的不動產,再改良其品質,例如加強耐震,以及改善動線,提升居住機能之後,再加價轉賣給下一位消費者。在台灣人的眼裡,這種行為其實已經被污名化為「炒房」了。相較於台灣政府現在對於擁有第二棟住宅,以及交易頻繁的業者嚴加查稅,日本政府現在正和台灣做180度相反的行為。對,打算免除「業者買來轉賣的不動產取得稅」。聽在台灣人耳裡,這...不就是「政府帶頭鼓勵炒房」嗎?

  昨天剛出刊的日本不動產兩大報「週刊住宅」以及「住宅新報」,都以頭版頭報導這兩條新聞:「打算研議放寬不動產贈與稅免稅額度至3000萬日元」,以及「打算免除不動產買取再販業者的不動產取得稅」。原因大致上為:今後新成屋由於缺工以及原物料上漲問題,將會有一波漲勢,尤其明年消費稅將漲至10%,在物價狂漲,薪水沒漲的前提之下,為了讓人民至少可以去買中古屋,而且是好的中古屋,因此希望藉由此政策,能夠增加「中古好屋」的供給量。

  不過這裡指的免稅,只有免除「不動產取得稅」。我們一般個人賣不動產時,需要課「不動產讓渡所得稅」,而業者以法人名義賣不動產時,需要課的是「法人稅,事業稅」(詳細計算需要請教專業稅理士)。因此,有賺錢,還是得乖乖繳稅的。但不管是哪種稅,都有別於我們的「奢侈稅」。我們台灣的奢侈稅,是無論你賺還是賠,都直接從房價給你抽20%。但日本的讓渡所得稅,是扣你的「讓渡所得」,也就是只有扣「賺到的部分」。如果你是賠錢賣,是不會被課稅的。有賺錢才需繳稅。

  看來,有別於台灣政府想把房價打趴,日本政府還認為不動產市場應該活絡。(PS:我PO這篇文的意思,並不是說鼓勵大家趕快進場,只是提供這則新聞,訊息而已,買取再販是一門專業的事業,不是一般投資客能做到的。日本房市自有的市場機制,有別於台灣,進場投資還是得審慎評估,祝各位投資愉快。)

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  來,來躲雨了。

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  紀念館在這個橋下。

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  進去要五百日元。

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  東京很大,大到從我住的西新宿,到葛飾区的這個柴又,單乘電車加上轉搭時間,要一個多小時。感覺上根本就是從台北市到林口了。(所以個人隅田川以東的房子都不去看<純粹個人喜好>)

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  這天終於下定決心,要搭很久的車,來到這個因為日劇「男はつらいよ」而聞名的柴又。果然一出站,就發現很多遊客在跟寅さん的雕像拍照。

  經由網友的提醒,我也才發現,這一站雖然叫做「柴又」,但是不知道為什麼,站名卻寫成「柴叉」。

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松崎さん、こんにちは。去年日本へ技術士の講習を受けに行った陳です。その時はいろいろお世話になって、①。去年、台湾へ帰って、すぐ仕事が見つかりました。

実は、うちの会社②、今年から、技術士の資格を持っていないと、仕事を続けられなくなりました。③、ちょっとお願いがあるんですが、台湾では技術士の試験の本が売っていないので、日本で買って、台湾に送って④。もちろん代金と郵送料のほうは私が払いますので。どうか、お願いできますか。それでは、返事を⑤。

 

陳より

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