TiN's 東京房市、日語知識 ＆ 生活瑣事

很多日本人在選購自住宅時，都會面臨到這個抉擇，這似乎是日本人購買房屋時永遠的課題。不過到底是一戶建好呢？還是大樓產品棒？前一陣子看到日本做的不動 產節目特輯，五、六位房市專家全部都一致認為選一戶建好，讓我著實嚇了一大跳！他們的理由不外乎為：除了土地完整外，使用自由度又高，庭院又有自己專屬的 平面停車位，且既不需要繳交管理費用，也不用顧及是否會干擾到隔壁鄰居的生活。

是這樣講沒錯拉，但讓我覺得納悶的是，既然這樣，那為什麼今年一戶建產品沒什麼漲，反而大樓漲翻天呢？而且剛好前天晚上看了TV TOKYO的財經節目 WBS(ワールド・ビジネス・サテライト)，發現目前興起了一股都心中古大樓產品Renovation改修潮，將中古大樓產品，再裝潢改建後，高價賣出。反倒是一戶建，根本無法這樣做。

說實話，雖說一戶建的土地持份大，不過這就代表著稅金高，因此一戶建的居住成本不見得會比大樓還要低。而且雖然說一戶建擁有完整的土地，但是日本的一戶 建，基地面積大概都60㎡~100㎡不等而已。說實在的，這麼小的土地實在是沒什麼屁用，更何況日本的土地，法令上限制重重，一下又是容積率過小，一下又 是建蔽率的限制，然後還有北方斜線，道路斜線等...所以一戶建才會許多蓋起來屋頂都斜斜的。所以買的一戶建，往後如果重蓋，蓋出來的規模頂多跟目前差不 多而已。而且這種一戶建，多半立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域，因此都更蓋高樓發大財的機率極小。即使擁有完整的土地，我個人是覺得自爽的成分居多。

  這天有事，去「水天宮前」，辦完事後，想說來個下町散步。

  我對東京車站以東，其實真的不是很了解。除了我投資不看這一區以外，還有一個原因，就是離新宿太遠了 ><

  既然難得來，就來個人形町＋日本橋散步吧！

品牌的建立，在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商，蓋的房子就跟車子一樣，都會有 個品牌系列的名稱。如住友的 City House, City Terrence, City Tower系列，三井的 Park Homes, Park City, Park Tower, Park Luxe 系列，三菱地所的 The Park house，野村的 Proud， 伊藤忠的 Crevia，旭化成的 Atlas，大京的 Lions Mansion，大和ハウス的 Premist...等，不勝枚舉。每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥。因此，在消費者心中，就建立了買大品牌，等於好貨，等於安心保證。

是這樣講沒錯拉，而且跟上市上櫃的建商買房子，實在是沒什麼好擔心的，不過你知道嗎？日本的建築法令很嚴格，你跟大建商買的，以及小建商買的房子，就算是 小建商蓋的房子，結構、品質也不會就較為遜色。因為一旦蓋的房子沒有符合日本最新的建築基準法，根本政府不會發建築確認以及「検査済み証」（使用執照）給 你。另外，又根據2009年最新制定的住宅瑕疵擔保履行法，所有的新建案，都建商都必須強制加入住宅瑕疵擔保責任險，因此就算建商倒閉，也不管是大建商還 是小建商，只要建物有瑕疵，都還是可以獲得一定的保障。因此，如果地點喜歡，或許不需要考慮到有關於是否大品牌這個因素。

根據不動產專門的市調公司トータルブレイン(Total Brain)在2007年的調查中，發現到大建商的產品，平均價格高出了一般中小建商高了25%之多。大建商為了打品牌形象，花大錢行銷，砸錢請藝人代 言，才會導致價格較貴。另外，也有人認為，大建商就是因為錢夠多，事業都做很大，例如蓋超高層大樓，玩大規模造鎮等，因為這些東西造價本來就比較昂貴，也 比較有資產價值， 因此才會有「價格高了25%」這樣的調查結果出來。不過，如果你拿相同地點，而且一樣都是中小規模的建案，大建商的販售價格，實際上仍然高了中小型建商， 約10%左右。但我們也不能一言以蔽之，說大建商的產品貴了那10%就是不好，住宅性能上可能沒什麼差別，但，如果有富麗堂皇的大廳，大理石材的地板，高 質感設計的外觀，以及有如飯店廊下的共用空間，只是多10%，你會選哪個呢？那就見仁見智了。不過的確，有品牌的房子，將來二手市場，脫手上會較為容易。

  來箱根要幹嘛？當然就是吃吃喝喝泡溫泉啊。

  這次選擇「レジーナリゾート箱根雲外荘」，帶小狗來渡假。

  旅館只有十幾間房間，很精緻。

  那天在新宿華盛頓飯店前面，看到這台巴士。

  什麼？原來新世紀福音戰士裡面的「第三新東京市」，就是在箱根啊！

  當然，依我的個性就是說走就走！

我們投資房地產，最關心的，無非就是如何買到漂亮的價格了。但東京不動產市場的生態跟台灣截然不同，我聽聞很多人，都說買了之後，才知道自己原來買貴了。只要買貴，這個投資賠錢的機率就很大，因此事前的功課一定要做足。

  日本在電信業者那裡辦的手機，都有鎖機，無法拿其他家的SIM卡來使用，也無法將SIM卡拿去其他的電話使用。換句話說，就是兩者綁得死死的啦！

  雖然說今年開始，日本的Apple Store已經開始販售SIM Free的iPhone 6了，但是我就是不想買日本版的，寧願多花五千元台幣，也要買台灣版的。所以今年我無法在日本發售的第一時間拿到，必須等到台灣發售，請家人飄洋過海幫我寄來東京。

  不過為什麼這麼堅持買台灣貨呢？是因為「愛台灣」嗎？也有啦，但是最主要的原因是「不爽日本」！！全世界的Sim Free iPhone，手機照相功能，都可以把喀喳聲關掉，唯有日本，礙於法律規定，喀喳聲關不掉。可見日本會偷拍的變態有多多（重點是，鎖聲音根本沒屁用，只要越獄，或者是下載無聲照相機，問題就解決了。不過我就是不爽越獄！）

  這點，對我來說是很大的問題，大到我寧願多花空運運費加上貴了五千台幣，都不想買日本的。不是因為我要偷拍，而是因為如果無法關聲音，就無法捕捉會心一笑的畫面。

  相信有在日本留學過的朋友，或者即將前往日本留學的朋友，都知道日本的學期制跟我們台灣不太一樣，因此要去日本留學時，多半要等個半年至九個月之久的空窗期。我們學年度的開始是在九月，畢業是在六月。不過日本跟我們不同。舊學年度的結束是在三月，而新學年度的開始是在四月。也剛好三月是櫻花盛開時，因此對於日本人來說，櫻雨紛飛時，就是象徵一個新的循環的開始。也因為日本這樣的學期制，所以很多日本的大學畢業生，社會新鮮人都是在一、二月就找好了工作，三月畢業季後，四月就開始上班。房屋的合約也都是大概是三月這段期間最旺盛。也因為簽約都以「年」為單位，因此，日本可以說是二、三月這一段時間，就是搬新家，無論租，或者買，或由租轉買都是擠在這段時間。很多家電賣場很聰明，都會趁勢在二、三月舉辦新生活家電特賣會等等，順便衝衝自己的業績。

  此外，大部份的建商，會計決算期也都落在這段期間，因此建商會希望房子儘量在決算前，能夠賣掉，讓財報亮眼一點。也就因為這兩點，賣方跟買方的需求一致，都在三月達到最旺盛，因此許多建商都會趕在三月交屋。聽說甚至有些建商，某些年度在三月交屋的物件，還佔了一整年交屋物件總數的40%，數量驚人。但換個角度想，建商一整年，無論是什麼時候都可以買地，無論什麼時候都可以開工，因此交屋時期也不應該全部落在三月左右才對？也就是說，很多建商會為了財報的數字，硬是要趕在三月前交屋。像是這樣的房屋，你可能就要留意一下，會不會有施工品質較差的情況。

  那要怎麼樣來留意這些建案呢？其實可以多少從建案的廣告看出端倪。一般的建案資料，上面都會有寫「完成時期／竣工時期（完工時期）」以及「引き渡し時期（交屋時期）／入居可能時期（可入居時期）」。「完成時期／竣工時期（完工時期）」指的就是建商經過公家機關建築主事的檢查，拿到「検査済み証」（類似我們台灣建管處核發的使用執照）的時期。而「引き渡し時期（交屋時期）／入居可能時期（可入居時期）」則是建商將房屋交屋給我們消費者的時期。一般來說，從「完工」到「交屋」，至少也要1.5個月~2個月的時間，因此，一般的建案會是二月上旬完工，三月下旬交屋。如果你要購買的新建案，是三月上旬完工，三月中旬或下旬就交屋，就要稍微留意一下了。因為一般來說，從完工之後，到交到消費者的手上，還要經過：施主検査（負責開發的建商，檢查施工單位的施工品質）→補修→施主引き渡し（施工單位交屋給建商）→契約者内覧（我們跟建商買的消費者進去看屋況）→補修→最終引き渡し（補修之後，我們消費者確認ＯＫ之後，才交屋給我們）。因此，上述的流程，要在10幾天內跑完，可見多麼的隨便，因此如果你是最近買的預售屋即將交屋，要稍微留意一下內裝的施工品質。

  另外，上述「完工時期」接近「入居時期」，影響的，可能頂多就是內部裝潢的問題。但真正重要的問題在於房屋整棟的結構。也就是說，有些建商為了趕在三月交屋，而縮短了原本大樓建造的工時。這時，如果你是預售屋的購屋者，不妨在建造過程中，去工地走走，如果發現施工現場雜亂，也沒什麼清理掃地的話，很有可能就是因為在趕工，所以沒有顧慮到這樣的事情。就算不是因為趕工才導致雜亂，基本上，如果連現場管理都做不好了，那你還期望他能蓋出什麼好品質的大樓呢？祝投資順利。

  住日本的缺點之一，大概就是你荷包失血的速度會很快吧！因為太多東西可以培養你的嗜好跟興趣了。

  他們很流行一種隔週刊，就是針對一個主題，然後出版一系列的雜誌。多半每一期都會有贈品。像是我還蠻喜歡芳香精油的，就可以訂這本雜誌「リラックス　アロマテレピー」。每一期除了介紹各種精油的用途，芳療方式以外，還會送一瓶純精油，每次味道都不同。而且一期也才1490日幣而已。

  的確很適合閒閒沒事做的人。

  繼昨天，走到新高円寺，我就決定要把剩下的丸ノ内線走完。因此隔天，再度從南阿佐ケ谷開始我的亂走散步。

  天啊，車站出來沒五分鐘的地方，在大規模造鎮開發耶！！

  規模大到走在裡面，還真的有點恐怖。

  我很能走路。只要天氣涼涼的，連續走五、六個小時都沒問題！

  這種天氣沒出來走走，真的對不起自己。因此這一天，我用走的，從西新宿，沿著青梅街道，走到東高円寺。

  居然發現車站出口這裡有個大公園ㄝ！蚕糸の森公園（さんしのもりこうえん），蠶絲森林公園。就是蠶絲工業的發源地。

  炎熱的夏天就快要過了，這幾天，天氣很好，也帶有一點涼意。一年四季中，有哪幾天是這麼風和日麗的日子呢？這種日子不出去走走實在太對不起自己了。

  因此這天決定再訪光之丘。  光之丘，這裡有個很大的公園，附近也有好幾百戶的住宅大樓。這裡很像是早期的大規模造鎮區。前後都有公園，也有賣場，生活機能很棒。

  而這裡剛好又是大江戶線的終點站，因此這裡的居民要到都內上班，非常方便。

  美少女戰士，是很多人的兒時回憶。當初從1992年開始，連續五季播放至1997年，如今2004年又藉由網路動畫再度復活。

最新一季的Blu-ray也於明天正式上市。不過如果網路上預訂，多半都會提前一天送達。

   雖然第一片的BOX，初回豪華限定版，送了很多東西，但還是不免有很多網友抱怨，影片內容作畫太難看。

離2011年的東日本大震災，已經將近四年了。短短四年，東京整個氣勢似乎已經脫離的當初的悲觀氛圍。奧運決定，讓房地產市場整個熱了起來，尤其灣岸地區。

但是，東京位於地震帶上這個事實，卻至始至終沒有改變過。也有許多地震專家預言，四年內會發生芮氏規模7以上的「首都直下型地震」的機率高達70%。所謂 的首都直下型地震，指的就是發生在首都圈正下方的地震，雖然震源較淺，但由於接近陸面，因此災情程度可能不容小覷。屆時可能會伴隨著火災、地下鐵出軌，及海嘯等大型災害，並且使得東京灣一帶土壤嚴重液化，甚至高達85萬棟的建物全毀，預估屆時死傷人數將會達數萬人。

  我的某位學生，大概跟我同時期進入日本房市。認真研究的她，曾經請我寫一篇「東京各區域的介紹，最好可以跟台北各區域做對比」的文章。但我一直遲遲沒有寫出這一篇，並不是我忘記，而是...東京實在太大了，而且兩地民情風俗感覺大不同，很難有可以相對比的區域，因此我也遲遲不知道如何下筆。今天試著以我自己眼睛看過，腳底走過的親身感覺，來描述一下我的「東京vs.台北」觀點。也許有人不同意，也許有人有不同的體會跟認識，這是難免的。對於一個城市的認知，本來就是每個人都有自己的主觀，就當作一種觀點，看看吧。

  「東京」，實在很大。你看到下面的圖，只是較中心的部分而已，這個圖所涵蓋的範圍，還不到首都圈的十分之一。東京的左邊，有八王子，府中，立川，三鷹，小金井等20幾個市，右邊，則有我們熟知的23區。大家都說，如果要投資不動產，要買就買23區，更有人說板橋、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区，這幾區以外的17區才能買。更有經濟實力的人，只看最精華的「港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区」這都心五區。　

  而其中，港區，算是最精華，最具有身份地位的一區。例如東京都會的代表六本木（有Tokyo Midtown, Roppongi Hills），就是位於這一區。除此以外，高級，閑靜的住宅區：青山、赤坂、麻布等，俗稱3A(Aoyama, Akasaka, Azabu)的燙金門牌地段，也是位於此處。你的住址上有個港區，就是有錢人的象徵，有了六本木，或三Ａ，那更是身份地位的代表。再下來一點點，也有著名的麻布十番、白金台等知名地點。對，就像極了我們的大安區，松山區。有閑靜的住宅區，也有熱鬧的東區一樣。另外，新橋以及最近都更很夯的虎之門，也都屬於港區。不過這兩個地方比較屬於商業區，而不是住宅區。

　台北，大家都想擠進大安區，東京，雖然港區很棒，但其他區域的居住品質其實也不遜色。例如渋谷区。大家聽到渋谷，都是想到渋谷車站附近的雜亂。其實原宿、表参道等知名商圈，精品大道、就是位居於渋谷区。就居住的區域上來說，渋谷区有濃厚時尚氣息的代官山、也有住了很多外國人及大公園的広尾、以及恵比寿。說像台北市的哪裡，可能天母一帶吧。不過代官山、広尾、恵比寿這些地方的交通，比天母方便多了。另外，台灣人叫不熟悉的松濤，距離渋谷駅走路不用多久，但是卻是都內屈指的高級住宅區。每棟房子幾乎都是透天，而且看得出來建築頗有特色，還真有點像是陽明山上獨棟的豪宅呢。

  日本是地震大國，尤其是311地震後，使得大家買房買地時，更會考慮到土壤會不會液化，地盤穩不穩定等問題。就是因為害怕地震，因此東京沿海岸的灣岸地區，即使離銀座只有2, 3公里的距離，還是讓它房價在地震過後沈寂了一陣子，直到最近奧運話題，才又讓灣岸地區的房價起死回生。其實，一個地區的地名，多多少少隱含了這個地方到底地盤安不安定的線索。例如，地名當中，有什麼「池」，「水」，「谷」，「窪（久保）」，「沢」之類的，因為都跟水有關，所以可能地盤就不是很安定。因此，即使「池袋」，「下北沢」並非在海岸邊，但從地名就可得知，它可能歷史上，跟水脫不了關係，另外，地名有「橋」，「堤」的也是，什麼時候會需要「橋」？當然就是有「河」才會需要橋啊。而且聽到「谷」，就知道是地勢比較低的地方，因此你要買這裡的住宅之前，務必要稍微留意一下這裡是不是常常會淹水。怎麼查？日本的各個市町村都有發行「洪水ハザードマップ(hazard map)」，網路上也可以下載 http://disapotal.gsi.go.jp/viewer/index.html 。事實上，之前在我們台灣人很熟悉的「渋谷」，就曾經發生過大豪雨時，導致雨水從道玄坂那裡流進渋谷車站的地下街，造成嚴重的災情。另外，地名有「沼」的也要小心，因為表示這裡以前是沼澤地，自然就會有地盤下陷的疑慮。

  以前小時候，最喜歡小叮噹的大長篇。其中，魔界大冒險是我的最愛。

  最近買了這個多拉Ａ夢主題曲的ＢＯＸ，突然播到這一首「風のマジカル」時，我完全沒映像。怎麼會這樣呢？這部我至少看過不下數十次啊。

  原來當初出版錄影帶以及ＤＶＤ時，礙於小泉今日子的版權問題，魔界大冒險的片尾曲，直接被改成了第三部劇場版「大魔鏡」的主題曲。所以我對於這個畫面的音樂，可真的是一點映像也沒有。