目前日期文章:201501 (14)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

  去年,東京下了兩場雪。都很大,記得很像還造成機場關閉。今年,也下了兩場,不過都只有一天就結束了。

IMG_3263

  第一場是1/30,第二場是2/5,剛好是隔近一星期。也就是第一場的雪,還沒完全化掉,又下了第二場。

IMG_3268

  早上醒來後,窗外就是一片雪白世界,但是還是得出門辦公。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  很早以前就聽說,川崎有一個藤子不二雄博物館。但一直都沒有機會來,這天總算去Lawson買了它的票,準備來去走走。

IMG_3196

  從新宿做小田急線,二十分鐘就到向ヶ丘遊園駅,附近的商圈,看起來有點冷清。

IMG_3197

  不過要去博物館,還要走路走將近二十分鐘。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  投資不動產的朋友,都知道Location是最重要的一點。所以川普才會連續說了三次「Location! Location! Location!」。市中心的土地值錢,保值,大家都知道。因此現在許多外國人來到了東京,只買精華區的房子。對於台灣人而言,忠孝東路、仁愛路就是一等地的代表。前幾天聽聞一個不動產業者的朋友說,最近香港人或台灣人,一開口就說他們要買「銀座」的「マンション(Mansion)」住宅房!因為對他們來說,銀座的中央通、晴海通,就等於我們的忠孝東路。不過我這朋友也只好苦笑說,「銀座沒有住宅房」!



TiN 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()

  長期追蹤我的文章的朋友,應該都知道,我一直以來都說東京不動產接下來很有可能會邁向兩極化。要買就要買高級不動產。因為在接下來的時代,只有高級不動產跟A級商辦會有資產通膨的效果。我的新書P195中也有提到:「一整棟的收租產品好不好?當然很好,但要看你有沒有本事買到真正的好貨。」


  而這一期2015.01.24出刊的東洋經濟,就大篇幅報導,現在要投資不動產,就要買都心的超高層高級塔式住宅。內文指出的點,很多都跟我的新書內容不謀而合。心裡也偷偷慶幸,幸好自己提供給台灣朋友的角度跟日本專業週刊相去不遠。(不過報導當中介紹的建案,有些我覺得也不太好。有可能是置入性行銷,要留意。)


TiN 發表在 痞客邦 留言(4) 人氣()

  前幾天日本開始了新一季的日劇,而這一季日本電視台水曜日的節目名為「◯◯妻」,其拍攝地點的大樓是在千葉縣的「柏の葉キャンパス」一帶,男女主角所住的公寓,就是離車站步行只有一分鐘的「パークシティ柏の葉キャンパス 一番街」。投資不動產,從來不會將眼光移出都心九區的我,透過了日劇,看到了這個地方的環境,簡直讓我大吃一驚!尤其是男女主角住的E棟邊間超高層,其眺望根本可以媲美都心。當下立刻登入了網站,查看了這一帶的房價,沒想到也讓我吃了一驚!88平米售價只要3680萬,100平米的租金更是不到14萬!我了解了,果然跟我自己的投資心法不謀而合。

-------------------------------------------

  今天就來跟大家分享一下我自己的投資心法,不代表正確。大家看看就好。首先,我習慣把地點,也就是區位(Location),分成三級。蛋黃區,蛋白區,蛋殼區。地點是相對的觀念,分級也是相對的觀念,因此這裡先不管是大顆蛋還是小顆蛋(詳見之前的文章),Case By Case。除了區位的三等分以外,我也喜歡把住宅產品分成A級、B級、C級。注意喔,我這裡全部都是講住宅喔。店面跟商辦的投資又是另外一種觀念,與這篇無關。


TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  日本的大樓,有四、五層樓的,也有十幾層的,甚至也有不少超過20層樓高Tower Mansion(超高層塔式住宅)。喜歡住哪種,完全見仁見智。有些人怕地震,不敢住太高,我就曾經有日本朋友說,她絕不住在十層樓以上的樓層,她喜歡住在離地面近一點的地方。不過如果希望有豪華大廳,健身房等設備,由於這些東西都很花錢,因此如果不是超高層這種戶數很多的話,往往管理費用上無法負擔(豪宅型產品除外)。因此現在除了低層、中高層住宅區是樓高四、五層那種以外,現在比較常見的,大概就是十幾樓的產品吧。

  不過如果你要買的大樓,總樓層數目剛好是15層,可能要稍微留意一下這產品的規劃囉。怎麼說呢?依照日本的建築法規來講,大概有三個階段。樓高31公尺、樓高45公尺、以及樓高60公尺以上的。當然,越高樓層的建築,其建造時的法規越嚴格。超過31公尺的,就有設置非常用升降梯等義務,而一般超過樓高45公尺的,建造時要經過的許可就嚴格許多了,尤其是耐震性能上。而超過60公尺的,大概就是樓高19樓以上的產品的超高層,它要取得建築許可,都需要特別的申請手續。因此一般小建商多半沒能力建造這類的產品。
  也就是因為這樣,一般建商在興建大樓時,會盡量將樓高壓在45公尺之內,以便用較寬鬆的規定來取得建築許可。而45公尺,有良心的建商,會蓋成14樓,當然,如果硬要偷的話,只要如果把樓層高度、天花板高度稍微壓縮一下,就可以蓋出15層樓的產品,建商就多出了一樓的樓地板面積可以銷售。當然,一樣的高度,你把14樓蓋成15樓,室內的高度就會減少許多。許多朋友買房子都只注意到室內的面積,卻忘記了其實如果天花板太矮,住起來也是很不舒服的。我曾經就看過一間都是出租小套房的十幾樓大樓,天花板高度只有2公尺,待在裡面的感覺就像在台灣的夾層屋一樣,非常不舒服。

  除了天花板矮不舒服以外,還有一點很重要的,就是可能就無法做成「二重床(地板)・二重天井(天花板)」了。一般現在日本較新的大樓,都會做成「二重床・二重天井」(也就是地板跟天花板都不是直接銜接樓上樓下的住戶,中間多了一層空間可以埋設管線等)。但如果建商要偷室內的高度,最簡單的方式就是別做這種兩層的,而是做成地板跟天花板直接貼緊樓層水泥板「直床・直天井」。而這種「直床・直天井」的缺點就是你之後裝修時,燈具跟管線的配置就很麻煩,且隔音上聽說也比較不佳。因此之後要接手你房子的人,也必然會考慮到這個問題,選購上一定要留意。


TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

【台北廣播電台FM93.1路易所主持的「上班族放輕鬆」的節目專訪】

各位朋友大家好。

TiN 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

 砧公園(きぬたこうえん),是世田谷區裡面一個很大個公園。剛好夾在小田急小田原線與東急田園都市線的中間,因此不管搭哪一條線,都很遠。

IMG_2739

  剛好這天天氣比較沒這麼冷,想說趁機來外面走走。要去哪裡呢?乾脆就來這個不是很容易到得了的公園吧。

IMG_2741

  於是決定從新宿出發,坐車到祖師ケ谷大蔵,再從車站走過去。不過一出站,就看到了這一隻鹹蛋超人耶!難道這裡是他的家嗎?我只知道原子小金剛住在高田馬場啦 ^^

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

【〜がち、〜ぎみ、〜げ】

今天來看三個台灣朋友很討厭的接辞,大家常常搞混,不過三者用的情況以及語義完全不同喔。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  我們台灣的投資客,很流行買賣預售屋「紅單轉售」,因為除了可以賺很大以外,它操作起來可以說根本就是無本生意。也因為預售屋概念上等於是期貨,因此建商在賣你預售屋時,多半都會賣得比同時期同地段的新成屋貴。因為你預售屋還要兩、三年才會完工,因此一般台灣預售屋的價格會將這兩三年資金應有的投資報酬率以及風險係數加算進去。

  假設同時期的新成屋一坪是80萬,那麼預售屋要蓋兩年,因此可能就會銷售95萬。這95萬其實就是現在所預估出來,兩年後的價格了。計算方式為「預售屋合理價=新成屋合理價×(1+i)n」。i值就是不動產投資的機會成本。顏炳立老師的著作中,認為i值至少需要有9%,原因就是投報率必須抓4%,風險係數必須要抓5%。至於n值則是物件的施工年限。假設兩年後完工,則n值則為2。詳細計算方法請參考顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》P190 。因此如果目前市場新成屋的合理價為一坪80萬,則兩年後完工的預售屋計算就為「80×(1+9%)2=95.048萬」。

   而這幾年在台灣房價漲幅驚人,房價80萬的地區,兩年可能不只漲到95萬,可能漲到110萬,因此就站在買預售屋的投資客的角度來看,等於是拿少少的錢,輕鬆賺取高額報酬。對,就跟期貨市場賺很大的道理是一樣的。而台灣的建商,其實也樂得配合投資客這種轉售紅單的銷售方式,大家一起來炒高房價,每個人都可以大賺一筆,有何不可呢?怎麼做?這我可就不專業了,詳細的手法請各位去參考Sway大哥的黑心系列,寫得很詳細。

  鏡頭轉回我們東京,自從東京奧運確定後,灣岸的案子一個接著一個推案,三菱地所的Tower還沒賣完,三井最近就馬上又在隔壁推出另外一根高達一千多戶的Tower。當然住友也不甘示弱,也在附近的勝どき推出了兩根雙塔,但其實附近有許多就案都還沒去化完,量已經夠大了,還持續一堆建商搶蓋。而其實,我耳聞還有蠻多台灣的投資客打算學台灣的紅單炒作方式,先買入預售屋,等到即將完工時,再轉賣出去。不過究竟這個方式可不可行?我個人是持保留的態度。至少這個錢我覺得可能是「富貴險中求」。原因有三,大致如下:

  第一點:就目前那裡量這麼大,建商自己銷售的部分都還賣不完,現在還猛打廣告,新案也一個接著一個推,我實在看不出兩年後完工時,日本自住客必須高價買入你房屋的理由。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  我們台灣的朋友購買不動產,都會有「蛋黃區、蛋白區」與「蛋殼區」的觀念。之前在台灣時,我曾經拜讀過戴德梁行總裁顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》,著作中提到,在台北投資不動產,一定要有「替代與空間」的概念,才可以衡量出一個不動產真正合理的價格是如何。書中舉例,如果蛋白區的價位,已經接近蛋黃區,那麼不用考慮,一定要去買蛋黃區。因為這種情況下,等到市場恢復理性,蛋白區的價位必定下修。像是最近台北的不動產市場回跌,而跌幅跟拋售情況最明顯的,還是蛋白區跟蛋殼區。

  建商蓋房子賣你,本來就是要賺錢。在東京,由於現在市況很好,因此即便是蛋白區,甚至是蛋殼區的地方的新成屋,開價都已經有越來越接近都心蛋黃區的傾向了。我們先撇開有地段情感因素的麻布,白金台等快變成胚胎的高貴地帶不談,目前像是新宿,或者是部分中央區比較沒那麼黃的蛋黃區,其新成屋的平米單價就落在90萬~120萬日圓不等(依產品規劃不等)。但我們卻不時可以看到都心五區,乃至於都心七區(加上目黑區及一部分的品川區等城南地區)以外的房子,開價接近,甚至超越了都心七區的價位。雖然可能這些開高價的個案,所使用的設備較為頂級,不過各位要知道,設備是會折舊的,舊了,就不值錢了。因此這種都心七區以外,即便設備高檔的高價物件,在這一波房市漲幅2020年後,是否能全身而退,就有待觀察了。

  現在好地段的物件日漸稀少,傳統上的都心三區(千代田区、中央区<晴海、勝どき不算>、港区),已經很難看到好的案子了,甚至連像樣一點的中古屋也看不到。若將投資範圍拓展為都心五區(前三區加上新宿区、渋谷区、中央区晴海&勝どき),或許還有不少還OK的物件,但也都很高價。不過由於上述「替代與空間」的因素,我還是建議各位朋友,盡量將你的投資目標放在都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)中就好。至少在房市反轉時,這些區域可能會賠得比較少。

  來,上述的「蛋黃區,蛋白區」等用語,我們都是以「台北市」又或是「東京都」這樣整個大城市行政區的觀點在看的,也許在台北,這樣就夠了,但是由於東京實在是太大了,從東邊到西邊的距離,可能要等同於台北到桃園了。因此看東京的不動產時,我認為除了可以把東京看成是一棵很大的蛋,都心五區看成蛋黃區以外,我們也可以把各個區域,都獨自當成一顆小顆的蛋。車站或者區域周邊精華區為蛋黃;再遠一點或者次級的地方為蛋白;而生活機能較差、較不方便的地方則為蛋殼。也就是「大蛋包小蛋」(突然有點想吃大腸包小腸)。因為如果兩個區域距離太過遙遠,則替代與空間的效應將會比較不明顯,就是因為太遠了,對於住在「豐洲」的人,可能會覺得「中野」根本就已經是另一個城市了,因此兩者之間的替代性可能就比較沒有那麼的高。或許以「大顆蛋」為主,再以「小顆蛋」為輔的觀念來補足,會比較貼近真實的東京不動產投資。

  舉個例子,我們就先暫且把「目黑及品川車站一帶」這個區域,當作是一顆小蛋。因此山手線的「目黑」站週邊商業區,也就是這顆蛋的蛋黃區,價位理所當然不便宜。但僅僅一站之隔的東急目黑線的「不動前」站,比較偏向住宅區,所以自然地價不比目黑站,這裡,我們就把它看成是這顆小蛋的蛋白區。由於兩地的交通條件差異不大(其實不動前,要走到目黑車站也很快),因此租金差距其實並不大。這時,會使用「收益還原法」來計算「投報率」的朋友,就知道後者,也就是「不動前」的投報率較高。(房價低,租金相同,計算出來的投報率就高)。因此,在房價不漲的前提之下,比起購買蛋黃區「目黑」站,反而購買蛋白區「不動前」,資金的投資效用更大。再連結回我們剛剛講的「空間與替代」的觀念,由於最近蛋白的「不動前」其實也漲蠻多了,房價也接近蛋黃的「目黑站」,因此投報率也拉近了不少。聰明的你,如果最近還要在這小顆蛋的區域投資不動產,應該選擇哪裡已經很明顯了。對,前文提到的:「如果蛋白區的價位,已經接近蛋黃區,那麼不用考慮,一定要去買蛋黃區」(PS:我不是在替某個建案打廣告喔,那個案子我沒看過。)

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

【正聲廣播FM104.1張欣民老師的「日光大道」的節目專訪】

各位朋友大家好。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


開春文法第一PO,我們就來看看兩個N2常出來的接辞吧。所謂的接辞,就是它不能單獨使用,一定要配合前面的動詞或形容詞一起使用的東西。而今天要跟各位分享的兩個接辞,前面都是接續名詞,意思也非常相近。究竟有什麼不同呢?就讓我們繼續看下去。

-------------------------------------------------
1、~だらけ

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  各位朋友新年快樂!2013~2014年,本站陸陸續續在網路上跟各位分享了許多東京不動產投資的情報,站長也有幸在去年年底出版了「快狠準!東京買房最強攻略」一書,有機會讓更多的台灣朋友能夠更加認識東京不動產。這一篇開春第一篇,我們就來從「台灣購屋客」、「成交量」以及「成交價」等三個面像,來回顧一下2014的東京房市,以及2015年的新年展望吧!

-------------------------------------------

  1.台灣投資客

  說到投資東京房產的海外投資客,可以說是2014年東京不動產界的頭條新聞。2015年1月6號出刊的「住宅新報」,以頭版頭的方式來做2015年的業界展望,而第一部分就把篇幅留給了台灣投資客,指出台灣人狂買東京不動產的盛況。報導中指出,因為台灣民眾親日,所以許多個人投資家都勇於錢進東京房市,同時,也因為台灣政府對於壽險業者海外投資的放寬,因此也讓台灣越來越多的熱錢跑來東京房市。同時,也因為中國信託併購了「東京スター銀行(東京之星銀行)」,因此對於台灣的投資者而言,融資環境日趨完善。日本的不動產業者見機不可失,因此日本大企業不動產業者「東急リバブル」也與台灣當地的房仲合作,此外,專營不動產再生事業的「アルデプロ」更直接進軍台灣成立分公司,可見日本業者對於台灣市場的重視。而目前許多專門開發小套房的建商,更是積極佈局都心五區的建築用地,打算專門蓋來賣給海外投資客。反觀台灣,由於政府持續打房,又是房地合一,又是調高公告現值,因此許多熱錢以逃竄至海外市場,而日本的安倍經濟學加上東京奧運等利多持續發酵,看來台灣的東京投資瘋,2015年只會更熱,不會冷卻。不過東京不動產畢竟不像台灣,隔海操作絕非簡單的事。套一句台灣不動產女王徐佳馨在錢線百分百節目中的一句話:「買海外,小心上車很簡單,但下不了車」。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()