目前日期文章:201412 (19)

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  投資不動產,地點很重要。曾經我也在自己的部落格以及新書寫過,蛋殼區以外的地方,投資少碰。這些地方,之所以會被列為蛋殼區,是有理由的。東京的不動產,價位「西高東低、南高北低」,這是大家都知道的常識。這一篇,我們就來看看三個區域:「1.高級住宅區」、「2.下町(類似我們的老街)」以及「3.新城(大規模新造鎮)」吧。

  先來講講「1.高級住宅區」好了。為什麼港區、澀谷區、以及千代田區這些位於東京都西半邊的區域會貴氣逼人?原因很簡單。除了本身地盤穩固以外,還有一點,就是歷史上,這裡就是江戶時代武家宅邸所在地。也就是這裡本來就是將軍等達官貴人住的地方,自然而然,氣息就會形成一股貴氣。

  至於「2.下町」呢?其實這裡就是古時候的藍領階層等工人、職人所匯集的地區。像是淺草,上野等一帶的下町,雖然商業氣息濃厚,但畢竟就不是個高級住宅區。就是因為這樣的歷史因素,而導致這兩邊的氣息完全不同。注意喔,我現在是以「住宅」的觀點在看,而不是以「商業」的觀點在看。當然你買上野或淺草的商業樓,是可以賺到翻的!

  接下來「3.新城」。所謂「市可生,不可造」,在上篇文章也曾經提過。雖然「新城」有新的交通網,鐵道路線,也有大規模的賣場,周遭又規劃得很漂亮,看起來就是前途一片光明啊!但等等,那為什麼40年前的大規模造鎮:「多摩新城(多摩ニュータウン)」為什麼會衰退呢?房價有多便宜你猜猜!甚至70平米40年屋齡三房產品,大概只需要1300日圓就可以買到(不相信可以自己上網查查)。

  多摩新城搭特急,只要30分鐘就可以直達新宿ㄝ!超近的!但它衰退原因,其實也很簡單,就是因為它是一個「完全的」新城,沒有絲毫人文上的氣息。這種新城的一次取得者,多半進駐的人都是年輕夫妻(因為買不起都心),因此新城剛完成時,家家戶戶都是年輕夫妻,小朋友。整個城市充滿了活力。但,大部份的家庭,小孩子都會同時一起長大,一起外出求學工作,而造成這個地區人口大量流出,同時,因為它也舊了,所以也不會有太多的新人口流入(因為有更多更新更漂亮的新城:如灣岸跟武蔵小杉),也因此導致婦產科,育幼業等年青人取向的產業也無法繼續經營下去,沒有了婦產科,育幼院,更是惡性循環,沒有新的年經家庭要入住。

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  今天是聖誕夜。日本人很有趣,11月底,就開始準備聖誕夜的東西了,到了12月中,更是過節的氣息濃厚。

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  當然拉,一年一度的聖誕商機,商人們不好好把握怎麼行呢?

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  賣場盡是一些五光十色的聖誕卡,有音樂的,還有可以撥動畫的。我也很賊,就偷偷拍了幾張聖誕卡,自己再用Line加工,傳給親朋好友。小氣到真是一張卡片也不買 ^^;

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  六、七年級生共同的回憶,我想應該沒人不知道「魔動王」吧。沒記錯的話,當初台灣很像翻譯成「大無敵」!

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  雖然台灣也曾經出版過正版的DVD,但總是希望能夠用HD高畫質,來喚醒童年的回憶。

http://www.granzort.net/

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  曾經在台灣的房市論壇裡面看過類似的文章。說因為現在高房價,如果你的房子賣不掉,投資客的操作手法不是「降價賣」,而是「加價賣」!

  好奇怪喔,都賣不掉了,為什麼反而是「加價」呢?其實說穿了,就跟日本網路購物的手法如出一徹。

  假設台北市有一間房子原本開價1000萬台幣,但因為市場不好賣不掉,這時投資客就乾脆就把它重新開價,開個1400萬。等到這個網路資訊放在各大房仲網流通一段時間後,大家就會看這個高價看得很習慣。雖然還是很貴,雖然消費者也不會1400萬買單,但是潛意識中,你的腦袋就會知道說:「有一間房子,這個地段,它賣1400萬,好貴!」。

  等到大家看習慣這個物件的數字之後,屋主再調降個300萬台幣,開價1100萬台幣,並打上「下殺特區」之類的文字,消費者就很容易會被誤導說:「哇!跌了,趕快買!」,然後可能就會1080萬元成交。不過實際上,這個價位還比屋主當初的期望價1000萬元,整整多了80萬台幣。

  這種操作手法其實就跟日本的網路商城很像。日本某些超大型的A開頭的購物網站,他們什麼都賣,而且很多東西並不是自己公司進貨來賣,而是可以讓很多商家自行將商品透過這個A平台來上架銷售,網路平台A公司只是抽取上架費用跟成交時的%數而已。而有些日本聰明的業者為了讓自己的商品好賣,時常會有價格「三日一變」的情況。也就是原本賣1000日圓的商品,就在網頁上跟你講說,「現在正在特價中,這個價格如果你現在不買,就沒了喔!」之類的。而真的,期限一到,他馬上把價錢調高到1500日圓原價,讓原本還在考慮,結果來不及購買到特價的消費者心裡有扼腕的感覺,等到過幾天後,他們再把價位調低至1100日圓,這時上一批沒買到的消費者就立刻給你殺下去了。對這間公司而言,他們還多賺了10%。

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格助詞「が」的前面,要擺名詞,相信大家都知道。而「ある」則是「有...」的意思。不過日文中有許多「〜が ある」的表現方法,我們不能翻譯成「有」喔。這裏位同學整理出N2常見的表現句型「ことがある」「ものがある」「恐れがある」「嫌いがある」「甲斐がある」。

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1、~ことがある

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  延續上一篇,來到了多摩,原本想觀摩一下周遭的環境,結果卻來到了一個很夢幻的地方。

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  對,就是三麗鷗,Hello Kitty那個公司的主題樂園。

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  裡面不大,不過人物角色卻塞得琳琅滿目。

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  安倍無預期解散眾議院,讓在野黨措手不及,被認為是這次自民黨與公明黨聯盟大勝的主因。而這次第47屆的眾議院選舉,雖然投票率只有歷史新低的52.67%,但執政聯盟這兩黨,也拿下了326席次,過了2/3的門檻。換句話說,接下來的「安倍經濟學2」,可以說是總理說了算,現在就等安倍先生第三支箭:「成長戰略」順利命中了(第一隻「量化寬鬆」;第二支「財政出動」)。


  雖然股票市場是安倍經濟學的直接受益者,不過由於大家早已預期安倍國會大勝,因此股價早已提前反映(織り込み済み),而且選舉隔週開盤,由於受到美國股市大跌影響,因此選後開盤第一天,股市不漲反跌。此外,這幾天也由於油價狂瀉,俄羅斯無預期升息了6.5%,讓盧布有了崩盤的疑慮,也讓國際避險資金再度衝回日圓市場,這幾天才又從119日圓,震盪到115日圓(今天很像又回到了118)。因此近幾天的股市跌以及日圓回升,似乎不是在走回頭路。


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  「多摩ニュータウン」,多摩新城。這是四十幾年前,東京大規模造鎮的地方。當初因為都心房價炒太高,因此政府在東京都下多摩市一帶,進行了超大規模的造鎮計畫。

  當然,他的範圍很廣,也很大,有興趣的朋友可以自己去wiki查一下。

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  而它較熱鬧的地方,應該就是「多摩センター駅」周邊了吧。從來沒有來過,趁著今天天氣好,來個郊區散步似乎也不錯。

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相信同學們應該都知道,名詞的前面,放的就是連體修飾句(形容詞子句),而就有如大家日本語第22課教到的,形容詞子句,必須使用常體(普通形)。


而這裡為各位整理出五個N2常常見到的機能語「〜一方」、「〜お陰」、「〜せい」、「〜通り」、「〜次第」,其文法結構其實就是個名詞。因此前面的接續,我們就比照連體修飾時的作法即可。而名詞,除了放在結尾做述語(名詞述語句)以外,也可以改成「~名詞で、〜」的形式,也就是所謂的「中止形」,後面繼續把沒講完的話繼續陳述下去。因此這裡就不再個別列出其接續囉。

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    為什麼要去東京買房?有錢人想得跟你不一樣,買房可以投資分散風險,更能保值(抗通膨),甚至贈與時可以節稅。

    而在安倍政權量化寬鬆政策下,日圓急貶,台灣的房地產市場又已經走到高點,政府也下手打房;日本目前已經全面開放外國人買房,東京房價比台北便宜,有 多俗?一張大立光的股票就可以買間中古小套房!加上2020年東京申奧成功,這些因素都讓許多大戶棄守台灣轉往東京發展。

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  一直以來,我都只看東京都,而且不是看23區,只看其中較有價值的17區。也就是因為這樣,我也從來不會去看東京都以外的不動產。

  11月22日,位於神奈川縣川崎市的武蔵小杉(むさしこすぎ),誕生了一間超大的購物中心,「Grand Tree 武蔵小杉」,很少會有這種超大賣場,開在只有距離車站四分鐘路程的這種黃金地段,日本的財經節目WBS也專題報導。這才吸引了我,想說應該走出蛋殼區,看看蛋殼以外的世界。

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  Compact City,「緊密都市」,顧名思義,就是一個車站附近自成一格的小城市,可以自給自足,在這個小小的城鎮中,就滿足了所有的食衣住行育樂。而武蔵小杉就是從33年前,開始將區域發展成這樣的地區。周遭的超高層塔式住宅,有十幾根之多,棟距也頗近,還真的有點像是在郊區的新板特區。也由於今年這個Grand Tree購物中心的開幕,使得這個地區的生活機能更加完善。住在這個地區的居民,不用特地再跑去町田,新宿等都會購物。

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  在日本買了房子之後,每年都還有沈重的稅賦負擔。先講「地方稅」好了,你買不動產時,需要繳付一筆「不動產取得稅」給都道府縣,而每年,還得繳給物件所在的市村町一筆「固定資產稅」。

  如果你的東京屋,是買來當自己來日本玩的Second House,沒有出租,那麼就只需繳納上面兩筆而已。若你不是很常在日本,怕錯過繳稅的期間,那可以請你的日本朋友當你的「納稅管理人」。

  只需要到物件所在地的「都稅事務所」,去拿這張單子填一填,告知你的納稅管理人是誰即可。今後,關於你的房子的取得稅以及固定資產稅,就會寄稅單到你朋友家,只要請他去便利商店代繳即可。

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雖然今年的能力試驗已經結束了,但是本站往後還是會不定期地PO出N2的文法喔。這次考試,大家考 得怎麼樣呢? 順便為本站的姐妹粉絲團「東京不動產投資情報站」打個廣告。TiN老師所編寫的「快狠準!東京買房最強攻略」已經正式上市了。有興趣東京不動產投資的朋 友,可以去買一本來參考看看喔!
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  今年不像去年這麼閒,沒什麼時間外出趴趴走。因此也錯過了許多賞楓的時間。

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  而這天剛好有事去赤坂,因此想說反正涼涼的,就散步走去外苑看銀杏吧。

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  途中先經過了這個高橋是清翁記念公園,小小的一個公園,但卻是都市中的綠洲。還有幾片落葉沒掉,趕快拍一下。

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  來投資東京不動產的朋友,許多人都對於稅金很敏感,這是很正確的態度。而在日本買房的各種稅制中,讓大家最感不解的,我想莫過於「源泉徵收」了吧。

  而到底什麼是「源泉徵收」呢?其實就是由你的「租客」,也就是租金來源的「泉源」,先行將你的不動產租金所得,先預扣所得稅以及復興特別所得稅下來,由租客幫你代繳給國稅局的一種制度。所以「源泉徵收」的義務,是落在租客身上。會有這種制度,不外乎就是因為日本的國稅沒有辦法對於住在海外的「非居住者」進行查稅以及追稅的動作。

  至於什麼是「非居住者」呢?顧名思義,就是「沒有住在日本的人」,這當然包括各位台灣的包租公,甚至連在外國出差的日本人,都算是「非居住者」喔。不過日本的這個制度很奇妙的地方是,如果「非居住者」,租給的是「個人」,而不是「法人(公司)」,則這個「個人」就沒有義務要先行跟你收取源泉徵收。

  來,整理一下,如果你是「非居住者」,而你的房子租給了「法人(公司)」,則這間承租的公司就得在付你房租的時候,就得先行預扣20.42%的源泉徵收,剩下的79.58%,才會匯進你的戶頭。如果你是租給「個人」當住家用,則你的租客則不需要先預扣稅金,也就是你可以拿到100%的租金。當然,就算你租給法人,先預扣了20.42%,但這也只是預扣的,如果你事後列舉出費用,又或者你在日本的總所得不高,還是可以去申請退稅的。

  同時,也就是因為這麼麻煩,如果一間公司要跟你租商辦,聽到還要幫你先源泉徵收,有時候就會嫌麻煩就不爽向你租了,因此外國人在日本持有商辦,有時候反而不見得好出租。站在我們外國人的房東的立場也是,出租給法人,還得先被扣20.42%的源泉徵收,到時候還得請稅理士去辦退稅,無疑是多了一道程序跟費用,也就是因為這樣,所以我一般不建議各位買辦公室來租人,可以的話,就買一般住宅產品來出租就好。

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明天就是檢定考的日子了,想必明天要考試的人,現在應該在家裡閉關吧。今天就為各位整理一下,常考的日文的副詞。

「形容詞」的功能,是用來形容(修飾)「名詞」用的;而「副詞」,則是拿來修飾「非名詞 (如:動詞、形容詞、副詞等)」用的,任何語言都一樣。而日文的副詞,依照語意,又可以分為「情態副詞」、「程度副詞」、「陳述副詞」…等。其中又以「陳 述副詞」台灣的學習者最弱。這一類的副詞,往往跟後面述語部分(也就是句尾部份)表現,會有互相呼應的現象產生,所以常常需要一組一組地記憶。如下例:

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根據明日(2014.12.06)出刊的週刊東洋經濟報導,從2012年7月至2014年10月,東京23區不動產已漲了8.5%,千代田區的中古大樓產品更是漲了40%,價位已經突破雷曼風暴時的高點。

就如本站之前的文章提到,日圓急貶,必定帶動新成屋價位上漲,同時也因為新成屋供給量少了一半,連帶拉抬中古屋行情。不過這資產通膨也僅限好地段的好產品而已,並非雞犬升天。雖然現在的東京,儼然就是賣方市場,但漲不了的東西就是漲不了,例如報導中就提到,千葉跟埼玉,價位仍然持平。

此外,也因為屋主認為房價會續漲的預期心理,許多中古屋主開始惜售,也因此連帶壓縮了成交量,形成了價漲量縮的局面。不動產仲介大公司住友不動產販賣2014年4~9月的營業利益,也因此衰退了20%。

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前幾天PO了「ことから」與「ことだから」的用法。今天繼續,來看看兩個也是長得很像的「こと」相關用法。不過這兩意思也是截然不同喔。

【「ことなく」與「ことなしに」的不同】

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  不知道各位朋友到日本來看屋時,有沒有發現到一種房型?無論是中古屋,或是新成屋,常常都可以看到圖片這種一樓房間,「高度只有一半」的「半地下」房型。其實這種房型不太好,因為它比地面還要低,因此容易潮濕、發霉。尤其最近日本不時會有超大豪雨,這種物件也很容易因此淹水。那至於為什麼這麼差的東西,在日本還是會存在呢?主要有兩個因素。

  第一點,低層住宅區的限高:之前的文章曾經有講過,日本的低層住宅區,高度限制很嚴格,有些限制你的樓高只能有10公尺的高度,有些地區則是12公尺。因此建商會為了多增加一些房間可以銷售賺錢,會把一樓做低一點,讓高度可以再多出一層樓出來銷售。

  第二點,容積率的特例:在日本,依照建築基準法,只要你的房間天花板高度,離地盤面不到一公尺,則這部分是不用算入容積率的(不算入的部分僅限所有房間總面積的1/3)。而什麼是容積率呢?簡單來說,就是「一塊基地能蓋出多少空間」的限制。因此,講明白一點,這種半地下的產品,就是因為不算在容積率裡面,所以也就是說,建商可以藉由讓你的房間離地不到一公尺,不算入容積,而多蓋出來賣你,增加獲利。

  雖然有些低層住宅區的半地下產品,會附有很大的庭院,但是說實在的,灰塵啦,小貓跳進來的情況也不少。也因為半地下的房子有這麼多的缺點,因此一般中古物件,多半這種半地下樓層的價位,會是正常樓層的七折價,甚至有時候就算半價,都不一定有人要接手。不過,現在許多建商很賊,在銷售這種產品時,把樣品屋用得美輪美奐,引你購買,而且賣的價錢跟樓上的房型價錢只是便宜一點點而已。另外,因為實際上它也不是地下室,所以廣告時,都會說這是一樓,因此,如果你貪小便宜,又懶得自己去現場看一趟的話,買了這種產品的話,你的資產就會一路像是溜滑梯的往下墜了。(而且說實在的,小偷如果要偷東西,這種房間最好偷。)

  原本這種大樓的共用樓梯、入口大廳部分以及走道部分,都是要算入容積率的,不過因為近年的建築基準法改正之後,這些都不再列入容積率裡面。因此最近只要是新一點的大樓,只要不是位於低層住宅區,有建築物限高問題的物件,多半一樓不會再做成房間,會直接做成大廳等。反正又不算入容積,因此不會影響建商的銷售面積。也因此,除了有限高的低層住宅區以外,現在已經很少見到新屋會是這種半地下的產品了。

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