目前日期文章:201502 (10)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

  關於東京的不動產,本站很少講到關於木造透天的產品。原因是在現今的經濟情勢下,除非是精華區蛋黃區的木造透天,不然其資產價值較差,又不具有壓縮資產評價額的節稅空間,因此多半若在郊區買這種產品,只會變成燙手山芋。例如你年輕時,想要在郊區買個全新的木造透天厝,但隨著兒女的長大,到了都心求學,工作,定居,就再也不會回到這個老家居住。而這時,你也老了,再也無法樓梯爬上爬下,自己再過幾年就可能會死了,如果這樣就把透天當作遺產給兒子,遺產稅會被扣很重,因為你的資產是「完整的土地」。想想,這個郊區的透天兒子自己又不回來住,那乾脆將它賣掉,換到都心五區的電梯大樓,因為自己年邁的身子已經無法爬樓梯了,也常常要去醫學中心報到,住都心五區的電梯大樓總是比較方便。同時,也因為大樓產品土地持份很少,因此遺產稅會較低,具有壓縮資產評價的效果。問題來了,你的郊區中古老舊透天厝,賣不掉!

   疑?為什麼,總有當初跟你一樣的年輕人,想要到郊區買屋養孩吧。對的,有。但是你的房子由於是木造,在銀行的眼中,他的耐用年限只有23年,因此你30年的木造中古透天厝,在銀行的眼中不具任何擔保價值。基本上,會買你房子這種價位的人,多半不是錢多多的富二代,只會是一般穩扎穩打的上班族。如果不能貸款,他們怎麼買你的房子呢?因此他們寧願去買貴一點的新屋,因為至少可以貸款。

  此外,攤開日本厚生勞動省的人口動態統計,每年的死亡人數,遠遠高於結婚的人數。死亡,等於可能郊區的透天會被兒子拿出來賣,結婚,等於年輕人會去買郊區的透天。從這個數據看來,也就是郊區的木造透天的釋出量,屆時將會遠遠高出需求。同時,日本早已正式邁入人口減少的時代。在這種人口減少的年代,只會讓人口更加往東京都心移動,因為地方,郊區已經找不到工作,沒有人,地方的經濟支撐不下去。沒了需求,當然郊區的木造透天也不會有人要接手,就算你要租,也不會有人要租。也就是在人口減少的時代,只有都心的不動產,才能減少其衝擊。(PS:本文中的郊區,指都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)以外的地區)。

  上述的觀點,是以投資,以及資產價值的角度在敘述。但人生,並不是只有維持資產價值一事。有些人就是喜歡住在郊區,不喜歡都心的喧鬧。當然這種價值觀也是個人的選擇,沒有所謂的對或錯。不過因為本站叫做「東京不動產『投資』情報站」,因此大部分的觀點都以投資跟資產價值為中心。前幾天有朋友詢問關於木造透天購屋事宜,我當然是建議「不要買」,但既然這是他自己的選擇,我當然表示尊重。

  他問到,最近常常看木造透天,但日本有分成「建売」以及「建築条件付(売建)」兩種不同的情況。台灣的透天厝,多半都是我們自己買了地以後,自己在找包商來建造。當然少數有建商一次蓋一大批來販賣的。這種建商買了一塊很大的地,然後自己劃分很多小塊,在裡面規劃道路,小公園,在每個小塊上分別蓋上木造透天後來出售給消費者的方式,就叫做「建売」。也就是先「建」了,再「賣」。買這種型態的房屋,優點就是你不用煩惱室內格局,以及裝潢事宜,就像在買大樓一樣,看中意了,就買下去了。當然,缺點就是缺乏彈性。一般人,會想要買木造透天,多半都是較有自己的想法,例如想要大的浴室、視聽室,寬敞,有walk in closet的主臥等等,因此買了這種「建売」住宅,就等於跟買大樓一樣,已經無法變更了。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  你曾經好好地看過你房屋代管公司的合約嗎?我們台灣的朋友,對於日本人,都抱持一種好感。也認為絕大部分的日本房仲業者&管理公司的從業人員都是循規蹈矩,不會有欺騙隱瞞的行為。的確,日本的宅建業法相對於台灣嚴格許多,且其實大部分的不動產業者也都很敬業。不過壞心腸的業者也不在少數,也由於許多仲介業者本身也是管理公司,因此當你購買一個物件後,往往都會繼續讓你的房仲業者(或者其相關企業)繼續代管。今天就來分享一下前一陣子我們遇到的黑心合約吧!

  進入主題前,讓我先繞路,說另外一件事,關於今天故事的背景知識。當屋主拿一個委售物件給房仲賣時,在日本正常的程序,是會由業者針對物件做調查後,再由業者向顧客建議適當的行情價格,當作開價。而這個開價不會有偏離市場行情太嚴重的情況,因為業者也想要快快成交。因此,有經驗的仲介業者,會開出個合理的價格拿出來出售。當然,因為仲介如果不開個合理價格來出售,成交不了,他自己也沒飯吃。

  但有兩種情形,物件可能會開高於市場行情,讓想賺錢的仲介用「話術」讓客戶買單,以便賺取高額的利益。一種是向屋主低價買進後,自己再高於市價賣出。另一種則是利用「担ボー(担当者ボーナス)」的方式,讓賣方仲介不只拿3%,甚至可以拿8%以上。這樣買方的業務人員當然會很努力幫你「說服」買方。當然,業法規定仲介業者不能拿超過(3%+6萬)x2(買方賣方兩手交易)的金額,因此要怎麼拿8%?很簡單,台面下有許多作帳的方式。

  舉個例子,假設有一間房屋,他的行情價是3280萬日圓,如果正常的情況,買方的仲介業者就是能收取約104萬的仲介費用。但如果賣方想要來點黑心的銷售手法,就會將房屋售價設定為4280萬日圓。而賣方業者就可以跟前來詢問的買方業者偷偷講,說這個案子如果成交的話,就做成讓對方可以拿7%,這時,買方的仲介就可以賺將近300萬。是原本的三倍。當然,他會很努力幫你賣。至於賣方的業者,從原本的3280萬,提高到4280萬日圓,扣除多付給買方業者的4%的171萬(另外3%則是買方客戶付的,加起來就7%),業者還是多賺了829萬日圓。(偷偷講一下好了,上述的例子是真實的例子。)

  挖勒,相差日幣1000萬耶!會成功嗎?我不得不說,有時候真的會成功。日本人對於房地產行情的判斷,有時候不是很敏銳,加上日本的兩大實價登錄網,都做半套的,因此消費者跟業者之間的情報格差相當大。因此,銷售的業者只要將屋內學習台灣的黑心裝潢術,弄得美侖美奐,就很容易催眠購屋客。這招在日本之前的通縮時代不是很管用,因為當時的新成屋並不貴,因此日本人還是偏好買全新屋。但由於現在各種缺地缺工通膨因素,導致新成屋的供給變少,價位也變高,因此日本人在跟自己的荷包商量過後,現在漸漸比較能夠接受中古屋了。這也就是為什麼最近東京很盛行Renovation(重新裝潢)的老屋翻修的生意。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

恭喜發財梅花開,
阿公阿媽都在拍。
鴨子鯉魚在打架,
紅包記得匯過來!

IMG_3923

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  不動產的「價」,有三種方式估算。第一種「成本法」是估算一間不動產蓋出來時,所需花費的建築費用(若是估算中古屋,還要扣除折舊);第二種「比價法」則是比較周遭類似不動產的成交價格;第三種「收益還原法」則是計算對象不動產將來期待的純收益其現在價值的總和,也就是計算租金投報率的方式。

  在日本,中古屋的價格構造跟新成屋的價格構造有些不同。中古屋出售時,從早期的周遭行情「比價法」,一直到最近幾年漸漸被大家熟悉的「收益還原法」,都是決定中古屋價格的重要依據。尤其是前一陣子景氣不好的時候,買中古屋的人,會很重視「收益還原法」所計算出來的投報率,才進而決定要以多少錢才向屋主購買。因為當時,買中古屋還必須承受通貨緊縮所帶來的房價下跌風險,所以高投報率顯得格外重要。不過由於最近景氣好,轉向通膨,因此買中古屋的人,已經出現了許多比較不那麼重視收益還原法所計算出來的投報率,反而更重視物件本身的漲價幅度的買方。也就是現在的買盤,似乎有些無視於「收益還原法」的存在。前一陣子我也跟大家分享說,應該要買東京都心五區內的高級住宅,甚至是有節稅功能的Tower Mansion。不過這樣的大方向似乎有了改變。

  新成屋的價格構造,在建商準備發售時,鮮少以「收益還原法」或「比價法」來計價,因為新成屋或預售屋,不同於一般的中古屋,它多了「全新未使用」的特點,以及「期貨」的特性,因此多半欲購全新屋的日本人,會比較願意接受建商以自己計算出來的「成本法」+「利潤」所出售的價格購買,因為這也是一種獨佔市場,只有建商,才有「全新屋」可以賣。加上建商發售時,因為量大,金額高,因此也有錢做出美輪美奐的樣品屋,跟上億元的宣傳費用,這些都是中古屋屋主出售時無法比擬的規模。因此在日本,「新成屋&預售屋」所處的市場,跟「中古屋」所處的市場是截然不同的。

  當然,像是最近地價漲很大,這就代表了建商取得建地(麵粉)的成本變高,這提高的成本,當然是會有相當層面反映在新屋的售價當中。而雖然東京地很多,多到世田谷還有一堆人住透天,但是容積率跟建蔽率夠讓你拿來蓋大樓型產品的地,其實取得已經相對困難許多。而對於建商而言,不能因為成本高,或者取得不易,就不買地來蓋房子。因為只要他們不蓋,就不能跟銀行借錢。不能借錢,公司沒有金流,體質比較差的公司,甚至就不能借舊債來還新債,資金無法週轉就會倒閉。而日本現在實施大規模的量化寬鬆,市場資金從原本的140兆日圓,增加到了270兆日圓,足足多了快一倍的熱錢在市場亂竄,也難怪會被稱為「異次元量化寬鬆」。多了這麼多錢,銀行沒有尋找資金出口怎麼行,因此當然,對於建築業的建築貸款,放款寬鬆了許多。對於建築業者來講,雖然用地取得的金額變高,但是錢也很容易借得到,且利息低ㄝ因此就算現在地價高,取得不易,許多建商還是盡量去標地來蓋,大樓建築用地,就這樣越標越高。

  同時,也因為大規模量化寬鬆,對於要購屋的一般老百姓來講,低利率,加上借錢也來得比以往容易,因此如果新屋的銷售價格只是上漲個10幾%,對於每月的本利攤還,其實多不了多少。但一旦土地價格繼續上揚,日圓續貶導致原物料繼續高漲,建商若是繼續依自己的「成本法」+「利潤」來當作是銷售的房價,可能價格會反映高達30%~40%之多。10幾%時,購屋族可能還可以負擔,但因為一般薪水階級,是通膨及景氣回溫受惠的最後一隻老鼠,而且不見得有機會受到多少的恩惠,因此當房價負擔變成原本的130%~140%,可能本利攤還下來的房貸,他就無法繳出來了。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  與其在西武遊園地玩,倒不如走到他旁邊的多摩湖散步還比較好。

IMG_3652

  只不過一切都太遲了,花了無謂的時間跟金錢在很無聊的遊樂園。

IMG_3653

  多摩湖很大,哪天真的可以花上一整天的時間在週邊散步一下。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  之前去了豊島園之後,就聽說有一個一樣時代久遠的遊樂園:「西武遊園地」。

IMG_3550

  從新宿搭西武新宿線,有時候會有直達的特急,但非尖峰時刻,很像都要轉車,大約半個多小時可以到達。

  一到了之後,就發現真的.....好懷舊的遊樂園。

IMG_3552

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  天氣好的假日,我習慣到處走走,看看東京的長相。不要經由地鐵串連,要自己用雙腳走過。也許是職業病,到了一個區域,我會一直去看周遭的房子,環境,屋齡與氣息。今天散步到了東京數一數二的精華地帶,這一帶,從四十幾年前就是東京的中心,高級住宅區的代表。當然,附近有許多新穎的Tower Mansion(超高層塔式住宅),同時也存在著許多屋齡三、四十年的老舊公寓。只不過這些老舊公寓維護得很好,一點也不會讓你感到如台北市街地那種新舊雜陳的違和感。突然,我看到一個老太太,從附近的超市提了大包小包的東西,正準備回這個高級地段的40年公寓的家。哇~好棒啊,應該這個太太從年經就住在這個地段,跟許多大使館比鄰而居吧。

  心理正稱羨著的同時,看到了這個老太太,以著顢頇的步伐,一階、一階地爬上了公寓外圍的階梯,走進大廳。突然心裡感到一陣酸。疑?這個公寓,沒有電梯。不對啊,住在這裡的非富即貴啊?這個40多年的公寓,在這個地段,至少也有好幾千萬的價格。為什麼不乾脆賣掉,去其他不要那麼精華的區域,買個有電梯的大樓、或去世田谷買個獨棟透天,賣掉的錢都綽綽有餘啊?這時我明白了。也許是她想賣,但卻動彈不得。

  我們台灣投資朋友在台灣操作房地產時,有一種殺價的技巧,就是去調閱房屋的二類謄本(聽說現在還改什麼三類謄本),看看房屋抵押權的金額是多少,一般抵押權的設定都是貸款金額再乘上1.2左右的金額作為抵押權金額,然後再從貸款年月至今,去回推屋主這間房屋的貸款餘額大約有多少。如果看起來屋主缺錢,有些厲害的買方會大刀一砍,砍出個讓屋主願意獲利了結(或停損)的金額,就會順利成交。

  不過當我剛開始投資東京不動產時,曾經看上一個案子,它同時有兩戶在賣。大小一樣,格局差不多,不過一間賣800萬,一間賣1,000萬。800萬的很快就成交了,當然,我試著想要向1000萬那一間,殺價殺到接近800萬。不過對方仲介給了我一個說法,讓我冒出了個大問號。他說:「800萬那一間,屋主不缺錢,沒有貸款,所以可以賣。但是1,000萬那一間,屋主有貸款,所以不能便宜賣!」怪了怪了,這什麼道理啊?不是因為1,000萬的屋主有貸款,缺錢,所以才需要趕快賣嗎?更加深入了解日本不動產炒作史後,我明白了。

  日本泡沫時期,房價漲得很誇張,泡沫破裂後,有些地區跌了一半,有些地區甚至跌到只剩三成。上述那兩間房子,泡沫時期,它可能剛蓋好時,一間賣你5,000萬日圓,而現在(2013年中),大概要賣800萬日圓,才有人願意接手。因為房價年年跌,快要25年的屋齡,也年年折舊。我們先假設當初屋主購屋時,貸款八成,也就是4,000萬好了(其實有可能全額貸),貸款年限以日本人一般的習慣35年,利率為2%來計算。這樣計算,屋主就是每月應繳的本利和為13萬2,505日圓,對一個日本上班族來講,應該OK。假設今天2013年,也就是屋主已經繳了25年的房貸。這時,他的貸款餘額還高達1439萬8,548元。但這時的行情價,可能只有800萬元,也就是,就算他把房子給賣了,錢,都還不夠清償目前所有的房貸。如果他無法另外生出不足的630多萬,她將無法塗銷房屋的抵押權。不過屋主可能自己有其他的年金收入等,至少每個月貸款的13萬多,還繳得起。也就是,屋主,想賣房子,但卻動彈不得,只好繼續養著這個已經不合自己用的中古大樓吧。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


新潟県南魚沼郡湯沢町。從上越新幹線的越後湯沢車站走路不遠的地方,這些大樓產品在當初的分售價格為數千萬日幣,現在,則是連賣10萬圓,都沒人接手。

是什麼原因導致這裡的房價這麼落魄呢?原因就在於鬼城化。再也沒人來這裡渡假滑雪,再也沒人來這裡泡溫泉。但每年的固定資產稅卻得繳到爆。而且文中也提 到,這類郊區的產品,無論是大樓或是透天,連送給兒子繼承,他們都不想要,因為租不掉,自己也不想住,每年還得繳稅金跟管理修繕費!這讓我想起了底特律的 不動產,似乎跟這裡有異曲同工之妙。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  這幾天整理大掃除,偶然想起了年輕時候喜歡收集濱崎步的CD。

IMG_3835

  排起來,數量真的驚人。想一想,開始聽AYU的歌,也是十幾年前了。當時1998年,還是在學日文的我,因為迷AYU,所以給了我不少動力。

  當初教我的日文老師很鼓勵我一邊迷偶像一邊學日文,說當初他自己也是很迷松田聖子,也是一邊聽歌一邊學習的。

  想一想,當初1998年,總覺得1980年代出道松田聖子已經是叔叔阿姨們的偶像,但沒想到自己現在2015年,來看看當初迷的濱崎步,似乎才驚醒到,原來自己也成了當初自己心中的叔叔伯伯。

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  昨天2/3日本剛與美國結束了TPP的談判。所謂的TPP就是Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement / Trans-Pacific Partnership,環太平洋戦略的経済連携協定。簡單來說就是以日本、美國等太平洋周邊大國為首的經濟協定。廢除參加國的關稅,統一參加國的貿易規則等,也就是一旦日本加入後,各種服務業、製造業及投資業等,規矩都得統一。當然,對於日本許多產業來講,都會有一定的衝擊。例如日本現在農地耕地面積少,但相對的,美國以及澳洲等農地耕地面積多,因此一旦加入了TPP,日本有可能就會大量進口國外的稻米,而導致日本現在30多%的稻米自給率,一下降至13%,自己的田不種了,除了讓農村更加衰退外,一旦哪一天又需要自己種田了,田,可能再也種不出東西了。


  除此之外,加入TPP後,由於各種基準都得統一,因此可能國外進口的低價食材進入了日本以後,像是農藥殘留基準等,可能也會變得比以往寬鬆,食品標示方式可能也會有所改變。例如原本日本現在如果是基因改造食品,必須要在包裝上標示它是基因改造食品,因此不喜歡的人,就可以不要買。但因為要和外國的規制統一,也許今後食品上就不再標示是否為基因改造食品了。當然,有受衝擊的產業,也會有受惠的產業,例如日本的汽車產業等。對TPP有興趣的朋友,可以去問Google大神。


TiN 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()