目前日期文章:201411 (20)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

  日本為了增加國外的觀光客,最近頻頻推出方便外國訪客的服務。例如終於全家便利商店(Family Mart),要與日本郵政的提款機合作,推出可以用國外的提款卡直接提領日幣的服務(別的國家早就有了,現在做會不會太慢><)。

  而為了方便觀光客的智慧手機上網,也推出了這種方便的隨插即用的網路SIM卡。

IMG_4882

  以往在日本就算是購買儲值型的SIM卡,也都需要有在留卡(日本的簽證),跟日本的居住地址等資訊,而且還須要開通。

不過最近推出了這種三個月2GB使用量,且日圓3790的隨插即用卡。不需開通。只能上網,不能打電話。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  賞楓季又到了。今年比較忙,除了忙東京房產新書以外,公司也因為決算期,讓我都不能好好出去逛逛。

IMG_1097

  反這前幾天都陰天,下雨,冷得要死。昨天(11/27)好不容易太陽露臉,當然,見機不可失,一定要出去走一走的。

IMG_1098

  雖然想去高尾山看看,但是又不能離開都內太遠,下午還有事。因此挑選了這個還沒去過的小石川後樂園。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

【新書即將上市,謝謝各位的支持!】

感謝各位朋友的支持,讓本站有機會一直在網路為各位朋友帶來日本不動產投資的各種眉角。

IMG_2014

站長TiN老師將過去發表過的文章,重新編寫,加上許多網路不曾公開過的篇章,集結成冊,預計於下個月底發行這本「快狠準!東京買房最強攻略」。可於博客來線上訂購:

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  我們台灣如果買大樓,嫌空間不夠,太小。有時候會連同隔壁的戶數一起買下來,左右打通。若沒有隔壁的房間可以買,有些更極端的作法是,會買樓上或樓下來個上下打通。這在日本可行嗎?

  先說我上個星期,去看了一個西新宿的預售屋。售價大概是100平米,1億1000萬日圓左右。而頂樓與倒數第二樓,建商把它做成150平米的豪華房型,要價居然高達3億5000萬日圓!為什麼價差這麼大?而到底頂樓與一般房型只差在哪裡呢?其實除了頂樓天花板高了一些,view看得遠一些,空間大了一些以外,可以說是根本沒什麼兩樣。也就是如果日本的房子,可以隔壁兩間打通,你買兩間100平米的打通,還比那間150平米的便宜!

  大家看到這邊應該就知道我要表達什麼了。對,在日本,大樓產品無法兩間打通。理由有兩種。

  第一個理由:我記得之前曾經也介紹過「壁芯面積」以及「内法面積」的差異。前者是從牆壁的中心線測量的,後者是從牆壁內側測量的。而我們的所有權上,登記的面積,不是較大的「壁芯面積」,而是較小的「内法面積」。也就是說,跟你鄰居戶的界線牆壁,是公設。就算牆壁的厚度只有10公分,這10公分,其所有權仍然不是屬於你的,或者是隔壁戶的。而是屬於全體大樓的共用部分。因此你不可以把公設佔據為自己家的一部分使用。也因此很多日本的大樓,你跟隔壁的界線牆,由於有做隔音設備,而且實際上也是公設,因此都不可以擅自訂釘子進去。一來怕破壞隔音設備,二來,牆壁裡面不是你家。

  也就是因為這樣,在日本,大樓的頂樓都會做成大坪數的,然後把單價賣得比下面戶數貴很多。因為它有稀少性,你自己無法藉由買兩間打通,而讓室內面積變更大。順道一提,除了牆壁是公設以外,窗戶跟大門也都屬於公設,因此也無法自己換成自己喜歡的樣式。試想,如果窗戶跟大門可以亂換,那不是整棟大樓都變得很醜嗎?那跟台灣那些很醜的大樓有什麼兩樣呢?

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

我們要說明理由,除了用初級時所學到的「だから」與「なので」以外,這幾天在學的形式名詞「もの」也有類似的功能喔。而且「もの」有如潤滑劑一般,增添了許多說明理由時,不同的口氣喔。

【說明理由的「〜ものだから」V.S「〜だもの」】

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  最近有許多朋友詢問,如果要買東京不動產,到底哪裡是蛋黃區,哪裡是蛋白區呢?只要是「中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区」等俗稱的都心五區都好嗎?

為了一次解答各位的疑問,本站特別繪製了這張蛋黃區,蛋白區與蛋殼區的圖。

 IMG_1012  

標示:

「紅色」表示蛋黃區,就是東京最精華的區域。會變成一個愛心形狀,純屬巧合。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

前兩篇,我們看到了「ものだ」前面加了動詞的現在式,或動詞過去式,意思截然不同。那如果前面不是動詞,而是形容詞呢?則是「帶者感情去敘述你心中的感受,感慨」喔。

【形容詞+ものだ(~もんだ)】

接続:~い/~な+ものだ

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

昨天講到,形式名詞「ものだ」前面加的時態不同,用法也截然不同。前面加動詞現在式時,表示「社會常識,本質」或用於「訓誡他人」。前面加動詞過去式時,則表示「回想」。

--------------------------------------------------------------------------

接続:動詞た形+ものだ

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  雖然說最近東京中古屋的市場很好,好到一貨難求。但如同昨天分享的新聞,不會漲的東西就是不會漲。不只這樣,不會漲的地區就是不會漲。根據「アトラクターズ・ラボ」的社長「沖有人」的著書提到,可期待資產通膨的地區有限。也就是我們台灣俗稱的蛋黃區,有「麻布十番、白金高輪、赤坂、六本木、代官山、恵比寿...等」。另外,也有蛋殼區以外的地區,這些地區連蛋殼可能都算不了,但他行政區上仍然屬於東京23區。哪裡我就不講了,以免得罪人。這些地區的中古屋,很多實在便宜到不可思議,例如標題講的,某區,離車站五分鐘,大約40平米的兩房物件,全新裝潢!!雖然屋齡高達了40年,但是卻只賣你八百萬日幣。這種東西要買嗎?

  假設這個物件是在蛋黃區或蛋白區內,就不用考慮,買就對了。但是,蛋殼區以外呢?其實,一個東西會便宜,一定有它的原因在。尤其是不動產,如果能賣貴,絕對不會便宜賣給你。這個物件換算下來,大概每平米不到20萬日幣,比起現在都心五區新城屋,動不動就要一平米130萬,真的可以說是便宜到無法置信。出租的話,同棟的出租行情大概是七萬日元,也就是說,表面投報率算起來超過10% 。

  「喂!十趴ㄝ,十年就回本了,買啊!!」...大概大家的第一直覺一定是這樣反應。但冷靜思考一下,這真是個好投資嗎?首先,高投報率往往代表高風險。雖說行情可以租到七萬,但很難保證這個房客退租後,這種很舊的中古屋立刻可以再租出去。另外,往往再過個幾年,大概這個建築物就已經殘破不堪了,加上它又是舊耐震基準,因此搞不好降到五萬都租不出去,你還是得照樣繳高額的管理費跟固定資產稅。重點來了,這些都不是最大的風險,最大的風險在於改建!!如果沒有改建,大概也只能一直放著爛下去(繼續繳稅金跟管理費)。但如果有機會都更改建,別說賺到錢,你還很有可能必須拿出大筆的錢來倒貼!!

  根據建物區分所有權法」,改建超過4/5以上的區分所有者,以及議決權同意。如果你買的大樓容積率還有剩(也就是能蓋更高),那麼恭喜你,自己或許不用出到什麼錢,就可以像台北市這樣一坪換一坪,但實際上,這樣的情況不多,而且就算有,也不會便宜賣你。因此,如果你大樓的容積,已經不能再蓋更高,那你可能得多花個好幾百萬(甚至超過你的買價),來大家一起重建。實際上,有些地區的容積率,不增反減,也就是原本舊的法令,可以蓋出現狀這麼多,但是經過法令的修改,可能原本有200%的容積率,現在只剩100%。也就是你如果重蓋,還不見得蓋得出一樣的大小。另外,雖然日本政府有在規劃放寬容積率,但這也可能僅限於國家戰略特區,不會是你的蛋殼以外區。因此你也別奢望容積率會變多。此外,除了精華區以外,日本人口一直在減少,原本全國房市就已經有供給過多的頃向,如果再放寬容積率,只是再增加供給量,再多一次崩盤的機會而已。

  另外,雖然你擁有大樓的部分土地所有權,但是別忘了,改建的費用,除了「新建費用」以外,還多了一筆「拆除費用」。更慘的是,日本原本物價跟工程費用就高,更何況現在日幣跌,導致原物料上漲,因此貴上加貴,更難取得五分之四以上的人的共識,來都更自己的房子。畢竟好幾百萬,不是所有的人都可以一次拿得出來的。因此有些中古物件的賣價,甚至比土地價格還要便宜。另外,如果不都更改建,也可以提高每月的修繕費用來拉皮,維護。但這個也是要花大錢,也很難得到大家的共識,因此很多東京「蛋殼區」,以及「蛋殼以外區」這樣子的舊大樓,現狀就是放著爛。好拉,就算你們大樓每個人都很團結,每個人都很有錢,願意來改建,但是,還記得我以前PO文寫的借地借家法嗎?只要有一個租客搞不定,不願意搬出去,改建就遙遙無期!

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

兩極化,越來越明顯。根據昨天(2014/11/17)出刊的週刊住宅,10月份大樓產品比起去年同期,成交量萎縮了 13.4%,比起上個月的-5.9%,量又縮得更嚴重了。

原因就在於「沒有貨可以賣」。

最近根本沒什麼優良物件釋出,以至於許多物件都在登錄REINS流 通網前,就已經成交。

因此無論是總價還是單價,比起去年,平均都漲了8%以上。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

昨天我們看到形式名詞「わけだ」的兩種用法。那他的否定形式什麼呢?第一種是「わけではない」算是部分否定;而第二種的「わけがない」則是全面否定。我們分別來看看吧!

--------------------------------------------------------------------
1、~わけではない

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

日語教學文章,好久不見。

TiN老師近兩個月超級忙,因此閉關練功,昨天終於出關了。

有鑑於12月7日的檢定考即將到來,因此重新開啟粉絲頁,來PO出N2的相關句型,供大家參考。

今天復活第一PO,就來個形式名詞「わけ」吧。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

   常常可以在東京的不動產廣告,看到「吉祥寺(きちじょうじ)」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但你知道嗎?有另一個網路排行榜,指出吉祥寺其實是地雷區喔。(詳見連結)

http://rocketnews24.com/2013/11/23/390319/

  這名日本網友,根據自己與不動產業者的見解,在網路上公布了「最不想住的地雷區前五名」,結果吉祥寺就排在第四名。而其他的名次分別為:

第五名「龜有」

第三名「台場周邊臨海地區」

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  根據統計,全日本除了東京都以外,其他大部份的地方都市,人口都在持續減少當中。也因為日本是個自由經濟市場,因此房價還是建立在最基本的供需上。最近日本各地,房市大好,尤以東京更佳。雖然很明顯地,房價已經漲一波,但很多日本人還是不願意購買房屋。為什麼呢?除了日本人的通縮腦還沒轉過來以外,還有另一個因素,就是日本人口持續減少當中。既然人口減少,要撐起全國房價整體上漲實在不太可能。

  不知道各位朋友有沒有發現到一個現象,就是最近大樓產品漲、小套房也漲、連預售屋創新高價。不過很弔詭的,有完整土地的全新木造透天價位似乎沒什麼動,還是維持在四、五千萬日圓左右。這是不是就代表了實際上地價上揚的幅度沒有很明顯呢?不然有完整土地持份的透天木造,怎麼會沒漲呢?而這幾天,日本朝野也在吵下一次的增稅問題,是否要將原本預計的2015年的10月,延後到2017年的4月實施。理由不外乎就是老百姓對於景氣轉好沒感覺,生活越來越痛苦。也因此,這種專門賣給日本家庭自住客的產品,自然也沒有漲價的力道。既然這樣,如果大樓產品再繼續狂漲,與木造透天的價差越來越大,那難保大樓產品不會向下修正。(阿不然就是景氣變好,透天產品補漲。)

  最近聽到不動產業界有些傳聞,認為東京不動產的好時機只剩五年多。也就是2020年,會是由好轉差的反轉點。除了2020年的東京奧運結束,利多出盡以外,還有另一項調查,指出東京都的人口會從2020年進入負成長。當然,人口一變少,對於住房的需求也會減少,連帶房仲及建商業績變差,甚至會出現倒閉潮。同時,又因為目前許多置產的投資人,都是想要在奧運前大賺一筆,於奧運前拋售的。因此到時是否會利空同時來襲,引發一波賣壓,有待後續觀察。

  另外,以下是自己的一些淺見。相信很多人來東京遊玩,都對於東京的好環境印象深刻。之後回去就開始罵台北哪裡不好哪裡不好....之類的。得確,就居住環境來講,東京的確優於台北,這是不爭的事實。但也就是因為這樣,房價才沒暴漲。記得在台灣時,看過基泰建設總經理,馮先勉博士的著作,他提到,要壓抑台北市的房價,只要努力做好都更,讓好屋,以及好環境的供給量增加,這樣,房價自然會平穩。因為每個地方都好環境,好居住,這樣,大家就不會一窩蜂去擠大安區跟信義區,自然不會讓這兩區房價飆漲,帶動整體房價上揚得太離譜。拿他的意見,來套用在東京都,似乎與他的思考不謀而合。除了富豪名門聚集,貴氣逼人的3A+1R:青山(Aoyama)、赤坂(Akasaka)、麻布(Azabu)、六本木(Roppongi)的住宅區一帶以外,其他舒服的居住地還是很多,例如:白金台、代々木、広尾、四谷、目黒、代官山。平民一點的:中野、下北沢、自由が丘、高円寺、吉祥寺...等。甚至有點遙遠的郊區:二子玉川..等,都是很好的居住環境,細數不完。而且各有各的特色,不分優劣貴賤。也因為這樣,似乎台灣人奢望的居住正義,已經在東京實現。

★喜歡這篇文章嗎?更多精彩內容,請參考《快狠準!東京買房最強攻略》一書喔。

TiN 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

  好久沒有玩wii了。這一陣子閉關修練,忙到有點暈頭轉向。剛好發現最近發售了之前很喜歡玩的Mario 3D的番外篇,香菇隊長的遊戲。

IMG_0780

  這個遊戲的概念,原本是Super Mario 3D world 裡面的幾個小遊戲,沒想到這麼受歡迎,可以獨自上市。

IMG_0778

  玩法跟在Mario 3D裡面大同小異,一樣沒辦法跳起來。而且一樣是在個小框框裡面繞來繞去,像是走迷宮。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

由於現在東京的中古屋市場太旺,有些屋主惜售,因此好一點的物件都一貨難求。因此台灣做日本線的房 仲業者,許多早已放棄中古市場這一塊,改由代銷建商的新成屋。因為中古屋流動速度實在太快,根本直逼股票交割,因此台灣的業者無法掌握。但如果是跟建商一 大批談來賣呢,至少可以確保貨源,才不會發生客人決定要買,結果物件已經先被其他日本人搶走的窘境。

不過一般來說,如果你買東京的全新小套房,那你買到的價位應該就是整個大樓,從落成到拆除之間,他的生命週期中的最高價位了。有別於兩房產品,由於小套房只有投資客會買,因此效用差,二手時的轉賣價格只會被依照收益還原法,價格大砍特砍而已(我不知道講了幾百遍了)。

舉例來說,一間全新套房,分售時若售價為3000萬日幣,那麼,很有可能10~15年後,拿出來再賣時,價格很有可能只剩2000萬~2300萬日幣之間了(先不考慮通膨因素)。

TiN 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()

 雖然日幣急貶,加上現在購物只要5,000日圓即可退稅,對於我們外國人而言,正是瘋日本的好時機。不過就日本人的立場而言,可就完全是兩樣情了。


怎麼說?因為2014年四月份開始,日本人買東西變貴了!消費稅從以往的5%,提升至8%,2015年十月份,更預計一舉拉高到10%。那,買房子有差 嗎?因為買屋時,連帶會有許多周邊消費,如:仲介費、裝潢費用、買傢俱,這些都要課消費稅。那是不是也意味著,買房子也會變更貴呢?

來,我們這裡就來看看,購屋時,消費稅是怎麼計算的。假設你買一間5,000萬日圓的房屋,消費稅的金額可不是5,000萬日圓 × 8%=400萬日圓喔。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  很像每年的十月,我都特別忙。去年也是,今年也是。所以才把「TiN先生の Escritório」日文,遊玩粉絲頁關了起來。

霜月,就是11月。雖然沒有降霜,但天氣的確變涼不少。散步的秋天又即將到來,似乎應該要重開粉絲頁了。不過,我很任性地,還想要享受一下慢活的時光。

IMG_0472

  可能因為日幣大跌吧,最近超多學生跑來東京找我。

IMG_0474

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

日圓跌跌不休,兌換台幣的匯率,從2012年的0.38、掉到2013年的0.32、2014年末,今天更是來到了七年新低「0.27」。

也就是一間 1,000萬日圓的房屋,若以新台幣來看,兩年來從新台幣380萬,跌到剩下新台幣270萬。對於還沒買的人來說,看似打了七折,不過如果站在已經買的人 的立場來看,等於虧了三成。

如果你怕以後日圓續跌,但又怕錯失了目前相中的好產品,那麼有什麼好的避險方式嗎?當然有的。

很簡單:買房子的錢,先跟銀行借日圓。等到日圓跌得更便宜以後,你再換錢來還銀行就好了。對,就跟股票借卷放空的交易方式很像。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  宮崎駿,吉普利的動畫電影,我最喜歡的一部就是「耳をすませば(心之谷)」了。但你知道嗎?影片中的男女主角,住的地方,是真的存在喔。

IMG_0395

  當時還在教書時,得知這部電影的街景雛形,是在「聖蹟桜ケ丘」時,曾經有個衝動,就是翹班兩三天,要來個「心之谷」旅行。
但當然不可能啦,這件事情就不了了之,直到最近,才造訪了此處。

IMG_0387

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()