目前日期文章:201410 (17)

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很多日本人在選購自住宅時,都會面臨到這個抉擇,這似乎是日本人購買房屋時永遠的課題。不過到底是一戶建好呢?還是大樓產品棒?前一陣子看到日本做的不動 產節目特輯,五、六位房市專家全部都一致認為選一戶建好,讓我著實嚇了一大跳!他們的理由不外乎為:除了土地完整外,使用自由度又高,庭院又有自己專屬的 平面停車位,且既不需要繳交管理費用,也不用顧及是否會干擾到隔壁鄰居的生活。

是這樣講沒錯拉,但讓我覺得納悶的是,既然這樣,那為什麼今年一戶建產品沒什麼漲,反而大樓漲翻天呢?而且剛好前天晚上看了TV TOKYO的財經節目 WBS(ワールド・ビジネス・サテライト),發現目前興起了一股都心中古大樓產品Renovation改修潮,將中古大樓產品,再裝潢改建後,高價賣出。反倒是一戶建,根本無法這樣做。

說實話,雖說一戶建的土地持份大,不過這就代表著稅金高,因此一戶建的居住成本不見得會比大樓還要低。而且雖然說一戶建擁有完整的土地,但是日本的一戶 建,基地面積大概都60㎡~100㎡不等而已。說實在的,這麼小的土地實在是沒什麼屁用,更何況日本的土地,法令上限制重重,一下又是容積率過小,一下又 是建蔽率的限制,然後還有北方斜線,道路斜線等...所以一戶建才會許多蓋起來屋頂都斜斜的。所以買的一戶建,往後如果重蓋,蓋出來的規模頂多跟目前差不 多而已。而且這種一戶建,多半立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域,因此都更蓋高樓發大財的機率極小。即使擁有完整的土地,我個人是覺得自爽的成分居多。

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  這天有事,去「水天宮前」,辦完事後,想說來個下町散步。

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  我對東京車站以東,其實真的不是很了解。除了我投資不看這一區以外,還有一個原因,就是離新宿太遠了 ><

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  既然難得來,就來個人形町+日本橋散步吧!

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品牌的建立,在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商,蓋的房子就跟車子一樣,都會有 個品牌系列的名稱。如住友的 City House, City Terrence, City Tower系列,三井的 Park Homes, Park City, Park Tower, Park Luxe 系列,三菱地所的 The Park house,野村的 Proud, 伊藤忠的 Crevia,旭化成的 Atlas,大京的 Lions Mansion,大和ハウス的 Premist...等,不勝枚舉。每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥。因此,在消費者心中,就建立了買大品牌,等於好貨,等於安心保證。

是這樣講沒錯拉,而且跟上市上櫃的建商買房子,實在是沒什麼好擔心的,不過你知道嗎?日本的建築法令很嚴格,你跟大建商買的,以及小建商買的房子,就算是 小建商蓋的房子,結構、品質也不會就較為遜色。因為一旦蓋的房子沒有符合日本最新的建築基準法,根本政府不會發建築確認以及「検査済み証」(使用執照)給 你。另外,又根據2009年最新制定的住宅瑕疵擔保履行法,所有的新建案,都建商都必須強制加入住宅瑕疵擔保責任險,因此就算建商倒閉,也不管是大建商還 是小建商,只要建物有瑕疵,都還是可以獲得一定的保障。因此,如果地點喜歡,或許不需要考慮到有關於是否大品牌這個因素。

根據不動產專門的市調公司トータルブレイン(Total Brain)在2007年的調查中,發現到大建商的產品,平均價格高出了一般中小建商高了25%之多。大建商為了打品牌形象,花大錢行銷,砸錢請藝人代 言,才會導致價格較貴。另外,也有人認為,大建商就是因為錢夠多,事業都做很大,例如蓋超高層大樓,玩大規模造鎮等,因為這些東西造價本來就比較昂貴,也 比較有資產價值, 因此才會有「價格高了25%」這樣的調查結果出來。不過,如果你拿相同地點,而且一樣都是中小規模的建案,大建商的販售價格,實際上仍然高了中小型建商, 約10%左右。但我們也不能一言以蔽之,說大建商的產品貴了那10%就是不好,住宅性能上可能沒什麼差別,但,如果有富麗堂皇的大廳,大理石材的地板,高 質感設計的外觀,以及有如飯店廊下的共用空間,只是多10%,你會選哪個呢?那就見仁見智了。不過的確,有品牌的房子,將來二手市場,脫手上會較為容易。

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  來箱根要幹嘛?當然就是吃吃喝喝泡溫泉啊。

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  這次選擇「レジーナリゾート箱根雲外荘」,帶小狗來渡假。

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  旅館只有十幾間房間,很精緻。

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  那天在新宿華盛頓飯店前面,看到這台巴士。

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  什麼?原來新世紀福音戰士裡面的「第三新東京市」,就是在箱根啊!

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  當然,依我的個性就是說走就走!

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我們投資房地產,最關心的,無非就是如何買到漂亮的價格了。但東京不動產市場的生態跟台灣截然不同,我聽聞很多人,都說買了之後,才知道自己原來買貴了。只要買貴,這個投資賠錢的機率就很大,因此事前的功課一定要做足。


台灣的政府,為落實不動產交易制度,於2012年8月份實施了實價登錄政策,從此之後,台灣的民眾買屋,就有個依據可以查詢,不怕自己是否弄不懂行情價而買貴。

日本雖然也有相關的制度,不過這一點,我不得不說,台灣做得好多了。相較於台灣登記的義務落在代書身上,日本登記的義務落在仲介業者。日本的宅建業法有規 定,當仲介業者接到「專任媒介契約」時,需要將資訊登錄到「指定流通機構REINS的」網站。同時,業法也規定,一旦物件成交,仲介業者必須立即通知指定 流通機構,將物件下架,並告知成交的價格以及成交的日期。因此我們一般消費者也可以透過REINS的一般公開網站,查詢到成交價。

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  日本在電信業者那裡辦的手機,都有鎖機,無法拿其他家的SIM卡來使用,也無法將SIM卡拿去其他的電話使用。換句話說,就是兩者綁得死死的啦!

  雖然說今年開始,日本的Apple Store已經開始販售SIM Free的iPhone 6了,但是我就是不想買日本版的,寧願多花五千元台幣,也要買台灣版的。所以今年我無法在日本發售的第一時間拿到,必須等到台灣發售,請家人飄洋過海幫我寄來東京。

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  不過為什麼這麼堅持買台灣貨呢?是因為「愛台灣」嗎?也有啦,但是最主要的原因是「不爽日本」!!全世界的Sim Free iPhone,手機照相功能,都可以把喀喳聲關掉,唯有日本,礙於法律規定,喀喳聲關不掉。可見日本會偷拍的變態有多多(重點是,鎖聲音根本沒屁用,只要越獄,或者是下載無聲照相機,問題就解決了。不過我就是不爽越獄!)

  這點,對我來說是很大的問題,大到我寧願多花空運運費加上貴了五千台幣,都不想買日本的。不是因為我要偷拍,而是因為如果無法關聲音,就無法捕捉會心一笑的畫面。

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  相信有在日本留學過的朋友,或者即將前往日本留學的朋友,都知道日本的學期制跟我們台灣不太一樣,因此要去日本留學時,多半要等個半年至九個月之久的空窗期。我們學年度的開始是在九月,畢業是在六月。不過日本跟我們不同。舊學年度的結束是在三月,而新學年度的開始是在四月。也剛好三月是櫻花盛開時,因此對於日本人來說,櫻雨紛飛時,就是象徵一個新的循環的開始。也因為日本這樣的學期制,所以很多日本的大學畢業生,社會新鮮人都是在一、二月就找好了工作,三月畢業季後,四月就開始上班。房屋的合約也都是大概是三月這段期間最旺盛。也因為簽約都以「年」為單位,因此,日本可以說是二、三月這一段時間,就是搬新家,無論租,或者買,或由租轉買都是擠在這段時間。很多家電賣場很聰明,都會趁勢在二、三月舉辦新生活家電特賣會等等,順便衝衝自己的業績。

  此外,大部份的建商,會計決算期也都落在這段期間,因此建商會希望房子儘量在決算前,能夠賣掉,讓財報亮眼一點。也就因為這兩點,賣方跟買方的需求一致,都在三月達到最旺盛,因此許多建商都會趕在三月交屋。聽說甚至有些建商,某些年度在三月交屋的物件,還佔了一整年交屋物件總數的40%,數量驚人。但換個角度想,建商一整年,無論是什麼時候都可以買地,無論什麼時候都可以開工,因此交屋時期也不應該全部落在三月左右才對?也就是說,很多建商會為了財報的數字,硬是要趕在三月前交屋。像是這樣的房屋,你可能就要留意一下,會不會有施工品質較差的情況。

  那要怎麼樣來留意這些建案呢?其實可以多少從建案的廣告看出端倪。一般的建案資料,上面都會有寫「完成時期/竣工時期(完工時期)」以及「引き渡し時期(交屋時期)/入居可能時期(可入居時期)」。「完成時期/竣工時期(完工時期)」指的就是建商經過公家機關建築主事的檢查,拿到「検査済み証」(類似我們台灣建管處核發的使用執照)的時期。而「引き渡し時期(交屋時期)/入居可能時期(可入居時期)」則是建商將房屋交屋給我們消費者的時期。一般來說,從「完工」到「交屋」,至少也要1.5個月~2個月的時間,因此,一般的建案會是二月上旬完工,三月下旬交屋。如果你要購買的新建案,是三月上旬完工,三月中旬或下旬就交屋,就要稍微留意一下了。因為一般來說,從完工之後,到交到消費者的手上,還要經過:施主検査(負責開發的建商,檢查施工單位的施工品質)→補修→施主引き渡し(施工單位交屋給建商)→契約者内覧(我們跟建商買的消費者進去看屋況)→補修→最終引き渡し(補修之後,我們消費者確認OK之後,才交屋給我們)。因此,上述的流程,要在10幾天內跑完,可見多麼的隨便,因此如果你是最近買的預售屋即將交屋,要稍微留意一下內裝的施工品質。

  另外,上述「完工時期」接近「入居時期」,影響的,可能頂多就是內部裝潢的問題。但真正重要的問題在於房屋整棟的結構。也就是說,有些建商為了趕在三月交屋,而縮短了原本大樓建造的工時。這時,如果你是預售屋的購屋者,不妨在建造過程中,去工地走走,如果發現施工現場雜亂,也沒什麼清理掃地的話,很有可能就是因為在趕工,所以沒有顧慮到這樣的事情。就算不是因為趕工才導致雜亂,基本上,如果連現場管理都做不好了,那你還期望他能蓋出什麼好品質的大樓呢?祝投資順利。

 

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  住日本的缺點之一,大概就是你荷包失血的速度會很快吧!因為太多東西可以培養你的嗜好跟興趣了。

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  他們很流行一種隔週刊,就是針對一個主題,然後出版一系列的雜誌。多半每一期都會有贈品。像是我還蠻喜歡芳香精油的,就可以訂這本雜誌「リラックス アロマテレピー」。每一期除了介紹各種精油的用途,芳療方式以外,還會送一瓶純精油,每次味道都不同。而且一期也才1490日幣而已。

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  的確很適合閒閒沒事做的人。

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  繼昨天,走到新高円寺,我就決定要把剩下的丸ノ内線走完。因此隔天,再度從南阿佐ケ谷開始我的亂走散步。

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  天啊,車站出來沒五分鐘的地方,在大規模造鎮開發耶!!

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  規模大到走在裡面,還真的有點恐怖。

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  我很能走路。只要天氣涼涼的,連續走五、六個小時都沒問題!

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  這種天氣沒出來走走,真的對不起自己。因此這一天,我用走的,從西新宿,沿著青梅街道,走到東高円寺。

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  居然發現車站出口這裡有個大公園ㄝ!蚕糸の森公園(さんしのもりこうえん),蠶絲森林公園。就是蠶絲工業的發源地。

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  炎熱的夏天就快要過了,這幾天,天氣很好,也帶有一點涼意。一年四季中,有哪幾天是這麼風和日麗的日子呢?這種日子不出去走走實在太對不起自己了。

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  因此這天決定再訪光之丘。  光之丘,這裡有個很大的公園,附近也有好幾百戶的住宅大樓。這裡很像是早期的大規模造鎮區。前後都有公園,也有賣場,生活機能很棒。

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  而這裡剛好又是大江戶線的終點站,因此這裡的居民要到都內上班,非常方便。

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  美少女戰士,是很多人的兒時回憶。當初從1992年開始,連續五季播放至1997年,如今2004年又藉由網路動畫再度復活。

最新一季的Blu-ray也於明天正式上市。不過如果網路上預訂,多半都會提前一天送達。

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   雖然第一片的BOX,初回豪華限定版,送了很多東西,但還是不免有很多網友抱怨,影片內容作畫太難看。

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離2011年的東日本大震災,已經將近四年了。短短四年,東京整個氣勢似乎已經脫離的當初的悲觀氛圍。奧運決定,讓房地產市場整個熱了起來,尤其灣岸地區。

但是,東京位於地震帶上這個事實,卻至始至終沒有改變過。也有許多地震專家預言,四年內會發生芮氏規模7以上的「首都直下型地震」的機率高達70%。所謂 的首都直下型地震,指的就是發生在首都圈正下方的地震,雖然震源較淺,但由於接近陸面,因此災情程度可能不容小覷。屆時可能會伴隨著火災、地下鐵出軌,及海嘯等大型災害,並且使得東京灣一帶土壤嚴重液化,甚至高達85萬棟的建物全毀,預估屆時死傷人數將會達數萬人。

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  我的某位學生,大概跟我同時期進入日本房市。認真研究的她,曾經請我寫一篇「東京各區域的介紹,最好可以跟台北各區域做對比」的文章。但我一直遲遲沒有寫出這一篇,並不是我忘記,而是...東京實在太大了,而且兩地民情風俗感覺大不同,很難有可以相對比的區域,因此我也遲遲不知道如何下筆。今天試著以我自己眼睛看過,腳底走過的親身感覺,來描述一下我的「東京vs.台北」觀點。也許有人不同意,也許有人有不同的體會跟認識,這是難免的。對於一個城市的認知,本來就是每個人都有自己的主觀,就當作一種觀點,看看吧。

  「東京」,實在很大。你看到下面的圖,只是較中心的部分而已,這個圖所涵蓋的範圍,還不到首都圈的十分之一。東京的左邊,有八王子,府中,立川,三鷹,小金井等20幾個市,右邊,則有我們熟知的23區。大家都說,如果要投資不動產,要買就買23區,更有人說板橋、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区,這幾區以外的17區才能買。更有經濟實力的人,只看最精華的「港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区」這都心五區。 


  而其中,港區,算是最精華,最具有身份地位的一區。例如東京都會的代表六本木(有Tokyo Midtown, Roppongi Hills),就是位於這一區。除此以外,高級,閑靜的住宅區:青山、赤坂、麻布等,俗稱3A(Aoyama, Akasaka, Azabu)的燙金門牌地段,也是位於此處。你的住址上有個港區,就是有錢人的象徵,有了六本木,或三A,那更是身份地位的代表。再下來一點點,也有著名的麻布十番、白金台等知名地點。對,就像極了我們的大安區,松山區。有閑靜的住宅區,也有熱鬧的東區一樣。另外,新橋以及最近都更很夯的虎之門,也都屬於港區。不過這兩個地方比較屬於商業區,而不是住宅區。

 台北,大家都想擠進大安區,東京,雖然港區很棒,但其他區域的居住品質其實也不遜色。例如渋谷区。大家聽到渋谷,都是想到渋谷車站附近的雜亂。其實原宿、表参道等知名商圈,精品大道、就是位居於渋谷区。就居住的區域上來說,渋谷区有濃厚時尚氣息的代官山、也有住了很多外國人及大公園的広尾、以及恵比寿。說像台北市的哪裡,可能天母一帶吧。不過代官山、広尾、恵比寿這些地方的交通,比天母方便多了。另外,台灣人叫不熟悉的松濤,距離渋谷駅走路不用多久,但是卻是都內屈指的高級住宅區。每棟房子幾乎都是透天,而且看得出來建築頗有特色,還真有點像是陽明山上獨棟的豪宅呢。

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  日本是地震大國,尤其是311地震後,使得大家買房買地時,更會考慮到土壤會不會液化,地盤穩不穩定等問題。就是因為害怕地震,因此東京沿海岸的灣岸地區,即使離銀座只有2, 3公里的距離,還是讓它房價在地震過後沈寂了一陣子,直到最近奧運話題,才又讓灣岸地區的房價起死回生。其實,一個地區的地名,多多少少隱含了這個地方到底地盤安不安定的線索。例如,地名當中,有什麼「池」,「水」,「谷」,「窪(久保)」,「沢」之類的,因為都跟水有關,所以可能地盤就不是很安定。因此,即使「池袋」,「下北沢」並非在海岸邊,但從地名就可得知,它可能歷史上,跟水脫不了關係,另外,地名有「橋」,「堤」的也是,什麼時候會需要「橋」?當然就是有「河」才會需要橋啊。而且聽到「谷」,就知道是地勢比較低的地方,因此你要買這裡的住宅之前,務必要稍微留意一下這裡是不是常常會淹水。怎麼查?日本的各個市町村都有發行「洪水ハザードマップ(hazard map)」,網路上也可以下載 http://disapotal.gsi.go.jp/viewer/index.html 。事實上,之前在我們台灣人很熟悉的「渋谷」,就曾經發生過大豪雨時,導致雨水從道玄坂那裡流進渋谷車站的地下街,造成嚴重的災情。另外,地名有「沼」的也要小心,因為表示這裡以前是沼澤地,自然就會有地盤下陷的疑慮。



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  以前小時候,最喜歡小叮噹的大長篇。其中,魔界大冒險是我的最愛。

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  最近買了這個多拉A夢主題曲的BOX,突然播到這一首「風のマジカル」時,我完全沒映像。怎麼會這樣呢?這部我至少看過不下數十次啊。

 

  原來當初出版錄影帶以及DVD時,礙於小泉今日子的版權問題,魔界大冒險的片尾曲,直接被改成了第三部劇場版「大魔鏡」的主題曲。所以我對於這個畫面的音樂,可真的是一點映像也沒有。

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